2026年首爾公寓價格：25個區一覽，外國買家要知道什麼

首爾各區的公寓價格差得很大。如果你是外國居民，正在考慮買房，一條許可規定甚至會決定你能不能籤合同。

這些數字來自Seoulstart每月對政府成交申報資料的處理。它們是已申報合同的中位數，不是掛牌價，而且只包含公寓。

各區公寓價格

下面的表格按2026年9月的公寓成交價中位數，把25個區（gu，구）排了名。每次Seoulstart載入新一個月的資料，表格就會更新。

地區	成交價中位數	常見面積	成交數
Gangnam-gu	29.5億韓元	83.3 m²	123
Seocho-gu	22.4億韓元	84.7 m²	125
Yongsan-gu	21.7億韓元	84.9 m²	42
Seongdong-gu	19.1億韓元	80.9 m²	61
Mapo-gu	16億韓元	84.5 m²	84
Gwangjin-gu	15.85億韓元	82.9 m²	46
Dongjak-gu	14.9億韓元	84.8 m²	81
Yeongdeungpo-gu	13.6億韓元	83.8 m²	124
Gangdong-gu	13億韓元	81.1 m²	149
Jung-gu	12.85億韓元	62.5 m²	36
Seodaemun-gu	10.9億韓元	83.6 m²	106
Jongno-gu	10.74億韓元	81.2 m²	34
Dongdaemun-gu	9.67億韓元	66 m²	113
Seongbuk-gu	9.5億韓元	78 m²	178
Yangcheon-gu	9.5億韓元	84.3 m²	98
Gwanak-gu	8.15億韓元	78.4 m²	115
Gangseo-gu	7.87億韓元	58.1 m²	258
Guro-gu	7.38億韓元	64.4 m²	203
Jungnang-gu	7.2億韓元	79.5 m²	141
Gangbuk-gu	6.88億韓元	71.2 m²	78
Nowon-gu	6.8億韓元	59.4 m²	411
Eunpyeong-gu	6.69億韓元	60 m²	204
Geumcheon-gu	6億韓元	60 m²	85
Dobong-gu	5.68億韓元	68.9 m²	216
Songpa-gu	4.2億韓元	18 m²	321

2026年9月申報合同的中位數。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

中位數就是排在正中間的那一筆成交：這個區一半的成交價比它高，一半比它低。它把新舊社區、大小格局、高低樓層混在一起。所以它說明的是一個區的整體水平，而不是某一套房子的價格。

每個區在Seoulstart住房（Housing）裡都有自己的頁面，能看到該區的租金和成交價中位數，例如江南區、瑞草區、麻浦區、道峰區。全市的頁面是首爾。如果你想先按生活方式選區域，再看價格，可以讀首爾住哪裡指南。

首爾和其他城市比一比

下面把首爾和釜山、仁川、大邱和全國數字放在一起看。

地區	成交價中位數	常見面積	成交數
Seoul	8.5億韓元	65.4 m²	3,432
Busan	3.45億韓元	79.2 m²	2,136
Incheon	3.9億韓元	75.4 m²	2,026
Daegu	3.2億韓元	84.6 m²	1,548
Korea	3.74億韓元	76.6 m²	32,840

2026年9月申報合同的中位數。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

提醒還是一樣：這些只是公寓成交，而且全國中位數里有很多小城市，那裡的房價比首爾任何一個區都低得多。

為什麼各區差距這麼大

資料只能告訴你差距有多大，不能告訴你原因。下面這些因素，都會改變一筆成交的價格：

• 社區房齡。 同一個區裡，新樓和幾十年的舊樓價格不一樣。
• 面積。 同一個社區裡，大格局比小格局貴。
• 樓層和景觀。 一個社區裡，樓層和位置不同，價格也不同。
• 許可規定。 在許可區域裡，被區域覆蓋的買家要先獲批，有的還必須自己住。這會改變誰能買。

想知道一個區的中位數背後是什麼格局，可以打開它在Seoulstart住房裡的頁面。想看單個社區，就用最後一節介紹的價格瀏覽器。

2026年外國買家要遵守的規定

有兩個許可區域覆蓋了首爾全市的購房者。江南區、瑞草區、松坡區和龍山區另有一個更早劃定的公寓區域。兩者用的是同一套制度：土地交易許可（토지거래허가）。

區域一：外國人許可區域。 國土交通部（MOLIT）在2025年8月26日首次劃定這個區域，期限一年。2026年8月20日，MOLIT通過第2026-1105號公告重新劃定。現在這個區域的期限是2026年8月26日到2027年8月25日，覆蓋首爾全部25個區，另有京畿道的23個市郡和仁川的部分地區。獨棟住宅、多家口住宅、公寓、聯排住宅和多戶住宅都需要許可。住宅區內，房子附帶的土地超過6平方米時，就要辦許可。

區域二：首爾全市公寓區域，所有買家適用。 MOLIT第2025-1219號公告覆蓋首爾全部25個區的公寓，韓國人和外國人一樣。公告規定的期限是2025年10月20日到2026年12月31日。首爾土地門戶網站在2026年10月17日把這個區域列為生效中。簽約前請再查一遍門戶網站，因為區域清單可能變動。

如果你在某個區域生效之前就簽了合同，這份合同不需要許可，你也沒有入住義務。

許可怎麼辦

• 籤合同之前先拿許可。 你和賣家一起向區長申請。申請材料裡包括一份資金計劃，說明購房款從哪裡來。
• 自己住。 為自住拿到的許可，附帶一項義務：從取得住房之日起，要自己住滿2年。
• 違反義務的罰款。 區長可以先責令你改正，然後處取得價格最高10%的罰款，每年重複一次，直到你改正為止。施行令規定：房子閒置不用是10%，改成出租而不自住是7%，未經批准改變用途是5%，其他違規是7%。
• 沒拿許可就簽約的處罰。 首爾土地門戶網站說，最高可達2年有期徒刑，或簽約時土地價格30%以內的罰款。

申報購房

你還要向區廳申報購房的實際價格。資金籌措及入住計劃書（자금조달·입주계획서）隨申報一起提交。這份表只由你本人簽名，並附上資金來源證明。如果錢是從國外匯來的，還需要外匯證明，例如外匯申報確認書。

購房要在籤合同後30天內申報。如果合同是持牌中介（공인중개사）擬的，申報由中介來辦。請中介書面確認已經申報。從登記到海外匯款的銀行申報，整個流程見韓國購房指南。貸款方面，請讀韓國房貸指南。

房價之外的費用

取得稅

取得住房時要繳取得稅（취득세）。通過購買取得住房的，《地方稅法》規定的基本稅率如下：

取得之日起60天內申報並繳納。買房還要繳地方教育稅（지방교육세）。如果買家是公司，或者你的家庭已經擁有其他住房，稅率可能比表裡更高。簽約前請先問稅務專業人士。

中介費

買賣的中介費（중개보수）有全國統一的上限，按價格分檔。首爾的條例在這個範圍內另定稅率。費用由你和中介商定，不能超過上限，買賣雙方各付各自中介的費用。

大金額的一小點百分比，也是一大筆錢。簽約前，請讓中介把確切的費用寫下來。

租還是買？

買房意味著一大筆房款，加上上面的稅費，之後每年還有持有稅。在韓國租房靠的是押金制度，和大多數國家的租房方式不太一樣。下面是首爾按房屋類型分的租金中位數：

房屋類型	月租	押金	全租押金	常見面積
公寓	90萬韓元	1億韓元	6.5億韓元	50 m²
商務公寓	70萬韓元	2000萬韓元	2.29億韓元	24.2 m²
別墅	55萬韓元	5000萬韓元	2.3億韓元	31.5 m²

2026年9月申報合同的中位數。 租金按新籤合同計算，也就是新搬入者簽約的價格；新合同少於 10 份的地區按全部合同計算。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

房主要留意兩種稅。財產稅（재산세）是每年繳的地方稅，針對這套房子。綜合不動產稅（종합부동산세）針對名下房產評估總值超過扣除額的部分：符合條件的一套房家庭扣除12億韓元（約合人民幣606萬元），其他個人房主扣除9億韓元，公司沒有扣除額。兩種稅在韓國房產與汽車稅指南裡都有講。

想用自己的數字比較兩條路，可以先用全租與月租對比工具，再讀全租（전세）是怎麼運作的。想看首爾當前的租金，請見Seoulstart住房裡的首爾租金。如果你想先按租金比較各區，首爾平均租金指南可以參考。

本指南提供的是資訊，不是該不該買房的建議。

怎麼查某個社區的價格

區的中位數說明不了一套公寓值多少錢。可以用三個辦法查：

1. 查實際成交。 國土交通部的實際成交價公開系統（실거래가 공개시스템）rt.molit.go.kr能查已申報的合同價格。它為公寓、聯排和多戶住宅、獨棟住宅、商務公寓（오피스텔）、土地等不同類型分了標籤頁。
2. 用Seoulstart的價格瀏覽器。 價格瀏覽器的成交視圖能看到某個社區的價格走勢，以及某個社區按月列出的已申報成交。合同視圖列出一筆一筆已申報的合同。
3. 看公示價格。 政府會為每套公寓定一個公示價格（공동주택 공시가격）。基準日是1月1日，每年4月30日之前公佈。1月1日到5月31日之間新建或有變動的住房，基準日是6月1日，9月30日公佈。你可以到不動產公示價格公告網站（부동산공시가격알리미，realtyprice.kr）查詢。

把中介的掛牌價，和同一社區、同樣面積最近的成交價比一比。已申報的成交可能落後於市場，因為一份合同要等申報之後才會出現在資料裡。

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