入居後の2つの届出を怠ることが、韓国で部屋を借りる外国人居住者が犯す最も多く、最も代償の大きいミスです。賃貸の手続き自体は難しくありません。問題は保証金保護の手順が直感的ではない点で、飛ばしたときの結果は深刻です。
このガイドでは、物件探しから保証金保護まで、賃貸のプロセス全体をカバーしています。各ステップの詳細は、関連するクラスターガイドにリンクしています。
どのタイプの契約を探しますか？
物件を探す前に、自分の状況に合った契約形態を決めておきましょう。
チョンセ（전세）は、大きな一括保証金を支払い、月額賃料は発生しない形態です。大家は資金を運用し、契約終了時に全額返還します。チョンセは多額の現金を拘束しますが、月々の賃料負担はありません。
ウォルセ（월세）は、少額の保証金と毎月の賃料を支払う形態です。初期費用は少なく済みますが、毎月の出費が発生します。
どちらの契約形態も、同じ法的保護の枠組みが適用されます。このガイドの保証金保護の手順は両方に対応しています。
2つの構造の詳しい比較はチョンセガイドとウォルセガイドを、アパートの種類（아파트、オフィステル、ビラ）の概要は住居タイプガイドを参照してください。
ステップ1：物件情報を探す
主要な物件情報サイトは、Zigbang（직방、zigbang.com）、Dabang（다방、dabang.com）、Naver不動産（네이버 부동산、land.naver.com）の3つです。いずれも韓国語のみのインターフェースですが、物件写真や価格の数字は韓国語が読めなくても確認できます。
Naver不動産はラインナップが最も充実しており、アプリ系サービスでは掲載されていない古いマンション群も含まれています。エリアの相場を把握するには3つすべてを活用するのがおすすめです。
掲載価格はエリアの相場を知るための参考として使いましょう。実際に空いている物件と一致しないこともあるんです。お金を支払う前に、必ず現地で物件を確認してください。
ステップ2：認定仲介業者（공인중개사）と連携する
韓国の認定不動産仲介業者は공인중개사（コンイン・ジュンゲサ）と呼ばれます。店舗は一般的に부동산（ブドンサン）と呼ばれています。住宅賃貸の仲介をおこなう業者は、有効な資格証を保有していなければなりません。
すべての認定仲介業者は店内に資格番号を掲示する義務があります。한국공인중개사협회（韓国公認仲介士協会）を通じて資格の確認もできます。無資格のブローカーに依頼することは、法的にも財務的にもリスクがあります。
英語対応または外国人向けの仲介業者は、梨泰院（イテウォン）、龍山（ヨンサン）、麻浦（マポ）、江南（カンナム）など、ソウルの一部エリアで営業しています。料金体系は他の認定業者と同じ法定上限の範囲内であることが多いです。これは外国人居住者コミュニティからの実務的な情報であり、統計的に検証された事実ではありません。
業者は条件に合った物件を探し、内見を手配し、書類を準備し、契約書を作成してくれます。仲介手数料は署名時またはその後に支払います。費用は各当事者がそれぞれ自分の担当業者に支払います。
ステップ3：仲介手数料（중개보수）
住宅賃貸の仲介手数料は、公認仲介士法（공인중개사법）第32条と各自治体の条例で定める料率表によって法的に上限が設けられています。
ソウルでは、住宅賃貸およびチョンセの料率上限は、ソウル市条例第8585号（2022年12月30日施行）のもとで、取引価格に応じておおよそ0.3%〜0.6%の範囲となっています。低い取引価格の帯には上限額も設定されています。条例の料率は改定されることがあるため、支払い前にenglish.seoul.go.krまたはeasylaw.go.krで最新の料率表を確認してください。
ウォルセの場合、手数料の計算基礎となる取引価格は「保証金＋月額賃料×100」です。ソウルでの例外として、この計算結果が5000万ウォン未満になる場合は、月額賃料に100ではなく70を掛けます。いずれの場合も、実際の保証金額の方が高ければその金額が上限となります。支払い前に最新のソウル市条例でこの計算式を確認してください。
ソウル市外は各市・各道の条例で料率が定められています。お住まいの地域の現在の料率はkar.or.kr/pinfo/brokerfeeall.aspで確認できます。
上限は国籍にかかわらずすべての入居者に等しく適用されます。外国人に対してプレミアムを請求することは法律上認められていません。手数料は法定上限の範囲内で値引き交渉ができます。上限は固定価格ではないんです。
ステップ4：賃貸契約書の確認
標準の契約書式は표준임대차계약서（ピョジュン・イムデチャ・ゲヤクソ）と呼ばれる政府が定めたテンプレートで、担当業者が用意します。
署名前に以下の項目が正確に記載されているか確認しましょう。物件の完全な住所（階数・部屋番号を含む）、大家の氏名とID番号、入居者の氏名と外国人登録番号、保証金額（数字と韓国語テキストの両方）、ウォルセの場合は月額賃料、契約開始日と終了日、管理費の金額とその内容、そして口頭での合意がすべて特約事項欄に記載されているか—です。
特約事項（특약、トゥギャク）は定型文より優先されます。大家と口頭で合意したことはすべて特約事項欄に記載しなければ法的効力を持ちません。業者から「入居前に部屋を塗り直す」「ボイラーを修理する」という大家の約束を聞いた場合は、必ず特約事項に入れてもらいましょう。
保証金を支払う当日に、iros.go.krで登記簿謄本（등기부등본）を自分で取得します。約1,000ウォン（約110円）で取得できます。登記簿の所有者名が契約書に署名する人物と一致しているか確認しましょう。抵当権、先取特権、仮差押（가압류）、差押（압류）がないかも確認が必要です。既存の抵当権と保証金の合計が物件の評価額に近い場合や超える場合は、危険なサインです。
書類の完全なチェックリストは賃貸書類ガイドを、署名前の安全確認は保証金詐欺対策ガイドを参照してください。
ステップ5：賃貸借申告制
契約が法定の申告基準を超えている場合、住宅賃貸借申告制（전월세신고제、チョンウォルセ・シンゴジェ）に基づき、契約締結から30日以内に申告する義務があります。対象地域（ソウル、首都圏、主要都市）での申告基準は、保証金が6000万ウォン超または月額賃料が30万ウォン超です。
申告は住民センターまたはオンラインでおこないます。基準を満たす契約を申告すると、確定日付が自動的に付与されます。最新の手続き内容や施行状況の変更については、ソウル外国人居住者ポータルをご確認ください。
ステップ6：入居後の保証金保護（外国人居住者に最も重要なパート）
このセクションは、外国人居住者にとってこのガイドの中で最も重要です。2つの届出が別々に必要です。英語の多くのガイドは1つしか言及していません。
届出1：転入届（전입신고）
入居から14日以内に、住民センター（주민센터）またはgov24.go.krで転入届（전입신고、チョニプ・シンゴ）を提出します。
この届出によって国内の住所記録が確立されます。住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）のもとで、この届出の完了と物件の現実的な占有が揃った翌日から、第三者に対して賃貸借を主張する権利（대항력、テハン・ニョク）が発生します。占有とこの届出の間に1日でも空白があると、実際のリスクが生じます。
届出2：在留地変更申告（체류지변경신고）
入居から15日以内に、出入国管理法に基づいて在留地変更申告（체류지변경신고、チェリュジ・ビョンギョン・シンゴ）を提出します。住民センターの一括ワンストップサービスで提出するか、HiKorea（hikorea.go.kr）からオンラインで申請できます。
これは転入届とは別の届出です。ビザ在留資格を維持するために出入国管理法が義務付けているものです。裁判所と国土交通省は、この届出を完了し物件の占有を取得した外国人居住者が、転入届を提出した韓国人入居者と同様の対抗力を得ることを確認しています。この同等性は、独立した法令ではなく、下記の出典に記載された裁判所の判例と省庁の解釈に基づいています。
15日期限を過ぎると罰金が科される可能性があります。それ以上に重要なのは、この届出を完了するまで保証金保護が有効にならないという点です。
確定日付（확정일자）
入居時に住民センターで、オリジナルの賃貸契約書に確定日付（확정일자、ファクジョン・イルチャ）のスタンプをもらいます。申告基準を下回る契約の場合は、オリジナルの契約書を持参して小額の手数料を支払います。基準を超える契約の場合は、賃貸借申告の提出と同時に自動的に付与されます。
確定日付は、実際の占有と上記の住所届出と組み合わせることで、大家が債務不履行になった場合の競売代金からの優先弁済権（우선변제권、ウソン・ビョンジェグォン）を得られます。これがなければ、入居者は無担保債権者という立場になってしまいます。
転入届と物件の現実的な占有は、確定日付が有効になる前に両方完了している必要があります。どちらも遅らせないようにしましょう。
保証金返還保証保険
契約期間の前半のうちに、HUG（주택도시보증공사、khug.or.kr）またはHF（한국주택금융공사、hf.go.kr）を通じてチョンセ保証金返還保証（전세보증금반환보증）に加入します。第3の選択肢としてSGI Seoul Guarantee（서울보증보험）もあります。
有効な外国人登録証を持つ外国人居住者は、韓国人と同じ条件で加入できると報告されています。資格要件や保証金の上限は変わることがあるため、申請前にkhug.or.krまたはhf.go.krで直接確認してください。政府の保険料補助の対象外のため、保険料は全額自己負担となります。
申請前に、転入届（または外国人向けに相当する在留地変更申告）と確定日付の両方を完了しておく必要があります。契約期間の前半のうちに申請してください。それ以降は保証を発行できません。
契約終了時に保証金の返還が遅れた場合の手順は、保証金返還ガイドと大家との紛争ガイドを参照してください。
署名前の危険なサイン
以下に挙げるのは、韓国の賃貸市場で外国人居住者に対して記録されたリスクです。外国人居住者コミュニティから寄せられる一般的な報告に基づいた注意事項であり、統計的に検証された事実ではありません。
外国人入居者に対して、より高い保証金や韓国人の保証人（보증인）を求める大家がいます。韓国法は民間の賃貸契約において平等な扱いを義務付けていません。これは記録されている現実であり、違法ではありません。
おとり広告はすべての主要サービスに存在します。写真では魅力的な価格で掲載されていても、実際に訪れると空いていないということがあります。掲載価格はエリアの相場の参考にとどめましょう。実際の物件を確認するまでお金を支払わないでください。
登記簿上の所有者が、賃貸交渉をおこなっている人物と一致しないことがあります。これが合法的なケース（代理人）の場合もあれば、詐欺的なケースもあります。署名する人物の身元を必ず登記簿と照合してください。
入居の手順
順序が重要です。次の流れで進めましょう：
- 物件を見て、入りたい部屋を決める。
- 保証金を支払う当日に、iros.go.krで登記簿謄本（등기부등본）を取得する。
- 賃貸契約書に署名する。すべての項目が記入され、口頭での合意がすべて特約事項（특약）に含まれているか確認する。
- 保証金を銀行振込で支払う。
- 鍵を受け取り、物件の占有を取得する。
- 当日または翌日：住民センターまたはGov24で転入届（전입신고）を提出する。
- 15日以内：住民センターまたはHiKoreaで在留地変更申告（체류지변경신고）を提出する。
- 入居時：契約が申告基準を下回る場合、住民センターでオリジナルの賃貸契約書に確定日付（확정일자）をもらう。
- 契約期間の前半のうちに：HUGまたはHFを通じて保証金返還保証（전세보증금반환보증）に加入する。
ステップ6を先延ばしにしないでください。翌日ルールの適用により、1日の空白でも実際のリスクが生じます。
出典
2026年7月13日参照。
- 住宅賃貸借保護法 第3条・第3条の2：law.go.kr
- ソウル特別市、仲介手数料ガイド（条例第8585号）：english.seoul.go.kr
- Easylaw.go.kr、仲介手数料料率表：easylaw.go.kr
- 国土交通部 電子契約仲介料率表：irts.molit.go.kr
- 한국공인중개사협회（韓国公認仲介士協会）料率検索：kar.or.kr
- HUG 保証金返還保証：khug.or.kr
- HF チョンセ保護保証：hf.go.kr
- ソウル住宅ポータル、保証金返還保証料補助（外国人除外）：housing.seoul.go.kr
- Gov24 転入届：gov.kr
- Gov24 在留地変更申告：gov.kr
- HiKorea オンライン出入国手続き：hikorea.go.kr
- Law.go.kr 外国人の保証金保護に関する最高裁判決（체류지변경신고による대항력）：law.go.kr
- ソウル外国人居住者ポータル、住宅賃貸借申告制（전월세신고제）FAQ：global.seoul.go.kr