全租（전세）詳解：只付一筆押金的租房方式，怎麼運作、有什麼風險

全租是什麼

全租（전세）是韓國的一種租房方式，核心是一大筆可退還的押金。首爾市政府的說明是：租客把一筆一次性的押金交給房東，不付月租；合同結束時，房東把押金退還給租客。

風險也出在這個看似簡單的約定上。月租（월세）合同裡，你擔的風險通常只是較少的押金。全租裡，你押出去的可能就是帶來韓國的主要積蓄。所以要問的不只是「我付得起這筆押金嗎」，還有「萬一房東資金出問題，我能不能證明自己排在前面」。

這篇不講什麼

這篇不給出首爾目前的全租價格區間、押金佔市價的比例、詐騙受害者統計，也不講擔保機構的資格規則。這些資訊變得很快，簽約前要自己直接去核實。

這篇講的是比較穩定的法律機制。目前的市場押金、擔保資格和保險條款，簽約前請直接向對方確認。

標準租期和續約權

根據《住宅租賃保護法》，住宅租期約定不足 2 年的，視為 2 年，除非租客自己想要更短的租期。

續約請求權（계약갱신청구권）讓租客可以依法申請一次續約。Easy Law 說明，對於 2020年12月10日 及之後首次簽訂或續簽的租約，房東表示不續約或要變更條件的通知期，是租期結束前 6 個月到 2 個月之間。Korea.kr 的政策說明提到，租客有權申請一次 2 年的續約，也就是常說的「2+2」結構。

《住宅租賃保護法》還限制租金或押金的漲幅，但只限兩種情況。一是房東在現有租約期間要求加價（第 7 條，증액청구），二是租客行使續約權（第 6 條之 3，계약갱신요구권），這兩種情況的漲幅上限都是 5%。地方政府可以通過條例（조례）把上限定得更低，但不能更高。Korea.kr 的說法是，這個上限只適用於現有租約裡的加價或續約請求，不限制和新租客籤的新租約的價格。

到期時退還押金

租約結束時，房東必須退還押金。Easy Law 說明了房東在租約結束時的退還義務，也說明房東退押金和租客交還房屋，是同時履行的關係。

簡單說：合同到期，不等於你可以在錢還沒回來之前，就把保護自己的記錄全部放掉。租賃合同、轉帳記錄、登記簿查詢結果、聊天記錄、地址申報憑證和確定日期憑證，都要留好，直到押金退回為止。

保護押金的幾項記錄

對住宅租賃，Easy Law 說明，租客收到房屋交付並完成居民登記的第二天，就產生對抗力（대항력）。優先受償權則要在滿足對抗要件的基礎上，再加上確定日期（확정일자）。

對外國居民，《出入境管理法》第 88-2 條很關鍵。它規定，外國人登記（외국인등록）和居住地變更申報，可以代替居民登記和遷入申報。所以你的外國人地址記錄，是全租風險控制的一部分，不是順手辦的小事。

只要籤的是全租合同，這些記錄要儘快辦：

1. 簽約前，查房產登記簿和建築物臺帳。
2. 確認房屋所有人，以及登記在案的各項權利。
3. 只按你能申報的合同地址入住。
4. 搬進去之後，辦居住地變更申報。
5. 辦理確定日期；如果你的租約在申報範圍內，就辦租賃申報。

房東退不了押金時

租約已經結束，押金全部或部分沒退，Easy Law 說明，租客可以向房屋所在地有管轄權的法院申請租賃權登記命令（임차권등기명령）。Easy Law 還說明，已經取得對抗力或優先受償權的租客，在租賃權登記完成之後，即使後來不再滿足普通的對抗要件，這些權利也會保留。

關鍵的時間點是「登記完成之後」。別以為只要遞交了申請就夠了。押金有爭議時，搬走或變更地址之前，先確認登記狀態；押金金額大的話，要找法律專業人士幫忙。

想看一步一步的糾紛處理流程，請讀房東押金糾紛指南。

租賃申報

屬於申報範圍的住宅租賃，必須依《住宅租賃申報制》（전월세신고제）申報。Easy Law 說明，雙方要在簽約後 30 天內申報租約內容，可以去所在地的邑、面、洞居民中心辦理，也可以線上通過不動產交易管理系統辦理。

Easy Law 列出的適用地區是：首都圈、廣域市、世宗、濟州市，以及道內的市區，郡區除外。門檻是押金超過 6000萬韓元，或月租超過 30萬韓元。

提交租賃合同辦理申報，也可以同時取得確定日期，所以向中介或房東要一份申報已完成的憑證。

全租和月租的區別

全租是把成本從每月的現金流，轉移成押金風險。月租（월세）的押金較少，另付月租。不管哪種結構，只要你跳過所有權核查、地址申報和確定日期，都保護不了你。

如果手頭的現金多到虧了也睡得著，才適合碰全租。否則，把全租當成需要專業知識的合同。它可以是正當的，但押金金額大、手續又不熟的時候，不適合新手。

簽約前

付全租押金之前，先對照這份清單：

• 房產登記簿上的所有人，和房東或授權代理人一致。
• 你清楚登記在案的抵押、查封、預告登記或其他在先權利。
• 建築物臺帳上的用途和地址，和這個單元一致。
• 租約允許你以外國居民的身分辦理所需的地址申報。
• 確定日期或租賃申報的辦理途徑很明確。
• 你知道房東不退押金時該怎麼辦。
• 打算依靠的押金返還擔保，簽約前已經直接向提供方確認過。

押金越大，越不能抱著「應該沒事」的心態。

資料來源

查閱日期：2026年6月6日。

• Seoul Metropolitan Government, wolse and jeonse explained: english.seoul.go.kr
• Housing Lease Protection Act Article 4: law.go.kr
• Easy Law, lease renewal and implied renewal: easylaw.go.kr
• Korea.kr, renewal right and 5% cap briefing: korea.kr
• Easy Law, landlord deposit-return duty: easylaw.go.kr
• Easy Law, opposition rights and confirmed date: easylaw.go.kr
• Immigration Act Article 88-2: law.go.kr
• Easy Law, tenancy registration order: easylaw.go.kr
• Easy Law, Housing Lease Reporting System: easylaw.go.kr

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