外國人可以在韓國買房嗎？完整購房流程（2026）

很多外國人開始在韓國找房時，並不知道2025年8月起實施的許可區制度。在首爾和京畿道、仁川的大部分地區，現在籤合同前須先取得政府批准。漏掉這一步，合同可能直接無效。

本指南涵蓋你需要了解的內容：誰可以買房、許可區制度、簽約後的兩項申報、從籤合同到完成登記的購房流程、稅費、按揭貸款，以及盡職調查要點。

外國人可以在韓國買房嗎？

可以。韓國沒有全面禁止外國人持有房產的規定。購房權利來源於《不動產交易申報等相關法律》（부동산 거래신고 등에 관한 법률）。該法律規定了申報義務，在指定區域還要求取得許可，但並沒有一刀切地限制外國人持有房產。

在標準購房流程之外，外國買家還有三個額外步驟：

1. 在指定區域須事先取得許可（在首爾、京畿道大部分地區和仁川大部分地區，籤任何合同前都要先取得，有效期至2027年8月25日）。
2. 簽約後30天內提交不動產交易申報（부동산 거래신고），外國買家現在還要多填幾項資訊（簽證類型、地址、是否居住滿183天）。
3. 如果你是非居民、購房資金來自境外，還須向外匯銀行辦理外匯申報（외국환거래 신고）。

標準購房步驟（合同、付款階段、產權登記、稅費）見下文，對所有買家都適用。

關於房產類型，有一點要提醒：如果土地位於軍事基地保護區或總統令規定的其他國防相關區域（例如部分島嶼，以及軍事單位或重要國家設施附近的土地）、已指定的文化遺產或天然紀念物保護區、生態景觀保護區，或特別野生動物保護區，外國買家在籤合同前，須依據《不動產交易申報等相關法律》第9條，另向市、郡、區政府申請土地取得許可。沒有這份許可就籤的合同無效。如果你考慮的房產在這些區域內或附近，請先諮詢持證律師或相關部門，再做決定。

2025年許可區制度：是什麼、影響誰

2025年8月發生了什麼變化

2025年8月26日以前，外國買家在韓國任何地方都可以先簽合同，事後再申報。在指定區域以外，這一制度現在仍然適用。

在指定區域內，流程現在反過來了：籤任何合同前，你都必須先申請並取得土地交易許可證（토지거래허가증）。這是國土交通部（MOLIT）以公告第2025-1058號發佈的。

2026年8月20日，MOLIT 以公告第2026-1105號（국토교통부공고 제2026-1105호）對同一區域重新指定。新的有效期是2026年8月26日至2027年8月25日。涵蓋的區域和房產類型沒有變化。MOLIT 可以延長或調整許可區，簽約前請在molit.go.kr核實現行狀態。

首爾和京畿道部分地區的公寓，還適用第二個重疊的指定。 MOLIT 於2025年10月15日發佈公告第2025-1219號，自2025年10月20日起生效。這個第二層指定涵蓋首爾全部25個區和京畿道12個市區的公寓（아파트）購買：光明（광명）、果川（과천）、義王（의왕）、河南（하남）、水原三個區（수원 장안、영통、팔달）、城南三個區（성남 수정、중원、분당）、龍仁水枝（용인 수지）和安養東安（안양 동안）。聯排住宅（연립주택）和多戶住宅（다세대주택），只有位於公告列明的混合公寓社區內時才在涵蓋範圍內。第二層有效期至2026年12月31日。如果你在上述首爾或京畿道地區買公寓，兩項指定同時適用。第二層比第一層先到期。2026年12月31日之後，這些地區的公寓仍須按第一層取得許可，直到2027年8月25日。開始前，請在首爾土地門戶（land.seoul.go.kr）或molit.go.kr核實兩項指定的現行狀態。

哪些區域在許可區範圍內

指定區域包括：

• 首爾全部25個區（구）。
• 京畿道23個市縣，包括水原、城南、高陽和平澤。京畿道不在範圍內的地區共八個：楊州（양주）、利川（이천）、議政府（의정부）、東豆川（동두천）、楊平（양평）、驪州（여주）、加平（가평）和漣川（연천）。
• 仁川八個區：桂陽（계양）、南洞（남동）、彌鄒忽（미추홀）、富平（부평）、延壽（연수）、西海（서해）、黔丹（검단）和永宗（영종），外加濟物浦區（제물포구）的一部分。這與2025年的範圍相同。2026年的公告採用了2026年7月起實施的仁川新區名。仁川不在範圍內的地區：江華（강화）、甕津（옹진），以及濟物浦區的其餘部分。

第二層的公寓專項指定（公告第2025-1219號，有效期至2026年12月31日）涵蓋首爾全部25個區和京畿道12個市區：光明（광명）、果川（과천）、義王（의왕）、河南（하남）、水原三個區（수원 장안、영통、팔달）、城南三個區（성남 수정、중원、분당）、龍仁水枝（용인 수지）和安養東安（안양 동안）。第二層不包括仁川的任何地區。

誰受到影響

許可要求適用於《不動產交易申報等相關法律》第2條第4項規定的「外國人等」：不具有韓國國籍的人、依外國法律設立的法人或團體、外國人佔成員或高管一半以上的法人或團體、外國人持有一半以上資本或表決權的法人或團體、外國政府，以及國際組織。

哪些房產類型在規定範圍內

許可適用於《建築法實施令》規定的單戶住宅（단독주택）、多家庭住宅（다가구주택）、公寓（아파트）、聯排住宅（연립주택）和多戶住宅（다세대주택）。

不在範圍內的有：辦公酒店（오피스텔）、贈與（증여）、繼承房產（상속）和法院拍賣（경매）。

給首爾及京畿道指定地區公寓買家的提醒： 在首爾全部25個區和上述京畿道12個轄區買公寓，同時適用兩項許可指定。第一層（已按公告第2026-1105號重新指定）有效期至2027年8月25日。第二層（公告第2025-1219號）有效期至2026年12月31日。兩者要求的事前批准流程相同。

許可流程如何運作

買家和賣家須在籤任何文件前，共同向當地區政府或市政府申請。主管部門會審查這筆購買是否為真實的自住用途，而不是投機。許可證簽發後，合同才能繼續。

交易完成後，許可持有人須在四個月內搬入，並在該房產內至少居住兩年。違反規定的，可能被反覆處以最高達房產價值10%的罰款，購買也可能被撤銷。

許可區以外的情況

在釜山、大邱、濟州，以及京畿道和仁川的許可區以外地區，你先簽合同，再在30天內提交不動產交易申報（부동산 거래신고）。不需要事前許可，除非土地位於第9條規定的特殊區域（軍事、文化遺產或自然保護區）。

簽約後的兩項申報

1. 不動產交易申報（부동산 거래신고）

每位買家（包括外國人）簽訂購房合同後，都要提交這份申報。法律依據是《不動產交易申報等相關法律》第3條。

期限： 自合同簽訂之日起30天內。

誰來提交： 買家和賣家共同提交，或由起草合同的持證中介提交。

在哪裡提交： 房產所在地的市、郡、區政府（시/군/구청）。也可以通過不動產交易管理系統線上提交。

外國買家的額外事項：

• 你的簽證類型（체류자격）、在韓國內地址，以及你在韓國是否已居住183天以上（對2026年2月10日及以後簽訂的合同必填，依據修訂後的實施令和實施規則）
• 在指定許可區購房的：須提交資金籌措計劃書（자금조달계획서）及證明文件，說明全部購房資金來源，包括境外銀行存款、境外貸款、股票或債券出售所得，以及加密貨幣出售所得（對2026年2月10日及以後簽訂的合同必填）

提交後，你會拿到不動產交易合同申報證明（부동산거래계약 신고필증）。辦理產權登記時要用到它。

贈與及其他非購買合同： 另有一項外國人不動產取得申報（외국인 부동산 취득 신고，第8條），只適用於購房以外的合同，例如贈與或交換，須在簽約後60天內提交。對於不經合同取得的房產（繼承、法院拍賣、合併），期限是自取得之日起六個月。

2. 非居民的外匯申報（외국환거래 신고）

如果你是非居民（비거주자），用從韓國境外帶入或匯入的資金購房，須依據《外國匯兌交易法》（외국환거래법）向外匯銀行（외국환은행）申報，並提交證明交易的文件。

在銀行需要準備的文件：

• 購房合同
• 房產評估書或公示價格證明（공시지가 확인서）
• 產權登記證明（등기부등본）

日後出售： 如果你打算日後賣房並把錢匯出境外，請向銀行確認匯出售房款需要準備什麼。

聯繫方式：韓國銀行外匯監管組，02-759-5300。

韓國銀行關於這項申報的說明針對的是非居民（비거주자）。如果你住在韓國、用韓國帳戶付款，轉帳前請向銀行確認是否需要辦理任何申報。

購房流程

尋找房產與委託中介

韓國的房產市場主要通過持證中介（공인중개사）運作。看門口有沒有공인중개사標牌。在許可區內，沒有許可證就無法繼續，所以要儘早找持證中介，並確認對方熟悉許可區的辦理流程。

合同與付款階段

韓國的住宅購買分三個付款階段：

1. 定金（계약금）： 約為房價的10%，籤合同時支付。除非合同另有約定，在對方開始履行之前（例如已經支付了中期款），你可以放棄定金來解約，賣家則可以雙倍返還定金來解約（《民法》第565條）。
2. 中期款（중도금）： 簽約到交割之間的一筆付款，日期和金額由合同約定。
3. 尾款（잔금）： 在交割日支付的剩餘房款。鑰匙和登記文件當天交接。

產權登記（부동산등기）：付款不等於擁有產權

付清房款並不會讓你成為法律上的所有人。依據《民法》第186條，所有權要對抗第三方，只能通過在地方法院登記處（등기소）辦理登記。

如果你付款之後、登記之前，有人對房產設定了留置權或抵押，你可能會失去產權。付清尾款後，要馬上辦理登記。

登記需要提交：

• 轉讓合同
• 不動產交易合同申報證明（부동산거래계약 신고필증）
• 取得稅繳納證明
• 賣家的配合（其登記義務證明和印章）

登記通常在五到十個工作日內完成。

線上辦理： iros.go.kr（대법원 인터넷등기소）。沒有韓國簽發的數位憑證的非居民，可能需要委託當地代理人辦理。

籤合同前的盡職調查

產權登記證明（등기부등본）

籤任何文件前，先從iros.go.kr或法院登記處（등기소）調取這份文件，付尾款當天再調取一次。核查以下內容：

• 所有者姓名是否與賣家一致
• 抵押（근저당）
• 假扣押（가압류）
• 查封令（압류）
• 任何先前的所有權或租賃主張

費用很低，任何人都可以線上獲取。

建築物臺帳（건축물대장）

在政府24（government24，gov.kr）或當地區政府辦公室調取。它會確認建築物的合法用途、建築面積和建造狀態。如果實際用途與合法用途不一致（例如被非法隔斷的房間），你在貸款、保險或日後轉售時可能遇到麻煩。

購房稅費

取得稅（취득세）

購房後60天內向地方政府繳納，依據《地方稅法》（지방세법）第11條。稅率取決於成交價格區間，以及你名下一共持有幾套房。

地方教育稅（지방교육세）和農漁村特別稅（농어촌특별세）作為附加稅，加在取得稅之上。

首套房、價格適中時，加上附加稅後的綜合有效稅率通常在1%到約3.5%之間，但具體數字會隨稅率表調整。請不要把這些數字當作現行標準：購房前請在wetax.go.kr或向當地稅務機關核實現行稅率表（截至2026年；購房前請核實現行稅率）。

對已擁有多套房的買家，依據《地方稅法》，稅率可能大幅上調。以法人身分在調控區域購房，也適用較高稅率。

目前沒有確認針對外國人的取得稅國籍附加稅或減免。請在nts.go.kr核實。

持有稅

財產稅（재산세）： 由地方政府每年徵收。評定基準日是每年6月1日。稅率隨公示的房產評估價值而定（截至2026年；請在wetax.go.kr核實現行稅率）。

綜合不動產稅（종합부동산세，종부세）： 針對超過政府設定門檻的高價值房產徵收的國稅。稅率和門檻近年多次調整。購房前請在nts.go.kr核實現行門檻和稅率，不要自行假設你的房產是否適用。

中介費

銷售中介費（중개보수）受法律上限約束。買賣雙方分別向中介支付。

首爾市政府費率表（最後更新於2021年10月19日，是否有新版請在english.seoul.go.kr核實）規定了首爾銷售交易的上限：

參考：15億韓元約合人民幣795萬元（按1韓元≈0.0053元估算，匯率波動請以實時為準）。首爾以外地區的交易，請查閱韓國不動產中介協會費率工具kar.or.kr或MOLIT電子合同系統irts.molit.go.kr。

外國人可以申請按揭貸款嗎？

可以，但資格因人而異。影響最大的因素有：

簽證和居留狀態： 貸款機構會根據你的簽證狀態和收入逐案判斷。非居民面臨更多限制，有些機構根本不放貸給非居民。

貸款成數上限（LTV）： 在首爾及其他調控區域，金融服務委員會（FSC）設定的貸款成數上限適用於所有借款人，不只是外國人。這些上限會隨宏觀審慎政策調整。計算可貸金額前，請在fsc.go.kr核實現行上限（截至2026年；申請前請核實現行LTV上限）。

債務償還比率： 所有借款人都適用債務償還比率上限，即年度稅前收入中可用於還貸的比例。現行數字請向貸款機構確認。

許可區和居住義務： 如果你在許可區購房，銀行需要查看許可證。居住義務（至少兩年）會影響你能選擇哪些貸款結構。

據稱對外國申請人比較友好的韓國大銀行有韓亞銀行（KEB Hana Bank）、新韓銀行（Shinhan Bank）、友利銀行（Woori Bank）和國民銀行（KB Kookmin Bank）。銀行的產品會變化。請直接聯繫各家銀行，在沒有確認前，不要把任何具體的LTV或利率數字當作現行標準。

如果你是非居民，沒有韓國銀行帳戶或信用記錄，申請按揭貸款會困難得多。在假設自己能拿到貸款之前，建議先諮詢熟悉外國人貸款的持證貸款經紀人或財務顧問。

FAQ

外國人可以在韓國買房嗎？

可以。韓國沒有全面禁止外國人持有房產的規定，大多數住宅和商業地產都對外國買家開放。額外的手續主要有三項：在指定許可區須事先取得批准（自2025年8月起適用於首爾、京畿道大部分地區和仁川大部分地區）；30天內提交的不動產交易申報裡要多填幾項資訊；以及非居民如果從境外帶入資金，還要向外匯銀行申報。

外國人在首爾買房需要政府批准嗎？

是的，自2025年8月26日起須如此。許可區制度現分兩層。第一層（公告第2025-1058號，已按公告第2026-1105號重新指定）涵蓋首爾全部25個區、京畿道23個市縣，以及仁川八個區加濟物浦區（제물포구）部分地區的所有住宅類型，有效期至2027年8月25日。第二層（公告第2025-1219號）另行指定公寓，涵蓋首爾全部25個區和京畿道12個市區（光明、果川、義王、河南、水原三個區、城南三個區、龍仁水枝、安養東安），有效期為2025年10月20日至2026年12月31日。如果你在這些首爾或京畿道地區買公寓，兩層規定同時適用。第二層先到期，截止日是2026年12月31日。此後這些地區的公寓仍須按第一層取得許可，直到2027年8月25日。開始找房前，請先在molit.go.kr核實現行狀態。

30天不動產交易申報是什麼？由誰提交？

每位買家（包括外國人）都須在籤購房合同後30天內，與賣家共同或通過起草合同的持證中介，向房產所在地的市、郡、區政府提交不動產交易申報（부동산 거래신고）。這一要求適用於韓國全境，許可區內同樣適用。對2026年2月10日及以後簽訂的合同，外國買家的申報還須寫明你的簽證類型（체류자격）、在韓國內地址，以及你在韓國是否已居住183天以上。如果房產在許可區內，還須提交資金籌措計劃書（자금조달계획서），說明購房資金的來源，包括境外存款、境外貸款和加密貨幣收益。另有一項60天的外國人不動產取得申報（외국인 부동산 취득 신고），只適用於贈與等購房以外的合同。

付清房款為什麼不等於擁有產權？

根據韓國《民法》（민법）第186條，所有權要對抗第三方，必須經過登記。在地方法院登記處（등기소）完成產權登記之前，你的所有權無法主張。如果你付款之後、登記之前，賣家的債權人對房產設定了留置權，你可能會失去這套房子。付清尾款後，一定要儘快辦理登記。

外匯申報是什麼？什麼情況下需要辦理？

如果你是非居民（비거주자），用來自境外的資金在韓國購房，須向外匯銀行（외국환은행）申報，並提交證明交易的文件。法律依據是《外國匯兌交易法》（외국환거래법）。日後把售房款匯出韓國需要準備什麼，請向銀行確認。也可以致電韓國銀行外匯監管組諮詢：02-759-5300。

在韓國買房需要繳哪些稅？

主要的購房環節稅是取得稅（취득세），依據《地方稅法》（지방세법）第11條，須在購房後60天內向地方政府繳納。此外還有地方教育稅和農漁村特別稅作為附加稅。具體稅率取決於成交價格，以及你名下已有幾套房。目前沒有針對外國人的國籍附加稅。購房前請在wetax.go.kr核實現行稅率。

外國人可以在韓國申請按揭貸款嗎？

可以，但資格取決於簽證狀態、收入來源和房產位置。貸款機構會根據你的簽證狀態和收入逐案判斷。首爾及其他調控區域的貸款機構，要執行金融服務委員會（FSC）設定的貸款成數（LTV）上限。這些上限會隨宏觀審慎政策調整，請直接聯繫貸款機構，並在fsc.go.kr查看現行規定。

籤合同前應該核查產權登記證明（등기부등본）的哪些內容？

籤任何文件前，先從iros.go.kr或法院登記處（등기소）調取產權登記證明（등기부등본）。核對所有者姓名是否與賣家一致，並查看有沒有抵押（근저당）、假扣押（가압류）和查封令（압류）。這些情況都可能影響你購房後的產權。另外，還要在gov.kr調取建築物臺帳（건축물대장），確認合法用途和建築面積。

許可區規定在首爾以外有所不同嗎？

是的。在釜山、大邱、濟州，以及京畿道和仁川的許可區以外地區，外國買家無需事前取得許可（除非土地位於第9條規定的軍事、文化遺產或自然保護區）。先簽合同，再在30天內提交不動產交易申報。如果你是非居民、資金來自境外，不論房產在哪裡，都要向外匯銀行申報。

在首爾買房的中介費是多少？

銷售交易的中介費（중개보수）受法規上限約束。首爾市政府費率表（最後更新於2021年10月19日，是否有新版請自行核實）規定，成交價在15億韓元及以上的上限為0.7%，金額較小時上限更低。買賣雙方分別向中介支付。現行費率表請查閱english.seoul.go.kr，或使用韓國不動產中介協會的工具kar.or.kr。

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