想知道一套房到底賣了多少錢、租了多少錢，可以去政府的實際成交價公開系統（실거래가 공개시스템，rt.molit.go.kr）查。它收錄2006年1月起申報的買賣價格和2021年6月起申報的租賃價格，按簽約日期排列，申報後次日公佈。把別人要你付的押金，和同一棟樓最近的買賣價比一比。押金離買賣價越近，房價一跌，你的餘地就越小。
不想用韓文網站的話，可以用 Seoulstart 的價格查詢工具。它一次列出一棟樓一個簽約月份的申報合同，最多可查最近12個已結束的月份，附面積和日期（界面為英文）。
實際成交價（실거래가）是什麼，為什麼比廣告價可靠
實際成交價（실거래가）是買賣或租賃簽約後申報的價格。房源廣告上寫的，是賣家或房東希望拿到的價格。申報價格則是雙方談定的價格。
下面兩件事，它比廣告價更有用：
- 別人開給我的租金或押金，和鄰居籤的差不多嗎？
- 和我的全租（전세）押金相比，買賣價夠不夠高，房價下跌時我還有沒有餘地？（下文會講。）
把它當參考，不要當保證。網站自己說明，這些資訊不具法律效力，僅供參考。
怎麼在 rt.molit.go.kr 上查
網站是韓文的，需要的話用瀏覽器的翻譯功能。
收錄範圍。 買賣價格從2006年1月開始，涵蓋已申報的公寓、聯排和多戶住宅、獨棟和多家住宅、辦公酒店（officetel）、土地、商鋪和寫字樓、工廠和倉庫，另有2007年6月29日以後簽約的公寓預售和入住權（분양/입주권）。租賃價格（전월세）從2021年6月開始，涵蓋公寓、聯排和多戶住宅、獨棟和多家住宅、辦公酒店。網站還有2011年1月起的確定日期（확정일자）租賃資料。
公寓頁面的查法：
- 選房產類型的標籤，比如公寓、聯排和多戶、獨棟或辦公酒店。
- 依次選道（省）、市或區、洞（街道）。
- 選社區名稱。
- 選基準年份。列表從2006年到當年。
- 選地址類型：地號或道路名。
- 在買賣（매매）和租賃（전월세）之間切換。看租賃時，租賃類型一欄（전월세구분）會告訴你這筆是全租還是月租（월세）。
結果表會顯示洞、基準年份、月份、面積、金額和租賃類型。
日期。 價格按簽約日期統計，不按申報日期。7月簽約、8月申報的合同，會顯示在7月。所以網站上的數字，和國土交通部（MOLIT）按申報日期統計的月度成交量不一樣。
紅色行。 表格用紅色底色顯示已解除的交易。這些交易是按《不動產交易申報等相關法律》（부동산 거래신고 등에 관한 법률）第3條之2申報解除的。紅色行表示合同沒有完成，估算房子賣多少錢時請忽略它。
幫助與限制。 網站的諮詢電話是1533-2949。網站禁止用爬蟲等自動工具提取資料，請手動查詢。
為什麼最近的交易可能查不到
資料來自申報，所以只顯示已經申報的交易。
- 買賣。 當事人必須在簽約後30天內，向有管轄權的區政府辦公室申報實際成交價（《不動產交易申報等相關法律》第3條）。
- 住宅租賃。 押金超過6000萬韓元（約合人民幣30萬元），或月租超過30萬韓元的，雙方須在簽約後30天內共同申報。一方拒絕的話，另一方可以單獨申報。只延長期限、押金和租金都不變的續約，不在申報範圍內。首爾的25個區（구）都在申報區域內。
- 變更和解除。 押金或租金有變更，或者合同解除，須在確定後30天內申報。買賣合同解除，也要在30天內申報。
- 小額租賃。 國土交通部的常見問題頁說，小額租賃有時不申報，因為當事人往往覺得這和優先受償權沒有關係，並提醒用戶謹慎使用資料。
- 續約。 只有新合同蓋了確定日期（확정일자）章，系統裡的價格才會變。
虛假申報買賣價格，可能被處以最高相當於房產取得價值10%的罰款。
所以，如果你只看到寥寥幾筆，或者上個月一筆都沒有，不要就此認為沒人成交。把時間往前推，再看看附近的樓。
更省事的辦法：Seoulstart 的價格查詢工具
Seoulstart Housing 用英文展示政府申報的資料，不懂韓文也能做同樣的核對。
想快速核對某個具體報價，用押金安全工具，它會拿押金和這棟樓的價格對比。想比較租賃方式，試試全租與月租對比工具。想了解全租怎麼運作，讀全租（전세）詳解。
算一算全租比率
全租比率（전세가율）是全租押金除以同一套房的買賣價。
公式： 押金 ÷ 最近的可比買賣價 × 100。
舉例（數字僅作演示，不是真實的房子）。 假設一套房最近賣了4億韓元，房東要3億韓元（約合人民幣150萬元）的全租押金。
3億韓元 ÷ 4億韓元 = 0.75，所以比率是75%。
比率越高，房價下跌時你的餘地越小。比率75%，房價跌四分之一，才會低於你的押金。比率90%，只跌十分之一就到了。而且買賣價不是房子身上唯一的債權：銀行的抵押貸款也要從同一個房價里扣。所以下面的登記簿核對很重要。
國土交通部自己的例子劃出了保險的界線。2023年2月，它宣佈HUG（住房與城市擔保公社，Housing and Urban Guarantee Corporation）的押金返還擔保保險，只承保押金不超過房價90%的房子，原來是100%。3億韓元的房子，押金要在2.7億韓元以內（2.7億 ÷ 3億 = 90%）。這一規定適用於2023年5月1日起的新租約。國土交通部說，目的是防止空殼押金（깡통전세）合同。押金超過90%的，完全買不了保險。
90%只是保險的門檻。比率低於它，不代表這筆交易就安全。
用真實的當前數字
Seoulstart 每月公佈申報合同的中位數。截至2026年9月，首爾公寓全租押金的中位數是6.5億韓元，公寓買賣價的中位數是8.5億韓元。
不要拿一個除以另一個，就當成你的比率。這兩個中位數不是來自同一批房子。要查你自己的情況，請找同一棟樓或同一社區最近的可比買賣價，用它來算。
想看某個區，打開該區的頁面，比如江北區（강북구），那裡公寓全租押金的中位數是4.7億韓元，買賣價的中位數是6.88億韓元。然後打開公寓買賣，找到你在看的那棟樓。
中介也有責任。按《公認中介士法》（공인중개사법），中介必須告訴準租客，可以要求查看房東的欠繳國稅和地方稅，以及這套房的確定日期記錄。中介沒有如實說明房產情況的，最高可罰500萬韓元（約合人民幣2.5萬元）。請向中介要求這些核對。
公示價格（공시가격）與擔保的算法
公示價格（공시가격）是每年為公寓（공동주택가격）定出的價格。依據《不動產價格公示法》，國土交通部每年算出基準日（1月1日）的價格，經中央不動產價格公示委員會審議後公佈。公示價格也是財產稅和健康保險費的計算基礎。
你可以在不動產公示價格查詢網站（부동산 공시가격 알리미，realtyprice.kr）查某套公寓的公示價格。客服電話是1644-2828。
這一點很重要，因為國土交通部說過，擔保審查會先按實際成交價和公示價格給房子估值，兩者都沒有時才用鑑定評估。韓國住宅金融公社（HF）是另一家國家機構。它的一般全租守護擔保（일반전세지킴보증）正好展示了這種公式。它把額度定為房價的90%減去優先債權（在先的抵押貸款加上在先租客的押金）。沒有市場價可用時，公寓按國土交通部公示價格的140%估值。KB AI 價格這類網站的參考價不算數。
HUG 現行的具體規則，本指南沒有核對。請把HF的條款當作同類公式的官方示例，不要當成HUG的規則。
推算（非官方數字）。 把HF條款裡的兩個數字合起來：公示價格 × 140% × 90%。
例如：公示價格3億韓元，估值基數是4.2億韓元（3億 × 1.4）。它的90%是3.78億韓元（4.2億 × 0.9）。所以擔保最多能覆蓋的，是押金加在先抵押貸款合計3.78億韓元，也就是公示價格的126%。這是我們根據兩個公佈的數字自己算的，不是任何機構公佈的「126%」規則。
核對不動產登記簿
價格告訴你房子值多少，登記簿告訴你房子上欠了多少。把在先的抵押加上你的押金，和房子的買賣價比一比。兩者加起來如果接近房價，餘地就很小。
在最高法院的網上登記所（인터넷등기소，iros.go.kr）線上查看一份登記簿，費用700韓元。線上簽發一份可列印的證明書，每份1,000韓元。這些是2025年8月1日起施行的規則裡的收費。收費上調的事已有討論，所以請在網站上確認當前價格。
怎麼看登記簿、還要備齊哪些材料，讀租房文件清單。
還有兩個官方工具：
- 安心全租應用（안심전세 앱）。 由HUG與國土交通部提供。租客可以查看房東的欠稅情況和房子的權利狀況，比如在先債權和抵押，輸入在先抵押貸款和押金後還能自查。
- 房東資訊查詢。 自2025年5月起，準租客不用房東同意，就能查到房東名下有多少套HUG擔保的房子、房東是否被禁止擔保，以及最近3年的代位償還（subrogated payment）次數。你需要憑中介的確認，到HUG分支機構或在應用裡申請。結果在7天內出來，每人每月可查3次。這些規則會變，請在應用裡確認。
危險信號
- 押金接近或超過最近買賣價的90%。
- 這棟樓裡找不到任何可比的買賣。
- 登記簿上在先抵押層層疊加，排在你前面的債權加上你的押金，接近房子的價格。
- 房東名下有很多套擔保房，或者以前發生過代位償還。
- 房東或中介不讓你看登記簿。
- 有人讓你不要辦確定日期。辦了遷入申報並蓋了確定日期章的租客，押金享有優先受償權（《住宅租賃保護法》第3條之2）。
出現其中任何一條，都先慢下來。簽約前讀一讀如何避開押金騙局和押金返還指南。想知道各區的典型租金，看首爾租房價格；想看買賣價格，看首爾公寓價格。
本指南是一般性資訊，不構成投資或法律建議。