在韩国租房：外国居民分步指南（2026）

漏办这两项入住手续，是外国居民在韩国租房时最常见、代价最大的失误。租房流程本身并不复杂。不过保护押金的步骤不那么直观，跳过了后果很严重。

本指南涵盖从找房到保护押金的完整流程。各步骤的详细说明，在对应子章节中有专门的指南链接。

选择哪种租赁方式？

找房之前，先想清楚哪种租赁结构适合你的情况。

全租（전세）是指一次性支付大额押金、无需缴纳月租。房东使用这笔资金，租期结束后全额归还。全租会占用大量现金，但省去了月租支出。

月租（월세）是指支付较少押金，并在整个租期内每月缴纳租金。月租前期资金压力小，但有持续的月度支出。

两种租赁方式适用同一套法律保护框架。本指南中的押金保护步骤对两者都适用。

两种方式的详细对比，请看全租指南和月租指南。关于公寓类型（아파트、商住两用公寓、villa）的介绍，请看公寓类型指南。

第一步：找房源

三大主流找房平台分别是 Zigbang（직방，zigbang.com）、Dabang（다방，dabang.com）和 Naver Real Estate（네이버 부동산，land.naver.com）。三个平台均为韩语界面，但房源照片和价格数字不懂韩语也能看懂。

Naver Real Estate 收录的房源最多，包括一些在以应用为主的平台上看不到的老旧公寓楼。三个平台都用起来，能对一个片区的价格有更全面的认识。

这些标价用来了解片区行情就好，不要据此锁定某套具体的房。有些挂牌房源并不反映实际可租的单元，看房前务必亲自确认，付任何钱之前都要先到实地看过。

第二步：找持证中介

韩国持照房产中介叫做공인중개사（gong-in junggae-sa）。门店通俗称为부동산（budongsan）。任何代理住宅租赁的中介，都必须持有有效执照。

所有持证中介都必须在门店公示证书编号。你可以通过韩国公认中介士协会（한국공인중개사협회）核实中介执照。委托无证中介存在法律和财务风险。

首尔部分片区，如梨泰院、龙山、麻浦和江南，有能讲英语或面向外国居民的中介。他们通常按与其他持证中介相同的法定费率收费。这是外国居民社群中流传的实用建议，不是经过核实的统计数据。

中介会根据你的需求找房、安排看房、准备文件和合同。签合同当天或之后再付中介费。中介费由双方各自向自己的中介支付。

第三步：中介费（중개보수）

住宅租赁的中介费依据《公认中介士法》（공인중개사법）第32条、各城市市政条例规定的具体费率表，设有法定上限。

在首尔，住宅租赁及全租的费率上限，依据2022年12月30日生效的首尔市政条例第8585号，根据交易金额的不同，目前约在0.3%至0.6%之间。较低交易金额档次也设有每档费用上限。付款前，请在 english.seoul.go.kr 或 easylaw.go.kr 核实现行费率表，因为条例费率可能随时修订。

月租合同的中介费计算基数，是押金加上月租乘以100。首尔有一项例外：若计算结果不足5,000万韩元，月租改乘以70而非100。两种情况下，若实际押金更高，则以实际押金为上限。付款前请核实首尔现行条例中的计算公式。

首尔以外的地区，费率由各城市或省级条例规定。在 kar.or.kr/pinfo/brokerfeeall.asp 查询你所在地区的现行费率。

费率上限对所有租客一视同仁，与国籍无关。法律不允许对外国人加收溢价。在法定上限范围内，费用可以向下协商；上限不是固定价格。

第四步：审查租赁合同

标准合同模板为표준임대차계약서（pyojun imdaecha gyeyakso），由政府统一制发，由你的中介负责准备。

签字前，检查以下内容是否填写完整、准确：完整房产地址（含楼层和单元编号）、房东姓名和身份证号、你的姓名和外国人登录证号码、押金金额（数字和韩文大写均需填写）、月租金额（月租合同适用）、租期起止日、管理费金额及涵盖范围、所有口头协议是否已写入特别条款。

特别条款（특약，teuk-yak）的效力优先于合同正文条款。你与房东达成的每一项口头协议，都必须写入特别条款，才有法律约束力。如果中介说房东同意入住前粉刷房间或修好锅炉，这些都要写进特别条款。

付押金当天，自己去 iros.go.kr 下载产权登记册摘录（등기부등본），缴纳约1,000韩元即可。核实登记册上的房主姓名与签合同的人一致，检查有无抵押、查封、假扣押（가압류）和扣押（압류）记录。若已有抵押加上你的押金接近或超过房产价值，这是危险信号。

完整的文件清单，请看租赁文件指南。签约前的安全核查清单，请看押金诈骗指南。

第五步：租赁申报制度

如果你的合同超过法定门槛，须在签约后30天内依据住宅租赁申报制度（전월세신고제，jeon-wolse singo-je）进行申报。在适用区域（首尔、首都圈及主要城市），门槛为押金超过6,000万韩元或月租超过30万韩元。

申报可在社区服务中心办理，也可在网上提交。超过门槛的合同，办理申报时自动在租赁合同上生成确定日期印章。首尔外国居民服务门户上有该流程的现行指引及最新政策变化，建议参考。

第六步：入住后的押金保护（外国居民必读）

这是本指南对外国居民最重要的部分。需要分别完成两项申报手续。很多英语资料只提到其中一项。

手续一：住所迁入申报（전입신고）

入住后14天内，在社区服务中心（주민센터）或通过 gov24.go.kr 办理住所迁入申报（전입신고，jeonip singo）。

这项申报确立你的国内地址记录。依据《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법），完成申报并实际入住后的次日，你的对抗第三人效力（대항력，daehang-nyeok）正式生效。实际入住与完成申报之间哪怕差一天，都会带来真实风险。

手续二：外国人居留地变更申报（체류지변경신고）

入住后15天内，向出入境管理部门申报外国人居留地变更（체류지변경신고，cheoryuji byeongyeong singo）。可在社区服务中心通过一站式服务办理，也可通过 HiKorea（hikorea.go.kr）在线办理。

这是独立于住所迁入申报的另一项手续，依据《出入国管理法》，是维持签证状态的法定要求。法院和国土交通部均已确认，完成本申报并实际入住的外国居民，享有与完成住所迁入申报的韩国租客同等的对抗第三人效力。这一等同效力来自法院判例和部委解释，并非独立成文的法律条款，相关来源见本文最后的参考资料。

错过15天期限可能被罚款。更重要的是，在完成本申报之前，你的押金保护不会生效。

确定日期印章（확정일자）

入住时在社区服务中心，将确定日期印章（확정일자，hwakjeong ilja）盖在原始租赁合同上。押金低于申报门槛的合同，携带原件前往并缴纳少量费用即可；押金高于门槛的合同，办理租赁申报时自动生成确定日期印章。

确定日期印章结合实际入住和上述地址申报手续，在房东违约时赋予你从拍卖款中优先受偿的权利（우선변제권，useon byeonje-gwon）。没有它，你只是普通无担保债权人。

住所迁入申报和实际入住，必须都完成，确定日期印章才能生效。两者都不要拖。

押金返还保证保险

在租期前半段内，通过 HUG（주택도시보증공사，khug.or.kr）或 HF（한국주택금융공사，hf.go.kr）申请全租押金返还保证（전세보증금반환보증）。第三个选择是 SGI Seoul Guarantee（서울보증보험）。

据报道，持有效外国人登录证的外国居民可在与韩国公民同等条件下参保。申请前请直接在 khug.or.kr 或 hf.go.kr 核实参保资格，因为资格条件和押金上限可能变化。外国居民不享受政府年保费补贴，须自行缴纳全额保费。

住所迁入申报（或等效的外国人申报手续）和确定日期印章必须在申请前均已完成。在租期前半段内申请。超过这个时间点，保证就无法出具了。

如果租期结束时押金迟迟未返，处理步骤请看押金返还指南和房东纠纷指南。

签约前的风险提示

以下是韩国租赁市场中外国居民有据可查的风险。这些是基于外国居民社群普遍反映的定性提示，不是经过核实的统计数据。

部分房东会要求外国租客支付更高押金或提供韩国担保人（보증인）。韩国法律对私人租赁决定并无平等对待的强制要求。这是有据可查的现实，本身并不违法。

所有主流平台上都存在「钓鱼」房源。照片中的单元以低价挂牌，但你去看房时却被告知已租出。看标价是为了了解片区行情。在看过实际单元之前，不要支付任何费用。

产权登记册上的房主不一定是谈合同的人。这可能是合法的（授权代理人），也可能是欺诈。务必核实签合同的人与产权登记册一致。

入住流程顺序

顺序很重要。按以下步骤操作：

1. 看房，确定目标单元。
2. 付款当天在 iros.go.kr 下载产权登记册摘录（등기부등본）。
3. 签合同。确保所有字段填写完整，所有口头协议写入特别条款（특약）。
4. 通过银行转账支付押金。
5. 拿钥匙，实际入住。
6. 当天或次日：在社区服务中心或通过 Gov24 办理住所迁入申报（전입신고）。
7. 15天内：在社区服务中心或通过 HiKorea 办理外国人居留地变更申报（체류지변경신고）。
8. 入住时：若押金低于申报门槛，携带原始租赁合同去社区服务中心盖确定日期印章（확정일자）。
9. 在租期前半段内：通过 HUG 或 HF 申请押金返还保证保险（전세보증금반환보증）。

第6步不要拖。押金保护的「次日生效」规则意味着哪怕差一天也是真实风险。

参考资料

访问日期：2026年7月13日。

• 住宅租赁保护法第3条、第3-2条：law.go.kr
• 首尔市政府中介费指南（条例第8585号）：english.seoul.go.kr
• Easylaw.go.kr 中介费率表：easylaw.go.kr
• 国土交通部电子合同中介费率表：irts.molit.go.kr
• 韩国公认中介士协会费率查询：kar.or.kr
• HUG 押金返还保证：khug.or.kr
• HF 全租保护保证：hf.go.kr
• 首尔住房门户，保证保费补贴（外国人除外）：housing.seoul.go.kr
• Gov24，住所迁入申报：gov.kr
• Gov24，外国人居留地变更申报：gov.kr
• HiKorea，外国居民在线出入境申报：hikorea.go.kr
• Law.go.kr，外国人押金保护（대항력 via 체류지변경신고）最高法院判例：law.go.kr
• 首尔外国居民服务门户，住宅租赁申报制度常见问题：global.seoul.go.kr

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