韓国での賃貸詐欺・チョンセ（전세）保証金詐欺を防ぐ方法

「詐欺対策」の本質は記録の確認にあります

韓国での保証金詐欺対策は、突き詰めると書類の確認作業です。手口はさまざまでも、チェックすべき基本事項は変わりません。所有者の確認、登記済み権利関係、建築物台帳、住所届け出、確定日付、先順位の権利、そして支払いの証跡。これを押さえておくことが、何より大切です。

このガイドでは、現在の詐欺被害件数、保証金保険の保険料、加入資格要件、または物件価格に対する保証金割合の一般基準は扱いません。これらは変動が激しく、契約前に必ず直接確認が必要な情報です。このページでは、公式記録と法的な仕組みに絞って解説します。

契約前に確認すべき5つの公式チェック

1. 不動産登記簿謄本を確認する

Korea.krに掲載された国土交通部（MOLIT）の詐欺防止情報では、不動産登記簿謄本（등기부등본）を通じて、抵当権（근저당권）やチョンセ権（전세권）などの先順位権利を含む負債の規模を確認するよう求めています。

登記簿で照合すべき事項は次のとおりです。

• 登記上の所有者
• 正確な物件住所
• 抵当権、チョンセ権、差押え、仮登記、その他の登記済み権利
• 契約書に署名する人物が所有者を代理する権限を持っているか

登記事項証明書手数料規則によると、オンライン発行は1,000ウォン、オンライン閲覧は700ウォンです。金額は変わることがありますので、利用前に最新の公式ポータルと手数料規則を確認しておきましょう。

2. 建築物台帳を確認する

建築物台帳（건축물대장）は不動産登記簿謄本とは別の書類です。Gov.krでは建築物台帳の発行・閲覧サービスが提供されています。この記録で、物件の建物情報と賃貸借契約の内容、そして実際の賃貸条件を照合してください。

オフィステル、ヴィラ、用途変更物件については、建築物台帳上の分類が重要になります。記録と物件の広告内容が食い違っている場合は、立ち止まって書面による説明を求めましょう。

3. 登記簿だけでは見えない先順位権利を確認する

国土交通部（MOLIT）のガイダンスでは、家主の同意や認証が必要な税金滞納情報と先行入居者の賃貸借情報を確認するよう求めています。また、確定日付の有無と入居世帯記録を契約前のチェック項目として挙げています。

これは特に多世帯住宅（다가구）で重要です。他の入居者の保証金が、自分が保証金を回収できるかどうかに影響するからです。不動産会社または家主に、先行入居者の保証金額、同意があれば閲覧できる書類の種類、建物が売却または競売にかけられた場合の保証金回収順位について確認してください。

4. 住所届け出と確定日付を完了させる

Easy Lawの説明によると、対抗力は住居の引き渡しと住民登録の翌日から発生します。また優先弁済権には、その対抗力の要件に加えて確定日付が必要であるとも定めています。

外国人の場合、出入国管理法第88条の2により、外国人登録と居所変更届け出が住民登録と転入届け出の代わりになります。現行の出入国管理法第36条では、外国人登録証を保有する外国人は転居後15日以内に新しい居所を届け出る必要があります。

転居後はできるだけ早く手続きを済ませましょう。届け出が遅れたり住所が一致しなかったりすると、確保したと思っていた権利が弱まることがあるんです。

5. 対象となる場合は賃貸借申告を行う

対象となる居住用賃貸借は、契約締結から30日以内に申告が必要です。Easy Lawによると、対象エリアは首都圏、広域市、世宗市、済州市、および郡部を除く道内の市部とされています。基準は保証金6,000万ウォン超、または月額賃料30万ウォン超です。

賃貸借申告時に賃貸借契約書を提出すれば、確定日付も同時に取得できます。申告が完了したことを証明する書類を受け取っておきましょう。

気をつけたい詐欺の手口

Korea.krの国土交通部カードでは、ギャップ投機（갭투기）、対抗力が発生する前を狙った法的抜け穴の悪用、未申告の税金滞納など、いくつかの典型的な手口が紹介されています。

対処法は共通しています。

• 見た目がきれいな物件だからといって、安全だと思わないこと
• 登記簿謄本と建築物台帳は自分で確認すること
• 所有者の代理人が署名する場合は、書面による委任状を求めること
• 同意が必要な先順位権利に関する書類を確認すること
• 転居後はすぐに住所届け出と確定日付の手続きを済ませること

保証金が返還されない場合

賃貸借契約が終了しても保証金の全部または一部が返還されていない場合、Easy Lawの説明によると、入居者はその物件を管轄する裁判所に賃借権登記命令（임차권등기명령）を申請できます。また、賃借権の登記が完了した後は、既に取得していた対抗力や優先弁済権の要件を後から失っても、それらの権利は維持されます。

タイミングが重要です。申請を出しただけでは不十分で、登記が完了したことを必ず確認してください。保証金が高額な場合は、退去前に必ず法的なアドバイスを受けましょう。母語で相談できる弁護士をお探しの方は、Seoulstartの法律ディレクトリで韓国の英語対応法律サービスをご覧ください。

詐欺トラブル発生時の対応手順については、家主との保証金トラブル対処ガイドと保証金返還ガイドもあわせてご参照ください。

保管しておくべき書類一覧

契約締結から保証金返還まで、次の書類をまとめて保管しておきましょう。

• 賃貸借契約書
• 不動産登記簿謄本
• 建築物台帳
• 所有者または代理人の権限証明書
• 保証金の振込明細
• 住所届け出の確認書
• 確定日付または賃貸借申告の証明書
• 物件の状態を撮影した写真
• 家主・不動産会社とのやり取りの記録

書類を集めること自体が目的ではありません。大切なのは、何を確認したか、いつ入居したか、住所届け出がいつ有効になったか、誰がお金を受け取ったかを証明できる状態にしておくことです。

出典

2026年6月6日閲覧。

• Korea.kr / MOLIT、ギャップ投機・中身が空のチョンセ（깡통전세）防止カード：korea.kr
• 登記事項証明書手数料規則：law.go.kr
• Gov.kr 建築物台帳発行・閲覧：gov.kr
• Easy Law、対抗力と確定日付：easylaw.go.kr
• 出入国管理法第36条：law.go.kr
• 出入国管理法第88条の2：law.go.kr
• Easy Law、賃借権登記命令：easylaw.go.kr
• Easy Law、住宅賃貸借申告制度：easylaw.go.kr

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