很多外國居民研究韓國房貸時，第一個看到的往往是保金貸（보금자리론）。它的長期固定利率很有吸引力，不過如果你不是韓國國民，這個產品和你沒有關係。現實的路徑是通過商業銀行。
本指南介紹如何以外國居民身分向銀行諮詢、簽證類型會如何影響貸款期限、金融委員會（금융위원회，FSC）的LTV和DSR上限在實踐中怎麼算、韓國銀行貸款如何與購房指南中的許可區域和資金籌措計劃書要求銜接。
本指南只涵蓋住房抵押貸款（주택담보대출）。如需瞭解全租保證金融資，請閱讀外國居民全租貸款與保證金保護指南。
政府支持的貸款對大多數外國居民關閉
韓國房貸市場由兩款政府支持的產品主導，兩款都要求韓國國籍。
保金貸（보금자리론）：韓國住房金融公社（한국주택금융공사，HF）的主要長期固定利率住房貸款。申請資格要求韓國國籍（대한민국 국민），HF官網hf.go.kr的產品頁面上有明確說明。海外韓國人（재외국민）和韓裔外國人（외국국적동포）屬於這一國籍範疇，但不能使用購房擔保（구입자금보증），所以貸款額度可能被下調。非韓國籍的外國人則完全被排除在外。
踏腳石貸款（디딤돌대출）：由住房城市基金（주택도시기금）提供的政府支持住房貸款，面向家庭成員均無房的家庭，同樣僅限韓國國民申請。這款產品的收入上限、房產價值上限和LTV優惠，對大多數外國居民並不適用，因為國籍這道門檻在前面就已經把人擋住了。
如果你持有F-4（韓裔）或F-2-2簽證，想確認自己是否符合任何HF產品的申請條件，請直接聯繫HF：官網hf.go.kr，或撥打1688-8114。沒有得到直接確認之前，別預設自己能申請。
商業銀行才是真正的路徑
主要商業銀行提供各自的住房抵押貸款，與HF支持的產品相互獨立。這類貸款沒有政府補貼，利率更高，但重點在於能申請到。
可以諮詢住房抵押貸款的銀行包括：
- 國民銀行（국민은행，KB Kookmin Bank）
- 新韓銀行（신한은행）
- 韓亞銀行（하나은행，KEB Hana Bank）
- 友利銀行（우리은행）
- 企業銀行（기업은행，IBK）
各銀行的條件、利率和申請要求各有不同，也會隨時間變化。建議至少走訪兩家銀行的貸款窗口，比較之後再做決定。
誰有資格申請
銀行通常會看以下幾項。請向每家銀行索取它自己的要求：
- 有效的外國人登錄證（외국인등록증，ARC）
- 剩餘有效期足夠的長期居留簽證（銀行通常要求從貸款發放日起至少還有幾個月有效期，具體要求各異）
- 有可核實的韓國境內收入，且在韓就業滿一定時間（各銀行要求不同：有的接受3個月，有的要求6至12個月）
- 在韓國有信用記錄（各銀行有各自的信用評分門檻）
- 按韓國民法年滿19週歲
各銀行會根據你的簽證和可停留的時間逐案決定。申請前請問清你的簽證類型如何影響貸款額度和期限。
沒有ARC的非居民面臨更高門檻，有些銀行可能不向他們放貸。請先問銀行。
簽證如何限制貸款期限
請問銀行是否會把貸款期限限制在你的剩餘居留期內。如果會，簽證期限短就意味著貸款期限短，月供會高出很多。這是短期簽證持有者去銀行之前最該先弄清楚的一點。
比如，銀行把期限限制在2年期E-7工作簽證的有效期內，你拿到的就是2年期貸款，而不是20年或30年期。同樣是3億韓元（約合人民幣159萬元）的貸款，2年期在典型商業銀行利率下的月供，會比20年期高出許多倍。
各銀行會逐案評估你的簽證類型，F-5（永久居留）和F-6（婚姻移民）也一樣。請問清你的簽證如何影響貸款額度和期限。
如果你打算買房，但簽證並非長期，第一步應該先和移民律師談談簽證路徑，而不是先去銀行談貸款。
LTV和DSR框架
金融委員會（FSC）設定了兩項獨立的上限，限制韓國所有借款人的借款額度。這兩項上限對外國居民同樣適用。
LTV上限：房產能擔保多少貸款
貸款價值比（담보인정비율，LTV）決定了貸款額相對於房產評估價值的最高比例。
自2025年10月16日起，以下經確認的上限適用於首爾及指定管控區域（규제지역）：
- 無房購房者（무주택자）：LTV 40%
- 多套房持有者（다주택자）：在大多數情況下實際上禁止申請抵押貸款
在首爾及管控區域，無論LTV如何，還設有貸款金額上限：
- 評估價不超過15億韓元的房產：最高貸款6億韓元
- 評估價在15億至25億韓元之間的房產：最高貸款4億韓元
- 評估價超過25億韓元的房產：最高貸款2億韓元
想知道你所在區域的房子一般落在哪個檔位，可以對照首爾各區公寓售價，或在價格瀏覽器裡按月查看已申報的成交記錄。
上述資料來源於FSC 2025年10月15日發佈的新聞稿，以及同日的Korea.kr政府政策說明。申請貸款前，請直接在fsc.go.kr核實最新上限。韓國的LTV政策在2024年至2026年間已多次調整，今後仍可能隨宏觀審慎政策變化。
FSC確認的監管框架並沒有為外國人和韓國國民設定不同的LTV檔次。請問每家銀行，是否會對外國申請人適用更嚴格的內部限制，比如因為你的簽證期限，或在韓信用記錄較短。那是銀行的信貸決策，並非監管規定。
以下幾點請先向銀行或在fsc.go.kr確認，再據此做規劃：非管控區域的LTV上限、首次購房者的LTV例外是否涵蓋外國居民，以及有條件賣家適用什麼上限。
DSR上限：收入能支撐多少債務
總債務償還比（총부채원리금상환비율，DSR）是借款人層面的上限。你在銀行的所有貸款每年還本付息總額，不得超過年稅前收入的40%。
這個上限針對的是你的全部債務。如果你有車貸、信用貸款或其他借款，這些還款額都要和新房貸一起計入40%的上限。
自2025年10月16日起，首爾及投機管控區域的DSR計算採用3%的壓力利率下限（스트레스 DSR）。銀行在測算你的還款是否在40%上限之內時，會在你的實際利率上加上這部分壓力溢價。也就是說，在當前利率水平下，你實際能獲批的最高貸款額，會低於單純按40%上限算出的結果。
申請貸款前，請直接在fsc.go.kr核實最新DSR規定。上述資料已從FSC一手來源確認，截至2025年10月有效，但可能隨時調整。
下面用整數舉一個例子，僅作說明，並非貸款承諾：如果你的年稅前收入是6000萬韓元（約合人民幣31.8萬元），40%的DSR上限允許你每年償還債務2400萬韓元。再套用壓力DSR，扣除現有債務之後，新房貸的實際上限還會進一步降低。具體怎麼算，請帶上你的實際收入和債務資料，向銀行的貸款專員確認。
資金籌措計劃書要求
如果你在許可區域購房，須在簽署購房合同後30天內提交不動產交易申報（부동산 거래신고），並附上資金籌措計劃書（자금조달계획서）。自2026年2月10日起，你使用的任何韓國銀行貸款都須在計劃書的借款部分列明，並註明金融機構名稱。
資金籌措計劃書和房貸不是互相獨立的兩步。銀行貸款的金額、時間和貸款方，須與你在計劃書中申報的內容一致。如有出入，可能引發政府對你資金來源的審查。
自2026年2月10日起，外國買家還須在不動產交易申報中披露自己的簽證類型（체류자격）、在韓國的地址，以及是否在韓居住滿183天。交易申報和許可區域的完整流程，請閱讀購房指南。
確定價格之前，可以先在價格瀏覽器裡看看同一區域類似公寓的成交價。
在許可區域獲得許可的外國買家，須在許可日起四個月內搬進該房產，並在取得房產後居住滿兩年。這項居住義務意味著，只有自住用途的貸款結構才行得通。許可區域的購房不能使用投資用途或混合用途的貸款結構。
申請流程：分步說明
- 先取得許可區域的批准。如果房產位於許可區域，須在簽署任何購房合同之前取得土地交易許可證（토지거래허가증）。沒有許可證，交易無法進行。
- 通過持牌房產中介（공인중개사）簽署購房合同（매매계약），支付合同定金（계약금，通常約為房款的10%）。
- 簽約後30天內，到市、郡或區政府辦理不動產交易申報（부동산 거래신고）並附上資金籌措計劃書（與賣家共同申報，或通過持牌中介辦理），在借款部分列明銀行貸款。
- 攜帶初步材料前往銀行貸款窗口，申請預審評估。
- 銀行會進行信用審核、收入核實和房產估值。
- 如獲批准，你會收到貸款承諾書。
- 在尾款交割日（잔금일），貸款資金髮放。完成向賣方的款項轉帳。
- 尾款支付後儘快到地方法院登記處辦理不動產登記（부동산등기）。
- 如果你是非居民（비거주자），用境外資金購房，須向外匯銀行（외국환은행）申報這筆購房交易。請問你的銀行需要準備什麼，並閱讀購房指南瞭解這一步。
所需材料
去銀行預約前，請準備好以下材料：
- 外國人登錄證（외국인등록증）
- 外國人登入事實證明（외국인등록사실증명），可在HiKorea（hikorea.go.kr）或出入境管理事務所獲取
- 護照
- 在職證明（재직증명서）
- 收入證明：過去一到兩年的工資及稅款扣繳證明（근로소득 원천징수영수증）
- 過去三到六個月的韓國銀行帳戶流水
- 一個月內開具的不動產登記證（등기부등본）
- 建築物臺帳（건축물대장）
- 購房合同（매매계약서）
- 土地交易許可證（토지거래허가증），如房產位於許可區域
銀行可能還會要求其他材料。預約前請向銀行的貸款專員確認完整清單。
本指南未涵蓋的內容
- 在韓購買房產、許可區域、不動產交易申報和外匯申報。 請閱讀在韓國購買房產。
- 全租保證金貸款及保證金返還擔保。 請閱讀外國居民全租貸款與保證金保護指南。
- 如何開設韓國銀行帳戶。 請閱讀外國居民在韓國的銀行開戶指南。
- 韓國住房體系總覽。 請閱讀外國居民韓國住房指南。
FAQ
在韓外國居民可以申請住房抵押貸款嗎？
可以，通過商業銀行申請。韓國的貸款規則對外國人和韓國人一視同仁，是否放貸由各銀行自行決定。建議至少問兩家銀行（例如國民銀行、新韓銀行、韓亞銀行或友利銀行）需要準備什麼。政府支持的住房貸款（保金貸和踏腳石貸款）要求韓國國籍，大多數外國居民無法申請。
為什麼外國人無法申請韓國政府支持的住房貸款？
保金貸（보금자리론）和踏腳石貸款（디딤돌대출）都要求韓國國籍（대한민국 국민）。保金貸由韓國住房金融公社（HF）運營，踏腳石貸款的資金來自住房城市基金（주택도시기금）。就保金貸而言，海外韓國人和韓裔外國人屬於韓國國民範疇，但不能使用購房擔保，所以貸款額度可能較低。如果你持有F-4或F-2-2簽證，請直接在hf.go.kr確認自己的申請資格。
簽證類型如何影響在韓申請房貸的能力？
各銀行會根據你的簽證和可停留的時間逐案決定。申請前請問清你的簽證類型如何影響貸款額度和期限。
外國居民在首爾購房適用什麼LTV上限？
自2025年10月16日起，首爾及指定管控區域內無房購房者（무주택자）的貸款價值比（LTV）上限為40%。超過25億韓元的房產，無論LTV如何，最高貸款額為2億韓元。這些上限會隨宏觀審慎政策調整。申請前請在fsc.go.kr核實最新上限。
DSR上限是多少，對貸款額度有什麼影響？
你在銀行的所有貸款每年還本付息總額不得超過年稅前收入的40%。在首爾及投機管控區域，DSR計算還會加入3%的壓力利率下限，這使得實際可獲得的最高貸款額低於單純按40%上限計算的結果。申請前請在fsc.go.kr核實最新DSR規定。
如果我持有短期簽證，貸款期限會怎樣？
請問銀行是否會把貸款期限限制在你的剩餘居留期內。如果會，持有2年期簽證就可能只能申請2年期貸款，月供會比20年或30年期高出很多。
需要在資金籌措計劃書中列明貸款嗎？
需要。如果你在許可區域購房，須在簽署購房合同後30天內提交不動產交易申報（부동산 거래신고），並附上資金籌措計劃書（자금조달계획서）。任何韓國銀行貸款都須在計劃書的借款部分列明，並註明金融機構名稱。這一要求自2026年2月10日起生效。詳情請閱讀購房指南。
首爾房產的貸款上限是多少？
自2025年10月16日起，首爾及投機管控區域的房產適用分級貸款上限：評估價在15億韓元以下的房產，最高貸款6億韓元；評估價在15億至25億韓元之間的房產，最高貸款4億韓元；評估價超過25億韓元的房產，最高貸款2億韓元。申請前請在fsc.go.kr核實最新上限。
哪家銀行最適合在韓外國居民申請住房貸款？
沒有哪家銀行適合所有人。各銀行的條件、申請要求和利率各不相同。建議至少走訪兩家銀行的貸款窗口，例如韓亞、新韓、友利或國民銀行，比較之後再做決定。
在韓申請商業銀行房貸需要哪些材料？
銀行通常會要求提供身分、收入和房產方面的材料。預約前請向銀行索取材料清單。常見材料包括外國人登錄證（외국인등록증）、護照、在職證明（재직증명서）、工資及稅款扣繳證明（근로소득 원천징수영수증）、購房合同（매매계약서），如果房產位於許可區域，還有土地交易許可證（토지거래허가증）。