在韩外国人怎么申请全租贷款（전세자금대출）？保证金保障也一起讲清楚（2026年）

本文内容

在韩国，大多数人租全租（전세）房时都不会一次性动用所有积蓄，而是通过全租贷款（전세자금대출）来支付那笔大额保证金。对外国人来说，这条路到底走不走得通？

简短的回答是：通过商业银行，可以。通过政府支持的贷款计划，大多数情况下不行。

本文涵盖两件密切相关、但性质不同的事。第一，全租贷款本身：外国人怎么借钱支付全租保证金、哪些银行提供这类产品、申请条件是什么。第二，保证金追回保障（전세보증금반환보증）：这是一个独立的保险产品，保障你在租约期满后能拿回保证金。两者可以分开持有。

本文不从头介绍全租制度的概念，也不涉及房东拒绝退还保证金时该怎么办。这两个话题请参阅全租制度详解和如何追回在韩国的租房押金。

两步必做，缺一不可

申请全租贷款或保证金追回保障之前，必须先建立两条记录。这不是可选项，没有任何变通方式。

住所变更申报（전입신고）： 搬入后 14 天内，带上外国人登录证（외국인등록증，ARC）和租赁合同，前往社区服务中心（주민센터）办理住所变更申报。这一步确立了你的对抗力（대항력），也就是在房屋易主或被债权人追索时保护你租约的法律权利。

认证租赁日期（확정일자）： 在社区服务中心或法院为你的租赁合同加盖官方日期印章。通常可以与住所变更申报同时办理。这枚印章加上实际入住和住所变更申报，赋予你优先偿还权（우선변제권）：一旦房东出现财务危机，你对保证金享有优先追回权。

两者都完成才行。否则，SGI 支持的商业银行贷款和 HUG 保证金追回保障都无法申请。

全租贷款：两条路，真正走得通的只有一条

政府支持的贷款

政府支持的蜂蜜木贷款（버팀목 전세자금대출）利率远低于商业银行，由国土交通部下属的住宅城市基金（주택도시기금）管理。

官方申请页面没有明确将韩国国籍列为申请条件，不过该计划要求申请人为无房户主（무주택 세대주）。这一结构性要求，加上该计划本是为韩国籍借款人设计的背景，使得大多数外国人在实际操作中通常无法申请。

如果你持有 F-5（永久居留）、F-6（婚姻）或 F-2 签证，并已登记为户主，值得直接去确认一下。拨打 1566-9009 或访问기금e든든 门户（enhuf.molit.go.kr），说明你的具体情况，在排除这个选项之前先问清楚。

商业银行贷款

KB 国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行等均向符合条件的外国人提供过全租贷款，通常通过首尔保证保险（SGI，서울보증보험）担保。与韩国籍借款人走 HF 或 HUG 政府担保的路线不同，外国人的贷款由 SGI 个人信用保险证书做担保。SGI 审核的是你在韩国的信用状况，而非房产净值，这是结构性差异所在，也是外国人通常要比使用 HF 或 HUG 的韩国人支付更高担保费的原因。

贷款条款、贷款上限、申请资格以及银行愿意融资的保证金比例因行而异，且会频繁调整。申请前请直接向银行确认最新数据。

目前有据可查的具体产品包括：

• KB 国民银行（국민은행）：KB WELCOME PLUS 전세자금대출
• 新韩银行（신한은행）：SOL 글로벌 전세대출（SGI 担保，面向外国人）
• 韩亚银行（하나은행）：SGI 担保全租贷款产品
• 友利银行（우리은행）：通过 SGI 担保可申请的商业全租贷款（请直接向银行确认当前产品名称）

商业银行贷款的参考条件

根据此前已有的产品情况，贷款上限参考值为 2亿韩元（约合人民币 106万元）左右，实际融资金额上限为全租保证金的一定比例。贷款期限通常从 2 年起，可续期，最长总期限约 10 年。利率为浮动利率，与 COFIX 挂钩。

以上数据不保证仍为最新。申请前，请直接向各银行核实确切的贷款上限、贷款与保证金比例以及所有其他条款。（数据截至 2026年7月。）

申请资格

外国人向商业银行申请全租贷款，通常需要满足：签证自放款之日起剩余有效期充足、可提供可核实的韩国境内收入。此外，租约期限通常不得超过签证有效期，同时须已完成住所变更申报（전입신고）并在合同上加盖认证日期（확정일자）。

签证有效期、收入及其他具体门槛因银行而异，且随时可能变化，申请前请直接向银行确认。

商业银行此前接受的签证类型涵盖大多数长期工作、学习及家庭居留类别：D 系列、E 系列、F 系列及 H-2。旅游签证和短期签证不在范围内。由于新韩银行和韩亚银行通过 SGI 审核流程而非固定名单来判断资格，申请前请直接向各银行确认符合条件的签证类型。

持学生签证（D-2）的申请人在部分签证资格列表上有所提及，但实际申请面临较大障碍。如果你持 D-2 签证，在花时间完整准备申请材料之前，请先直接向银行询问。

申请商业银行全租贷款：分步操作

1. 通过持证房产中介（공인중개사）签署租赁合同。签约前确认房产登记信息。
2. 向房东支付初期押金（계약금），保留收据（계약금 영수증）。
3. 在社区服务中心或法院为租赁合同加盖认证日期（확정일자）印章。
4. 搬入后 14 天内办理住所变更申报（전입신고）。
5. 联系银行（KB、新韩、韩亚或友利），申请 SGI 资格审查，携带相关材料前往。
6. 银行同步处理 SGI 担保申请和贷款审批，通常需要 3 至 7 个工作日。
7. 放款日当天，批准的贷款资金直接转入房东银行账户。

所需材料

前往银行前，请提前备好以下材料：

• 外国人登录证（외국인등록증）
• 外国人登录事实证明（외국인등록사실증명），可从 Hi Korea（hikorea.go.kr）或出入境管理事务所取得
• 加盖认证日期印章的租赁合同
• 已付初期押金的收据（계약금 영수증）
• 在职证明（재직증명서）
• 收入证明文件：劳动所得源泉征收收据（근로소득 원천징수영수증）或同等材料
• 租赁房产的登记事项全部证明（등기사항전부증명서），需在近一个月内取得

银行可能还会要求额外材料。预约前请向银行贷款专员确认完整清单。

保证金追回保障：独立产品，同样的两个前提

保证金追回保障（전세보증금반환보증）不是贷款，而是一种保险，保障你在租约期满后向房东追回全租保证金的权利，即便房东无力支付或房产被查封。

购买这份保障不需要先申请全租贷款。自行支付了全部保证金的租户同样可以投保。

由谁发行

HUG（주택도시보증공사，韩国住宅城市保证公社）是面向外国人的主要发行机构。根据 HUG 的规定，外国人与个人及法人一样，只要满足《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）规定的对抗力（대항력）和优先偿还权（우선변제권）的法律要求，即可申请。当前申请资格及材料要求请直接前往 khug.or.kr 或拨打 1566-9009 确认。

这两项法律要求对应两个你必须已完成的动作：办理住所变更申报、在合同上加盖认证日期。

SGI 也提供全租保证金信用保险（전세금보장신용보험）产品，不过外国人能否申请该 SGI 产品尚未从 SGI 官方渠道得到确认。HUG 是目前有据可查的申请渠道。

保证金上限

根据 HUG 的规定，保证金追回保障的保证金上限按地区划定。2026年的数据显示，首尔、京畿道（경기도）、仁川（인천）地区的上限为 7亿韩元（约合人民币 371万元），其他地区为 5亿韩元（约合人民币 265万元）。实际限额请在申请前直接前往 khug.or.kr 或拨打 1566-9009 核实。

申请截止时间

必须在租约期限过半之前提交申请。计算节点取保证金支付日和住所变更申报日中较晚的一个。错过这个窗口，本次租约就无法再办理了。

HUG 保证金追回保障所需材料

除标准租赁文件外，HUG 可能还会要求提供：

• 外国人登录证（외국인등록증）或外国人登录事实证明（외국인등록사실증명）
• 居住变更确认证明（출입국사실증명）

请提前联系 HUG 委托的金融机构，了解适用于你具体情况的当前材料清单。

担保机构怎么运作：HF、HUG 和 SGI

韩国有三个机构发行全租贷款担保。搞清楚哪个渠道对你开放，就能理解为什么商业银行的贷款成本会高于你看到的政府支持利率。

HF（한국주택금융공사，韩国住宅金融公社）： 担保费最低，主要配合政府支持基金贷款使用，基本面向韩国籍借款人。外国人的申请资格尚未从 HF 官方渠道得到确认。

HUG（주택도시보증공사）： 以房产价值为核心进行评估，担保费适中。根据 HUG 的规定，外国人可申请保证金追回保障产品；当前资格请前往 khug.or.kr 确认。

SGI（서울보증보험）： 以信用评分为核心进行评估，三者中担保费最高，对公寓类型无上限限制。这是外国人申请商业银行全租贷款的标准路径。

结果很实际：外国人为贷款担保支付的费用，比使用 HF 或 HUG 的韩国人要多。不过这是用成本换来了申请资格：没有 SGI，大多数外国人根本无法申请全租贷款。

本文未涵盖的内容

• 全租制度与法律机制。 参阅全租制度详解。
• 房东拒绝退还保证金时该怎么办。 参阅如何追回在韩国的租房押金。
• 租房签约的分步流程。 参阅在韩国租房指南。
• 韩国住房体系全览。 参阅在韩外国人住房指南。

常见问题

外国人在韩国能申请全租贷款吗？

可以。KB 国民银行、新韩银行、韩亚银行等均向符合条件的外国人提供过全租贷款，由首尔保证保险（SGI，서울보증보험）担保。贷款上限、保证金融资比例及具体申请条件因银行而异，且会随时调整。申请前请直接向银行确认当前条款。

外国人可以申请政府支持的蜂蜜木全租贷款（버팀목 전세자금대출）吗？

蜂蜜木等政府支持产品对申请人的户主（세대주）资格和政府资金条件有要求，实际上大多数外国人通常无法申请。在确认这条路可行之前，请直接拨打 1566-9009 向住宅城市基金确认你的资格。

保证金追回保障是什么？外国人能用吗？

保证金追回保障（전세보증금반환보증）是独立于全租贷款的产品，保障的是租约期满后向房东追回保证金的权利。根据 HUG（주택도시보증공사）的规定，完成住所变更申报（전입신고）并取得认证租赁日期（확정일자）的外国人可以申请。当前申请资格和要求请直接前往 khug.or.kr 或拨打 1566-9009 确认。

申请全租贷款或保证金追回保障之前必须做什么？

有两步是必须提前完成的：搬入后 14 天内在社区服务中心办理住所变更申报（전입신고），并确保租赁合同加盖了认证日期（확정일자）。两者缺一不可，否则 SGI 贷款和 HUG 保证金追回保障都无法申请。

全租贷款和保证金追回保障有什么区别？

全租贷款是帮你筹到支付保证金的钱；保证金追回保障则是保护你到期拿回这笔钱的权利。两者可以同时持有，也可以只有其中一个，或者都没有。自掏腰包付了保证金的租户，同样可以购买保证金追回保障。

哪些签证类型可以申请商业银行全租贷款？

以 KB 国民银行的产品为参考，符合条件的签证类别涵盖大多数长期工作、学习和家庭类签证（D 系列、E 系列、F 系列及 H-2）。旅游签证和短期签证不在范围内。新韩银行和韩亚银行通过 SGI 审核流程而非固定名单来判断资格，申请前请直接向各银行确认。

外国人全租贷款的利率是多少？

面向外国人的商业银行全租贷款利率为浮动利率，与 COFIX 基准利率挂钩，每月调整一次。请直接向各银行查询当前利率，第三方比较网站的数据更新较慢，不宜作为参考。

外国人申请全租贷款需要准备哪些材料？

标准材料清单包括：外国人登录证（외국인등록증）、从 Hi Korea 获取的外国人登录事实证明（외국인등록사실증명）、加盖认证日期印章的租赁合同、已付初期押金的收据（계약금 영수증）、在职证明（재직증명서）、收入证明文件（如劳动所得源泉征收收据，근로소득 원천징수영수증）、以及近一个月内取得的房产登记证明（등기사항전부증명서）。具体清单请向银行确认。

申请 HUG 保证金追回保障的截止时间是什么时候？

必须在租约期限过半之前申请。计算节点取保证金支付日和住所变更申报日中较晚的一个。错过这个窗口，本次租约就无法再办理了。

外国人申请 HUG 保证金追回保障还需要额外准备哪些材料？

除标准租赁文件外，HUG 可能还会要求提供外国人登录证（외국인등록증）或外国人登录事实证明（외국인등록사실증명），以及居住变更确认证明（출입국사실증명）。请提前联系 HUG 委托的金融机构，确认当前所需的具体材料清单。

来源

以下数据访问于 2026年7月24日。

• 住宅城市基金，蜂蜜木全租贷款申请流程及资格：nhuf.molit.go.kr
• 住宅城市基金，青年蜂蜜木贷款申请资格：nhuf.molit.go.kr
• Government24，蜂蜜木全租贷款服务信息：gov.kr
• HF 韩国住宅金融公社，标准全租担保产品页面：hf.go.kr
• HF 韩国住宅金融公社，英文住房担保概览：hf.go.kr
• HUG，保证金追回保障产品概览：khug.or.kr
• HUG，保证金追回保障申请流程及所需文件：khug.or.kr
• HUG，保证金追回保障常见问题（含外国人申请资格）：khug.or.kr

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