很多外国人开始在韩国找房时，并不知道2025年8月起实施的许可区制度。在首尔和京畿道、仁川大部分地区，现在签合同前须先取得政府批准。漏掉这一步，合同可能直接无效。
本指南涵盖你需要了解的一切：谁可以买房、许可区制度、两项外国人专项申报、从签合同到完成登记的购房流程、税费、按揭贷款，以及尽职调查要点。
外国人可以在韩国买房吗？
可以。韩国没有全面禁止外国人持有房产的规定。购房权利来源于《不动产交易申报等相关法律》（부동산 거래신고 등에 관한 법률）。该法律规定了申报义务，在指定区域还要求取得许可，但并非全面禁购。
在标准购房流程之外，外国人还需额外完成三项手续：
- 在指定许可区须事先取得许可（自2025年8月起，适用于首尔、京畿道大部分地区及仁川七个区，须在签合同前办理）。
- 签合同后提交60天取得申报（부동산 취득 신고）。
- 如从境外汇入购房资金，须向银行办理外汇申报（외국환거래 신고）。
标准购房步骤（合同、付款阶段、产权登记、税费）适用于所有买家，详见下文。
不过有一点要留意：在军事设施、文化遗址或生态保护区附近的部分地区，须依据《军事设施保护法》（군사시설보호법）另行取得事前许可。未取得许可擅自签订的合同无效。如果你考虑购买此类区域的房产，请在推进前咨询持牌律师或相关部委。
2025年许可区制度：是什么、影响谁
2025年8月发生了什么变化
2025年8月26日之前，外国买家可以在韩国任何地方先签合同，之后再提交申报。许可区以外仍沿用这一制度。
在指定许可区内，流程现在调换了顺序：须先申请并取得土地交易许可证（토지거래허가증），再签合同。这是国土交通部（MOLIT）以公告第2025-1058号形式发布的规定。
该指定期限至2026年8月25日。截至2026年7月，尚未确认是否延期。由于延期公告可能提前时间很短，请在推进前在molit.go.kr上自行核实当前状态。
哪些区域在许可区范围内
指定许可区包括：
- 首尔全部25个区（구）。
- 京畿道23个市县，包括水原、城南、高阳、平泽。排除区域：杨州、利川、议政府、东豆川、杨平、骊州、加平、涟川，共八个地区。
- 仁川七个区。排除区域：东区、江华、瓮津。
谁受到影响
根据《不动产交易申报等相关法律》第2条第4款，许可要求适用于：外国个人、外国法人、外国政府，以及外国人持股或表决权达50%及以上的韩国企业。
哪些房产类型在规定范围内
许可适用于：独栋住宅（단독주택）、多户住宅（다가구주택）、公寓（아파트）、联排别墅（연립주택）和多세代住宅（다세대주택），均按《建筑法施行令》分类。
排除范围：写字楼公寓（오피스텔）、赠与（증여）、继承（상속）和司法拍卖（경매）。
许可流程如何运作
买卖双方在签任何文件之前，须共同向所在地区政府或市政府提出申请。当局审查购买目的是否为真实自住需求而非投机。证书签发后，合同方可推进。
购房完成后，持证人须在四个月内入住，并在该房产居住至少两年。违规者将面临多次罚款，金额最高可达房产价值的10%，且可能被撤销购房资格。
许可区以外的情况
在釜山、大邱、济州，以及未纳入2025年指定范围的京畿道和仁川地区，沿用旧制度：先签合同，再在60天内提交取得申报。无需事前取得许可。
两项外国人专项申报
1. 取得申报（부동산 취득 신고）
每位外国买家在签购房合同后都须提交此申报。法律依据是《不动产交易申报等相关法律》第8条。
截止时间： 合同签署之日起60天内。
提交地点： 房产所在地的市/郡/区政府（시/군/구청）。也可通过不动产交易管理系统在线提交。
所需材料：
- 购房合同
- 载有卖家姓名的产权登记证明（등기부등본）
- 护照或外国人登录证（외국인등록증）
非合同取得方式（继承、司法拍卖、合并），截止时间为取得之日起六个月内。
2. 外汇申报（외국환거래 신고）
如果购房资金来自韩国以外，须在资金提取或转账用于购房前，向指定外汇银行（외국환은행）申报。法律依据是《外国汇兑交易法》（외국환거래법）。
在银行需要准备的材料：
- 购房合同
- 房产评估报告或公示地价确认书（공시지가 확인서）
- 产权登记证明（등기부등본）
为什么这不只是购房手续的问题： 完成申报会形成书面记录。没有这份记录，日后将售房款汇出韩国会非常困难。如果你打算未来出售并将资金转回境外，这份申报就是打通这条路的关键一步。
联系方式：韩国银行外汇监督团队，电话02-759-5300。
用韩国来源收入在韩国账户内购房的外国居民，一般无需办理此项申报。如果不确定是否适用于自身情况，请在转账前向银行确认。
购房流程
寻找房产与委托中介
韩国房产市场主要通过持证中介（공인중개사）运作。认准门口挂有공인중개사标牌的机构。在许可区内，没有许可证书就无法推进，因此要尽早委托熟悉许可区流程的持证中介。
合同与付款阶段
韩国住宅购房通常分三个付款阶段：
- 定金（계약금）： 约为房价的10%，签合同时支付。买家违约则没收定金；卖家违约则须双倍退还。
- 中间款（중도금）： 二手房交易中不一定使用。预售房（분양）中较为常见，通常为房价的10%至40%，在签合同与交割之间分期支付。
- 尾款（잔금）： 交割日支付的剩余金额，同日交接钥匙和产权登记文件。
产权登记（부동산등기）：付款不等于拥有产权
支付尾款不等于你成为法律意义上的所有者。根据《民法》第186条，所有权向第三方转移须在地方法院登记处（등기소）完成登记。
如果在你付款之后、登记之前，房产被设定了留置权或抵押，你可能会丧失所有权。付完尾款后请立即办理登记。
登记所需提交的材料：
- 转让合同
- 取得申报回执
- 取得税缴纳证明
- 卖家配合（其登记义务证书及印章）
登记通常在五至十个工作日内完成。
在线入口： iros.go.kr（大法院互联网登记所）。没有韩国颁发数字证书的非居民，可能需要委托当地代理人办理申请。
签合同前的尽职调查
产权登记证明（등기부등본）
签任何文件之前，先从iros.go.kr或社区服务中心（주민센터）提取这份文件，付尾款当天也要再查一次。核查以下内容：
- 所有者姓名与卖家是否一致
- 抵押（근저당）
- 假扣押（가압류）
- 查封令（압류）
- 任何在先的所有权或租赁权主张
费用低廉，任何人均可在线查询。
建筑物台账（건축물대장）
从government24的gov.kr或当地区政府获取此文件。它确认建筑物的合法用途类别、建筑面积和建设状态。如果实际用途与合法用途不符（例如违规分隔的单元），可能在融资、保险或日后出售时遇到麻烦。
购房税费
取得税（취득세）
须在购房后60天内依据《地方税法》（지방세법）第11条向地方政府缴纳。税率取决于成交价格区间和名下持有的房产套数总计。
取得税之上还须加缴地方教育税（지방교육세）和农渔村特别税（농어촌특별세）作为附加税。
首套房在适中价格区间内，合并实际税率通常在1%至3.5%左右（含附加税），但具体数字随税率表调整。请勿依赖这里的数字作为现行标准：购房前请在wetax.go.kr或当地税务局核实现行税率（以2026年为准，购房前请核实当前税率）。
已持有多套房产的买家，依据《地方税法》税率可能大幅上升。以法人名义在调控区域购房，同样面临更高税率。
目前尚无已确认的针对外国人的取得税国籍附加税或豁免。请在nts.go.kr核实。
持有税
财产税（재산세）： 地方政府每年征收，评估基准日为每年6月1日。税率随房产公示价格浮动（以2026年为准，现行税率请在wetax.go.kr核实）。
综合不动产税（종합부동산세，종부세）： 针对超过政府设定门槛的高价值房产征收的国税。税率和门槛近年多次调整。购房前请在nts.go.kr核实现行门槛和税率，不要自行假设你的房产是否适用。
中介费
销售中介费（중개보수）受法律上限约束。买卖双方分别向中介支付。
首尔市政府费率表（最后更新于2021年10月19日，是否有新版请在english.seoul.go.kr核实）规定了首尔销售交易的上限：
| 成交价格 | 最高费率 |
|---|---|
| 5,000万韩元以下 | 0.6%（上限25万韩元） |
| 5,000万至2亿韩元 | 0.5%（上限80万韩元） |
| 2亿至9亿韩元 | 0.4% |
| 9亿至12亿韩元 | 0.5% |
| 12亿至15亿韩元 | 0.6% |
| 15亿韩元及以上 | 0.7% |
首尔以外地区的交易，请查阅韩国不动产中介协会费率工具kar.or.kr或MOLIT电子合同系统irts.molit.go.kr。
外国人可以申请按揭贷款吗？
可以，但资格条件因人而异。影响最大的因素有以下几点：
签证和居留状态： 持有外国人登录证（외국인등록증）且有书面韩国来源收入的买家申请范围最广。非居民面临更多限制，部分贷款方根本不向其放款。
贷款价值比上限： 在首尔及其他调控区域，金融服务委员会（FSC）和韩国银行设定了适用于所有借款人（而非仅限外国人）的贷款价值比上限。这些上限随宏观审慎政策调整。申请前请在fsc.go.kr核实当前上限（以2026年为准，申请前请核实现行贷款价值比上限）。
偿债比率： 偿债比率上限适用于所有借款人，限定年度总收入中可用于还款的比例。请向贷款方确认当前数值。
许可区与居住义务： 如果你在许可区购房，银行需要查看许可证书。居住义务（最少两年）也会影响可选的贷款结构。
据悉对外国申请人较为友好的韩国主要银行包括：韩国外汇银行（KEB Hana Bank）、新韩银行（Shinhan Bank）、友利银行（Woori Bank）和KB国民银行（KB Kookmin Bank）。银行产品随时变化，请直接联系各银行，不要将任何具体贷款价值比或利率数字视为当前有效，须自行确认。
如果你是没有韩国银行账户或信用记录的非居民，申请按揭贷款将会困难得多。在假设融资可行之前，请先咨询熟悉外国人贷款业务的持牌按揭经纪人或财务顾问。
FAQ
外国人可以在韩国买房吗？
可以。韩国没有全面禁止外国人持有房产的规定，大多数住宅和商业地产都对外国买家开放。额外的手续主要有三项：在指定许可区须事先取得批准（自2025年8月起适用于首尔、京畿道大部分地区及仁川）；签合同后60天内提交取得申报；如从境外汇入资金，还需办理外汇申报。
外国人在首尔买房需要政府批准吗？
是的，自2025年8月26日起须如此。在首尔全部25个区、京畿道23个市县或仁川七个区签任何合同之前，买卖双方须共同向地方当局申请，取得土地交易许可证（토지거래허가증）。该指定期限至2026年8月25日，开始找房前请先在MOLIT官网确认是否已延期。
什么是60天取得申报？谁需要提交？
所有外国买家须在签购房合同后60天内，向房产所在地的区政府提交取得申报（부동산 취득 신고）。这一要求适用于韩国全境，许可区内同样适用。需要准备购房合同、产权登记证明（등기부등본）以及护照或外国人登录证（외국인등록증）。
付清房款为什么不等于拥有产权？
根据韩国《民法》（민법）第186条，所有权向第三方转移须经过登记。在地方法院登记处（등기소）完成产权登记之前，你的所有权在法律上无法主张。如果你付款之后、登记之前，卖家债权人申请了留置权，你可能会失去这套房产。付完尾款后务必立即办理登记。
外汇申报是什么？什么情况下需要办理？
如果购房资金来自韩国以外，须在资金用于购房前，向指定外汇银行（외국환은행）申报。法律依据是《外国汇兑交易法》（외국환거래법）。完成申报会形成书面记录，日后将售房款汇出韩国时不可或缺。如有疑问，可联系韩国银行外汇监督团队，电话02-759-5300。
在韩国买房需要缴哪些税？
主要的购房环节税是取得税（취득세），依据《地方税法》（지방세법）第11条，须在购房后60天内向地方政府缴纳。此外还有地方教育税和农渔村特别税作为附加税。具体税率取决于成交价格和名下持有的房产套数，购房前请在wetax.go.kr核实现行税率。
外国人可以在韩国申请按揭贷款吗？
可以，但资格条件取决于签证状态、收入来源和房产位置。持有外国人登录证（외국인등록증）且有韩国来源收入的买家申请范围最广。首尔及其他调控区域的贷款方须执行金融服务委员会（FSC）设定的贷款价值比上限，该上限随宏观审慎政策调整，请直接联系贷款方并在fsc.go.kr查阅现行规定。
签合同前应该核查产权登记证明（등기부등본）的哪些内容？
签任何文件前，先从iros.go.kr或社区服务中心（주민센터）提取产权登记证明（등기부등본）。核查所有者姓名与卖家是否一致，并查看是否存在抵押（근저당）、假扣押（가압류）和查封令（압류）。这些情况都可能影响你购房后的所有权。同时在gov.kr查阅建筑物台账（건축물대장），确认合法用途和建筑面积。
许可区规定在首尔以外有所不同吗？
是的。在釜山、大邱、济州，以及未纳入2025年指定范围的京畿道和仁川地区，外国买家无需事前取得许可，沿用旧制度：先签合同，再在60天内提交取得申报。外汇申报要求在资金来自境外时于全国范围内适用。
在首尔买房的中介费是多少？
销售交易的中介费（중개보수）受法规上限约束。首尔市政府费率表（最后更新于2021年10月19日，是否有新版请自行核实）规定，成交价在15亿韩元及以上的上限为0.7%，金额较小时上限更低。买卖双方分别向中介支付。现行费率表请查阅english.seoul.go.kr或韩国不动产中介协会工具kar.or.kr。