韓国の住宅には、2つの層があるんです。1つ目は賃貸モデルの選択—チョンセ（전세）、ウォルセ（월세）、バンジョンセ（반전세）のどれにするか。2つ目は建物タイプ—アパート、オフィステル、ビラ、ワンルーム、コシウォンのどれに住むか。この2つの問いに答えたら、3つの登録で保証金を守る。それだけです。
このページでは各層の概要を説明し、状況に合った詳細ガイドへご案内します。
賃貸モデルの概要
韓国には法律で認められた2つの住宅賃貸形式があります。加えて、バンジョンセという実務上よく見られる形式もあります。
チョンセ（전세）：一時払い保証金、月額家賃なし
チョンセ（전세）の賃貸では、通常は物件の市場価格の50〜80%に相当する高額な一時払い保証金を支払います。月額家賃はかかりません。家主は契約期間中（通常2年）、保証金を預かり、賃貸終了時に全額を返還します。
チョンセのリスクは全額に及びます。家主が物件を担保に借金をしていたり、物件の売却額が保証金を下回ったりして保証金を返還できなくなると、全額を失う可能性があるんです。以下で説明する3つの保護登録はチョンセでは省略できません。これらがリスクから守る手段です。
詳細ガイド：チョンセ（전세）の仕組みと契約前に知っておくべきリスク
ウォルセ（월세）：少額保証金＋月額家賃
ウォルセ（월세）の賃貸では、少額の前払い保証金（보증금）を支払い、毎月一定額の家賃を上乗せします。家主が支払い不能になった場合、保証金もリスクにさらされるため、3つの保護登録はここでも必要です。必要な資金が少なくて済むため、外国人居住者にはウォルセの方が一般的です。
詳細ガイド：外国人のためのウォルセ解説
バンジョンセ（반전세）：よく見られるハイブリッド形式
バンジョンセ（반전세）は、標準的なウォルセより高額な保証金と、減額した月額家賃を組み合わせた市場慣行です。チョンセとウォルセの中間に位置し、フルチョンセへのリスク感が高まるにつれて普及してきました。韓国の政府資料では、バンジョンセを独立した法定区分として定義していません。韓国法は保証金と月額家賃の仕組みを規定しており、バンジョンセはその比率を表す慣行です。
建物タイプの概要
住む建物のタイプによって、住所登録の方法、保証金保護の適否、賃貸の法的区分が変わります。「ビラ」「ワンルーム」といったマーケティング上の名称は、法的区分とは異なることが多い点に注意が必要です。
アパート（아파트）。 大規模集合住宅内の一室です。韓国で最も規制が整った住宅区分で、住所登録や保証金保護の面でも手続きが最も明確です。
オフィステル（오피스텔）。 建築法上は業務施設、住宅法上は準住宅（준주택）に分類される複合用途のスタジオ型建物です。ユニットは住居用または商業用として登録できます。外国人登録証（외국인등록증）による住所登録ができるのは住居用ユニットのみです。契約前に建築物台帳（건축물대장）を確認して、ユニットの法的用途区分を確かめましょう。
ワンルーム（원룸）。 居室と寝室が一体になった間取りを表す用語であり、法的な建物区分ではありません。建物の実態は通常ビラ（빌라）または多家口住宅（다가구주택）です。保証金の保護に関する権利は、「ワンルーム」というラベルではなく、建物の法的区分によって決まります。
ビラ（빌라）。 低層集合住宅の通称です。法的な実態は通常、多家口住宅（다가구주택）または多世帯住宅（다세대주택）です。これらのサブタイプは、競売時に保証金請求の順位が何件分先に来るかで異なるため、区分を把握しておくことが重要です。
コシウォン（고시원）。 共用施設付きの小規模個室が集まる建物です。保証金がないか、あっても最小限です。短期滞在や住まい探しの期間中に、最も手軽に使える住宅オプションです。
詳細ガイド：韓国の住宅タイプ解説：オフィステル・ビラ・アパート・コシウォン
最初の住まい選びの比較については：コシウォン対オフィステル対ワンルーム：最初の住まいの選び方
入居者が必ず行う3つの登録
この3つのステップが保証金を守ります。入居当日、またはできるだけ早く、順番通りに完了させましょう。
1. 住所登録（전입신고 / 체류지 변경신고）
韓国国民は住民登録法に基づき、入居から14日以内に転入申告（전입신고）をします。
外国人居住者は出入国管理法に基づき、入居から15日以内に滞在地変更申告（체류지 변경신고）をします。居住保護を発動させるための法的機能は転入申告と同じです。最寄りの住民センター（주민센터）に直接行くか、Government 24（gov.kr）からオンラインで申告できます。
この申告を済ませ、実際に入居することで、対抗力（대항력）が発生します—賃貸期間を通じて物件に居住し続け、新しい所有者に対しても保証金を請求できる権利です。
韓国国民が期限を守らなかった場合、5万ウォンの罰金が科されます。外国人が滞在地変更申告を怠った場合は、別途より重い罰則があります。
2. 確定日付（확정일자）
確定日付（확정일자）は、地方行政機関または公証人が元の賃貸契約書に押す公式スタンプです。費用は600ウォンです。一部の低所得入居者は手数料免除の対象になります。
住所登録と組み合わせることで、優先弁済権（우선변제권）が得られます。物件が競売にかけられた場合、後順位の債権者よりも先に保証金が返還される権利です。
確定日付は引越し当日、住所登録と同時に取得しましょう。元の署名済み賃貸契約書を持参してください。
もう一つの方法として、賃貸申告（전월세신고、전월세 신고제）を提出すると、確定日付と同等の効果が自動的に付与されます。詳しくは後述の賃貸申告の説明をご覧ください。
3. 保証金返還保証（전세보증보험 / 전세보증금반환보증）
保証金返還保証は、賃貸終了後に家主が保証金を返還できなかった場合や、物件が競売になった場合に保証金を支払う保険です。韓国では3社が提供しています：HUG（주택도시보증공사、khug.or.kr）、HF（한국주택금융공사、hf.go.kr）、SGI（서울보증보험）。
HUGの保険料は賃貸期間、建物タイプ、ローン対価値比率によって異なります。申請前にkhug.or.krで現在の状況に適した料率を確認してください。
外国人居住者の方へ： 政府の保険料補助制度は韓国国民限定です。外国人は補助を受けられず、保険料を全額支払います。外国人登録証（외국인등록증）を持つ外国人が基本的な保険商品に申請できるかどうかは、HUGの具体的な商品と個々の状況によります。申請前にkhug.or.krまたは電話1566-9009でHUGに直接確認してください。
詳細ガイド：チョンセの仕組みと契約前に知っておくべきリスク
仲介手数料（중개보수）
公認仲介士（공인중개사）を通じて物件を探し契約するのが韓国の標準的な方法です。家主と入居者はそれぞれ個別に仲介士に支払います。
仲介手数料は、公認仲介士法（공인중개사법）に基づく地方条例で上限が設けられています。ソウル市の現行住宅賃貸料率表（2021年10月条例改正）は以下の通りです：
| 取引額（保証金相当額） | 上限料率 |
|---|---|
| 5,000万ウォン未満 | 0.5%（上限20万ウォン） |
| 5,000万〜1億ウォン未満 | 0.4%（上限30万ウォン） |
| 1億〜6億ウォン未満 | 0.3% |
| 6億〜12億ウォン未満 | 0.4% |
| 12億ウォン以上 | 0.5%以内で交渉 |
ウォルセ賃貸の場合、「取引額」の計算方法は、保証金5,000万ウォン未満では「保証金＋（月額家賃×70）」、5,000万ウォン以上では「保証金＋（月額家賃×100）」です（ソウル条例。使用前にenglish.seoul.go.krで乗数および改正の有無を確認してください）。
ソウル以外の地方は各自治体が独自の料率を設定しています。契約前に所在地に適用される料率を確認してください。
2021年10月以降に改正が行われていないかどうか、english.seoul.go.krまたはソウル土地ポータル（land.seoul.go.kr）でご確認ください。
賃貸申告（전월세신고제）
対象地域（ソウル、京畿道、仁川、広域市、世宗、済州市、その他指定地域）で、保証金が6,000万ウォンを超えるか月額家賃が30万ウォンを超える場合、家主と入居者は共同で契約日から30日以内に賃貸申告する必要があります。
違反した場合の罰則は最大100万ウォンです。
申告を提出すると、契約書に確定日付（확정일자）と同等の効果が自動的に付与されます。外国人居住者も韓国国民と同じ基準で申告し、外国人登録番号とパスポートを使用します。
申告義務の猶予期間終了後、違反に対する罰則の適用が始まっています。現在の施行状況については、契約を締結する前にeasylaw.go.krまたは国土交通部（molit.go.kr）で確認してください。
状況別ガイド
自分の状況を確認して、次に読むべきガイドをお選びください。
| 状況 | 読むべきガイド |
|---|---|
| まもなく韓国に来る予定で、ステップごとの住宅手順が必要 | 入居1ヶ月目の住宅タイムライン |
| コシウォン、オフィステル、スタジオのどれにするか迷っている | コシウォン対オフィステル対ワンルーム |
| アパートのタイプと法的建物区分を知りたい | 韓国の住宅タイプ解説 |
| チョンセを検討中で、契約前に理解したい | チョンセ（전세）の仕組み |
| ウォルセ（月額家賃）の賃貸に入っている | ウォルセ解説 |
| 契約書に署名する前に確認すべき書類がある | 韓国賃貸書類チェックリスト |
| 保証金詐欺が心配 | 保証金詐欺を避ける方法 |
| 賃貸が終了し保証金を取り戻したい | 賃貸保証金を取り戻す方法 |
| 住宅に関する金銭的支援を探している | 外国人居住者のための住居給付（주거급여） |
| 住宅に関する簡単な質問に答えてほしい | 韓国住宅FAQ |
FAQ
韓国のチョンセとウォルセの違いは何ですか？
チョンセ（전세）は、物件の市場価格の50〜80%程度の高額な一時払い保証金を支払う形式で、月額家賃はかかりません。家主は賃貸終了時に全額を返還します。ウォルセ（월세）は、少額の前払い保証金に毎月の家賃を上乗せする形式です。必要な資金が少なくて済むため、韓国在住の外国人の多くはウォルセを利用しています。保証金のリスクも異なり、チョンセの保証金の方が高額であり、家主が支払い不能になった場合に全額を失うリスクがあります。
バンジョンセとは何ですか？韓国の法定賃貸形式ですか？
バンジョンセ（반전세）は、標準的なウォルセより高額だがチョンセの全額より少ない保証金を支払い、月額家賃を減額した一般的な市場慣行です。韓国の政府資料では、バンジョンセを独立した法定区分として定義していません。韓国法は保証金と月額家賃の仕組みを規定しており、バンジョンセはその比率を表す市場慣行です。
外国人居住者は韓国に引っ越した後、いつまでに住所登録をすればよいですか？
外国人居住者は、出入国管理法に基づき、入居から15日以内に滞在地変更申告（체류지 변경신고）を済ませる必要があります。これは韓国国民に適用される14日という期限より1日長い設定です。この申告を済ませ、実際に入居することで対抗力（대항력）が発生します。また、保証金を守る確定日付（확정일자）を受けるための前提条件にもなっています。
確定日付（확정일자）の効果は何ですか？どうすれば取得できますか？
確定日付（확정일자）は、元の賃貸契約書に押す公式スタンプです。費用は600ウォンです。住所登録と組み合わせることで優先弁済権（우선변제권）が得られ、物件が競売にかけられた場合に後順位の債権者より先に保証金が返還されます。引越し当日に住所登録と同時に、地元の住民センター（주민센터）で申請しましょう。
外国人居住者は韓国でHUGの保証金返還保証に加入できますか？
外国人登録証（외국인등록증）を持つ外国人は、HUGの基本的な保証金返還保証商品に申請できる場合があります。政府の保険料補助は韓国国民限定のため、外国人は補助なしで全額の保険料を支払います。現在の資格要件や必要書類については、申請前にkhug.or.krまたは電話1566-9009でHUGに直接確認してください。
韓国の不動産仲介手数料はいくらですか？
ソウル市は2021年10月の条例改正により、取引額の区分ごとに住宅賃貸の仲介手数料の上限を設けています。多くの賃貸取引（保証金相当額1億〜6億ウォン未満）の上限料率は取引額の0.3%です。家主と入居者はそれぞれ個別に仲介士に支払います。契約前にenglish.seoul.go.krでソウルの最新料率を確認してください。
韓国で賃貸申告（전월세신고제）は必要ですか？
対象地域で保証金が6,000万ウォンを超えるか月額家賃が30万ウォンを超える場合、家主と入居者は契約日から30日以内に共同で賃貸申告する必要があります。違反した場合の罰則は最大100万ウォンです。申告を提出すると、確定日付と同等の効果が自動的に付与されます。外国人居住者も韓国国民と同じ基準で対応します。
韓国のビラ（빌라）、ワンルーム（원룸）、アパート（아파트）の違いは何ですか？
アパート（아파트）は大規模集合住宅内の一室を指し、最も規制が整った住宅区分です。ビラ（빌라）は低層集合住宅の通称です。ワンルーム（원룸）は居室と寝室が一体になった間取りを指すもので、法的な建物タイプではありません。ワンルームの建物は通常ビラまたは多家口住宅です。保証金の保護に関する権利は、ラベルではなく建物の法的区分によって決まります。
韓国の住宅についてまず何を読めばよいですか？
状況に合ったガイドから読み始めましょう。まもなく韓国に来る予定の方は、入居1ヶ月目の住宅タイムラインをご確認ください。チョンセを検討している方は、契約前にチョンセの仕組みを読んでおきましょう。コシウォン、オフィステル、スタジオのどれにするか迷っている方は、コシウォン対オフィステル対ワンルームのガイドをご覧ください。賃貸書類の確認については、賃貸書類チェックリストをご活用ください。保証金の保護については、保証金詐欺を避ける方法をお読みください。