在韓外國人怎麼申請全租貸款（전세자금대출）？保證金保障也一起講清楚（2026年）

本文內容

在韓國，大多數人租全租（전세）房時都不會一次性動用所有積蓄，而是通過全租貸款（전세자금대출）來支付那筆大額保證金。對外國人來說，這條路到底走不走得通？

簡短的回答是：通過商業銀行，可以。通過政府支持的貸款計劃，大多數情況下不行。

本文涵蓋兩件密切相關、但性質不同的事。第一，全租貸款本身：外國人怎麼借錢支付全租保證金、哪些銀行提供這類產品、申請條件是什麼。第二，保證金追回保障（전세보증금반환보증）：這是一個獨立的保險產品，保障你在租約期滿後能拿回保證金。兩者可以分開持有。

本文不從頭介紹全租制度的概念，也不涉及房東拒絕退還保證金時該怎麼辦。這兩個話題請參閱全租制度詳解和如何追回在韓國的租房押金。

兩步必做，缺一不可

申請全租貸款或保證金追回保障之前，必須先建立兩條記錄。這不是可選項，沒有任何變通方式。

住所變更申報（전입신고）： 搬入後 14 天內，帶上外國人登錄證（외국인등록증，ARC）和租賃合同，前往社區服務中心（주민센터）辦理住所變更申報。這一步確立了你的對抗力（대항력），也就是在房屋易主或被債權人追索時保護你租約的法律權利。

認證租賃日期（확정일자）： 在社區服務中心或法院為你的租賃合同加蓋官方日期印章。通常可以與住所變更申報同時辦理。這枚印章加上實際入住和住所變更申報，賦予你優先償還權（우선변제권）：一旦房東出現財務危機，你對保證金享有優先追回權。

兩者都完成才行。否則，SGI 支持的商業銀行貸款和 HUG 保證金追回保障都無法申請。

全租貸款：兩條路，真正走得通的只有一條

政府支持的貸款

政府支持的蜂蜜木貸款（버팀목 전세자금대출）利率遠低於商業銀行，由國土交通部下屬的住宅城市基金（주택도시기금）管理。

官方申請頁面沒有明確將韓國國籍列為申請條件，不過該計劃要求申請人為無房戶主（무주택 세대주）。這一結構性要求，加上該計劃本是為韓國籍借款人設計的背景，使得大多數外國人在實際操作中通常無法申請。

如果你持有 F-5（永久居留）、F-6（婚姻）或 F-2 簽證，並已登記為戶主，值得直接去確認一下。撥打 1566-9009 或訪問기금e든든 門戶（enhuf.molit.go.kr），說明你的具體情況，在排除這個選項之前先問清楚。

商業銀行貸款

KB 國民銀行、新韓銀行、韓亞銀行、友利銀行等均向符合條件的外國人提供過全租貸款，通常通過首爾保證保險（SGI，서울보증보험）擔保。與韓國籍借款人走 HF 或 HUG 政府擔保的路線不同，外國人的貸款由 SGI 個人信用保險證書做擔保。SGI 審核的是你在韓國的信用狀況，而非房產淨值，這是結構性差異所在，也是外國人通常要比使用 HF 或 HUG 的韓國人支付更高擔保費的原因。

貸款條款、貸款上限、申請資格以及銀行願意融資的保證金比例因行而異，且會頻繁調整。申請前請直接向銀行確認最新資料。

目前有據可查的具體產品包括：

• KB 國民銀行（국민은행）：KB WELCOME PLUS 전세자금대출
• 新韓銀行（신한은행）：SOL 글로벌 전세대출（SGI 擔保，面向外國人）
• 韓亞銀行（하나은행）：SGI 擔保全租貸款產品
• 友利銀行（우리은행）：通過 SGI 擔保可申請的商業全租貸款（請直接向銀行確認當前產品名稱）

商業銀行貸款的參考條件

根據此前已有的產品情況，貸款上限參考值為 2億韓元（約合人民幣 106萬元）左右，實際融資金額上限為全租保證金的一定比例。貸款期限通常從 2 年起，可續期，最長總期限約 10 年。利率為浮動利率，與 COFIX 掛鉤。

以上資料不保證仍為最新。申請前，請直接向各銀行核實確切的貸款上限、貸款與保證金比例以及所有其他條款。（資料截至 2026年7月。）

申請資格

外國人向商業銀行申請全租貸款，通常需要滿足：簽證自放款之日起剩餘有效期充足、可提供可核實的韓國境內收入。此外，租約期限通常不得超過簽證有效期，同時須已完成住所變更申報（전입신고）並在合同上加蓋認證日期（확정일자）。

簽證有效期、收入及其他具體門檻因銀行而異，且隨時可能變化，申請前請直接向銀行確認。

商業銀行此前接受的簽證類型涵蓋大多數長期工作、學習及家庭居留類別：D 系列、E 系列、F 系列及 H-2。旅遊簽證和短期簽證不在範圍內。由於新韓銀行和韓亞銀行通過 SGI 審核流程而非固定名單來判斷資格，申請前請直接向各銀行確認符合條件的簽證類型。

持學生簽證（D-2）的申請人在部分簽證資格列表上有所提及，但實際申請面臨較大障礙。如果你持 D-2 簽證，在花時間完整準備申請材料之前，請先直接向銀行詢問。

申請商業銀行全租貸款：分步操作

1. 通過持證房產中介（공인중개사）簽署租賃合同。簽約前確認房產登記資訊。
2. 向房東支付初期押金（계약금），保留收據（계약금 영수증）。
3. 在社區服務中心或法院為租賃合同加蓋認證日期（확정일자）印章。
4. 搬入後 14 天內辦理住所變更申報（전입신고）。
5. 聯繫銀行（KB、新韓、韓亞或友利），申請 SGI 資格審查，攜帶相關材料前往。
6. 銀行同步處理 SGI 擔保申請和貸款審批，通常需要 3 至 7 個工作日。
7. 放款日當天，批准的貸款資金直接轉入房東銀行帳戶。

所需材料

前往銀行前，請提前備好以下材料：

• 外國人登錄證（외국인등록증）
• 外國人登入事實證明（외국인등록사실증명），可從 Hi Korea（hikorea.go.kr）或出入境管理事務所取得
• 加蓋認證日期印章的租賃合同
• 已付初期押金的收據（계약금 영수증）
• 在職證明（재직증명서）
• 收入證明文件：勞動所得源泉徵收收據（근로소득 원천징수영수증）或同等材料
• 租賃房產的登記事項全部證明（등기사항전부증명서），需在近一個月內取得

銀行可能還會要求額外材料。預約前請向銀行貸款專員確認完整清單。

保證金追回保障：獨立產品，同樣的兩個前提

保證金追回保障（전세보증금반환보증）不是貸款，而是一種保險，保障你在租約期滿後向房東追回全租保證金的權利，即便房東無力支付或房產被查封。

購買這份保障不需要先申請全租貸款。自行支付了全部保證金的租戶同樣可以投保。

由誰發行

HUG（주택도시보증공사，韓國住宅城市保證公社）是面向外國人的主要發行機構。根據 HUG 的規定，外國人與個人及法人一樣，只要滿足《住宅租賃保護法》（주택임대차보호법）規定的對抗力（대항력）和優先償還權（우선변제권）的法律要求，即可申請。當前申請資格及材料要求請直接前往 khug.or.kr 或撥打 1566-9009 確認。

這兩項法律要求對應兩個你必須已完成的動作：辦理住所變更申報、在合同上加蓋認證日期。

SGI 也提供全租保證金信用保險（전세금보장신용보험）產品，不過外國人能否申請該 SGI 產品尚未從 SGI 官方渠道得到確認。HUG 是目前有據可查的申請渠道。

保證金上限

根據 HUG 的規定，保證金追回保障的保證金上限按地區劃定。2026年的資料顯示，首爾、京畿道（경기도）、仁川（인천）地區的上限為 7億韓元（約合人民幣 371萬元），其他地區為 5億韓元（約合人民幣 265萬元）。實際限額請在申請前直接前往 khug.or.kr 或撥打 1566-9009 核實。

申請截止時間

必須在租約期限過半之前提交申請。計算節點取保證金支付日和住所變更申報日中較晚的一個。錯過這個窗口，本次租約就無法再辦理了。

HUG 保證金追回保障所需材料

除標準租賃文件外，HUG 可能還會要求提供：

• 外國人登錄證（외국인등록증）或外國人登入事實證明（외국인등록사실증명）
• 居住變更確認證明（출입국사실증명）

請提前聯繫 HUG 委託的金融機構，瞭解適用於你具體情況的當前材料清單。

擔保機構怎麼運作：HF、HUG 和 SGI

韓國有三個機構發行全租貸款擔保。搞清楚哪個渠道對你開放，就能理解為什麼商業銀行的貸款成本會高於你看到的政府支持利率。

HF（한국주택금융공사，韓國住宅金融公社）： 擔保費最低，主要配合政府支持基金貸款使用，基本面向韓國籍借款人。外國人的申請資格尚未從 HF 官方渠道得到確認。

HUG（주택도시보증공사）： 以房產價值為核心進行評估，擔保費適中。根據 HUG 的規定，外國人可申請保證金追回保障產品；當前資格請前往 khug.or.kr 確認。

SGI（서울보증보험）： 以信用評分為核心進行評估，三者中擔保費最高，對公寓類型無上限限制。這是外國人申請商業銀行全租貸款的標準路徑。

結果很實際：外國人為貸款擔保支付的費用，比使用 HF 或 HUG 的韓國人要多。不過這是用成本換來了申請資格：沒有 SGI，大多數外國人根本無法申請全租貸款。

本文未涵蓋的內容

• 全租制度與法律機制。 參閱全租制度詳解。
• 房東拒絕退還保證金時該怎麼辦。 參閱如何追回在韓國的租房押金。
• 租房簽約的分步流程。 參閱在韓國租房指南。
• 韓國住房體系全覽。 參閱在韓外國人住房指南。

常見問題

外國人在韓國能申請全租貸款嗎？

可以。KB 國民銀行、新韓銀行、韓亞銀行等均向符合條件的外國人提供過全租貸款，由首爾保證保險（SGI，서울보증보험）擔保。貸款上限、保證金融資比例及具體申請條件因銀行而異，且會隨時調整。申請前請直接向銀行確認當前條款。

外國人可以申請政府支持的蜂蜜木全租貸款（버팀목 전세자금대출）嗎？

蜂蜜木等政府支持產品對申請人的戶主（세대주）資格和政府資金條件有要求，實際上大多數外國人通常無法申請。在確認這條路可行之前，請直接撥打 1566-9009 向住宅城市基金確認你的資格。

保證金追回保障是什麼？外國人能用嗎？

保證金追回保障（전세보증금반환보증）是獨立於全租貸款的產品，保障的是租約期滿後向房東追回保證金的權利。根據 HUG（주택도시보증공사）的規定，完成住所變更申報（전입신고）並取得認證租賃日期（확정일자）的外國人可以申請。當前申請資格和要求請直接前往 khug.or.kr 或撥打 1566-9009 確認。

申請全租貸款或保證金追回保障之前必須做什麼？

有兩步是必須提前完成的：搬入後 14 天內在社區服務中心辦理住所變更申報（전입신고），並確保租賃合同加蓋了認證日期（확정일자）。兩者缺一不可，否則 SGI 貸款和 HUG 保證金追回保障都無法申請。

全租貸款和保證金追回保障有什麼區別？

全租貸款是幫你籌到支付保證金的錢；保證金追回保障則是保護你到期拿回這筆錢的權利。兩者可以同時持有，也可以只有其中一個，或者都沒有。自掏腰包付了保證金的租戶，同樣可以購買保證金追回保障。

哪些簽證類型可以申請商業銀行全租貸款？

以 KB 國民銀行的產品為參考，符合條件的簽證類別涵蓋大多數長期工作、學習和家庭類簽證（D 系列、E 系列、F 系列及 H-2）。旅遊簽證和短期簽證不在範圍內。新韓銀行和韓亞銀行通過 SGI 審核流程而非固定名單來判斷資格，申請前請直接向各銀行確認。

外國人全租貸款的利率是多少？

面向外國人的商業銀行全租貸款利率為浮動利率，與 COFIX 基準利率掛鉤，每月調整一次。請直接向各銀行查詢當前利率，第三方比較網站的資料更新較慢，不宜作為參考。

外國人申請全租貸款需要準備哪些材料？

標準材料清單包括：外國人登錄證（외국인등록증）、從 Hi Korea 獲取的外國人登入事實證明（외국인등록사실증명）、加蓋認證日期印章的租賃合同、已付初期押金的收據（계약금 영수증）、在職證明（재직증명서）、收入證明文件（如勞動所得源泉徵收收據，근로소득 원천징수영수증）、以及近一個月內取得的房產登記證明（등기사항전부증명서）。具體清單請向銀行確認。

申請 HUG 保證金追回保障的截止時間是什麼時候？

必須在租約期限過半之前申請。計算節點取保證金支付日和住所變更申報日中較晚的一個。錯過這個窗口，本次租約就無法再辦理了。

外國人申請 HUG 保證金追回保障還需要額外準備哪些材料？

除標準租賃文件外，HUG 可能還會要求提供外國人登錄證（외국인등록증）或外國人登入事實證明（외국인등록사실증명），以及居住變更確認證明（출입국사실증명）。請提前聯繫 HUG 委託的金融機構，確認當前所需的具體材料清單。

來源

以下資料訪問於 2026年7月24日。

• 住宅城市基金，蜂蜜木全租貸款申請流程及資格：nhuf.molit.go.kr
• 住宅城市基金，青年蜂蜜木貸款申請資格：nhuf.molit.go.kr
• Government24，蜂蜜木全租貸款服務資訊：gov.kr
• HF 韓國住宅金融公社，標準全租擔保產品頁面：hf.go.kr
• HF 韓國住宅金融公社，英文住房擔保概覽：hf.go.kr
• HUG，保證金追回保障產品概覽：khug.or.kr
• HUG，保證金追回保障申請流程及所需文件：khug.or.kr
• HUG，保證金追回保障常見問題（含外國人申請資格）：khug.or.kr

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