韩国房东不退押金怎么办（2026年实操手册）

搬出30天了，押金还没回来

你已经退租、还了钥匙，但押金还在房东那里。电话打过去，对方说「等一下」「等下一个租客入住」，或者干脆不接。

这种情况在韩国比你想象的多。好消息是，法律给了你一条清晰的维权路径：正式书面催款、保护性法院申请、民事诉讼，必要时强制拍卖房产。全租（전세）和月租（월세）的押金都受《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）保护。

这份指南逐步讲解每个环节，告诉你先做什么、避免什么，以及如何用自己的语言获得免费法律帮助。要找能用你的语言帮忙的人，可以看Seoulstart的「法律服务目录」，里面收录了在韩国提供英语服务的律师和法律援助。

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最重要的一件事：搬出之前先申请租赁权登记命令（임차권등기명령）

很多人犯同一个错误：先搬出去，再想着去处理法律文件。

这个顺序是反的。

一旦你实际搬出房产、在新地址重新办理户籍登记，你会依据《住宅租赁保护法》失去两项核心保护：对抗力（대항력，即向任何新房产所有者主张押金的权利）和优先受偿权（우선변제권，即在拍卖所得中优先于后位债权人获得偿还的权利）。

丢这两项保护不是小事。这决定了在房产拍卖中你排第一还是排最后。对于2000万韩元（约合人民币106,000元）的全租押金来说，这个错误的代价可能就是押金本身。

租赁权登记命令（임차권등기명령）是一项法院申请，不是完整诉讼。获批后，你的租赁权会登记到房产官方产权记录（등기부등본）上。就算你之后搬出、在新地址重新登记户籍，对抗力和优先受偿权也会保留下来。

先申请。确认登记出现在产权记录上之后，再搬。

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押金退还的正常流程

全租或月租租约到期时，退押金和交钥匙是韩国法律规定的同步义务：房东退款，租客交钥匙，应在租约到期当日同时完成。

法律上没有宽限期。房东不能以还没找到新租客、需要筹钱、或者银行需要几天为由要求额外时间。

实践中，通常建议在租约到期后等三至七天再采取行动，留出正常付款延迟的空间。超过这个窗口，房东就构成违约。

违约之后，韩国民法规定对延迟金额计收法定利息。获得法院判决后，利率还会进一步提高。具体利率以咨询KLAC或律师为准，毕竟法定利率由法律规定，可能会调整。

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房东的借口：哪些在法律上站不住脚

「下一位租客还没入住」

不是法律理由。你的押金和房东能否填满房间没有任何关系。这是最常见的拖延手段，也是法律上最站不住脚的理由之一。发内容证明，继续推进。

清洁和粉刷扣款

韩国法律明确区分正常损耗（자연소모）和租客造成的损坏。日常粉刷、日常清洁、家具摆放留下的轻微痕迹、租期内的正常老化，都属于正常损耗，由房东承担，不能扣款。

扣款只对你造成的、超出正常使用范围的损坏有效，而且仅限于入住时未记录为已损坏的项目。入住当天和退租当天都要拍照，照片带时间戳。房东如果要扣款，让他书面说明每项扣款事由和对应损坏情况。

维修费用主张

房东负责结构性维修和主要维护。租客只对日常消耗品（灯泡、门封条）或自己直接造成的损坏负责。因正常老化的管道、墙壁或电器提出的索赔，可以拒绝。

拒不回应

不回应不是抗辩，而是进一步行动的依据。把内容证明以挂号信方式寄到房产地址及你掌握的房东其他地址。即使房东不理，送达至该地址在法律上已构成有效通知。

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第一步：内容证明（내용증명）

第一项正式行动是通过Korea Post发送内容证明（내용증명）。这本身不强制付款，但它创建了一份正式法律记录，证明你在特定日期、向特定当事人发出了包含特定条款的书面催款。法院把它当作正式通知的证据。

其实这一步往往就够用了。收到内容证明，房东意识到租客态度认真、诉讼即将启动，很多人收到后会迅速付款。

费用： 在任意邮局网点总费用不到1万韩元。一至两页约3,600至4,300韩元，加挂号邮寄费。需要准备三份相同副本：一份寄房东，一份由Korea Post存档三年，一份自留。

寄送地点： 亲至任意Korea Post（우체국）网点，或通过Korea Post官网全天候在线办理。

催款函必须包含的内容：

• 你的全名及地址
• 房东全名及地址
• 租赁房产的完整地址
• 以韩元计的押金金额
• 合同开始和结束日期
• 你归还（或将归还）钥匙的日期
• 明确要求在规定期限内退还押金（七至十四天为标准）
• 声明如果期限届满仍未付款，将采取法律行动

保留你的副本和韩国邮政收据。提起诉讼时，这些是证据。

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第二步：租赁权登记命令（임차권등기명령）

如果内容证明截止日期过后仍未收到付款，而且你还没搬出，请向对该房产有管辖权的地方法院（지방법원）、支院（지원）或市法院（시법원）申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。

这是法院申请，不是完整诉讼。大多数情况下不需要开庭。法院审查文件后发出命令。

为什么重要： 命令获批并登记到产权证上，任何潜在买家或新租户进行尽职调查时都会看到这个权利负担，对房东形成实际压力。更重要的是，就算你之后搬出，命令也能从你最初办理住所转入登记（전입신고）和确定日期（확정일자）之日起，保留你的对抗力和优先受偿权。

申请资格： 租赁已到期（或到期日已过），押金尚未退还，且由原租户申请。

所需文件：

• 申请表（可在法院获取）
• 已签署的租赁合同
• 显示租赁房产地址为你登记地址的居民登记副本（주민등록등본）或外国人登记证副本
• 房产登记文件（등기부등본），从 iros.go.kr 重新提取最新版本
• 确定日期（확정일자）相关文件

处理时间： 大多数情况下两至四周。

费用： 截至2026年，申请费用通常合计约4.3万韩元，涵盖申请费、登记及许可税和服务费。最高法院于2024年中修订了收费规定，对特定类别的全租诈骗受害者减免了费用。提交前请向申请法院确认确切费用。所有费用均可向房东追偿。

获批后： 搬出前，确认命令已出现在房产登记文件（등기부등본）上。从 iros.go.kr 提取最新版本核实。

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第三步：押金返还诉讼（보증금반환청구소송）

内容证明和租赁权登记命令都没能促成付款的话，向地方法院提起押金返还诉讼（보증금반환청구소송）。

小额诉讼：押金不超过3000万韩元

3000万韩元（约合人民币16,000元）以下可以用小额诉讼（소액사건심판）。这是更快捷、更简便的程序，不需要律师也能用。法院收到申请后迅速安排听证，案件通常在第一次听证时或稍后结案，判决在辩论终结当日作出。

从提交申请到判决：约一至三个月。

截至2026年4月，小额诉讼门槛为3000万韩元。这个门槛由最高法院规定设定，可能变动。提起诉讼前，向大韩法律救助公团（KLAC）或法院确认当前门槛。

普通民事程序：押金超过3000万韩元

更大金额的押金要提起普通民事诉讼（일반 민사소송）。程序需要更多证据审查，耗时也更长。全租押金动辄1000万至5000万韩元，风险不小，建议找韩语律师。

一审约六至十八个月。如有上诉，每级上诉再加六至十二个月。

两种程序均需提交的文件

• 已签署的租赁合同
• 确定日期（확정일자）相关文件
• 房产登记文件（등기부등본，最新版本）
• 内容证明副本及韩国邮政收据
• 搬出及归还钥匙的证据（照片、与房东的短信记录、证人证词）
• 原始押金支付的银行转账记录
• 租赁权登记命令裁定书（如已获取）

诉讼费用

印花费（인지대）按索赔金额分级计算。大致范围：3000万韩元索赔约10万至13万韩元；2亿韩元（约合人民币106,000元）索赔约50万至70万韩元。另需每方当事人3万至5万韩元的送达费（송달료）。败诉方通常承担全部诉讼费用。提起诉讼前，用大韩法律救助公团（KLAC）官网 klac.or.kr/legalstruct/autoCostCalculation.do 的自动计算器算一下精确费用。

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第四步：胜诉后的强制执行

赢得判决赋予你获得赔付的法律权利。如果房东还是不付款，可以用强制执行手段。

假扣押（가압류）

诉讼前或诉讼期间，可以申请假扣押（가압류）冻结房东资产，通常是租赁房产本身，防止其在你获得赔偿前出售或转让。法院通常在两至三周内以单方面形式处理申请，不需要提前通知房东。法院可能根据裁量要求你缴纳保证金。

早期申请租赁权登记命令在产权证上能实现类似的保护功能，这也是尽早申请的原因之一。

强制拍卖（강제경매）

获得终审判决后，可以申请强制拍卖（강제경매）。法院对房产拍卖，所得款项按优先顺序分配给债权人。你的优先顺序取决于确定日期（확정일자），以及你是否通过租赁权登记命令保住了优先受偿权。

强制拍卖通过法院拍卖系统 courtauction.go.kr 管理。从申请到完成拍卖：六至十八个月。

这个流程说明了租赁权登记命令的重要性。没申请就搬出的租户，可能发现自己在债权人中的优先顺序排在后面，哪怕押金支付时间更早。

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并行途径：全租保险理赔

如果你在纠纷发生前已通过住宅城市保证公社（HUG，주택도시보증공사）、首尔保证保险（SGI，서울보증보험）或韩国住宅金融公社（HF，한국주택금융공사）办理了全租押金返还保证保险，还有一条额外路径。

以下情况触发理赔事故（보증사고）：

1. 房东在无正当理由的情况下，未能在租约到期后一个月内退还押金；或
2. 房产拍卖，所得款项不足以全额覆盖押金

情形一的前提条件：

• 你必须在租约到期日至少两个月前发出不续租通知
• 提交理赔前，你必须已申请租赁权登记命令（임차권등기명령）

HUG向你支付押金后，通过代位求偿权（구상권）直接向房东追偿。你不需要参与追偿过程。

处理时间：从提交完整文件到付款约需一个月，实际时间可能有所不同。

联系HUG：电话1566-9009，或访问 khug.or.kr/hug/web/en/02/en02000001.jsp。提交申请前，直接向HUG确认当前承保限额、资格标准以及2025年至2026年理赔先决条件的任何修订，毕竟相关项目规定会根据全租诈骗危机定期更新。

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免费及低成本法律援助

不需要独自应对这一切。几个机构专门为在韩外国居民提供免费或大幅补贴的法律支持。

大韩法律救助公团（KLAC，대한법률구조공단）

符合收入标准者（一般为家庭收入中位数的125%以下）可享受免费服务，其他人可享受折扣服务。KLAC定期处理租赁纠纷。

• 国内电话：132
• 国际电话：+82-54-132
• 英文门户：eng.klac.or.kr
• 多语言门户：klac.or.kr/lang/?language=en

现场咨询以韩语进行。带可信赖的口译员，或询问电话咨询选项。

首尔外国居民中心（서울외국인주민센터）

专为面临全租诈骗和押金纠纷等租赁问题的外国居民提供免费咨询。

• 地址：首尔市永登浦区大林洞
• 时间：每周一 14:00 至 17:00
• 语言：英语、中文、越南语、俄语、蒙古语、乌兹别克语、乌尔都语
• 电话：+82-2-2229-4900
• 电子邮件：help@sfrc.seoul.kr

首尔全球中心（서울글로벌센터）

在钟路办公室提供免费法律和税务咨询。

• 门户：global.seoul.go.kr

外国人综合咨询中心：1345

以20种以上语言为所有外国居民提供法律咨询，包括租赁和押金纠纷。设有「为外国人服务的村庄律师」项目。

• 工作日 09:00 至 22:00（18:00后仅提供韩语、英语和中文服务）

多文化家庭支援中心（Danuri）：1577-1366

为婚姻移民及多文化家庭提供服务。全天24小时以13种语言（包括英语、中文、越南语、他加禄语、俄语、蒙古语和乌兹别克语）提供法律咨询和转介服务。

• 门户：liveinkorea.kr

法院诉讼救助（소송구조）

法院可为无力承担费用且有合理胜诉可能的当事人递延或免除印花费及律师费。外国居民可申请。带护照或外国人登记证及财务证明材料，向目标法院提交申请。

指定律师项目

首尔中央地方法院和仁川地方法院富川支院设有为接受法律援助的外国当事人指派法院律师的项目。在法院民事事务窗口询问。

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法庭语言与口译

所有诉讼程序均以韩语进行。作为外国居民，你有权在法庭听证期间使用口译。不过韩国目前没有认证法庭口译员制度，主审法官负责批准你带来的口译员，质量无法保证。

听证日期前安排好口译员，并与法院确认其档期。如果你有韩语律师，律师出庭即可，不需要另行安排口译。

最高法院JIFI门户 jifi.scourt.go.kr 提供20种语言的分步程序指南。租赁合同仅有韩文版本，本身不会使合同无效，但在任何纠纷中以韩文文本为准。

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升级路径：从第0天到判决

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各阶段文件清单

发送内容证明前及发送期间：

• 已签署的租赁合同（原件）
• 押金支付证明（银行转账记录）
• 入住及搬出时的房产照片
• 与房东就押金事宜的任何书面往来记录
• 你的韩国住址登记（居民登记副本或外国人登记证）

申请租赁权登记命令时：

• 上述所有文件
• 最新房产登记文件（등기부등본，从 iros.go.kr 获取，申请当周提取）
• 确定日期（확정일자）印章记录或确认文件
• 租赁权登记命令申请表（可在法院获取）

提起诉讼时：

• 上述所有文件
• 内容证明副本及韩国邮政认证收据
• 归还钥匙的证明（照片、书面确认、短信记录）
• 租赁权登记命令法院裁定书（如已获取）
• 大韩法律救助公团（KLAC）诉讼费用估算打印件

保险理赔（HUG/SGI/HF）时：

• 上述所有文件
• 全租保险单副本
• 已发送给房东的不续租通知（含送达证明）
• 租赁权登记命令已申请并登记的确认文件

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后续步骤

上述升级路径适用于正在进行的纠纷。如果你还在租赁初期，保护自己的最好时机是纠纷发生之前。

我们关于避免押金诈骗的指南介绍了签任何租约前应进行的五项核查。正常押金返还指南则介绍了一切顺利时租约到期的标准流程。

对于押金还没追回就离开韩国的情况，离开韩国指南说明了如何在离境前后协调租赁权登记命令的申请时间，以及如何远程管理整个流程。

这种情况压力很大。不过只要清楚步骤，整个过程是可以应对的。

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