首爾短租（2026）：月租房、合租房，以及籤正式租約之前的頭幾周

住1到6個月，主要有五種選擇：考試院（고시원）、合租房（셰어하우스）裡的一間房、和房東籤的月租合同（월세）、酒店式公寓（생활숙박시설），或者城市民宿（외국인관광 도시민박업）。韓國法律裡沒有「住1到6個月」這個類別，所以每種選擇各走各的規則。如果你持有外國人登錄證（외국인등록증，ARC），不管選哪一種，搬進新住址後15天內都要申報。

這篇指南講的是籤正式租約之前的那幾周。第一個月該做什麼，請看第一個月住房時間表。

五種選擇對比

下表按法律身分對比這幾種選擇。表裡沒有價格，因為本指南用到的資料沒有規定價格。請讓每家運營方給你書面報價和合同。

下面逐行說明。

考試院。 法律把考試院營業定義為：出租帶學習設施的隔間房，並提供住宿，或者住宿加餐食。在建築法裡，它屬於多人生活設施。想看它和商務公寓、一居室的詳細對比，請看考試院、商務公寓、一居室怎麼選。

合租房。 韓國建築法裡沒有叫「合租房」的類別。建築法有一個多間房住宅（다중주택）類別，指很多人長期住在不是獨立單元的房間裡的住宅。我們不能說某一套合租房就屬於這一類。請查看合同，並問運營方這棟樓登記的用途是什麼。

酒店式公寓。 《公共衛生管理法》把住宿業分成一般住宿（沒有烹飪設施）和生活住宿（숙박업（생활），含烹飪設施）。酒店式公寓屬於生活住宿。沒有申報就經營住宿業，運營方最高面臨2年監禁或2,000萬韓元罰款。

城市民宿。 法律的定義是：城市地區的居民，用自己居住的房子，給外國遊客提供房間和餐食。它是為遊客設計的。文化體育觀光部表示，客人限於外國遊客。施行令裡唯一的例外，是城市再生計劃下的村莊企業（마을기업）：在優先接待外國遊客之後，可以接待國內遊客。該部還表示，登記的城市民宿如果接待韓國客人，屬於違法的住宿經營。

持有外國人登錄證的在韓外國人能不能住城市民宿，我們沒能確認。這項規定是為外國遊客寫的，我們讀過的資料裡，沒有一份按簽證或登錄證來定義「遊客」。請讓房東書面確認。拿不準的話，去問區廳。韓屋體驗業（한옥체험업）是另一種登記的遊客營業形式，它的措辭沒有寫「外國遊客」。預訂之前，請先問房東。

按2026年8月4日起生效的施行令文本，城市民宿必須在場所和所有線上房源頁面公示價格表，並按公示價格收費。文化體育觀光部在2026年7月28日宣佈，初次發現未公示價格或違反公示價格，可以處以停業。房東不做這件事，是個警示信號。總的來說，民宿或家庭旅館在接待客人之前，必須按旅遊法或公共衛生法登記或申報。請讓對方出示登記證明。

法律怎麼規定短租

這一節適用於和房東籤的月租合同。同樣的保護是否也適用於考試院的房間、合租房裡的一間房，或者酒店式公寓的住宿，這裡沒有說。我們沒找到能回答這個問題的資料。請讓運營方給你書面合同。

2年規則。 《住宅租賃保護法》（주택임대차보호법）把沒有約定租期或租期不滿2年的合同，視為租期2年的合同。租客可以主張約定的短租期有效。這項主張權屬於租客，不屬於房東。所以3個月或6個月的月租合同並不無效。你可以要求房東把短租期寫進合同。

租期結束之後。 即使租期結束，在租客拿回押金之前，租約仍視為繼續有效。

臨時使用的排除。 明顯只是臨時使用的租賃，不適用該法。條文沒有說明，1到6個月的月租合同，這條線劃在哪裡，我們也沒讀到相關判例。請把它當作風險。付押金之前，先問持證中介你的合同是怎麼寫的。

誰受保護。 該法適用於住宅建築（全部或一部分）的租賃。

短住也要申報住址

外國人入境後要停留超過90天，必須在入境後90天內辦理外國人登入。如果停留90天以內，按90天規則不要求辦登錄證，所以請到 HiKorea 確認你自己的情況。登錄證的辦理步驟，請看外國人登錄證辦理指南。

如果你已經有登錄證，搬到新的地方，哪怕只住幾周，也要在搬進新住址後15天內申報。你向新住址所在的區廳、邑面洞辦公室申報，或者向管轄該地區的出入境管理機構申報，並提交登錄證。不申報屬於刑事處罰，罰金（벌금）最高100萬韓元（約合人民幣 5,000元）。HiKorea 給出的也是同樣的15天規則。

持F-4在外同胞身分的人，截止日期不一樣。HiKorea 給出的是14天，並依另一部法律處以最高200萬韓元的行政罰款。

哪些材料有效。 法務部的規定接受租賃合同、買賣合同，或其他能證明你搬了家的材料。官方表格列出的有：

• 租賃合同
• 買賣合同
• 宿舍居住證明
• 住宿提供確認書（숙소제공확인서）
• 難民申請人等適用的居住確認書（주거확인서）
• 其他能證明你住在該住址的材料，比如包括考試院在內的住宿設施的住宿收據

所以，考試院收據和房東出具的住宿提供確認書，都可以當你的住址證明。表格裡還有一欄填居住類型：自有住宅、全租或月租，或者其他。整個家庭一起申報時，房主或籤合同的人以外，其他人都填「其他」。

為什麼這和你的租約有關。 對已辦登入的外國人來說，《出入境管理法》規定的登入和住址申報，相當於居民登記和入住申報。你的住址申報就是這樣和租約保護連起來的。

小額押金的中介費

如果通過持證中介（개업공인중개사）租房，要付中介費（중개보수）。雙方各付各的那一份。具體金額，你和中介在上限之內商定。

月租合同的計算基數，是押金加月租乘以100。如果合計不滿5,000萬韓元，基數改為押金加月租乘以70。

首爾的上限如下：

費用等於費率乘以基數，如果更低，就取費用上限。條例文本沒有涵蓋增值稅，請問中介。如果你直接和考試院運營方或房東簽約，付款之前先問清楚你要付什麼。完整的費用表和辦理步驟，請看在韓國租公寓。

短租合同的押金安全

住得短，押金並不會更安全。任何月租合同，都按下面幾步來。

1. 簽約前先查。 經房東同意，你可以到確定日期辦理處，查詢這套房子的租賃資訊。轉帳之前，先用 Seoulstart 的押金安全檢查過一遍，再看怎麼避開押金騙局。
2. 入住並申報住址。 第三方保護（대항력）從你實際入住並完成住址登記的次日開始。對已辦登入的外國人來說，15天內的住址申報就起這個作用。
3. 辦確定日期（확정일자）。 房子被拍賣或公開出售時，想比後來的債權人先拿回押金，除了上面這項保護，還要在租賃合同文件上蓋確定日期。可以在洞居民中心（동 주민센터）、區廳出張所（출장소）、法院登記所（등기소）和公證處等地辦理。需要付費。
4. 留好合同。 保存好租賃合同、收據和住址申報的材料。租房文件清單列出了該向對方要哪些。

該法沒有把短租期排除在第2步和第3步之外。例外是明顯只是臨時使用的住宿（見上文）。

轉入正式租約

先短住一段，能讓你在籤租約之前多看幾個區。下面的數字，是 Seoulstart 月度資料裡已申報租賃合同的中位數，不是掛牌價。最近一次更新覆蓋 2026年9月。

下面是首爾和五個區的商務公寓租金中位數，按租金從低到高排列：

地區	月租	押金	合同數
Gwanak-gu	60萬韓元	3000萬韓元	196
Seoul	70萬韓元	2000萬韓元	3,459
Mapo-gu	78萬韓元	1000萬韓元	202
Seodaemun-gu	85萬韓元	1000萬韓元	45
Gangnam-gu	88萬韓元	1500萬韓元	175
Yongsan-gu	112萬韓元	3000萬韓元	52

2026年9月申報合同的中位數。 租金按新籤合同計算，也就是新搬入者簽約的價格；新合同少於 10 份的地區按全部合同計算。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

已申報合同太少的區，會顯示「樣本太少」，而不是數字。就整個首爾而言，商務公寓的月租中位數是 70萬韓元。商務公寓的押金中位數是 2000萬韓元。中位數說明不了某一棟樓或某一間房的情況。先用它定預算，再去看真實的合同。

想看更多細節，可以打開各區頁面：首爾、麻浦區、龍山區、江南區、冠嶽區和西大門區。想按月查看已申報的合同，請用價格瀏覽器。想算好入住時要準備多少現金，請用入住費用工具。

想選住在哪個區，請看首爾住哪裡和首爾租金行情。如果你是留學生，請看首爾留學生住房。

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