2026年首尔公寓价格：25个区一览，外国买家要知道什么

首尔各区的公寓价格差得很大。如果你是外国居民，正在考虑买房，一条许可规定甚至会决定你能不能签合同。

这些数字来自Seoulstart每月对政府成交申报数据的处理。它们是已申报合同的中位数，不是挂牌价，而且只包含公寓。

各区公寓价格

下面的表格按2026年8月的公寓成交价中位数，把25个区（gu，구）排了名。每次Seoulstart载入新一个月的数据，表格就会更新。

地区	成交价中位数	常见面积	成交数
Gangnam-gu	28.8亿韩元	84.3 m²	89
Seocho-gu	21亿韩元	84.5 m²	84
Songpa-gu	19.4亿韩元	84.4 m²	171
Yongsan-gu	18.7亿韩元	84.8 m²	43
Seongdong-gu	17.27亿韩元	84.6 m²	54
Jung-gu	15.5亿韩元	84.8 m²	29
Dongjak-gu	15.3亿韩元	84.5 m²	121
Mapo-gu	15亿韩元	84.1 m²	113
Gwangjin-gu	14亿韩元	74.9 m²	45
Gangdong-gu	13.43亿韩元	83.1 m²	164
Yeongdeungpo-gu	12.82亿韩元	73.9 m²	140
Jongno-gu	11.9亿韩元	84.9 m²	23
Yangcheon-gu	10.9亿韩元	70.7 m²	123
Dongdaemun-gu	10.55亿韩元	84.6 m²	135
Seodaemun-gu	10.15亿韩元	75.2 m²	123
Seongbuk-gu	9.4亿韩元	79.6 m²	178
Eunpyeong-gu	8.55亿韩元	74.9 m²	211
Gangseo-gu	8.4亿韩元	60 m²	260
Gwanak-gu	7.79亿韩元	77.7 m²	115
Guro-gu	7.1亿韩元	71.1 m²	205
Gangbuk-gu	7亿韩元	83.7 m²	75
Nowon-gu	6.7亿韩元	59.4 m²	524
Jungnang-gu	6.2亿韩元	59.4 m²	193
Geumcheon-gu	5.93亿韩元	79.7 m²	106
Dobong-gu	5.45亿韩元	72.6 m²	216

2026年8月申报合同的中位数。 来源：国土交通部实际交易数据（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在价格查询工具中查看已申报的合同

中位数就是排在正中间的那一笔成交：这个区一半的成交价比它高，一半比它低。它把新旧小区、大小户型、高低楼层混在一起。所以它说明的是一个区的整体水平，而不是某一套房子的价格。

每个区在Seoulstart住房（Housing）里都有自己的页面，能看到该区的租金和成交价中位数，例如江南区、瑞草区、麻浦区、道峰区。全市的页面是首尔。如果你想先按生活方式选区域，再看价格，可以读首尔住哪里指南。

首尔和其他城市比一比

下面把首尔和釜山、仁川、大邱和全国数字放在一起看。

地区	成交价中位数	常见面积	成交数
Seoul	8.73亿韩元	72.3 m²	3,540
Busan	3.61亿韩元	79.9 m²	2,180
Incheon	3.85亿韩元	75 m²	2,085
Daegu	3.38亿韩元	84.7 m²	1,409
Korea	3.7亿韩元	76.8 m²	33,559

2026年8月申报合同的中位数。 来源：国土交通部实际交易数据（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在价格查询工具中查看已申报的合同

提醒还是一样：这些只是公寓成交，而且全国中位数里有很多小城市，那里的房价比首尔任何一个区都低得多。

为什么各区差距这么大

数据只能告诉你差距有多大，不能告诉你原因。下面这些因素，都会改变一笔成交的价格：

• 小区房龄。 同一个区里，新楼和几十年的旧楼价格不一样。
• 面积。 同一个小区里，大户型比小户型贵。
• 楼层和景观。 一个小区里，楼层和位置不同，价格也不同。
• 许可规定。 在许可区域里，被区域覆盖的买家要先获批，有的还必须自己住。这会改变谁能买。

想知道一个区的中位数背后是什么户型，可以打开它在Seoulstart住房里的页面。想看单个小区，就用最后一节介绍的价格浏览器。

2026年外国买家要遵守的规定

有两个许可区域覆盖了首尔全市的购房者。江南区、瑞草区、松坡区和龙山区另有一个更早划定的公寓区域。两者用的是同一套制度：土地交易许可（토지거래허가）。

区域一：外国人许可区域。 国土交通部（MOLIT）在2025年8月26日首次划定这个区域，期限一年。2026年8月20日，MOLIT通过第2026-1105号公告重新划定。现在这个区域的期限是2026年8月26日到2027年8月25日，覆盖首尔全部25个区，另有京畿道的23个市郡和仁川的部分地区。独栋住宅、多家口住宅、公寓、联排住宅和多户住宅都需要许可。住宅区内，房子附带的土地超过6平方米时，就要办许可。

区域二：首尔全市公寓区域，所有买家适用。 MOLIT第2025-1219号公告覆盖首尔全部25个区的公寓，韩国人和外国人一样。公告规定的期限是2025年10月20日到2026年12月31日。首尔土地门户网站在2026年10月17日把这个区域列为生效中。签约前请再查一遍门户网站，因为区域清单可能变动。

如果你在某个区域生效之前就签了合同，这份合同不需要许可，你也没有入住义务。

许可怎么办

• 签合同之前先拿许可。 你和卖家一起向区长申请。申请材料里包括一份资金计划，说明购房款从哪里来。
• 自己住。 为自住拿到的许可，附带一项义务：从取得住房之日起，要自己住满2年。
• 违反义务的罚款。 区长可以先责令你改正，然后处取得价格最高10%的罚款，每年重复一次，直到你改正为止。施行令规定：房子闲置不用是10%，改成出租而不自住是7%，未经批准改变用途是5%，其他违规是7%。
• 没拿许可就签约的处罚。 首尔土地门户网站说，最高可达2年有期徒刑，或签约时土地价格30%以内的罚款。

申报购房

你还要向区厅申报购房的实际价格。资金筹措及入住计划书（자금조달·입주계획서）随申报一起提交。这份表只由你本人签名，并附上资金来源证明。如果钱是从国外汇来的，还需要外汇证明，例如外汇申报确认书。

购房要在签合同后30天内申报。如果合同是持牌中介（공인중개사）拟的，申报由中介来办。请中介书面确认已经申报。从登记到海外汇款的银行申报，整个流程见韩国购房指南。贷款方面，请读韩国房贷指南。

房价之外的费用

取得税

取得住房时要缴取得税（취득세）。通过购买取得住房的，《地方税法》规定的基本税率如下：

取得之日起60天内申报并缴纳。买房还要缴地方教育税（지방교육세）。如果买家是公司，或者你的家庭已经拥有其他住房，税率可能比表里更高。签约前请先问税务专业人士。

中介费

买卖的中介费（중개보수）有全国统一的上限，按价格分档。首尔的条例在这个范围内另定税率。费用由你和中介商定，不能超过上限，买卖双方各付各自中介的费用。

大金额的一小点百分比，也是一大笔钱。签约前，请让中介把确切的费用写下来。

租还是买？

买房意味着一大笔房款，加上上面的税费，之后每年还有持有税。在韩国租房靠的是押金制度，和大多数国家的租房方式不太一样。下面是首尔按房屋类型分的租金中位数：

房屋类型	月租	押金	全租押金	常见面积
公寓	100万韩元	1亿韩元	6.3亿韩元	58.1 m²
商务公寓	70万韩元	1000万韩元	2.3亿韩元	23.1 m²
别墅	55万韩元	4000万韩元	2.3亿韩元	30 m²

2026年8月申报合同的中位数。 租金按新签合同计算，也就是新搬入者签约的价格；新合同少于 10 份的地区按全部合同计算。 来源：国土交通部实际交易数据（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在价格查询工具中查看已申报的合同

房主要留意两种税。财产税（재산세）是每年缴的地方税，针对这套房子。综合不动产税（종합부동산세）针对名下房产评估总值超过扣除额的部分：符合条件的一套房家庭扣除12亿韩元（约合人民币606万元），其他个人房主扣除9亿韩元，公司没有扣除额。两种税在韩国房产与汽车税指南里都有讲。

想用自己的数字比较两条路，可以先用全租与月租对比工具，再读全租（전세）是怎么运作的。想看首尔当前的租金，请见Seoulstart住房里的首尔租金。如果你想先按租金比较各区，首尔平均租金指南可以参考。

本指南提供的是信息，不是该不该买房的建议。

怎么查某个小区的价格

区的中位数说明不了一套公寓值多少钱。可以用三个办法查：

1. 查实际成交。 国土交通部的实际成交价公开系统（실거래가 공개시스템）rt.molit.go.kr能查已申报的合同价格。它为公寓、联排和多户住宅、独栋住宅、商务公寓（오피스텔）、土地等不同类型分了标签页。
2. 用Seoulstart的价格浏览器。 价格浏览器的成交视图能看到某个小区的价格走势，以及某个小区按月列出的已申报成交。合同视图列出一笔一笔已申报的合同。
3. 看公示价格。 政府会为每套公寓定一个公示价格（공동주택 공시가격）。基准日是1月1日，每年4月30日之前公布。1月1日到5月31日之间新建或有变动的住房，基准日是6月1日，9月30日公布。你可以到不动产公示价格公告网站（부동산공시가격알리미，realtyprice.kr）查询。

把中介的挂牌价，和同一小区、同样面积最近的成交价比一比。已申报的成交可能落后于市场，因为一份合同要等申报之后才会出现在数据里。

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