第一次在韩国租房，很多人会有点懵。全租、月租、半全租……到底有什么区别？公寓和빌라哪个押金更安全？其实，整个韩国租房体系可以用两层来理解。第一层是租赁模式：全租（전세，一次性押金）、月租（월세，月付房租），或半全租（반전세，两者混合）。第二层是房屋类型：公寓、officetel、빌라、原룸，还是고시원。这两个问题想清楚了，再用三份关键手续保住押金，整个系统基本就搞定了。
这篇指南帮你搞清楚每一层，并指引你去读适合自己情况的详细攻略。
租赁模式一览
韩国有两种法律认可的住宅租赁结构，另有一种市场常见安排，半全租也很普遍。
全租（전세）：一次性押金，不缴月租
全租（전세）租赁需要支付大额一次性押金，通常为房产市价的50%至80%，不缴月租。房东在租期内（通常两年）持有押金，租期届满后全额退还。
全租的风险是全损性的：如果房东因房产贷款过高或房价下跌而无法退还押金，你可能损失全部金额。下文介绍的三份保护手续，在全租中不是可选项，而是站在你和损失之间的唯一屏障。
详细攻略：全租（전세）是什么、签约前必须知道的风险
月租（월세）：较小押金加月租
月租（월세）租赁需要支付较小的前期押金（보증금），再加每月固定付款。押金同样面临房东违约的风险，所以三份保护手续在这里一样适用。月租在外国人中更为普遍，因为押金门槛较低。
详细攻略：外国人月租（월세）全解析
半全租（반전세）：常见的混合方式
半全租（반전세）是一种市场安排，押金比普通月租押金大，但同时收取较低月租。它是全租与月租之间的折中，随着纯全租风险感增加，近年越来越常见。不过，韩国没有任何政府资料将半全租定义为独立的法律类别。韩国法律规范的是押金与月租结构本身，半全租只是描述两者比例的市场惯用说法。
房屋类型一览
你所住的建筑类型，决定了住所登记的方式、押金保护是否适用、以及你的租赁关系属于哪个法律类别。市场叫法（「빌라」「원룸」）往往与法律分类不同，这一点要留意。
公寓（아파트）。 大型多单元住宅综合楼内的一个单元。是韩国监管最严格的住宅类别，住所登记和押金保护通常最为便捷。
Officetel（오피스텔）。 混合用途的公寓式办公楼，依《建筑法》归类为商业设施，依《住宅法》归类为准住宅（준주택）。各单元可登记为住宅用途或商业用途。只有登记为住宅用途的单元，才允许在外国人登录证（외국인등록증）上进行住所登记。签约前务必查阅建筑物台账（건축물대장），确认该单元的法定用途分类。
원룸。 布局描述词：起居与睡眠合为一室。并非法律上的建筑类别。底层建筑通常是빌라或多户住宅（다가구주택）。押金保护权利取决于法律认定的建筑类别，而非「원룸」这个标签。
빌라。 低层多单元楼的通俗叫法。法律上通常属于多户住宅（다가구주택）或多家庭住宅（다세대주택）。这两种子类型在拍卖时的押金偿还顺位排列方式不同，区别不小。
고시원。 由若干小型单人间加公共设施组成的建筑。通常无押金或押金极少。是韩国承诺最低的住房选择，适合短期居住、或预算紧张时先住着再慢慢找长租的情况。
详细攻略：韩国房型解析：officetel、빌라、公寓、고시원
选第一个落脚点时的对比攻略：고시원 vs officetel vs 원룸：怎么选你在韩国的第一个家
每个租户必须办理的三份手续
这三个步骤保护你的押金。搬入当天，按顺序全部办完。
1. 住所登记（전입신고 / 체류지 변경신고）
韩国居民须依《住民登录法》在搬入后14天内办理迁入住所申报（전입신고）。
外国人须依《出入境管理法》在搬入后15天内办理居住地变更申报（체류지 변경신고）。其法律功能与전입신고相同，同样用于激活居住保护权利。可在社区服务中心（주민센터）当面办理，也可通过 Government 24（gov.kr）在线办理。
办理申报后，结合实际入住，即可激活对抗力（대항력）：在租期内继续居住、并向新业主主张押金权利。
韩国居民逾期未申报，最高罚款5万韩元。外国人逾期未办理居住地变更申报，面临的是另一套、罚款更重的外国人专项处罚。
2. 确定日期（확정일자）
确定日期（확정일자）是由地方政府机构或公证人在原始租赁合同上加盖的官方印章。费用为600韩元，部分低收入租户可申请免费。
与住所登记合并办理后，可取得优先受偿权（우선변제권）：房产被拍卖时，押金优先于后顺位债权人受偿。
搬入当天，在办理住所登记的同时申请确定日期。记得带上签好字的原始租赁合同。
另一条路：提交租赁申报（전월세신고，즉全月租申报）后，系统会自动赋予等同于确定日期的效力。详见下文租赁申报说明。
3. 押金保证保险（전세보증보험 / 전세보증금반환보증）
押金保证保险在租期届满后房东无法退还押金、或房产进入拍卖程序时，由保险方垫付押金。韩国有三家提供商：HUG（주택도시보증공사，khug.or.kr）、HF（한국주택금융공사，hf.go.kr）和 SGI Seoul Guarantee（서울보증보험）。
HUG 的保费因租期、房型和贷款成数（LTV）而异。申请前请在 khug.or.kr 查询适合你情况的现行费率。
外国人须注意： 该保险的政府保费补贴仅限韩国国民，外国人不符合补贴资格，须自付全额保费。持有外国人登录证（외국인등록증）的外国人能否申请基础保险产品，取决于具体的 HUG 产品和你的个人情况。申请前请直接向 HUG 确认资格及所需材料，可访问 khug.or.kr 或拨打1566-9009。
详细攻略：全租（전세）是什么、签约前必须知道的风险
中介费（중개보수）
在韩国，通过持牌房产中介（공인중개사）找房、签约是常规做法。房东和租户各自单独向中介支付中介费。
中介费受《公认中介士法》（공인중개사법）规定的地方条例上限约束。首尔依据2021年10月修订的条例，现行住宅租赁费率上限如下：
| 交易额（押金等值） | 最高费率 |
|---|---|
| 5,000万韩元以下 | 0.5%（上限20万韩元） |
| 5,000万韩元至1亿韩元以下 | 0.4%（上限30万韩元） |
| 1亿韩元至6亿韩元以下（约合人民币53万元至318万元） | 0.3% |
| 6亿韩元至12亿韩元以下 | 0.4% |
| 12亿韩元及以上 | 在0.5%以内协商 |
月租合同的「交易额」计算方式：押金不足5,000万韩元时，交易额 = 押金 + 月租 × 70；押金达到5,000万韩元及以上时，交易额 = 押金 + 月租 × 100（依首尔条例；使用前请在 english.seoul.go.kr 核实乘数及任何修订）。
首尔以外各省自行设定费率。签约前请确认适用于你所在地区的现行费率。
在 english.seoul.go.kr 或首尔土地门户（land.seoul.go.kr）核实自2021年10月以来是否有新修订。
租赁申报（전월세신고제）
如果你的租赁所在区域属于覆盖范围（首尔、京畿道、仁川、各大城市、世宗、济州市及其他指定地区），且押金超过6,000万韩元，或月租超过30万韩元，房东和租户须在签约后30天内共同提交租赁申报。
未申报最高罚款100万韩元。
提交申报后，合同自动获得等同于确定日期（확정일자）的效力。外国人与韩国居民适用相同规定，使用外国人登录号码和护照办理。
违规处罚在宽限期结束后已开始执行。如果你现在正要签约，请在 easylaw.go.kr 或国土交通部（molit.go.kr）网站核实当前执行状态。
我该看哪篇攻略？
找到你的情况，读对应的攻略。
| 你的情况 | 读这篇攻略 |
|---|---|
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| 签的是月租（월세）合同 | 月租全解析 |
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| 担心押金诈骗 | 如何避免押金诈骗 |
| 租约到期，需要取回押金 | 如何取回租赁押金 |
| 寻找住房财务援助 | 外国人住房补贴（주거급여）攻略 |
| 住房相关的快速问题 | 韩国住房常见问题解答 |
常见问题
全租和月租有什么区别？
全租（전세）需要支付大额一次性押金，通常为房产市价的50%至80%，不缴月租。租期届满后房东全额退还押金。月租（월세）需要支付较小的前期押金，再加每月固定付款。在韩国的外国人大多选择月租，因为资金门槛更低。两者的押金风险不同：全租押金金额大，如果房东违约，损失也是全额的。
半全租是什么，在韩国是合法的租赁类别吗？
半全租（반전세）是一种常见的市场安排：押金比普通月租押金大，但比全额全租押金小，同时搭配较低的月租金。韩国没有任何政府资料将半全租定义为独立的法律类别。韩国法律认可其背后的押金与月租结构，半全租只是描述两者比例的市场惯用说法。
外国人在韩国搬家后，住所登记的期限是多久？
外国人须在搬入后15天内依《出入境管理法》办理居住地变更申报（체류지 변경신고），比韩国居民所规定的14天期限多一天。办理后结合实际入住，即可激活对抗力（대항력）。这也是办理保护押金的确定日期（확정일자）的前提条件。
确定日期（확정일자）有什么用，怎么办理？
确定日期（확정일자）是盖在原始租赁合同上的官方印章，费用为600韩元。与住所登记合并办理后，可取得优先受偿权（우선변제권）：房产被拍卖时，押金优先于后顺位债权人受偿。搬入当天在社区服务中心（주민센터）办理住所登记时，同步申请即可。
外国人在韩国能申请 HUG 押金保证保险吗？
持有外国人登录证（외국인등록증）的外国人通常可以申请 HUG 的基础押金保证保险产品。政府保费补贴仅限韩国国民，外国人须自付全额保费。申请前请直接向 HUG 确认当前资格及所需材料，可访问 khug.or.kr 或拨打1566-9009。
在韩国找中介租房要付多少费用？
首尔依据2021年10月修订的条例，按交易额区间规定住宅租赁中介费上限。大多数押金等值在1亿韩元至6亿韩元之间的租赁交易，最高费率为0.3%。房东和租户各自单独向中介支付。签约前请在 english.seoul.go.kr 核实现行首尔费率。
在韩国需要办理租赁申报（전월세신고제）吗？
如果你的租赁属于覆盖范围，且押金超过6,000万韩元或月租超过30万韩元，房东和租户须在签约后30天内共同提交租赁申报。未申报最高罚款100万韩元。提交申报后，合同自动获得等同于确定日期的效力。外国人与韩国居民适用相同规定。
빌라、원룸和아파트有什么区别？
公寓（아파트）指大型多单元住宅综合楼内的一个单元，是韩国监管最严格的住宅类别。빌라是低层多单元楼的通俗叫法。원룸描述的是起居与睡眠合为一室的布局，并非法律上的建筑类别，底层建筑通常是빌라或多户住宅。押金保护权利取决于法律认定的建筑类别，而非标签。
在韩国，我应该先看哪篇攻略？
从最符合你情况的攻略开始读。如果即将到韩国，就看第一个月住房时间表。如果在考虑全租，签约前先看全租介绍。如果在几种房型之间拿不定主意，就看고시원、officetel与원룸比较攻略。涉及租赁文件，看租赁文件清单。关于押金防骗，看如何避免押金诈骗攻略。