チョンセ（전세）のしくみ：契約前に知っておくべきリスク

チョンセとはどんな制度か

チョンセ（전세）は、大きな保証金を一括で預けることで成り立つ韓国独自の賃貸形式です。ソウル市の説明によると、借主が家主に一括の保証金（キーマネー）を預ける代わりに月々の家賃を払わず、契約終了時に家主がその保証金を全額返還する制度です。

シンプルな約束に見えますが、ここにこそ核心的なリスクがあります。月払い家賃（ウォルセ）であれば、失うリスクがあるのは通常、小額の保証金だけです。チョンセでは、韓国に持ち込んだ主な貯蓄がそのまま預けられることになります。「保証金を払えるか？」だけでなく「家主の財務が悪化したとき、優先弁済の権利を証明できるか？」が問われるんです。

このガイドが扱わない内容

このガイドでは、ソウルの現在のチョンセ相場、保証金と市場価格の比率、詐欺被害の統計、保証会社の加入資格については取り上げていません。これらの情報は変動が早く、契約前に直接確認する必要があります。

このページでは、変わらない法的なしくみを解説します。現在の市場保証金、保証の加入資格、保険の条件については、契約前に直接確認してください。

契約期間と更新の権利

住宅賃貸借保護法により、居住用賃貸の期間が2年未満に設定された場合、借主が短期を希望しない限り2年として扱われます。

契約更新請求権（계약갱신청구권）により、借主は法定の更新を1回請求できます。Easy Lawによると、2020年12月10日以降に初めて締結または更新された賃貸契約では、家主が更新拒否や条件変更を通知できる期間は契約終了の6か月前から2か月前までです。Korea.krの政策解説では、借主が2年の更新を1回請求できると説明されており、よく言われる「2+2」という構造がここから来ています。

住宅賃貸借保護法は、家賃や保証金の値上げにも上限を設けています。家主が家賃、保証金、または転換金額を引き上げる場合、より低い自治体の条例がない限り、上限は5%です。

契約終了時の保証金返還

賃貸契約が終了すると、家主は保証金を返還しなければなりません。Easy Lawは、契約終了時の家主の返還義務と、借主の物件明け渡し義務が同時履行の関係にあると説明しています。

平たく言うと、契約が終わったからといって、保証金が戻る前に自分を守るすべての記録を手放してはいけないということです。賃貸契約書、転居記録、登記簿確認の記録、やり取りのメッセージ、住所登録の証明、確定日付の証明は、保証金が返還されるまで手元に保管しておきましょう。

重要な優先権の記録

居住用賃貸では、Easy Lawによると、借主が物件の引き渡しを受けた翌日に住民登録を完了することで対抗力が生じます。また、優先弁済権には対抗力の要件に加えて確定日付（확정일자）が必要とされています。

外国人にとって重要なのが出入国管理法第88条の2です。外国人登録と居住地変更届が、住民登録と転入届の代わりになると定められています。だからこそ、外国人の住所登録はチョンセのリスク管理において欠かせない手続きであり、後回しにしていいものではないんです。

チョンセ契約では、できるだけ早く次の手続きを進めましょう。

1. 契約前に登記簿謄本と建築物台帳を確認します。
2. 所有者と登記上の権利関係を確認します。
3. 届け出ができる住所で記載された契約書の物件にのみ入居します。
4. 入居後に居住地変更届を提出します。
5. 確定日付を取得するか、対象となる賃貸契約の場合は賃貸借申告を行います。

家主が保証金を返還できない場合

賃貸契約が終了し、保証金の全部または一部が返還されない場合、Easy Lawによると、借主は物件の管轄裁判所に賃借権登記命令（임차권등기명령）を申請できます。また、Easy Lawは、対抗力または優先弁済権をすでに取得している借主は、賃借権登記が完了すれば、その後に通常の対抗要件を失った場合でも権利が保全されると説明しています。

重要なのは「登記が完了してから」という点です。申請しただけで十分と思わないでください。保証金の返還で争いが生じている場合、退去や住所変更をする前に登記の状況を確認し、保証金が高額であれば法律の専門家に相談しておきましょう。

段階的な争い対応の手順は、家主との保証金トラブル対応ガイドをご覧ください。

賃貸借申告

対象となる居住用賃貸は、住宅賃貸借申告制（전월세신고제）のもとで申告が必要です。Easy Lawによると、対象となる賃貸の詳細は、契約締結から30日以内に、地元の邑・面・洞の住民センターかオンラインの不動産取引管理システムを通じて申告しなければなりません。

対象エリアはソウル首都圏、広域市、世宗市（세종시）、済州市（제주시）、および道の市部エリアとされており、郡部エリアは除外されています。対象となる契約の基準は、保証金6,000万ウォン（約630万円）超または月額家賃30万ウォン超です。

賃貸契約書を一緒に提出することで、申告時に確定日付も付与されます。担当者または家主に、申告が完了したことの証明書類を求めましょう。

チョンセとウォルセの違い

チョンセは毎月の支出を抑える代わりに保証金のリスクを抱える形式です。ウォルセ（월세）は小額の保証金と月払い家賃の組み合わせです。どちらの形式でも、所有権の確認・住所登録・確定日付を省略すれば保護されません。

多額の保証金を失うことへの不安があるなら、チョンセはその意味で専門性の高い契約です。正当な形式ではありますが、保証金が高額で手続きに不慣れな場合、初心者向けとは言えません。

契約前のチェックリスト

チョンセの保証金を支払う前に、以下の項目を確認してください。

• 登記簿謄本の所有者が家主または正規の代理人と一致している。
• 登記上の抵当権、差押え、仮登記、その他の先順位権利を把握している。
• 建築物台帳が部屋の用途と住所と合致している。
• 外国人居住者として必要な住所登録ができる物件・契約である。
• 確定日付の取得または賃貸借申告の方法が明確になっている。
• 家主が保証金を返還しない場合の対処法を把握している。
• 利用予定の保証金返還保証は、契約前に保証会社に直接確認済みである。

保証金が大きくなるほど、「たぶん大丈夫」の余裕はなくなります。

情報源

2026年6月6日確認。

• ソウル市、ウォルセとチョンセの解説：english.seoul.go.kr
• 住宅賃貸借保護法第4条：law.go.kr
• Easy Law、賃貸更新と黙示の更新：easylaw.go.kr
• Korea.kr、更新請求権と5%上限の政策解説：korea.kr
• Easy Law、家主の保証金返還義務：easylaw.go.kr
• Easy Law、対抗力と確定日付：easylaw.go.kr
• 出入国管理法第88条の2：law.go.kr
• Easy Law、賃借権登記命令：easylaw.go.kr
• Easy Law、住宅賃貸借申告制：easylaw.go.kr

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