很多外国居民研究韩国房贷时，第一个了解到的往往是保金贷（보금자리론）。它提供有吸引力的长期固定利率，不过如果你不是韩国国民，这个产品和你没有关系。现实的路径是通过商业银行。
本指南介绍哪些银行向外国居民提供贷款、签证类型对贷款期限的影响、金融委员会（금융위원회，FSC）的LTV和DSR上限在实践中如何运作，以及韩国银行贷款与购房指南（buying-property-korea）中涉及的许可区域和资金调达计划书要求之间的关联。
本指南仅涵盖住房抵押贷款（주택담보대출）。如需了解全租保证金融资，请阅读外国居民全租贷款与保证金保护指南。
政府支持的贷款对大多数外国居民关闭
韩国按揭市场由两款政府支持产品主导，两款都要求韩国国籍。
保金贷（보금자리론）： 韩国住房金融公社（한국주택금융공사，HF）的主要长期固定利率住房贷款。申请资格要求韩国国籍（대한민국 국민），这一点在HF官网hf.go.kr的产品页面上有明确说明。海外韩国人（재외국민）和朝鲜族外国人（외국국적동포）属于这一国籍范畴，但不能使用购房担保部分，这大幅限制了其实际可获得的贷款额度。非韩国籍外国人则完全被排除在外。
踏脚石贷款（디딤돌대출）： HF针对首次购房者的项目，同样仅限韩国国民申请。这款产品的收入上限、房产价值上限和LTV优惠对大多数外国居民并不适用，因为国籍门槛已在前面关上了门。
如果你持有F-4（朝鲜族）或F-2-2签证，想确认是否符合任何HF产品的申请条件，请直接联系HF，官网hf.go.kr或拨打1688-8114。在获得直接确认之前，不要假设自己有资格申请。
商业银行才是真正的路径
主要商业银行提供各自的住房抵押贷款，与HF支持的产品相互独立。这类贷款没有政府补贴，利率更高，但重点在于能申请到。毕竟，有门可以推，总比推上关着的门强。
目前已向符合条件的外国居民提供住房抵押贷款的银行包括：
- 国民银行（국민은행）
- 新韩银行（신한은행）
- 韩亚外换银行（하나은행）
- 友利银行（우리은행）
- 企业银行（기업은행）
各银行的条件、利率和申请要求各有不同，且会随时间变化。建议至少走访两家银行的贷款窗口比较后再做决定。
申请资格
通常需要同时满足以下条件：
- 持有有效外国人登录证（외국인등록증，ARC）
- 持有剩余有效期充足的长期居留签证（银行通常要求贷款发放日起至少还有几个月有效期，具体要求各异）
- 有可核实的韩国境内收入，且在韩就业时间符合要求（各银行要求不同：有的接受3个月，有的要求6至12个月）
- 在韩国有信用记录（各银行适用各自的信用评分门槛）
- 按韩国民法年满19周岁
商业银行曾接受的签证类型包括F-2、F-4、F-5和F-6。大多数E系列工作签证（E-1至E-7）原则上符合条件，但须经各银行单独审核。D系列学生签证面临较大实际障碍，下一节会详细说明。H-2签证的情况因银行而异。
没有ARC的非居民面临更高门槛。很多银行根本不向非居民放贷。
签证如何限制贷款期限
银行通常不会将贷款期限延长至签证有效期之外。这是短期签证持有者在走进银行之前最需要了解的核心结构性问题。
持有2年期E-7工作签证的申请者，最长贷款期限可能只有2年，而不是韩国国民或F-5永久居民可以获得的20年或30年期。同样是3亿韩元（约合人民币159万元）的贷款，2年期在典型商业银行利率下产生的月供，会比20年期高出许多倍。对大多数短期签证持有者来说，这笔账算不过来。
F-5（永久居留）持有者不受此限制。他们获得的商业银行贷款条件最好，可以争取到接近韩国国民的贷款期限。
F-6（婚姻移民）持有者通常也能获得较好的待遇，但具体条件仍取决于各银行的审核结果。
如果你计划购买房产，但签证情况并非长期，第一步应该和移民律师谈谈签证续签路径，而不是先去银行谈贷款。
LTV和DSR框架
金融委员会（FSC）设定了两项独立上限，限制韩国所有借款人的借款额度。这两项上限对外国居民同样适用。
LTV上限：房产担保的贷款比例
贷款价值比（담보인정비율，LTV）决定了贷款额相对于房产评估价值的最高比例。
自2025年10月16日起，以下经确认的上限适用于首尔及指定管控区域（규제지역）：
- 首次购房的无房者（무주택자）：LTV 40%
- 多套房持有者（다주택자）：在大多数情况下实际上禁止申请抵押贷款
在首尔及管控区域，无论LTV如何，还设有贷款金额上限：
- 评估价在15亿韩元（约合人民币795万元）以下：最高贷款6亿韩元（约合人民币318万元）
- 评估价在15亿至25亿韩元之间：最高贷款4亿韩元（约合人民币212万元）
- 评估价超过25亿韩元（约合人民币1,325万元）：最高贷款2亿韩元（约合人民币106万元）
上述数据来源于FSC 2025年10月15日发布的新闻稿及同日的Korea.kr政府政策说明。在申请贷款前，请直接在fsc.go.kr核实最新上限。韩国LTV政策在2024年至2026年间已多次调整，未来可能还会随宏观审慎政策进一步变化。
FSC确认的监管框架并未针对外国人与韩国国民设置不同的LTV档次。银行可能会基于签证期限风险和有限的国内信用记录，对外国申请人适用更保守的内部限制。这属于银行信贷决策，并非监管规定。
以下几点不应视为确定事实：非管控区域的LTV上限、首次购房者LTV优惠是否延伸至外国居民、有条件卖家适用的上限。这些问题在纳入规划之前，需要直接向银行或fsc.go.kr确认。
DSR上限：收入能支撑多少债务
总债务偿还比（총부채원리금상환비율，DSR）是借款人层面的上限。你在银行的所有贷款每年还本付息总额，不得超过年税前收入的40%。
这个上限针对的是你全部债务。如果你有车贷、信用贷款或其他借款，这些还款额都要计入40%的上限，与新的房贷合并计算。
自2025年10月16日起，首尔及投机管控区域的DSR计算还引入了3%的压力利率下限（스트레스 DSR）。银行在测算你的还款是否符合40%上限时，会在你的实际利率上加上这个压力溢价。这意味着，在当前利率水平下，你实际能获批的最高贷款额，会低于单纯按40%上限计算的结果。
申请贷款前，请直接在fsc.go.kr核实最新DSR规定。上述数据已从FSC一手来源确认，截至2025年10月仍有效，但可能随时调整。
以下是一个仅供说明用途的粗略示例（并非贷款承诺）：如果你的年税前收入为6000万韩元（约合人民币31.8万元），40%的DSR上限允许每年偿还债务2400万韩元（约合人民币12.7万元）。加入压力DSR计算后，在扣除现有债务之后，新房贷的实际上限还会进一步降低。请使用你的实际收入和债务数据，向银行贷款专员确认具体计算结果。
资金调达计划书要求
如果你在许可区域购房，须在60天内以购置申报的方式提交资金调达计划书（자금조달계획서）。自2026年2月10日起，任何韩国银行贷款都须在计划书的借款部分注明，并列出金融机构名称。
资金调达计划书和贷款不是独立的两步。银行贷款金额、发放时间和贷款方须与你在计划书中申报的内容一致。如有差异，可能触发政府对你资金来源的审查。
自2026年2月10日起，外国买家还须在购置申报中披露签证类型（체류자격）和在韩国内地址。购置申报及许可区域的完整流程，请参阅购房指南。
在首尔许可区域购房的买家，须在购房后四个月内入住，并在购买的房产中居住至少两年。这一居住义务意味着自住用途的贷款结构才是唯一可行的选择。投资用途或混合用途的贷款结构，均不适用于许可区域的购房行为。
申请流程：分步说明
- 先取得许可区域批准。 如果房产位于许可区域，须在签署任何购房合同之前取得土地交易许可证（토지거래허가증）。没有许可证，交易无法进行。
- 通过持牌房产中介（공인중개사）签署购房合同（매매계약），支付合同定金（계약금，通常约为房款的10%）。
- 携带初步材料前往银行贷款窗口，申请预审评估。
- 银行审核信用、核查收入、对房产进行估值。
- 如获批准，收取贷款承诺书。
- 在尾款交割日（잔금일），贷款资金发放，完成向卖方的款项转让。
- 尾款交割后尽快在地方法院登记处办理不动产登记（부동산등기）。
- 在辖区区政府提交60天购置申报，在资金调达计划书的借款部分列明银行贷款。
- 如果购房资金来自境外，必须在转账之前向指定银行完成外汇申报。 此步骤详见购房指南。
所需材料
前往银行预约前，请准备好以下材料：
- 外国人登录证（외국인등록증）
- 外国人登录事实证明（외국인등록사실증명），可在HiKorea（hikorea.go.kr）或出入境管理事务所获取
- 护照
- 在职证明（재직증명서）
- 收入证明：过去一到两年的工资及税款扣缴证明（근로소득 원천징수영수증）
- 过去三到六个月的韩国银行账户流水
- 一个月内开具的不动产登记证（등기부등본）
- 建筑物台账（건축물대장）
- 购房合同（매매계약서）
- 土地交易许可证（토지거래허가증），如房产位于许可区域
银行可能还会要求其他材料。预约前请向银行贷款专员确认完整清单。
本指南未涵盖的内容
- 在韩购买房产、许可区域、购置申报及外汇申报。 请阅读在韩购买房产。
- 全租保证金贷款及保证金返还保障。 请阅读外国居民全租贷款与保证金保护指南。
- 如何在韩国开设银行账户。 请阅读外国居民在韩银行开户指南。
- 韩国住房体系总览。 请阅读外国居民韩国住房指南。
FAQ
在韩外国居民可以申请住房抵押贷款吗？
可以，通过商业银行申请。国民银行、新韩银行、韩亚银行和友利银行均已向符合条件的外国居民提供住房抵押贷款。需要持有有效外国人登录证（외국인등록증）并有可核实的在韩收入。政府支持的保金贷和踏脚石贷款要求韩国国籍，大多数外国居民无法申请。
为什么外国人无法申请韩国政府支持的住房贷款？
由韩国住房金融公社（HF）管理的保金贷（보금자리론）和踏脚石贷款（디딤돌대출）明确要求韩国国籍（대한민국 국민）。海外韩国人和朝鲜族外国人属于这一国籍范畴，但不能使用购房担保部分。如果你持有F-4或F-2-2签证，请直接向hf.go.kr确认申请资格。
签证类型如何影响在韩申请房贷的能力？
F-5（永久居留）和F-6（婚姻移民）持有者获得的贷款待遇最好，条件上最接近韩国国民。F-2、F-4及大多数E系列工作签证持有者通常可以申请，但须经各银行逐一审核。D系列签证持有者面临较大实际障碍，因为银行通常不会将贷款期限延长至签证有效期之外，而D系列签证有效期通常较短。
外国居民在首尔购房适用什么LTV上限？
自2025年10月16日起，首尔及指定管控区域内首次购房的无房者，LTV上限为40%。超过25亿韩元的房产，无论LTV如何，最高贷款额为2亿韩元。这些上限会随宏观审慎政策调整。申请前请在fsc.go.kr核实最新上限。
DSR上限是多少，对贷款额度有什么影响？
你在银行的所有贷款每年还本付息总额不得超过年税前收入的40%。在首尔及投机管控区域，DSR计算还会加入3%的压力利率下限，这使得实际可获得的最高贷款额低于单纯按40%上限计算的结果。申请前请在fsc.go.kr核实最新DSR规定。
如果我持有短期签证，贷款期限会怎样？
银行通常不会将贷款期限延长至签证有效期之外。以持有2年期E-7签证为例，贷款期限可能被限制在2年，与20年或30年期相比，月供会大幅上升。F-5永久居民不受此限制。这是短期签证持有者面临的最重要实际障碍之一。
需要在资金调达计划书中列明贷款吗？
需要。如果你在许可区域购房，须在60天内以购置申报的方式提交资金调达计划书（자금조달계획서）。任何韩国银行贷款都须在计划书的借款部分注明，并列出金融机构名称。这一要求自2026年2月10日起正式生效。详情请参阅购房指南。
首尔房产的贷款上限是多少？
自2025年10月16日起，首尔及投机管控区域的房产适用分级贷款上限：评估价在15亿韩元以下的房产，最高贷款6亿韩元；评估价在15亿至25亿韩元之间的房产，最高贷款4亿韩元；评估价超过25亿韩元的房产，最高贷款2亿韩元。申请前请在fsc.go.kr核实最新上限。
在韩申请商业银行房贷需要哪些材料？
标准材料包括：外国人登录证（외국인등록증）、从HiKorea获取的外国人登录事实证明、护照、在职证明（재직증명서）、收入证明（包括过去一到两年的工资及税款扣缴证明（근로소득 원천징수영수증））、近期韩国银行账户流水、不动产登记证（등기부등본）、购房合同（매매계약서），如果房产位于许可区域还需提供土地交易许可证（토지거래허가증）。申请前请向银行确认完整清单。
哪家银行最适合在韩外国居民申请住房贷款？
目前没有哪家银行被确认为对所有外国居民都是最佳选择。韩亚银行、新韩银行、友利银行和国民银行均曾向外国居民提供住房抵押贷款。各银行条件、申请要求和利率各有不同，建议至少走访两家银行的贷款窗口后再做决定。