第一次在韓國租房，很多人會有點懵。全租、月租、半全租……到底有什麼區別？公寓和빌라哪個押金更安全？其實，整個韓國租房體系可以用兩層來理解。第一層是租賃模式：全租（전세，一次性押金）、月租（월세，月付房租），或半全租（반전세，兩者混合）。第二層是房屋類型：公寓、officetel、빌라、原룸，還是고시원。這兩個問題想清楚了，再用三份關鍵手續保住押金，整個系統基本就搞定了。
這篇指南幫你搞清楚每一層，並指引你去讀適合自己情況的詳細攻略。
租賃模式一覽
韓國有兩種法律認可的住宅租賃結構，另有一種市場常見安排，半全租也很普遍。
全租（전세）：一次性押金，不繳月租
全租（전세）租賃需要支付大額一次性押金，通常為房產市價的50%至80%，不繳月租。房東在租期內（通常兩年）持有押金，租期屆滿後全額退還。
全租的風險是全損性的：如果房東因房產貸款過高或房價下跌而無法退還押金，你可能損失全部金額。下文介紹的三份保護手續，在全租中不是可選項，而是站在你和損失之間的唯一屏障。
詳細攻略：全租（전세）是什麼、簽約前必須知道的風險
月租（월세）：較小押金加月租
月租（월세）租賃需要支付較小的前期押金（보증금），再加每月固定付款。押金同樣面臨房東違約的風險，所以三份保護手續在這裡一樣適用。月租在外國人中更為普遍，因為押金門檻較低。
詳細攻略：外國人月租（월세）全解析
半全租（반전세）：常見的混合方式
半全租（반전세）是一種市場安排，押金比普通月租押金大，但同時收取較低月租。它是全租與月租之間的折中，隨著純全租風險感增加，近年越來越常見。不過，韓國沒有任何政府資料將半全租定義為獨立的法律類別。韓國法律規範的是押金與月租結構本身，半全租只是描述兩者比例的市場慣用說法。
房屋類型一覽
你所住的建築類型，決定了住所登記的方式、押金保護是否適用、以及你的租賃關係屬於哪個法律類別。市場叫法（「빌라」「원룸」）往往與法律分類不同，這一點要留意。
公寓（아파트）。 大型多單元住宅綜合樓內的一個單元。是韓國監管最嚴格的住宅類別，住所登記和押金保護通常最為便捷。
Officetel（오피스텔）。 混合用途的公寓式辦公樓，依《建築法》歸類為商業設施，依《住宅法》歸類為準住宅（준주택）。各單元可登記為住宅用途或商業用途。只有登記為住宅用途的單元，才允許在外國人登錄證（외국인등록증）上進行住所登記。簽約前務必查閱建築物臺帳（건축물대장），確認該單元的法定用途分類。
원룸。 佈局描述詞：起居與睡眠合為一室。並非法律上的建築類別。底層建築通常是빌라或多戶住宅（다가구주택）。押金保護權利取決於法律認定的建築類別，而非「원룸」這個標籤。
빌라。 低層多單元樓的通俗叫法。法律上通常屬於多戶住宅（다가구주택）或多家庭住宅（다세대주택）。這兩種子類型在拍賣時的押金償還順位排列方式不同，區別不小。
고시원。 由若干小型單人間加公共設施組成的建築。通常無押金或押金極少。是韓國承諾最低的住房選擇，適合短期居住、或預算緊張時先住著再慢慢找長租的情況。
詳細攻略：韓國房型解析：officetel、빌라、公寓、고시원
選第一個落腳點時的對比攻略：고시원 vs officetel vs 원룸：怎麼選你在韓國的第一個家
每個租戶必須辦理的三份手續
這三個步驟保護你的押金。搬入當天，按順序全部辦完。
1. 住所登記（전입신고 / 체류지 변경신고）
韓國居民須依《住民登入法》在搬入後14天內辦理遷入住所申報（전입신고）。
外國人須依《出入境管理法》在搬入後15天內辦理居住地變更申報（체류지 변경신고）。其法律功能與전입신고相同，同樣用於啟用居住保護權利。可在社區服務中心（주민센터）當面辦理，也可通過 Government 24（gov.kr）線上辦理。
辦理申報後，結合實際入住，即可啟用對抗力（대항력）：在租期內繼續居住、並向新業主主張押金權利。
韓國居民逾期未申報，最高罰款5萬韓元。外國人逾期未辦理居住地變更申報，面臨的是另一套、罰款更重的外國人專項處罰。
2. 確定日期（확정일자）
確定日期（확정일자）是由地方政府機構或公證人在原始租賃合同上加蓋的官方印章。費用為600韓元，部分低收入租戶可申請免費。
與住所登記合併辦理後，可取得優先受償權（우선변제권）：房產被拍賣時，押金優先於後順位債權人受償。
搬入當天，在辦理住所登記的同時申請確定日期。記得帶上籤好字的原始租賃合同。
另一條路：提交租賃申報（전월세신고，즉全月租申報）後，系統會自動賦予等同於確定日期的效力。詳見下文租賃申報說明。
3. 押金保證保險（전세보증보험 / 전세보증금반환보증）
押金保證保險在租期屆滿後房東無法退還押金、或房產進入拍賣程序時，由保險方墊付押金。韓國有三家提供商：HUG（주택도시보증공사，khug.or.kr）、HF（한국주택금융공사，hf.go.kr）和 SGI Seoul Guarantee（서울보증보험）。
HUG 的保費因租期、房型和貸款成數（LTV）而異。申請前請在 khug.or.kr 查詢適合你情況的現行費率。
外國人須注意： 該保險的政府保費補貼僅限韓國國民，外國人不符合補貼資格，須自付全額保費。持有外國人登錄證（외국인등록증）的外國人能否申請基礎保險產品，取決於具體的 HUG 產品和你的個人情況。申請前請直接向 HUG 確認資格及所需材料，可訪問 khug.or.kr 或撥打1566-9009。
詳細攻略：全租（전세）是什麼、簽約前必須知道的風險
中介費（중개보수）
在韓國，通過持牌房產中介（공인중개사）找房、簽約是常規做法。房東和租戶各自單獨向中介支付中介費。
中介費受《公認中介士法》（공인중개사법）規定的地方條例上限約束。首爾依據2021年10月修訂的條例，現行住宅租賃費率上限如下：
| 交易額（押金等值） | 最高費率 |
|---|---|
| 5,000萬韓元以下 | 0.5%（上限20萬韓元） |
| 5,000萬韓元至1億韓元以下 | 0.4%（上限30萬韓元） |
| 1億韓元至6億韓元以下（約合人民幣53萬元至318萬元） | 0.3% |
| 6億韓元至12億韓元以下 | 0.4% |
| 12億韓元及以上 | 在0.5%以內協商 |
月租合同的「交易額」計算方式：押金不足5,000萬韓元時，交易額 = 押金 + 月租 × 70；押金達到5,000萬韓元及以上時，交易額 = 押金 + 月租 × 100（依首爾條例；使用前請在 english.seoul.go.kr 核實乘數及任何修訂）。
首爾以外各省自行設定費率。簽約前請確認適用於你所在地區的現行費率。
在 english.seoul.go.kr 或首爾土地門戶（land.seoul.go.kr）核實自2021年10月以來是否有新修訂。
租賃申報（전월세신고제）
如果你的租賃所在區域屬於覆蓋範圍（首爾、京畿道、仁川、各大城市、世宗、濟州市及其他指定地區），且押金超過6,000萬韓元，或月租超過30萬韓元，房東和租戶須在簽約後30天內共同提交租賃申報。
未申報最高罰款100萬韓元。
提交申報後，合同自動獲得等同於確定日期（확정일자）的效力。外國人與韓國居民適用相同規定，使用外國人登入號碼和護照辦理。
違規處罰在寬限期結束後已開始執行。如果你現在正要簽約，請在 easylaw.go.kr 或國土交通部（molit.go.kr）網站核實當前執行狀態。
我該看哪篇攻略？
找到你的情況，讀對應的攻略。
| 你的情況 | 讀這篇攻略 |
|---|---|
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| 住房相關的快速問題 | 韓國住房常見問題解答 |
常見問題
全租和月租有什麼區別？
全租（전세）需要支付大額一次性押金，通常為房產市價的50%至80%，不繳月租。租期屆滿後房東全額退還押金。月租（월세）需要支付較小的前期押金，再加每月固定付款。在韓國的外國人大多選擇月租，因為資金門檻更低。兩者的押金風險不同：全租押金金額大，如果房東違約，損失也是全額的。
半全租是什麼，在韓國是合法的租賃類別嗎？
半全租（반전세）是一種常見的市場安排：押金比普通月租押金大，但比全額全租押金小，同時搭配較低的月租金。韓國沒有任何政府資料將半全租定義為獨立的法律類別。韓國法律認可其背後的押金與月租結構，半全租只是描述兩者比例的市場慣用說法。
外國人在韓國搬家後，住所登記的期限是多久？
外國人須在搬入後15天內依《出入境管理法》辦理居住地變更申報（체류지 변경신고），比韓國居民所規定的14天期限多一天。辦理後結合實際入住，即可啟用對抗力（대항력）。這也是辦理保護押金的確定日期（확정일자）的前提條件。
確定日期（확정일자）有什麼用，怎麼辦理？
確定日期（확정일자）是蓋在原始租賃合同上的官方印章，費用為600韓元。與住所登記合併辦理後，可取得優先受償權（우선변제권）：房產被拍賣時，押金優先於後順位債權人受償。搬入當天在社區服務中心（주민센터）辦理住所登記時，同步申請即可。
外國人在韓國能申請 HUG 押金保證保險嗎？
持有外國人登錄證（외국인등록증）的外國人通常可以申請 HUG 的基礎押金保證保險產品。政府保費補貼僅限韓國國民，外國人須自付全額保費。申請前請直接向 HUG 確認當前資格及所需材料，可訪問 khug.or.kr 或撥打1566-9009。
在韓國找中介租房要付多少費用？
首爾依據2021年10月修訂的條例，按交易額區間規定住宅租賃中介費上限。大多數押金等值在1億韓元至6億韓元之間的租賃交易，最高費率為0.3%。房東和租戶各自單獨向中介支付。簽約前請在 english.seoul.go.kr 核實現行首爾費率。
在韓國需要辦理租賃申報（전월세신고제）嗎？
如果你的租賃屬於覆蓋範圍，且押金超過6,000萬韓元或月租超過30萬韓元，房東和租戶須在簽約後30天內共同提交租賃申報。未申報最高罰款100萬韓元。提交申報後，合同自動獲得等同於確定日期的效力。外國人與韓國居民適用相同規定。
빌라、원룸和아파트有什麼區別？
公寓（아파트）指大型多單元住宅綜合樓內的一個單元，是韓國監管最嚴格的住宅類別。빌라是低層多單元樓的通俗叫法。원룸描述的是起居與睡眠合為一室的佈局，並非法律上的建築類別，底層建築通常是빌라或多戶住宅。押金保護權利取決於法律認定的建築類別，而非標籤。
在韓國，我應該先看哪篇攻略？
從最符合你情況的攻略開始讀。如果即將到韓國，就看第一個月住房時間表。如果在考慮全租，簽約前先看全租介紹。如果在幾種房型之間拿不定主意，就看고시원、officetel與원룸比較攻略。涉及租賃文件，看租賃文件清單。關於押金防騙，看如何避免押金詐騙攻略。