韓国の賃貸契約更新ガイド（2026年）：5%上限、保証金の家賃への転換、中途解約

今の家にあと2年住めることが多いんです。家主に、法律が認める拒絶理由がなければの話ですが。そのためには、正しいタイミングで申し出る必要があります。期間を逃すと、契約は自動で更新されるか、家主の条件で終わってしまいます。ここでは、日程、5%の上限、保証金を家賃に変えるときの利率、途中で退去する方法をまとめます。

更新のスケジュール：誰がいつ何をするか

法定の期間は、契約終了の6か月前から2か月前までです。借主も家主も、この期間内に動きます。2020年12月10日より前に最初に結んだ、または更新した契約では、6か月前から1か月前まででした。

この期間内に、次の3つをしておきましょう。

1. 近くの更新契約と新規契約が、いくらで申告されているかを確認します。価格エクスプローラーの更新契約ビューを開き、新規契約と比べてみましょう。どちらも申告された契約を月ごとに表示します。
2. 日付を証明できる形で申し出を送ります。内容証明（내용증명）や、保存しておくショートメッセージなどです。
3. 増額に同意する前に、不動産登記簿（등기부등본）を取り寄せます。新しく抵当権が登記されていないかを確認するためです。

契約更新請求権の使い方

期間内に更新を申し出れば、家主は法律に挙げられた理由がない限り断れません。この権利のしくみは次のとおりです。

• 1回だけ。 1つの契約につき1回使えます。更新後の契約期間は2年です。
• 条件は同じ。 更新後の契約は、前の条件をそのまま引き継ぎます。変えられるのは保証金と家賃だけで、それも5%の上限内です。
• ウォルセへの切り替えは強制されません。 Easy Lawによると、契約更新請求権による更新で、家主が借主の同意なしにチョンセ（전세）をウォルセ（월세）に変えることはできません。切り替えに同意した場合は、法定の転換率が適用されます。
• 合意による更新なら、権利は残ります。 たとえば大きめの増額を受け入れて、合意で更新契約を結んだ場合も、その合意した期間が終わるときに契約更新請求権を使えるとEasy Lawは説明しています。
• 自動更新（묵시적 갱신）でも、権利は残ります。 自動更新は、権利を使ったことにはなりません。

外国人の場合、住所の記録は少し違うしくみなんです。出入国管理法第88条の2により、外国人登録と滞在地変更届（체류지 변경신고）が、住民登録と転入届（전입신고）の代わりになります。

家主が更新を断れるとき

法律は9つの理由を挙げています。次のどれかにあたる場合、家主は更新の申し出を断れます。

1. 借主が、2期分の家賃にあたる額を滞納したことがある場合
2. 借主が、だますなどの不正な方法で契約した場合
3. 借主と家主が合意し、家主が相当の補償をした場合
4. 借主が、家主の同意なしに家の全部または一部を又貸しした場合
5. 借主が、わざと、または重大な過失で家を壊した場合
6. 家の全部または一部が滅失し、賃貸借の目的を果たせなくなった場合
7. 家主が家の全部または大部分を取り壊す、または建て直すために、家を取り戻す必要がある場合。理由は次の3つのどれかです。契約時に借主に具体的に説明した計画がある、安全上の危険がある、ほかの法律による。
8. 家主、または家主の父母・祖父母・子・孫が実際に住む場合
9. 借主が借主としての義務に著しく違反した、またはそのほかの重大な理由で契約を続けにくい場合

「住む」が本当でなかったときの損害賠償

8番目の理由には、借主を守るしくみがあります。家主が家族が住むことを理由に更新を断ったのに、正当な理由なく、更新されていれば終わるはずだった期間の前にその家を別の人に貸した場合、家主は損害賠償を払う必要があります。

金額を取り決めていなければ、損害賠償は次の3つのうち最も大きい額です。

• 換算月額家賃（환산월차임）の3か月分。これは、月額家賃に、保証金を法定の利率で月額家賃に換算した額を足したものです。
• 新しい借主の換算月額家賃と、自分の換算月額家賃の差額の2年分。
• 更新拒絶で実際に受けた損害。

疑わしいと感じたら、証拠を残しておきましょう。その家のその後の募集広告を保存し、不動産登記簿を確認します。

5%の上限と計算例

増額請求は、約定した保証金または家賃の20分の1を超えられません。20分の1は5%です。市や道は条例でもっと低い上限を定められるので、住んでいる地域に定めがあるか確認しましょう。定めがなければ5%が適用されます。

上限が及ぶ範囲と、及ばない範囲は次のとおりです。

• あくまで上限です。 Easy Lawによると、5%は上限にすぎません。借主と家主は、その範囲内ならどんな額でも合意できます。増額なしも可能です。
• 2つの場面に適用されます。 契約期間中の増額と、契約更新請求権による更新の両方です。
• すべてが対象ではありません。 契約が終わったあとに新しく結ぶ契約では、新しい金額を決められます。終了前に、双方の合意でもっと大きな増額を決めることもできます。
• 1年ルールがあります。 契約を結んでから、または前回の増額から1年以内は、増額請求ができません。
• 減額も求められます。 借主から減額を請求することもできます。減額を禁じる特約は、借主に不利なので無効です。

わかりやすい数字で、金額を1つずつ変えた例です。

家主が保証金と家賃を同時に上げたいと言ってきたら、同意する前に、調停委員会か法律の専門家に、自分の金額にどう上限がかかるかを聞いてみましょう。

保証金を家賃に転換する（반전세）

家主から、保証金を下げて月額家賃を加えたいと言われることがあります。チョンセが保証金と家賃を組み合わせた契約（반전세）になったり、ウォルセの保証金が減って家賃が上がったりするケースです。

法律は、転換した部分に対して請求できる月額家賃に上限を設けています。計算式は次のとおりです。

加えられる月額家賃の上限 ＝ 転換する額 ×（年10%）と（韓国銀行の基準金利＋年2%）のうち低いほう ÷ 12

韓国銀行の基準金利は、2026年8月27日から3.00%です。なので現在の上限は、10%と5.00%のうち低いほう、つまり年5.00% です。基準金利は韓国銀行の会合で変わるので、最新の金利を確認し、動いていたら計算し直しましょう。

現在の5.00%での計算例です。

• 保証金のうち5,000万ウォン（約592万円）を転換する場合。 5,000万ウォン × 5.00% ＝ 年250万ウォン。12で割ると、上限は月およそ20万8,333ウォンです。ちなみに基準金利が2.50%なら上限は4.50%になり、最大で月18万7,500ウォンです。
• 3億ウォン（約3,550万円）のチョンセを、保証金2億ウォン（約2,367万円）にする場合。 転換するのは1億ウォン（約1,183万円）です。1億ウォン × 5.00% ＝ 年500万ウォンなので、加えられる家賃の上限は月およそ41万6,667ウォンです。

新しい保証金と家賃が、契約期間全体で実際にいくらの負担になるかを知りたいときは、Seoulstartのチョンセとウォルセの比較ツールに両方のパターンを入れてみましょう。それぞれの契約形態のしくみは、ウォルセのしくみとチョンセのしくみで解説しています。

自動更新と、そのあとの退去

自動更新（묵시적 갱신）は、契約終了の6か月前から2か月前までに家主が更新拒絶や条件変更の通知を送らず、借主も終了の2か月前までに通知を送らなかったときに起きます。すると契約は同じ条件で更新されます。新しい期間は2年です。

どちらかが期間内に通知を送れば、自動更新にはなりません。また、借主が2期分の家賃を滞納している場合や、借主としての義務に著しく違反した場合も、自動更新は適用されません。

自動更新のあと、借主には2つの選択肢があります。

• 2年間そのまま住む。 2年の期間を主張できます。
• いつでも退去する。 契約解除の通知を送ります。家主が受け取ってから3か月後に契約が終わります。

契約更新請求権による更新のあとも、同じ3か月ルールが適用されます。Easy Lawはさらに、契約がまだ終わっていなければ、その3か月分の家賃は払う必要があると説明しています。

最初の契約期間中に途中で退去する

最初の契約期間中は、契約は期間が終わったときに終了します。途中で退去する一般的な権利は、法律にはないんです。途中で終わらせられるのは、解除の理由があるときだけです。たとえば、契約書に解除権留保特約（해지권 유보 특약）がある場合です。

解除権留保特約には、たとえば「転勤や転校でやむを得ず退去する場合、通知から1か月後に契約が終了する」といった内容が書かれます。この特約があれば、理由を証明することで、家主が通知を受け取ってから1か月後に契約が終わります。これから契約を結ぶなら、この特約を入れてもらうよう頼んでみましょう。

すぐに契約を解除できる理由は、かなり限られています。たとえば、家主が借主の意思に反して修繕をして住む目的を果たせなくなった場合や、借主の責任ではなく家の一部が使えなくなった場合です。

どれにもあたらない場合でも、家主に途中解約への同意を頼むことはできます。そのときは書面に残しましょう。

途中で退去するときの仲介手数料

2009年、法制処（법제처）は、期間の途中で新しい借主探しを仲介業者に頼んだ借主は、仲介手数料を払う依頼者にはあたらない、という解釈を示しました。これは古い解釈で、裁判所の判決ではありません。また、その後に法律の名前も変わっています。誰が払うかは、賃貸借契約書や家主との書面での合意で決まっていることもあります。何かに同意する前に、まず読んでおきましょう。

通知のしかたと、保証金を守る方法

Easy Lawは、中途解約の通知を内容証明（내용증명）で送るようすすめています。理由、契約を解除すること、保証金の返還を求めることを書きましょう。

途中で退去したあと、保証金を返してもらうのは難しいことがあります。保証金を受け取るまでは引っ越さないでください。引っ越すと、対抗力（대항력）と優先弁済権（우선변제권）を失います。保証金が返ってくるまでは、契約は続いているものとして扱われます。それでも引っ越すなら、Seoulstartの入居費用ツールで次の住まいの計画を立て、保証金返還ガイドも読んでおきましょう。

増額後に保証金を守る

保証金が大きくなるほど、リスクにさらされるお金も増えますね。Easy Lawは2つのステップを挙げています。

1. まず登記簿を確認する。 入居後に抵当権などの担保権が登記されていないかを調べます。抵当権が登記されたあとで増額に同意すると、その抵当権による競売で家を買った人に対して、増額部分を主張できません。
2. 増額部分に確定日付を受ける。 増額部分について契約書を作り、確定日付（확정일자）を受けます。増額部分の優先順位は、その日付から始まります。

大きな保証金に同意する前に、Seoulstartの保証金安全チェックを使ってみましょう。保管しておくべき書類は賃貸契約書類チェックリストと保証金詐欺を避ける方法を見てください。

契約期間中や更新のときに家が売られた場合は、買った人が家主の立場を引き継ぎます。

更新時の賃貸借申告

更新で、賃貸借申告（주택 임대차 계약 신고）が必要になることがあります。ルールは次のとおりです。

• 対象の契約。 保証金が6,000万ウォン（約710万円）を超える、または月額家賃が30万ウォン（約3万5,500円）を超える契約が申告の対象です。保証金や家賃を変えずに期間だけを延ばす更新は、対象外です。
• 対象の地域。 特別自治市・道、市（si）、区（gu）です。郡（gun）は、広域市と京畿道（Gyeonggi-do）の中にある場合だけ対象です。
• 期限。 契約を結んでから30日以内に申告します。申告済みの契約の保証金や家賃が変わったら、変更も30日以内に申告します。家主と借主が共同で申告します。一方が拒んだ場合は、もう一方だけで申告できます。
• 確定日付。 契約書を添付して申告を済ませると、確定日付を受けたものとして扱われます。
• 外国人も対象です。 Easy Lawによると、外国人の家主や借主も、パスポート、外国人登録番号、または居所申告番号を使って申告する必要があります。
• 罰則。 申告しない場合や虚偽の申告をした場合は、最大100万ウォン（約11万8,000円）の過料が科されることがあります。

Easy Lawによると、この制度は2021年6月1日以降に結んだ新規契約と、金額が変わった更新契約が対象です。

トラブル：調停と法律相談

増額、更新拒絶、契約期間、保証金の返還などで家主と意見が合わないときは、住宅賃貸借紛争調停委員会（주택임대차분쟁조정위원회）が力になってくれます。委員会は、大韓法律救助公団（대한법률구조공단）の支部、LHの事務所、韓国不動産院（Korea Real Estate Board）の事務所に置かれています。独自の委員会を運営している市や道もあります。

• 扱う内容。 家賃や保証金の増減、契約期間、保証金や家の返還、修繕、契約の履行と解釈、更新と解除、損害賠償、仲介手数料をめぐるトラブル、仲介業者の損害賠償責任です。
• 申し込み方。 家がある地域の委員会に申し込みます。オンラインを含む書面か、窓口で口頭で申し込めます。法務部によると、電話やウェブサイトで委員会に連絡できます。
• 期間。 委員会は、申し込みから60日以内に手続きを終える必要があります。最大30日まで延長できます。
• 参加は任意です。 家主が参加を断ると、申し込みは却下されます。相手方は、参加するかどうかを7日以内に伝えます。調停案を14日以内に書面で受け入れなかった当事者は、拒否したものとみなされます。

申し込み手数料は、争っている金額によって変わります。

手数料が免除される人もいます。法律第8条の少額保証金の最優先弁済の対象となる借主、基礎生活保障の受給者、ひとり親家庭支援の受給者などです。

ちょっとした法律の質問なら、まず大韓法律救助公団の132に電話してみましょう。電話相談は平日の9:00〜18:00で、12:00〜13:00は受け付けていません。相談時間は5分以内です。保証金トラブルについてもっと詳しく知りたいときは、家主との保証金トラブルガイドを読んでください。

更新か引っ越しか：新規契約の家賃と比べる

5%の上限が守ってくれるのは、契約更新請求権による更新のときです。新規契約には、こうした上限がありません。なので、更新の提示額を、新しい借主が払う額と比べてみましょう。

• 新規契約の中央値を確認する。 Seoulstartの住宅家賃ページでは、地域ごとの新規契約の家賃の中央値を見られます。似た物件の中央値が更新の提示額に近ければ、引っ越し費用が決め手になるかもしれません。
• 更新契約と新規契約を比べる。 価格エクスプローラーは、申告された契約を月ごとに表示します。自分の区で、更新契約ビューと新規契約ビューを切り替えてみましょう。
• 引っ越しのコストを数える。 仲介手数料、引っ越し業者、新しい保証金と、費用はかさみます。入居費用ツールで合計してみましょう。
• 契約の形を比べる。 家主から保証金と家賃を組み合わせた契約を提案されたら、チョンセとウォルセの比較ツールで試算してみましょう。

市場全体の動きは、ソウルの平均家賃と韓国でアパートを借りる方法で確認できます。

出典

2026年10月27日アクセス。

• 住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）：law.go.kr
• 住宅賃貸借保護法施行令：law.go.kr
• 不動産取引申告等に関する法律：law.go.kr
• 不動産取引申告等に関する法律施行令：law.go.kr
• 出入国管理法第88条の2：law.go.kr
• 韓国銀行、基準金利の推移：bok.or.kr
• Easy Law、賃貸借契約の更新：easylaw.go.kr
• Easy Law、家賃と保証金の増額：easylaw.go.kr
• Easy Law、賃貸借の終了：easylaw.go.kr
• Easy Law、住宅賃貸借契約申告制度：easylaw.go.kr
• 法制処、法令解釈09-0384：law.go.kr
• 法務部、調停委員会：moj.go.kr
• 大韓法律救助公団、132相談：klac.or.kr

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