韓國月租（월세）全解：外國居民租房前要懂的規則

什麼是月租

月租（월세）是韓國按月付租的住宅租賃結構。你先支付押金（보증금），再在租期內每月支付房租。

首爾市政府解釋，월세指簽訂租賃合同後支付一筆小額押金，並每月支付使用費。該說明也指出，合同結束後押金通常會全額返還，但未付房租或水電費等欠款可以扣除。

這就是它和全租（전세）的核心區別。全租中，承租人把較大一筆押金交給房東，合同結束後房東返還全租金額。月租中，押金相對全租較小，但需要每月付租。

本指南不提供市場價格區間。月租價格會隨地區、建築類型、押金金額、季節和當前房源變化。查價格時，看當前房源和官方交易系統；讀合同時，用下面這些法律規則。

租期規則

住宅租賃期限少於2年的，視為2年；但承租人希望主張較短期限的除外。這在合同寫1年時尤其重要。房東不能僅靠書面短租期，拿掉承租人的法定2年保護。

關於續約，Easy Law 說明，承租人可以依法要求續約一次。適用合同的請求窗口是租期結束前6個月至2個月，續約後的租期視為2年。

如果你打算提前離開，先讀合同並諮詢，再假設自己可以無成本退租。2年規則保護承租人，但具體退出方式取決於合同、續約狀態和通知記錄。

房租和押金上漲

Easy Law 說明，要求增加房租或押金時，不得超過約定房租或押金的二十分之一。地方政府只能在這個二十分之一限制內另設上限。

二十分之一就是5%。把它理解為依法增加請求的法定上限，不是房東隨時都能漲5%的承諾。Easy Law 還指出，租約成立或上一次增加後1年內，不能再次提出增加請求。

如果押金或房租增加，Easy Law 建議為增加部分準備租賃文件，並對增加部分取得確定日期，以保護其對後位權利的優先順位。

押金轉月租的換算

房東有時會提議提高押金來降低月租，或降低押金來提高月租。談判本身可以很正常，但法定換算率仍然重要。

Easy Law 對法定換算率的說明是：當全部或部分押金轉換成月租時，適用兩者中較低者，即年10%，或韓國銀行基準利率加2個百分點。

不要依賴“每1千萬韓元押金換10萬韓元月租”這類口頭規則。這種簡化算法可能隱含高於法定上限的利率。查當前韓國銀行基準利率，算出隱含年利率，再以法定上限作為談判基礎。

保護月租押金

月租押金通過與其他住宅押金相同的住宅租賃機制保護。

Easy Law 說明，優先受償權需要對抗要件，也就是房屋交付和遷入登記，再加上租賃合同的確定日期。對外國居民來說，地址部分通過出入境記錄處理。在韓國停留超過90天的外國居民必須在入境後90天內申請外國人登記；已登記的外國居民搬家後必須在15天內申報新的居留地。

《出入境管理法》第88-2條規定，外國人登記和居留地變更申報可以替代居民登記和遷入申報。

對月租承租人來說，實際要留好的記錄包括：

• 已簽署的租賃合同。
• 實際佔有房屋的證明。
• 外國人登記或居留地變更申報，視情況而定。
• 確定日期（확정일자）或租賃申報記錄。
• 押金、房租和管理費的銀行轉帳記錄。
• 支付大額押金前已查看的房產登記簿。

租賃申報

適用的住宅租賃合同必須通過住宅租賃申報制度（전월세신고제）申報。Easy Law 說明，如果租賃位於適用地區，且押金超過6千萬韓元或月租超過30萬韓元，雙方必須在簽約後30天內申報。

Easy Law 也說明，如果提交申報時一併提交租賃合同，該租賃申報可以視為確定日期申請。保留已申報的證明。

月租稅額抵免

符合條件的勞動者可在年末清算時申請月租稅額抵免（월세 세액공제）。

國稅廳說明，符合條件的年租金上限為1千萬韓元。總工資不超過5,500萬韓元時抵免率為17%；總工資超過5,500萬韓元且不超過8千萬韓元時為15%。國稅廳也列出資格條件，包括勞動者收入、無房家庭狀態，以及住房屬於國民住宅面積或符合評估價值條件。

這不是每個付月租的外國居民都自動享有。保留租賃合同和房租付款證明，再按自己的年末清算情況核對國稅廳條件。

簽約前

支付月租押金前，用這份清單檢查：

• 確認房東或授權代理人。
• 調取房產登記簿，核對產權和已登記權利。
• 確認準確的押金、房租、付款日和管理費項目。
• 確保合同沒有空白金額、日期、當事人或特別條款。
• 付款帳戶要與合同資料一致。
• 搬入前就規劃好地址申報、確定日期和租賃申報。
• 如果押金較大，簽約前先讀押金詐騙預防指南。

參考資料

訪問日期：2026年6月6日。

• 首爾市政府，Wolse and Jeonse：english.seoul.go.kr
• 《住宅租賃保護法》第4條，租賃期限：law.go.kr
• Easy Law，續約請求：easylaw.go.kr
• Easy Law，房租和押金上漲及換算率規則：easylaw.go.kr
• Easy Law，對抗力和確定日期：easylaw.go.kr
• Easy Law，住宅租賃申報制度：easylaw.go.kr
• 《出入境管理法》第31條，外國人登記：law.go.kr
• 《出入境管理法》第36條，居留地變更申報：law.go.kr
• 《出入境管理法》第88-2條：law.go.kr
• 國稅廳，月租稅額抵免：nts.go.kr

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