韓國租約續簽指南（2026）：5%漲幅上限、押金轉月租、提前搬走

只要房東沒有法律允許的拒絕理由，你通常可以在現在的房子裡再住2年。關鍵是要在對的時間提出。錯過期間，租約要麼自動續期，要麼按房東的條件結束。下面講清楚日期、5%漲幅上限、押金轉月租的換算率，以及怎麼提前搬走。

續約時間線：雙方各自做什麼、什麼時候做

法定期間是租期結束前6個月到2個月。你和房東都在這個期間裡行動。2020年12月10日以前首次簽訂或續約的租約，期間是6個月到1個月。

在這個期間裡，做三件事：

1. 看看附近續約和新租的申報價格。打開價格查詢的續約合同視圖，和新租合同對比。兩者都按月顯示申報過的合同。
2. 用能證明日期的方式發出請求，比如內容證明郵件（내용증명），或者你保留下來的簡訊。
3. 答應任何漲價之前，先調出房產登記簿。你要看清楚有沒有新登記的抵押。

行使續約請求權

只要你在期間內要求續約，房東沒有法定理由就不能拒絕。這項權利是這樣運作的：

• 只能用一次。 每份租約只能用一次。續約後的租期為2年。
• 條件不變。 續約後的租約沿用原條件。只有押金和月租可以調整，而且只能在5%上限以內。
• 不能強制改成月租。 Easy Law說明，通過續約請求權續約時，房東未經你同意，不能把全租（전세）改成月租（월세）。如果你同意改，就適用法定換算率。
• 協議續約不會用掉這項權利。 如果你改為協議續約，比如接受更大的漲幅，Easy Law說明，這個協議租期結束時你仍然可以行使續約請求權。
• 自動續約也不會用掉。 租約自動續期，不算行使這項權利。

對外國居民來說，地址記錄的處理方式不一樣。根據《出入境管理法》第88條之2，外國人登入和滯留地變更申報（체류지 변경신고）視同居民登入和住所變更申報（전입신고）。

房東什麼時候可以拒絕

法律列了9項理由。符合以下情況時，房東可以拒絕你的續約請求：

1. 你拖欠的房租累計達到2期的金額。
2. 你用欺騙手段簽了這份租約。
3. 你和房東達成了協議，並且房東給了你相當的補償。
4. 你未經房東同意，把房子全部或部分轉租出去。
5. 你故意或因重大過失損壞了房子。
6. 房子全部或部分滅失，租約的目的已經無法實現。
7. 房東需要收回房子，拆除或重建全部或大部分，而且屬於三種原因之一：簽約時已向你具體說明的計劃、安全隱患，或其他法律的規定。
8. 房東本人，或房東的父母、祖父母、子女、孫子女，真的要入住。
9. 你嚴重違反了承租人的義務，或者有其他重大理由讓租約難以繼續。

「要入住」不屬實時的賠償

第8項理由有一道保障。如果房東以家人要入住為由拒絕續約，之後卻在你本該續約的租期結束前，沒有正當理由就把房子租給了別人，房東要向你賠償。

除非你們約定過金額，賠償額取以下三項中最高的一項：

• 3個月的換算月租（환산월차임）。也就是月租加上按法定換算率把押金折算成的月租。
• 新租客的換算月租與你的換算月租之間的差額，按2年計算。
• 你因被拒絕續約而遭受的實際損失。

如果你懷疑是這種情況，記得留證據。保存這套房子後來的出租資訊，並查看房產登記簿。

5%漲幅上限和例子

增額請求不得超過約定押金或月租的1/20。1/20就是5%。市或道可以用條例定更低的上限，所以先查一下你所在的地方有沒有。如果沒有，就適用5%。

這個上限管什麼、不管什麼：

• 它只是上限。 Easy Law說明，5%只是最高限度。你和房東可以在這個範圍內約定任何金額，包括不漲。
• 它適用於兩種情況。 現有租約期間的漲價，和通過續約請求權的續約。
• 它不是什麼都管。 租約結束後重新籤的新合同可以定新的金額。你和房東也可以在租期結束前約定更大的漲幅。
• 有1年的規定。 簽約後或上次漲價後1年內，不得提出增額請求。
• 雙向適用。 你也可以要求降價。禁止降價的條款無效，因為它對承租人不利。

下面用整數舉例，每次只改一個金額：

如果房東想同時提高押金和月租，在答應之前，先問問調解委員會或法律顧問，上限具體怎麼套用到你的數字上。

押金轉月租（반전세）

房東有時會要求降低押金、加收月租。全租變成押金較高、同時付部分月租的半全租（반전세），或者月租的押金降低、房租提高。

法律對轉換部分可以收取的月租設了上限。公式是：

最多可加收的月租 = 轉換金額 × 年10%與（韓國銀行基準利率 + 年2%）中較低的一個 ÷ 12

韓國銀行基準利率自2026年8月27日起為3.00%。所以目前的上限是10%和5.00%中較低的一個，也就是年5.00%。基準利率會在韓國銀行的會議上調整，所以記得查最新利率，變了就重新計算。

按目前5.00%計算的例子：

• 把5,000萬韓元（約25.3萬元）押金轉成月租。 5,000萬韓元 × 5.00% = 每年250萬韓元。除以12，每月最多約20萬8,333韓元。如果基準利率是2.50%，上限就是4.50%，每月最多18萬7,500韓元。
• 全租3億韓元（約151.5萬元）改成押金2億韓元。 轉換1億韓元。1億韓元 × 5.00% = 每年500萬韓元，所以最多可加收的月租約為每月41萬6,667韓元。

想知道新的押金和月租在整個租期內實際要花多少現金，把兩種方案都放進Seoulstart的全租與月租比較算一算。想了解每種租約怎麼運作，可以看月租全解和全租是怎麼運作的。

自動續約是怎麼回事，之後怎麼搬走

自動續約（묵시적 갱신）是這樣發生的：房東在租期結束前6個月到2個月之間沒有發出拒絕續約通知或變更條件通知，你在結束前2個月之前也沒有發出通知。這時租約按原條件續期，新的租期為2年。

只要任何一方按時發出通知，租約就不會自動續期。如果你拖欠房租達到2期，或者嚴重違反了承租人的義務，也不適用自動續約。

自動續約之後，你有兩個選擇：

• 住滿2年。 你可以堅持2年的租期。
• 隨時搬走。 發出解約通知。租約在房東收到通知3個月後結束。

通過續約請求權續約之後，同樣適用這條3個月的規定。Easy Law還補充說明，如果租約還沒結束，這3個月的房租你仍然要付。

第一個定期租期內提前搬走

在第一個定期租期內，租約在租期屆滿時結束。法律沒有賦予提前搬走的一般性權利。只有存在解約理由時，你才能提前結束租約。比如合同裡有保留解約權特約（해지권 유보 특약）。

保留解約權特約可以這樣寫：如果因為工作調動或轉學不得不搬走，承租人發出通知1個月後租約結束。有這條特約，你證明理由後，租約在房東收到通知1個月後結束。如果你現在正要簽約，記得要求加上這一條。

可以立即解約的理由範圍很窄。其中包括：房東違揹你的意願維修房子，導致無法實現居住目的；以及房子的一部分非因你的過錯而無法使用。

如果這些都不符合，你還是可以請房東同意提前結束。記得寫成書面文件。

提前搬走時的中介費

2009年，法制處（법제처）作出一項解釋：在租期結束前委託中介找新租客的承租人，不是應付中介費的委託人。這是一項較早的解釋，不是法院判決，而且這部法律後來已經改名。你的租約或與房東的書面協議裡，可能已經約定由誰付。答應任何事之前先看清楚。

怎麼發通知、怎麼保護押金

Easy Law建議用內容證明郵件（내용증명）發出提前解約通知。寫明理由、你要結束租約，以及你要求返還押金。

提前搬走後要拿回押金，可能並不容易。拿到押金之前不要搬走。如果你搬走了，就會失去對抗力（대항력）和優先受償權（우선변제권）。在你拿回押金之前，租約視為繼續存在。如果你無論如何都要搬，可以用Seoulstart的入住費用工具規劃下一個住處，並閱讀押金返還指南。

押金上漲後怎麼保護押金

押金越多，面臨的風險也越大。Easy Law給出兩個步驟：

1. 先查登記簿。 看看你入住以後有沒有新登記的抵押或其他擔保權。如果你在抵押登記之後同意漲價，那麼在這筆抵押引發的拍賣中，你不能用上漲的部分對抗買受人。
2. 為上漲部分辦理確定日期。 就上漲部分另寫一份合同，並辦理確定日期（확정일자）。上漲部分的優先順位從這個日期開始算。

答應更高的押金之前，先用Seoulstart的押金安全檢查查一查。要保留哪些文件，請看租賃文件清單和如何避開押金詐騙。

如果房子在租期中或續約時被賣掉，買方會承接房東的地位。

續約時的租賃申報

續約有時需要做住宅租賃合同申報（주택 임대차 계약 신고）。規則如下：

• 哪些租約。 押金超過6,000萬韓元或月租超過30萬韓元的租約需要申報。只延長租期、押金和月租都不變的續約，不需要申報。
• 哪些地區。 特別自治市、道、市和區。郡只有在廣域市和京畿道範圍內才適用。
• 什麼時候。 簽約後30天內申報。已申報租約的押金或月租有變動的，要在30天內申報變更。房東和承租人共同申報。如果一方拒絕，另一方可以單獨申報。
• 確定日期。 附上合同完成的申報，算作確定日期。
• 外國居民也要申報。 Easy Law說明，外國房東和承租人也必須申報，可以使用護照、外國人登入號碼或居所申報號碼。
• 罰款。 不申報或虛假申報，最高可被處以100萬韓元的罰款。

Easy Law說明，這項制度適用於2021年6月1日起簽訂的新租約，以及金額有變動的續約。

糾紛：調解和法律幫助

如果你和房東在漲價、拒絕續約、租期或押金返還上有分歧，住宅租賃糾紛調解委員會（주택임대차분쟁조정위원회）可以幫忙。委員會設在韓國法律救助公團（대한법률구조공단）各分支機構、LH各辦事處和韓國房地產院各辦事處。一些市和道也有自己的委員會。

• 管哪些事。 房租或押金的增減、租期、押金或房子的返還、維修、租約的履行和解釋、續約和解約、損害賠償、中介費糾紛，以及中介的損害賠償責任。
• 怎麼申請。 向房子所在地區的委員會申請。可以書面申請（包括網上申請），也可以到現場口頭申請。法務部說明，可以通過電話或委員會網站聯繫委員會。
• 需要多久。 委員會必須在收到申請後60天內處理完，最多可以延長30天。
• 自願參加。 如果房東拒絕參加，申請會被駁回。對方有7天時間表示是否參加。一方如果沒有在14天內書面接受調解方案，就視為拒絕。

申請費按爭議金額計算：

部分申請人可以免繳申請費。其中包括押金符合《住宅租賃保護法》第8條小額押金優先受償條件的承租人、基本生活保障對象，以及單親家庭支援對象。

如果只是先問一個簡單的法律問題，可以撥打韓國法律救助公團的132。電話諮詢時間為工作日9:00至18:00，12:00至13:00除外，每次諮詢控制在5分鐘以內。押金糾紛想了解得更深入，可以看房東押金糾紛指南。

續約還是搬家：和新租價格比一比

通過續約請求權續約時，5%上限會保護你。新租約沒有這樣的上限。所以把房東給的續約報價和新租客要付的價格比一比。

• 看新租中位數。 Seoulstart住房租金頁面按地區顯示新租約的租金中位數。如果同類房子的中位數和你的續約報價差不多，搬家成本可能就是決定因素。
• 對比續約和新租。 價格查詢按月顯示申報過的合同。在你所在的區，切換續約視圖和新租視圖看看。
• 算一算搬家成本。 中介費、搬家公司和新押金加起來不少。用入住費用工具算出總額。
• 比較租約結構。 如果房東提出改成半全租，放進全租與月租比較算一算。

想更全面地瞭解市場，可以看首爾平均租金和在韓國租公寓。

資料來源

訪問日期：2026年10月27日。

• 《住宅租賃保護法》（주택임대차보호법）：law.go.kr
• 《住宅租賃保護法施行令》：law.go.kr
• 《不動產交易申報等相關法律》：law.go.kr
• 《不動產交易申報等相關法律施行令》：law.go.kr
• 《出入境管理法》第88條之2：law.go.kr
• 韓國銀行，基準利率歷史：bok.or.kr
• Easy Law，租約續約：easylaw.go.kr
• Easy Law，房租和押金上漲：easylaw.go.kr
• Easy Law，租約結束：easylaw.go.kr
• Easy Law，住宅租賃申報制度：easylaw.go.kr
• 法制處，解釋09-0384：law.go.kr
• 法務部，調解委員會：moj.go.kr
• 韓國法律救助公團，132諮詢：klac.or.kr

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