ウォルセ（월세）完全ガイド：韓国の月払い賃貸のしくみ

ウォルセとは

ウォルセ（월세）は韓国の月払い賃貸です。保証金（보증금）を支払い、賃貸借期間中は毎月賃料を支払います。

ソウル市の説明によると、ウォルセとは賃貸借契約後に少額の保証金を支払い、毎月使用料を支払う形式です。保証金は契約終了後に通常全額返還されますが、未払い賃料や光熱費などの滞納分は差し引かれることがあります。

チョンセ（전세）との大きな違いはここにあります。チョンセでは借主が貸主に多額の保証金を預け、貸主は契約終了後にその金額を返還します。ウォルセでは保証金がチョンセと比べて少額ですが、毎月の賃料が発生します。

実は、このガイドでは市場価格の目安は扱っていません。ウォルセの賃料は地区、建物の種類、保証金の金額、季節、現在の物件情報によって変動するんです。価格調査は現在の物件情報と公式の取引システムを使い、以下の法的ルールを参考に契約内容を確認しましょう。

賃貸期間のルール

2年未満の居住用賃貸借は、借主が短い期間を希望しない限り2年として扱われます。これは「1年契約」と記載された契約書でも同様です。貸主は短い書面上の期間を使って、借主の法定2年保護を取り除くことはできません。

更新については、Easy Lawによると借主は法定更新を1回請求できます。対象賃貸借では、請求期間は賃貸終了の6か月前から2か月前まで。更新後の賃貸期間は2年として扱われます。

早めに退去する予定がある場合は、コストなしで退去できると思い込まず、契約書を確認してから専門家にアドバイスを求めましょう。2年ルールは借主を守るためのものですが、実際の退去方法は契約内容、更新状況、通知の経緯によって異なります。

賃料と保証金の増額

Easy Lawによると、賃料または保証金の増額請求は合意した賃料または保証金の20分の1を超えることができません。地方自治体がその範囲内で別の上限を設けることができます。

20分の1は5%です。これは法定増額請求の上限であって、すべての貸主がいつでも5%引き上げられるという意味ではありません。Easy Lawではさらに、賃貸借開始または前回の増額から1年以内に増額請求はできないとも説明しています。

保証金や賃料が増額された場合、Easy Lawは増額分について賃貸借契約書を作成し、その増額分に確定日付（확정일자）を取得して後順位の権利に対する優先権を保護するよう勧めています。

保証金から賃料への転換

貸主が「保証金を高くする代わりに月額賃料を下げる」または「保証金を下げる代わりに月額賃料を上げる」と提案することがあります。交渉自体は一般的なことですが、法定転換率は常に意識しておく必要があります。

Easy Lawでは法定転換率をこう説明しています。保証金の全部または一部を月額賃料に換算する場合、年10%と韓国銀行基準金利に2パーセントポイントを加えた率のいずれか低い方が適用されます。

ちなみに、「保証金1,000万ウォンにつき賃料が10万ウォン変わる」といった経験則には頼らないでください。このような計算は法定上限を超える転換率を示す可能性があります。現在の韓国銀行基準金利を確認し、示された年利を計算してから、法定上限をもとに交渉しましょう。

ウォルセの保証金を守る

ウォルセの保証金は、他の居住用保証金と同じ住宅賃貸借の仕組みで法的に保護されます。

Easy Lawによると、優先弁済権を得るには対抗要件として住居の引き渡しと転入届の提出が必要で、さらに賃貸借契約書への確定日付（확정일자）の取得も必要です。外国人の場合、住所の部分は出入国管理の記録で対応します。90日を超えて韓国に在留する外国人は入国から90日以内に外国人登録を申請しなければならず、登録済みの外国人は引っ越し後15日以内に新しい在留地を届け出る必要があります。

出入国管理法第88条の2により、外国人登録と在留地変更届の提出は、住民登録と転入届の提出に代わるものとされています。

ウォルセの借主として実際に必要な書類はこちらです。

• 署名済みの賃貸借契約書
• 入居の証明
• 外国人登録証または在留地変更届（状況に応じて）
• 確定日付（확정일자）または賃貸借申告の記録
• 保証金、賃料、管理費の銀行振込記録
• 多額の保証金を支払う前に確認した不動産登記簿

賃貸借の申告

対象居住用賃貸借は、住宅賃貸借申告制度（전월세신고제）の下で申告が必要です。Easy Lawによると、対象地域で保証金が6,000万ウォンを超えるか月額賃料が30万ウォンを超える場合、締結から30日以内に当事者が申告しなければなりません。

Easy Lawではさらに、賃貸借契約書を申告書と一緒に提出した場合、その申告をもって確定日付の申請として扱うことができると説明しています。申告済みであることの証明は必ず保管しておきましょう。

月額賃料の税額控除

要件を満たす給与所得者は、年末調整で月額賃料税額控除（월세 세액공제）を申請できる場合があります。

国税庁によると、対象となる賃料は年間1,000万ウォンを上限とします。控除率は総給与が5,500万ウォン以下の場合は17%、5,500万ウォンを超えて8,000万ウォン以下の場合は15%です。国税庁はさらに、給与所得者であること、無住宅世帯であること、国民住宅規模または基準時価の住宅条件を満たすことなど、資格条件も列挙しています。

賃料を支払っているすべての外国人に自動的に適用されるわけではありません。賃貸借契約書と賃料支払いの証明を保管し、ご自身の年末調整について国税庁の条件を確認してみましょう。

契約前のチェックリスト

ウォルセの保証金を支払う前に、このリストを確認しましょう。

• 貸主または正当な代理人を確認する
• 不動産登記簿を取得し、所有権と登録された権利を確認する
• 保証金の正確な金額、賃料、支払日、管理費の項目を確認する
• 契約書に金額、日付、当事者、特約事項の空欄がないことを確認する
• 支払い口座を契約書の内容と一致させる
• 入居前に住所届、確定日付、賃貸借申告の手順を計画しておく
• 保証金が高額の場合は、署名前に保証金詐欺防止ガイドを読んでおく

出典

2026年6月6日参照。

• Seoul Metropolitan Government, Wolse and Jeonse: english.seoul.go.kr
• Housing Lease Protection Act Article 4, lease period: law.go.kr
• Easy Law, renewal request: easylaw.go.kr
• Easy Law, rent and deposit increase and conversion-rate rules: easylaw.go.kr
• Easy Law, opposition rights and confirmed date: easylaw.go.kr
• Easy Law, Housing Lease Reporting System: easylaw.go.kr
• Immigration Act Article 31, foreigner registration: law.go.kr
• Immigration Act Article 36, place-of-stay change report: law.go.kr
• Immigration Act Article 88-2: law.go.kr
• National Tax Service, monthly-rent tax credit: nts.go.kr

@misc{seoulstart-wolse-explained,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{ウォルセ（월세）完全ガイド：韓国の月払い賃貸のしくみ}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/ja/guides/wolse-explained},
  note = {Last updated 2026年6月6日}
}