先保護記錄，再談維權
押金遲遲不退讓人焦慮，尤其是房東說「要等新租客搬進來」的時候。別急著爭論，先把法律記錄保護好。
住全租（전세）或月租（월세）的，最關鍵的記錄有這幾樣：
- 簽字的租賃合同。
- 你入住過該房屋的證明。
- 必要的地址登記記錄。
- 確定日期（확정일자）或租賃申報記錄。
- 押金、租金和管理費的銀行轉帳記錄。
- 顯示產權人和已登記權利的最新房產登記。
- 租約到期、退房、交鑰匙、退押金等事項的書面溝通記錄。
所有事情都留書面憑證。如果通了電話，事後發條簡訊記錄雙方達成的共識。
租約到期時房東必須做什麼
Easy Law說明，住房租約到期時，房東有退還押金的義務。同時也說明，房東退還押金的義務與租客交還房屋的義務是同時履行的對等義務。
這意味著你應該做好當天完成交接的準備：押金退還，鑰匙和房屋交還。不過，如果房東說退款要等到找到新租客，把這理解為他的資金週轉問題，而不是你應該放棄法律記錄的理由。
不要隨意放棄地址登記記錄
這是最危險的地方。Easy Law說明，優先受償權（우선변제권）要求滿足對抗權（대항력）的要件，即房屋交付和遷入登記，以及租賃合同上的確定日期。
對外國居民來說，地址記錄是通過出入境管理登記來實現的。在韓居住超過90天的外國居民須在入境90天內申請外國人登入。已登記的外國居民搬家後15天內須申報居留地變更。《出入境管理法》第88條之2規定，外國人登入和居留地變更申報與居民登入和遷入申報具有同等效力。
在押金糾紛期間，如果沒有保護措施就變更地址記錄，可能會損害你已經建立的優先權。搬到新住所之前，先確認是否需要申請租賃權登記命令（임차권등기명령）。
關鍵保護措施：租賃權登記命令
Easy Law說明，租約到期後押金仍未退還的，租客可以向法院申請租賃權登記命令（임차권등기명령）。同時也說明，「押金未退還」包括押金只有部分未退還的情況。
這個命令的意義很直接：租賃權登記完成後，即便租客之後搬離，此前已取得的對抗權和優先受償權仍可得到保全。Easy Law還說明，如果租客在申請命令前已取得這些權利，則不會因為租賃權登記後租客失去對抗要件而喪失這些權利。
不要把申請當成普通手續來對待。申請的前提是租約已到期且押金未退還。準備好租賃合同、押金記錄、地址登記記錄、確定日期證明和房產資訊，然後向法院、律師或法律援助機構詢問當地提交材料的具體要求。
租賃權登記無法解決的問題
其實，租賃權登記並不是全額押金的保障。Easy Law指出一個重要限制：如果租客在申請租賃權登記之前尚未取得對抗權或優先權，而抵押權或其他擔保物權在租賃權登記之前已經登記，那麼租客在拍賣分配中無法優先於該擔保物權。
簡單說，這個命令保護的是法律地位，但變不出本來不存在的錢。畢竟，如果房產已經超額負擔，就沒有多餘的資產可以分配。這也是為什麼房產登記在簽約之前、租約期間以及糾紛開始時都至關重要。
實用維權步驟
按照以下順序逐步操作：
- 確認租約到期日和仍未退還的金額。
- 收集租賃合同、確定日期或租賃申報證明、銀行轉帳記錄、地址登記記錄和房產登記。
- 發出書面催告，註明租約到期日、未退金額、收款帳戶和要求的付款日期。
- 如果租約已到期且押金仍有未退，在搬家或變更地址記錄之前先了解租賃權登記命令。
- 處理好保護措施之後，在法律幫助下決定是選擇調解、支付命令還是民事訴訟。
不要對時間表有固定預期。法院排期、文件送達、房東回應、優先債權人以及拍賣價值，都可能影響最終結果。
如果你已經搬走了
不要認為情況就此無望，但也不要憑猜測行事。收集同樣的記錄，儘快尋求建議。Easy Law說明，在某些情況下，已經喪失對抗權的租客仍然可以申請租賃權登記，但實際效果取決於房產的所有權和權利疊加情況。
如果涉及大額押金，最穩妥的下一步是根據你的具體房產登記、租賃合同、地址變更歷史和付款記錄尋求法律意見。如果需要用你的語言尋找幫助，Seoulstart的法律目錄列有在韓國提供英語服務的律師和法律援助機構。
資料來源
查閱於2026年6月6日。
- Easy Law，房東的權利和義務：easylaw.go.kr
- Easy Law，對抗權和確定日期：easylaw.go.kr
- Easy Law，租賃權登記命令：easylaw.go.kr
- 《出入境管理法》第31條，外國人登入：law.go.kr
- 《出入境管理法》第36條，居留地變更申報：law.go.kr
- 《出入境管理法》第88條之2：law.go.kr