先保护记录，再谈维权
押金迟迟不退让人焦虑，尤其是房东说「要等新租客搬进来」的时候。别急着争论，先把法律记录保护好。
住全租（전세）或月租（월세）的，最关键的记录有这几样：
- 签字的租赁合同。
- 你入住过该房屋的证明。
- 必要的地址登记记录。
- 确定日期（확정일자）或租赁申报记录。
- 押金、租金和管理费的银行转账记录。
- 显示产权人和已登记权利的最新房产登记。
- 租约到期、退房、交钥匙、退押金等事项的书面沟通记录。
所有事情都留书面凭证。如果通了电话，事后发条短信记录双方达成的共识。
租约到期时房东必须做什么
Easy Law说明，住房租约到期时，房东有退还押金的义务。同时也说明，房东退还押金的义务与租客交还房屋的义务是同时履行的对等义务。
这意味着你应该做好当天完成交接的准备：押金退还，钥匙和房屋交还。不过，如果房东说退款要等到找到新租客，把这理解为他的资金周转问题，而不是你应该放弃法律记录的理由。
不要随意放弃地址登记记录
这是最危险的地方。Easy Law说明，优先受偿权（우선변제권）要求满足对抗权（대항력）的要件，即房屋交付和迁入登记，以及租赁合同上的确定日期。
对外国居民来说，地址记录是通过出入境管理登记来实现的。在韩居住超过90天的外国居民须在入境90天内申请外国人登录。已登记的外国居民搬家后15天内须申报居留地变更。《出入境管理法》第88条之2规定，外国人登录和居留地变更申报与居民登录和迁入申报具有同等效力。
在押金纠纷期间，如果没有保护措施就变更地址记录，可能会损害你已经建立的优先权。搬到新住所之前，先确认是否需要申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。
关键保护措施：租赁权登记命令
Easy Law说明，租约到期后押金仍未退还的，租客可以向法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。同时也说明，「押金未退还」包括押金只有部分未退还的情况。
这个命令的意义很直接：租赁权登记完成后，即便租客之后搬离，此前已取得的对抗权和优先受偿权仍可得到保全。Easy Law还说明，如果租客在申请命令前已取得这些权利，则不会因为租赁权登记后租客失去对抗要件而丧失这些权利。
不要把申请当成普通手续来对待。申请的前提是租约已到期且押金未退还。准备好租赁合同、押金记录、地址登记记录、确定日期证明和房产信息，然后向法院、律师或法律援助机构询问当地提交材料的具体要求。
租赁权登记无法解决的问题
其实，租赁权登记并不是全额押金的保障。Easy Law指出一个重要限制：如果租客在申请租赁权登记之前尚未取得对抗权或优先权，而抵押权或其他担保物权在租赁权登记之前已经登记，那么租客在拍卖分配中无法优先于该担保物权。
简单说，这个命令保护的是法律地位，但变不出本来不存在的钱。毕竟，如果房产已经超额负担，就没有多余的资产可以分配。这也是为什么房产登记在签约之前、租约期间以及纠纷开始时都至关重要。
实用维权步骤
按照以下顺序逐步操作：
- 确认租约到期日和仍未退还的金额。
- 收集租赁合同、确定日期或租赁申报证明、银行转账记录、地址登记记录和房产登记。
- 发出书面催告，注明租约到期日、未退金额、收款账户和要求的付款日期。
- 如果租约已到期且押金仍有未退，在搬家或变更地址记录之前先了解租赁权登记命令。
- 处理好保护措施之后，在法律帮助下决定是选择调解、支付命令还是民事诉讼。
不要对时间表有固定预期。法院排期、文件送达、房东回应、优先债权人以及拍卖价值，都可能影响最终结果。
如果你已经搬走了
不要认为情况就此无望，但也不要凭猜测行事。收集同样的记录，尽快寻求建议。Easy Law说明，在某些情况下，已经丧失对抗权的租客仍然可以申请租赁权登记，但实际效果取决于房产的所有权和权利叠加情况。
如果涉及大额押金，最稳妥的下一步是根据你的具体房产登记、租赁合同、地址变更历史和付款记录寻求法律意见。如果需要用你的语言寻找帮助，Seoulstart的法律目录列有在韩国提供英语服务的律师和法律援助机构。
资料来源
查阅于2026年6月6日。
- Easy Law，房东的权利和义务：easylaw.go.kr
- Easy Law，对抗权和确定日期：easylaw.go.kr
- Easy Law，租赁权登记命令：easylaw.go.kr
- 《出入境管理法》第31条，外国人登录：law.go.kr
- 《出入境管理法》第36条，居留地变更申报：law.go.kr
- 《出入境管理法》第88条之2：law.go.kr