在韓國租房：外國居民分步指南（2026）

漏辦這兩項入住手續，是外國居民在韓國租房時最常見、代價最大的失誤。租房流程本身並不複雜。不過保護押金的步驟不那麼直觀，跳過了後果很嚴重。

本指南涵蓋從找房到保護押金的完整流程。各步驟的詳細說明，在對應子章節中有專門的指南連結。

選擇哪種租賃方式？

找房之前，先想清楚哪種租賃結構適合你的情況。

全租（전세）是指一次性支付大額押金、無需繳納月租。房東使用這筆資金，租期結束後全額歸還。全租會佔用大量現金，但省去了月租支出。

月租（월세）是指支付較少押金，並在整個租期內每月繳納租金。月租前期資金壓力小，但有持續的月度支出。

兩種租賃方式適用同一套法律保護框架。本指南中的押金保護步驟對兩者都適用。

兩種方式的詳細對比，請看全租指南和月租指南。關於公寓類型（아파트、商住兩用公寓、villa）的介紹，請看公寓類型指南。

第一步：找房源

三大主流找房平臺分別是 Zigbang（직방，zigbang.com）、Dabang（다방，dabang.com）和 Naver Real Estate（네이버 부동산，land.naver.com）。三個平臺均為韓語界面，但房源照片和價格數字不懂韓語也能看懂。

Naver Real Estate 收錄的房源最多，包括一些在以應用為主的平臺上看不到的老舊公寓樓。三個平臺都用起來，能對一個片區的價格有更全面的認識。

這些標價用來了解片區行情就好，不要據此鎖定某套具體的房。有些掛牌房源並不反映實際可租的單元，看房前務必親自確認，付任何錢之前都要先到實地看過。

然後再和實際成交價比一比。掛牌顯示的只是要價。Seoulstart 的租金頁面列出各城市、各區實際簽約租約的租金和押金中位數，包括首爾每個區。價格瀏覽器按月展示這些已申報的合同。如果某套房的要價明顯高於該片區同類房型的中位數，不妨問問中介原因。

第二步：找持證中介

韓國持照房產中介叫做공인중개사（gong-in junggae-sa）。門店通俗稱為부동산（budongsan）。任何代理住宅租賃的中介，都必須持有有效執照。

所有持證中介都必須在門店公示證書編號。你可以通過韓國公認中介士協會（한국공인중개사협회）核實中介執照。委託無證中介存在法律和財務風險。

首爾部分片區，如梨泰院、龍山、麻浦和江南，有能講英語或面向外國居民的中介。他們通常按與其他持證中介相同的法定費率收費。這是外國居民社群中流傳的實用建議，不是經過核實的統計資料。

中介會根據你的需求找房、安排看房、準備文件和合同。籤合同當天或之後再付中介費。中介費由雙方各自向自己的中介支付。

第三步：中介費（중개보수）

住宅租賃的中介費依據《公認中介士法》（공인중개사법）第32條、各城市市政條例規定的具體費率表，設有法定上限。

在首爾，住宅租賃及全租的費率上限，依據2022年12月30日生效的首爾市政條例第8585號，根據交易金額的不同，目前約在0.3%至0.6%之間。較低交易金額檔次也設有每檔費用上限。付款前，請在 english.seoul.go.kr 或 easylaw.go.kr 核實現行費率表，因為條例費率可能隨時修訂。

月租合同的中介費計算基數，是押金加上月租乘以100。首爾有一項例外：若計算結果不足5,000萬韓元，月租改乘以70而非100。兩種情況下，若實際押金更高，則以實際押金為上限。付款前請核實首爾現行條例中的計算公式。

首爾以外的地區，費率由各城市或省級條例規定。在 kar.or.kr/pinfo/brokerfeeall.asp 查詢你所在地區的現行費率。

費率上限對所有租客一視同仁，與國籍無關。法律不允許對外國人加收溢價。在法定上限範圍內，費用可以向下協商；上限不是固定價格。

第四步：審查租賃合同

標準合同模板為표준임대차계약서（pyojun imdaecha gyeyakso），由政府統一制發，由你的中介負責準備。

簽字前，檢查以下內容是否填寫完整、準確：完整房產地址（含樓層和單元編號）、房東姓名和身分證號、你的姓名和外國人登錄證號碼、押金金額（數字和韓文大寫均需填寫）、月租金額（月租合同適用）、租期起止日、管理費金額及涵蓋範圍、所有口頭協議是否已寫入特別條款。

特別條款（특약，teuk-yak）的效力優先於合同正文條款。你與房東達成的每一項口頭協議，都必須寫入特別條款，才有法律約束力。如果中介說房東同意入住前粉刷房間或修好鍋爐，這些都要寫進特別條款。

付押金當天，自己去 iros.go.kr 下載產權登記冊摘錄（등기부등본），繳納約1,000韓元即可。核實登記冊上的房主姓名與籤合同的人一致，檢查有無抵押、查封、假扣押（가압류）和扣押（압류）記錄。若已有抵押加上你的押金接近或超過房產價值，這是危險信號。

完整的文件清單，請看租賃文件指南。簽約前的安全核查清單，請看押金詐騙指南。

第五步：租賃申報制度

如果你的合同超過法定門檻，須在簽約後30天內依據住宅租賃申報制度（전월세신고제，jeon-wolse singo-je）進行申報。在適用區域（首爾、首都圈及主要城市），門檻為押金超過6,000萬韓元或月租超過30萬韓元。

申報可在社區服務中心辦理，也可在網上提交。超過門檻的合同，辦理申報時自動在租賃合同上生成確定日期印章。首爾外國居民服務門戶上有該流程的現行指引及最新政策變化，建議參考。

第六步：入住後的押金保護（外國居民必讀）

這是本指南對外國居民最重要的部分。需要分別完成兩項申報手續。很多英語資料只提到其中一項。

手續一：住所遷入申報（전입신고）

入住後14天內，在社區服務中心（주민센터）或通過 gov24.go.kr 辦理住所遷入申報（전입신고，jeonip singo）。

這項申報確立你的國內地址記錄。依據《住宅租賃保護法》（주택임대차보호법），完成申報並實際入住後的次日，你的對抗第三人效力（대항력，daehang-nyeok）正式生效。實際入住與完成申報之間哪怕差一天，都會帶來真實風險。

手續二：外國人居留地變更申報（체류지변경신고）

入住後15天內，向出入境管理部門申報外國人居留地變更（체류지변경신고，cheoryuji byeongyeong singo）。可在社區服務中心通過一站式服務辦理，也可通過 HiKorea（hikorea.go.kr）線上辦理。

這是獨立於住所遷入申報的另一項手續，依據《出入國管理法》，是維持簽證狀態的法定要求。法院和國土交通部均已確認，完成本申報並實際入住的外國居民，享有與完成住所遷入申報的韓國租客同等的對抗第三人效力。這一等同效力來自法院判例和部委解釋，並非獨立成文的法律條款，相關來源見本文最後的參考資料。

錯過15天期限可能被罰款。更重要的是，在完成本申報之前，你的押金保護不會生效。

確定日期印章（확정일자）

入住時在社區服務中心，將確定日期印章（확정일자，hwakjeong ilja）蓋在原始租賃合同上。押金低於申報門檻的合同，攜帶原件前往並繳納少量費用即可；押金高於門檻的合同，辦理租賃申報時自動生成確定日期印章。

確定日期印章結合實際入住和上述地址申報手續，在房東違約時賦予你從拍賣款中優先受償的權利（우선변제권，useon byeonje-gwon）。沒有它，你只是普通無擔保債權人。

住所遷入申報和實際入住，必須都完成，確定日期印章才能生效。兩者都不要拖。

押金返還保證保險

在租期前半段內，通過 HUG（주택도시보증공사，khug.or.kr）或 HF（한국주택금융공사，hf.go.kr）申請全租押金返還保證（전세보증금반환보증）。第三個選擇是 SGI Seoul Guarantee（서울보증보험）。

據報道，持有效外國人登錄證的外國居民可在與韓國公民同等條件下參保。申請前請直接在 khug.or.kr 或 hf.go.kr 核實參保資格，因為資格條件和押金上限可能變化。外國居民不享受政府年保費補貼，須自行繳納全額保費。

住所遷入申報（或等效的外國人申報手續）和確定日期印章必須在申請前均已完成。在租期前半段內申請。超過這個時間點，保證就無法出具了。

如果租期結束時押金遲遲未返，處理步驟請看押金返還指南和房東糾紛指南。

簽約前的風險提示

以下是韓國租賃市場中外國居民有據可查的風險。這些是基於外國居民社群普遍反映的定性提示，不是經過核實的統計資料。

部分房東會要求外國租客支付更高押金或提供韓國擔保人（보증인）。韓國法律對私人租賃決定並無平等對待的強制要求。這是有據可查的現實，本身並不違法。

所有主流平臺上都存在「釣魚」房源。照片中的單元以低價掛牌，但你去看房時卻被告知已租出。看標價是為了瞭解片區行情。在看過實際單元之前，不要支付任何費用。

產權登記冊上的房主不一定是談合同的人。這可能是合法的（授權代理人），也可能是欺詐。務必核實籤合同的人與產權登記冊一致。

入住流程順序

順序很重要。按以下步驟操作：

1. 看房，確定目標單元。
2. 付款當天在 iros.go.kr 下載產權登記冊摘錄（등기부등본）。
3. 籤合同。確保所有欄位填寫完整，所有口頭協議寫入特別條款（특약）。
4. 通過銀行轉帳支付押金。
5. 拿鑰匙，實際入住。
6. 當天或次日：在社區服務中心或通過 Gov24 辦理住所遷入申報（전입신고）。
7. 15天內：在社區服務中心或通過 HiKorea 辦理外國人居留地變更申報（체류지변경신고）。
8. 入住時：若押金低於申報門檻，攜帶原始租賃合同去社區服務中心蓋確定日期印章（확정일자）。
9. 在租期前半段內：通過 HUG 或 HF 申請押金返還保證保險（전세보증금반환보증）。

第6步不要拖。押金保護的「次日生效」規則意味著哪怕差一天也是真實風險。

參考資料

訪問日期：2026年7月13日。

• 住宅租賃保護法第3條、第3-2條：law.go.kr
• 首爾市政府中介費指南（條例第8585號）：english.seoul.go.kr
• Easylaw.go.kr 中介費率表：easylaw.go.kr
• 國土交通部電子合同中介費率表：irts.molit.go.kr
• 韓國公認中介士協會費率查詢：kar.or.kr
• HUG 押金返還保證：khug.or.kr
• HF 全租保護保證：hf.go.kr
• 首爾住房門戶，保證保費補貼（外國人除外）：housing.seoul.go.kr
• Gov24，住所遷入申報：gov.kr
• Gov24，外國人居留地變更申報：gov.kr
• HiKorea，外國居民線上出入境申報：hikorea.go.kr
• Law.go.kr，外國人押金保護（대항력 via 체류지변경신고）最高法院判例：law.go.kr
• 首爾外國居民服務門戶，住宅租賃申報制度常見問題：global.seoul.go.kr

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