チョンセ（전세）とは？ 月払いの家賃なしで住む契約のしくみとリスク

チョンセとは

保証金を預けて住みます。月々の家賃は払いません。チョンセ（전세）は、そんな韓国ならではの賃貸方式です。ソウル特別市の説明では、借りる人が大家さんにまとまった保証金（キーマネー）を預け、毎月の家賃は払わず、契約が終わると大家さんがその保証金を返すしくみとされています。

シンプルな約束ですが、ここにチョンセ最大のリスクがあるんです。ウォルセ（월세）なら、リスクにさらされるのは比較的少額の保証金（보증금）が中心です。ところがチョンセでは、韓国に持ってきた貯金のほとんどが対象になることもあります。大事なのは「保証金を払えるか」だけではありません。「大家さんの経済状況が悪くなったとき、自分に優先権があると証明できるか」です。

このガイドで扱わないこと

このガイドでは、ソウルのチョンセ価格の最新の相場、保証金と物件の市場価値の比率、被害者の統計、保証機関の利用条件は扱いません。これらはすぐに変わるので、契約前にご自身で直接確認してください。

ここで取り上げるのは、変わりにくい法律のしくみです。最新の市場価格や保証の利用条件、保険の内容は、契約前に必ず自分で確認しておきましょう。

基本の契約期間と更新の権利

住宅賃貸借保護法では、住宅の賃貸期間が2年より短く定められた場合、借りる人が短い期間を望まない限り2年とみなされます。

借りる人には、法律で認められた更新の請求が1回あります。これが契約更新請求権（계약갱신청구권）です。Easy Lawによると、2020年12月10日以降に最初に結んだ契約、または更新した契約では、大家さんが更新を拒否したり条件の変更を通知したりできる期間は、契約が終わる6か月前から2か月前までです。Korea.krの政策解説では、借りる人が2年の更新を1回請求できると説明されていて、一般に「2+2」と呼ばれる形になります。

住宅賃貸借保護法は、家賃や保証金の値上げにも上限を設けています。ただし、対象は次の2つの場合だけです。1つは、契約期間中に大家さんが値上げを求める場合（제7조、증액청구）です。もう1つは、借りる人が更新を請求する場合（제6조의3、계약갱신요구권）です。この5%の上限が当てはまるのは、この2つだけです。地方自治体は条例（조례）でこれより低い上限を決められますが、高くすることはできません。Korea.krによると、上限が適用されるのは、契約期間中の値上げか更新の請求だけです。新しい借主との新規契約の価格には上限がありません。

契約終了時の保証金の返還

契約が終わったら、大家さんは保証金を返さなければなりません。Easy Lawは、契約が終わったときに大家さんが保証金を返す義務を負うと説明しています。あわせて、大家さんの保証金返還と借りる人の部屋の明け渡しは、同時に履行する関係にあるとも説明しています。

かんたんに言うと、契約が終わったからといって、お金が戻る前に自分を守る記録をすべて手放してはいけない、ということです。契約書、送金の記録、登記の確認、メッセージのやり取り、住所の申告を証明するもの、確定日付（확정일자）の証明は、保証金が戻るまでまとめて保管しておきましょう。

押さえておきたい優先権の記録

住宅の賃貸借では、Easy Lawの説明によると、借りる人が部屋の引き渡しを受けて住民登録を終えた日の翌日から、対抗力（대항력）が生じます。保証金を優先して返してもらう権利（우선변제권）には、対抗力の要件に加えて確定日付が必要だとも説明されています。

外国人の場合は、出入国管理法第88条の2が関係します。この条文では、外国人登録と滞在地変更の申告が、住民登録と転入届の代わりになるとされています。つまり、外国人としての住所の記録は、ついでにこなす用事ではなく、チョンセのリスクを抑える大切な手続きなんです。

チョンセの契約では、記録の手続きをできるだけ早く済ませましょう。

1. 契約前に、不動産の登記簿と建築物台帳を確認しましょう。
2. 所有者と、登記されている権利を確認しましょう。
3. 申告できる契約書上の住所にだけ入居しましょう。
4. 入居後に、滞在地変更の申告をしましょう。
5. 契約が対象なら、確定日付をもらうか、賃貸借の申告をしましょう。

大家さんが保証金を返せないとき

契約が終わったのに保証金の全額または一部が返ってこない場合、Easy Lawによると、借りる人は、その住宅を管轄する裁判所に賃借権登記命令（임차권등기명령）を申請できます。また、すでに対抗力や優先弁済権を得ていた借りる人は、賃借権の登記が完了すれば、その後に通常の対抗力の要件を失っても、それらの権利を保てるとも説明されています。

大切なのは「登記が完了したあと」というタイミングです。申請しただけで十分だとは考えないでください。保証金をめぐって争いになっているときは、引っ越しや住所の変更をする前に登記の状況を確認し、保証金が高額なら法律の専門家にも相談しましょう。

具体的な手順は、大家さんとの保証金トラブルガイドで確認できます。

賃貸借の申告

対象の住宅賃貸借は、住宅賃貸借申告制（전월세신고제）に基づいて申告しなければなりません。Easy Lawによると、契約当事者は契約から30日以内に、対象となる契約の内容を申告します。申告先は、最寄りの邑・面・洞の住民センター（주민센터）か、不動産取引管理システムのオンラインです。

Easy Lawが挙げる対象地域は、ソウル首都圏、広域市、世宗市、済州市、そして道にある市の区域です。郡の区域は含まれません。対象になる基準は、保証金が6000万ウォンを超えるか、月の家賃が30万ウォンを超える契約です。

契約書を提出して賃貸借の申告をすると、確定日付も受けられる場合があります。申告が完了した証明を、仲介業者か大家さんからもらっておきましょう。

チョンセとウォルセの違い

チョンセは、毎月の支出の負担を、保証金のリスクに置き換える方式です。ウォルセ（월세）は、保証金が少なめで、毎月家賃を払います。どちらも、所有者の確認、住所の申告、確定日付を怠れば、借りる人を守ってくれません。

保証金を失っても眠れなくなるほど困らない、というだけの余裕がないなら、チョンセは上級者向けの契約だと考えてください。きちんとした契約もありますが、保証金が高額で、書類にも慣れていないうちは、初心者向けではないんです。

契約前のチェックリスト

チョンセの保証金を払う前に、次の項目を確認しましょう。

• 不動産の登記簿の名義が、大家さんか正式な代理人と一致しています。
• 登記されている抵当権、差押え、仮登記など、先に登記された権利の内容を理解しています。
• 建築物台帳が、その部屋の用途や住所と一致しています。
• 外国人として必要な住所の申告が、その契約で認められています。
• 確定日付か、賃貸借の申告の道筋がはっきりしています。
• 大家さんが保証金を返してくれないときの対処法を知っています。
• 頼りにするつもりの保証金返還保証は、契約前に保証機関へ直接確認しています。

保証金が大きいほど、「たぶん大丈夫」で済ませる余地は小さくなります。

出典

2026年6月6日に確認しました。

• Seoul Metropolitan Government, wolse and jeonse explained: english.seoul.go.kr
• Housing Lease Protection Act Article 4: law.go.kr
• Easy Law, lease renewal and implied renewal: easylaw.go.kr
• Korea.kr, renewal right and 5% cap briefing: korea.kr
• Easy Law, landlord deposit-return duty: easylaw.go.kr
• Easy Law, opposition rights and confirmed date: easylaw.go.kr
• Immigration Act Article 88-2: law.go.kr
• Easy Law, tenancy registration order: easylaw.go.kr
• Easy Law, Housing Lease Reporting System: easylaw.go.kr

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