如何在韓國避免租房和全租（전세）押金詐騙

如何有效防範押金詐騙

在韓國租房，押金詐騙的防範，說到底就是查記錄。騙局各有不同，但核心檢查項基本固定：房主身分、已登記權利、建築記錄、地址申報、確定日期（확정일자）、先順位債權，以及付款憑證。

本指南不涉及最新受騙資料、保險費率範圍、承保資格規則或通用押金價值比例。這些資訊變化較快，簽約前請直接核實。本頁專注於官方記錄和法律機制。

簽約前：五項官方核查

1. 核查房產登記冊

Korea.kr的國土交通部防詐騙指引要求租客通過房產登記冊（등기부등본）核查債務規模，包括抵押權（근저당권）和全租權（전세권）等先順位債權。

核查登記冊時，重點比對：

• 登記的房主姓名。
• 房產的準確地址。
• 抵押權、全租權、查封令、預告登記及其他已登記權利。
• 簽約人是否持有代房主簽約的授權書。

根據《登記證明手續費規則》，網上申請費用為1,000韓元，網上查詢費用為700韓元。費用可能調整，請以官方門戶網站和當前收費規則為準。

2. 核查建築物臺帳

其實，建築物臺帳（건축물대장）與房產登記冊是兩份獨立文件，許多租客容易混淆。Gov.kr提供建築物臺帳的網上申請和查詢服務，用它核對房間的建築資訊與租約及實際出租方式是否一致。

對於公寓式辦公室（오피스텔）、聯排住宅和改建房間，建築物臺帳中的分類尤為重要。如果記錄與房屋實際宣傳用途不符，先暫停，要求對方提供書面說明。

3. 核查登記冊可能未完整披露的先順位債權

Korea.kr的國土交通部指引告知租客：核查稅款拖欠記錄，同時查閱先順位租約資訊（這類資訊通常需房主同意或授權才可獲取）。簽約前還應核查確定日期狀態和搬入住戶記錄。

在多格局住宅（다가구）中這一點尤為重要。畢竟同樓其他租客的押金，都會影響你的追償順位。務必詢問中介或房主：現有哪些先順位押金、哪些文件需經同意才可查閱，以及房屋出售或拍賣時押金優先順序如何排列。

4. 完成地址申報和確定日期登記

Easy Law說明，對抗力（대항력）自交房次日且完成住所登記後即行生效。同時，優先受償權還需在此基礎上取得確定日期（확정일자）。

如果你是已登記外國人，《出入境管理法》第88-2條規定，外國人登記及居所變更申報可替代居民登記和搬入申報。現行《出入境管理法》第36條規定，已登記外國人須在搬入後15天內完成新居所申報。

搬入後儘快辦理。不過，地址申報晚了或資訊有出入，可能讓你原本以為已受到的保護大打折扣。

5. 符合條件時提交租約申報

符合條件的住宅租約須在簽約後30天內申報。Easy Law列明的覆蓋區域包括首爾都市圈、各直轄市、世宗市、濟州市及各道的市區，不含郡地區。門檻標準為押金超過6,000萬韓元（約合人民幣32萬元）或月租超過30萬韓元。

提交租約申報時一併提交租約合同，還可取得確定日期。記得索取申報完成的證明文件。

需警惕的詐騙手法

Korea.kr的國土交通部資訊卡列出了幾類警示模式，包括差價炒房（갭투기）、在對抗力生效前鑽法律漏洞、未披露的稅款拖欠。

應對方法都一樣：

• 房源看起來沒問題，不等於真的沒問題。
• 自己核查登記冊和建築物臺帳。
• 若代理人代房主簽約，要求出示書面授權書。
• 索取需經同意才可查閱的先順位債權文件。
• 搬入後立即完成地址申報和確定日期登記。

押金無法退還怎麼辦

若租約已到期，但押金全部或部分未予退還，Easy Law說明，租客可向房產所在地有管轄權的法院申請租賃權登記命令（임차권등기명령）。Easy Law還說明，租賃權登記完成後，租客若此前已取得對抗力或優先受償權，即使日後不再滿足普通對抗力要求，上述權利仍然有效。

時機至關重要。不要以為提交申請就夠了。依賴該權利之前，須確認登記已正式完成。若押金金額較大，搬出前務必尋求法律建議。如需以你的母語提供服務的律師，Seoulstart的法律服務目錄收錄了韓國英語法律援助資源。

完整的爭議處理流程，請參閱房東押金糾紛指南和押金退還指南。

應保留哪些文件

反正從簽約到押金退還，這些都要留好：

• 租約合同。
• 房產登記冊。
• 建築物臺帳。
• 房主或代理人授權證明。
• 押金轉帳憑證。
• 地址申報確認書。
• 確定日期證明或租約申報證明。
• 房間狀況照片。
• 與房主和中介的通訊記錄。

留存這些文件不是為了收紙，而是為了在必要時證明：你查過哪些資訊、何時搬入、地址申報何時生效，以及錢款由誰收取。

來源

查閱日期：2026年6月6日。

• Korea.kr / 國土交通部，差價炒房與空殼全租防範資訊卡：korea.kr
• 《登記證明手續費規則》：law.go.kr
• Gov.kr 建築物臺帳申請與查詢：gov.kr
• Easy Law，對抗力與確定日期：easylaw.go.kr
• 《出入境管理法》第36條：law.go.kr
• 《出入境管理法》第88-2條：law.go.kr
• Easy Law，租賃權登記命令：easylaw.go.kr
• Easy Law，住宅租約申報制度：easylaw.go.kr

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