全租（전세）完全指南：签约前必须搞清楚的事

全租（전세）是什么？

第一次听说全租，很多人的反应是：把几亿韩元一次性交给一个陌生人，真的安全吗？

这个疑问是对的。全租（전세）是韩国特有的租房制度，你一次性交一大笔押金, , 首尔常见的金额是2亿到8亿韩元, , 然后在整个租约期内（通常两年）不用缴月租。到期之后，押金全额退还。

基本数字：

• 首尔押金区间：2亿至8亿韩元，因区域和户型而异
• 标准租约期：2年
• 月租：0元
• 到期退还：押金100%全额

房东并不是在做慈善。他们拿你的押金当免息贷款用，这笔钱在你住着的两年里被拿去买房或做其他投资。全租能运转，本质上依赖高房价和低利率。

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全租怎么变成韩国最主要的租房方式的？

全租起源于1970年代。当时韩国银行贷款很难批，房东需要资金进入不断上涨的房地产市场，而不少租客也没有稳定的月租现金流。全租让双方各得其所：租客省下月租压力，房东拿到大量低成本资金。

这套制度运转了几十年，因为房产价值持续上涨，押金基本上都能如期退还，双方都受益。不过这个局面在2020年代开始松动。

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签全租合同之前，必须了解的三种风险

三种情况让外国租客损失过押金：缺口全租欺诈（갭투자 사기）、房产已有抵押贷款、房东破产。好在三种风险都可以通过签约前查房产证（등기부등본）加及时办理转入登记来规避。

风险一：缺口全租欺诈（갭투자 사기）

这是最危险的情形。房东拿你的押金当主要购房资金，自己几乎不出本金就买下房产。一旦房价跌到你押金金额以下，他们就算有心还款，也已经无力偿还。

韩国低利率驱动的房地产泡沫破裂、房价大幅下跌之后，这类情况变得越来越普遍。2022年到2026年初，官方认定的全租欺诈受害者已达35,909人，损失金额合计2.28万亿韩元（约合人民币120亿元）。

风险二：房产已有抵押贷款

签约前，先查一下这套房子有没有挂着抵押贷款。如果房东已经有抵押且发生违约，银行的债权优先于你的押金。一旦进入清偿程序，你可能什么都拿不回来。

风险三：房东破产

房东一旦破产，你的押金就排进债权人队列了。没有办理正式登记（转入申报（전입신고）加公证日期（확정일자））的话，你的优先权可能排在银行和其他债权人之后，追回来的希望非常小。

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三步自保：怎么保护你的全租押金

三步操作能保护一笔全租押金：查房产证（등기부등본），确认既有抵押加上你的押金不超过房产市场价的70%到80%；搬入当天或之前办理转入申报（전입신고）并取得公证日期（확정일자），建立法律优先权；从HUG、SGI或HF购买全租押金保险（전세보证보험），作为最后一道兜底。

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全租还是月租（월세）：哪个更安全？

全租前期资金压力大，但两年里完全没有月租。月租（월세）押金较少，按月交租金，如果手头没有2亿韩元以上，门槛会低很多，但长期算下来总支出更高。

其实两种方式本身都没有天然的安全优势。跳过登记步骤、不了解制度，两种合同都会有风险。详细的对比参考我们的月租指南。

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强制租赁申报制度（임대차 신고제）

自2023年6月起，韩国要求房东和租客在签约后30天内共同向区政府（구청）申报新租赁合同。申报范围包括：

• 押金在6000万韩元以上的全租合同
• 月租在30万韩元以上的月租合同

需要做什么： 通常由中介或房东负责提交，但你要自己确认一下是否已经完成。可以在 rtms.molit.go.kr 在线申报或查询状态，也可以去区政府办事处办理。未申报，房东会被处以罚款。建议同时办理公证日期（확정일자）盖章。

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参考资料

• 韩国国土交通部：www.molit.go.kr
• 首尔住房门户网站：housing.seoul.go.kr
• 韩国住宅城市保证公社（HUG）：www.khug.or.kr

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延伸阅读

全租欺诈的完整背景, , 包括35,909名官方认定受害者、2.28万亿韩元损失规模，以及2026年4月通过的最低追偿法案, , 详见2026年在韩外国居民状况报告。

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