韓国で敷金（보증금）を返してもらう方法

韓国の住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）は一点において明確に定めています。家主は、入居者が退去して鍵を返した当日に敷金（보증금）を返す義務がある、ということです。チョンセ（전세）の一括預け入れ方式でも、ウォルセ（월세）の月払い賃貸でも、返還期限は同じです。よくあるトラブルは法的な曖昧さではなく、差し引き額をめぐる争いと、家主が次の入居者の敷金が入るまで待っているという二つのケースです。

流れはシンプルです。

1. 契約終了日の2か月前までに書面で更新しない旨を通知する
2. 合意した退去日に全ての鍵とアクセスカードを返す
3. 家主が部屋の状態を確認する
4. 当日中に敷金が銀行振込で返金される（または合意した差し引き額を先に精算する）

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通知期間

韓国の住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）では、更新しない場合、契約終了日の少なくとも2か月前に家主へ通知する必要があります。この期限を過ぎると、同じ条件で自動更新（묵시적 갱신）され、さらに2年間の契約が続きます。すでに自動更新が始まっている場合は、いつでも3か月前の書面通知で解約できます。

具体的なルールは次のとおりです。

• 入居者の期限： 契約終了日の少なくとも2か月前に、更新しない旨を書面で通知します（早めでも問題ありません）。この2か月ルールは2020年12月10日以降に締結・更新された契約に適用されます。それ以前の古い契約は1か月前ルールが適用される場合があります
• 家主の通知期間： 条件の変更や契約終了を望む家主は、終了日の6か月前から2か月前までに通知する必要があります
• 期限を過ぎた場合： 同じ条件で2年間の自動更新（묵시적 갱신）となります
• 例外： 自動更新になった場合でも、いつでも3か月前の通知で解約できます

通知はカカオトーク（タイムスタンプが残ります）または内容証明（내용증명）の書留郵便で送りましょう。後からトラブルになったとき、口頭での通知では証明できません。

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退去時の立会い確認：差し引けるものと差し引けないもの

韓国の家主が敷金から差し引けるのは、通常の使用を超えて入居者が原因で生じた損傷だけです。壁の穴、壊れた家電、目立つ汚れ、なくなった備品などが対象です。自然な劣化（자연소모）、入居時に記録済みの既存の傷、家主の構造上の責任範囲の修理費用は差し引けません。カカオトークのタイムスタンプ付き入居時写真が最大の保護手段になります。

家主が差し引けるもの

• 通常の使用を超えて入居者が原因で生じた損傷：重い物の取り付けによる壁の穴、割れた窓、目立つ汚れ、タイルのひびなど
• 賃貸に含まれていた備品・家電・設備の紛失
• 異常に汚い状態で返却された場合のクリーニング費用

家主が差し引けないもの

• 自然な劣化（자연소모）：塗装の色あせ、壁のわずかな傷、歩行による絨毯の摩耗
• 入居時に記録済みの既存の傷や汚れ
• 家主の責任範囲の修理（配管、構造上の問題）
• 通常の経年変化による塗り直し

自分を守るための準備

入居時にすべての状態を記録しましょう。 全部屋、壁、家電を写真に撮り、入居当日にカカオトークで家主へ送ります。タイムスタンプが記録として残ります。

やり取りの記録を保管しましょう。 入居中に家主へ送った修繕依頼は、その問題が既存の傷であるか、家主の責任であることを示す証拠になります。

差し引きの根拠を書面で求めましょう。 退去時に家主が差し引きを主張してきたら、同意する前に費用の内訳を書面でもらってください。

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家主が遅延・拒否した場合

家主が敷金を渡さない場合、入居者には4段階の手順があります。まず内容証明（내용증명）で書留による正式な催告書を送り、次に地方裁判所へ賃借権登記命令（임차권등기명령）を申請して賃貸借の記録を登記簿に残し、3,000万ウォン以下の場合は少額事件審判（소액사건심판）、より高額の場合は民事訴訟へ進みます。そして、チョンセ敷金返還保証（전세보증금반환보증）に加入していれば保険金請求の手続きを取ります。

ステップ1：内容証明（내용증명）を送る

韓国郵便の書留で、支払うべき金額、法的根拠（주택임대차보호법）、明確な支払期限を記した書面を送ります。法的記録が残り、これだけで支払いに至ることも多いです。

内容証明は全国の郵便局で少額の手数料で受け付けています。書面は3部用意してください。郵便局保管用、家主への送付用、自分の控え用です。

催告書には遅延利息についても明記しましょう。敷金の返還が遅れると、年5%（민법 제379조）の利息が発生し、訴訟提起後は訴状が家主に送達された翌日から年12%（소송촉진 등에 관한 특례법 제3조）に上がります。待てば待つほど家主の負担が増えるため、これが最大の交渉材料になるんです。

ステップ2：賃借権登記命令（임차권등기명령）を申請する

それでも支払いがない場合は、管轄の地方裁判所へ賃借権登記を申請します。これにより物件の登記簿に賃貸借が記録され、次のことが可能になります。

• 物件の登記簿に賃貸借の記録が残ります
• 登記が完了すると、退去・転入届（전입신고）の変更をしても対抗力と優先弁済権（대항력 + 우선변제권）が維持されます

これが入居者にとって最も強力な手段です。申請費用は通常4万ウォンから5万ウォン（家主1人・物件1件の場合は約4万3,400ウォン）で、家主から回収できます。契約終了日に敷金が未払いならすぐに申請できます。法定の待機期間はありません。

ステップ3：少額事件審判または民事訴訟

• 3,000万ウォン以下の敷金： 地方裁判所での少額事件審判（소액사건심판）。迅速で低コストです。
• 3,000万ウォンを超える敷金： 通常の民事訴訟。弁護士への相談を検討してください。

韓国法律救助公団（대한법률구조공단）（www.klac.or.kr）では、敷金紛争を抱える入居者に無料または低額の法律相談を提供しています。ソウルグローバルセンターでは英語対応のアドバイザーにも相談できます。私設の弁護士を探す場合は、Seoulstartの法律ディレクトリで韓国の英語対応弁護士を探せます。

ステップ4：敷金保証保険に加入している場合

チョンセ敷金返還保証（전세보증금반환보증）に加入していれば、保証会社に直接請求します。HUGの公式請求ルートでは、契約が終了し家主が敷金を返せない状態であることが必要です。未返還のシナリオでは、HUGは請求ルートの一部として賃借権登記命令を挙げています。

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「次の入居者待ち」問題

実際によくあるケースです。契約が終わって退去する準備ができているのに、家主が「次の入居者の敷金が入るまで待ってほしい」と言ってきます。

これは法的にはこちらの問題ではありません。韓国法のもとでは、退去した当日に敷金を返してもらう権利があります。家主の資金繰りは家主自身の責任です。

実際には、家主が誠実にコミュニケーションを取り、新しい支払い予定日を書面で示してくれる場合、短期の遅延に協力する入居者もいます。ただし、次のことを守ってください。

• 敷金返還の具体的な見通しが立つまで、物件を明け渡さないようにしましょう
• 合意した遅延は書面で残します
• 「新しい入居者」がいつまでも現れない場合は、上のステップ1を進めてください

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敷金返還チェックリスト

敷金をスムーズに返してもらうには、四つのタイミングを押さえておく必要があります。契約終了の6か月前にリマインダーをセット、終了日の少なくとも2か月前に書面で更新しない旨を通知、退去の4〜6週間前に退去日と修繕の扱いを確認、そして退去当日に徹底的な清掃・全部屋の撮影・全鍵の返却・書面による確認を行います。振込が遅れたらすぐに内容証明（내용증명）を送りましょう。

契約終了の6か月前：

• 通知期限のカレンダーリマインダーをセットする

契約終了の少なくとも2か月前：

• 更新しない旨を書面で家主に通知する

退去の4〜6週間前：

• 退去日を書面で確認する
• 修繕するか差し引きで対応するかを話し合う

退去当日：

• 部屋を徹底的に清掃する
• 鍵を返す前に全部屋を写真撮影する
• 全ての鍵とアクセスカードを返却する
• 鍵返却の書面による確認をもらう

退去後：

• 敷金の振込を確認する
• 遅れた場合：すぐに内容証明（내용증명）を送る

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