ソウルの家賃（2026年）：ワンルーム・オフィステル・アパートの相場

ソウルの家賃は、住宅の種類、区、保証金によって大きく変わります。下の表は、2026年8月時点のソウルのオフィステル・ヴィラ・アパートの家賃の中央値です。この月、ソウルのオフィステルの中央値は、保証金1000万ウォンで月額70万ウォン、広さの目安は23.1 m²でした。

住宅タイプ	月額家賃	保証金	チョンセ保証金	代表的な広さ
マンション（アパート）	100万ウォン	1億ウォン	6.3億ウォン	58.1 m²
オフィステル	70万ウォン	1000万ウォン	2.3億ウォン	23.1 m²
ヴィラ・連立住宅	55万ウォン	4000万ウォン	2.3億ウォン	30 m²

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

価格エクスプローラーで申告された契約を見る

これらは、物件サイトの募集価格ではなく、政府に届け出された実際の賃貸借契約の中央値です。届け出された契約の半分はこれより安く、半分はこれより高い、ということです。家賃は払える保証金の額で変わるので、物件を比べる前に、下の保証金のセクションを読んでおきましょう。

同じデータを区ごとに見たい方は、Seoulstart Housingのソウルの家賃をご覧ください。

ソウル25区の家賃

この表には、ソウルの全区のオフィステル家賃の中央値を、安い順に並べています。区名をクリックすると、ヴィラやアパートなどを含む、その区のページが開きます。

地域	月額家賃	保証金	契約件数
Jungnang-gu	55万ウォン	5000万ウォン	69
Eunpyeong-gu	60万ウォン	1000万ウォン	137
Geumcheon-gu	60万ウォン	1000万ウォン	225
Guro-gu	60万ウォン	2000万ウォン	228
Gwanak-gu	60万ウォン	2000万ウォン	266
Nowon-gu	60万ウォン	1000万ウォン	21
Dobong-gu	65万ウォン	1000万ウォン	57
Gangseo-gu	65万ウォン	2000万ウォン	556
Gangdong-gu	67万ウォン	1000万ウォン	178
Dongjak-gu	70万ウォン	2000万ウォン	31
Yeongdeungpo-gu	70万ウォン	3000万ウォン	413
Yangcheon-gu	72万ウォン	1000万ウォン	45
Mapo-gu	75万ウォン	1000万ウォン	294
Seongbuk-gu	75万ウォン	1000万ウォン	51
Seongdong-gu	75万ウォン	2000万ウォン	91
Dongdaemun-gu	77万ウォン	1000万ウォン	342
Seocho-gu	82万ウォン	1000万ウォン	143
Songpa-gu	84.5万ウォン	3000万ウォン	332
Gangbuk-gu	85万ウォン	1000万ウォン	53
Seodaemun-gu	86.5万ウォン	1000万ウォン	134
Jongno-gu	87万ウォン	1000万ウォン	132
Gangnam-gu	90万ウォン	1000万ウォン	210
Gwangjin-gu	90万ウォン	1000万ウォン	154
Jung-gu	90万ウォン	2000万ウォン	115
Yongsan-gu	100万ウォン	3500万ウォン	96

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

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ヴィラ・連棟住宅（빌라）も同じ傾向です。ヴィラの一覧は次のとおりです。

地域	月額家賃	保証金	契約件数
Dobong-gu	39.5万ウォン	4467万ウォン	100
Nowon-gu	40万ウォン	2000万ウォン	66
Gangseo-gu	45万ウォン	6000万ウォン	328
Geumcheon-gu	46万ウォン	5000万ウォン	103
Jungnang-gu	46万ウォン	6224.5万ウォン	140
Yeongdeungpo-gu	46万ウォン	5000万ウォン	144
Eunpyeong-gu	50万ウォン	5000万ウォン	211
Gangdong-gu	50万ウォン	5940万ウォン	290
Guro-gu	50万ウォン	3000万ウォン	105
Gwanak-gu	50万ウォン	5000万ウォン	245
Yangcheon-gu	51.5万ウォン	4000万ウォン	158
Dongjak-gu	52.5万ウォン	5000万ウォン	172
Songpa-gu	53万ウォン	7000万ウォン	532
Gangbuk-gu	54.5万ウォン	2000万ウォン	130
Seongdong-gu	55万ウォン	2500万ウォン	60
Gwangjin-gu	57.5万ウォン	3500万ウォン	218
Jung-gu	58.5万ウォン	3000万ウォン	50
Dongdaemun-gu	59万ウォン	1000万ウォン	137
Jongno-gu	60万ウォン	2000万ウォン	92
Mapo-gu	60万ウォン	2000万ウォン	266
Seodaemun-gu	60万ウォン	1000万ウォン	190
Seongbuk-gu	60万ウォン	2000万ウォン	153
Seocho-gu	74万ウォン	5000万ウォン	200
Gangnam-gu	85万ウォン	2500万ウォン	276
Yongsan-gu	100万ウォン	3000万ウォン	92

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

価格エクスプローラーで申告された契約を見る

届け出された契約が少ない区は、数字の代わりに「件数不足」と表示されます。契約が1〜2件だけでは、信頼できる中央値にならないからです。

気になる区があれば、そのページで確認しましょう。たとえば麻浦区（マポグ）や城東区（ソンドング）があります。どの区のページも /housing/rent/<district> という形のアドレスです。例は /housing/rent/mapo-gu です。

住宅の種類ごとの違い

ソウルでよく借りられる住宅は3種類あります。広さ、建物のつくり、管理のされ方が違います。

• オフィステル（오피스텔）： 専用の台所と浴室がある建物で、駅の近くのスタジオタイプが多いです。小さなオフィステルを「ワンルーム（원룸）」と呼ぶ人もいます。広さは、冒頭の表でヴィラやアパートの行と比べてみてください。
• ヴィラ・連棟住宅（빌라）： 低層の小さな建物で、大きな管理事務所はたいていありません。広さや質は、建物ごとの差が大きめです。
• アパート（아파트）： 大きな住宅団地の中の1戸です。この種類の団地が、正式な管理費のルールの対象になります。

住宅の種類ごとの広さの目安は、冒頭の表の「代表的な広さ」の列を見てください。広さは、届け出された契約の専用面積の中央値です。コシウォン（고시원）との違いまで知りたい方は、コシウォン・オフィステル・ワンルームの比較もどうぞ。

月々の予算で家を探すなら、価格エクスプローラーが便利です。届け出された契約を、住宅の種類と区で絞り込めます：オフィステルの月額家賃の推移。住居費を中心に家計全体を考えるときは、韓国の生活費を読んでみてください。

保証金を増やすと家賃が下がる仕組み

ウォルセ（월세）の契約は、2つの部分でできています。契約が終わると返ってくる保証金（보증금）と、毎月払う家賃（차임）です。住宅賃貸借保護法では、保証金の全部または一部を月々の家賃に換算するとき、家賃が法律の上限を超えてはいけないと決められています。

かんたんに言うと、次のとおりです。

• ウォルセ（월세）： 保証金と月々の家賃を組み合わせた契約です。
• チョンセ（전세）： まとまった保証金を契約期間中ずっと家主に預けて、契約が終わると全額を返してもらう契約です。登記していないチョンセ契約では、法律上、そのチョンセ金が賃貸借の保証金として扱われます。
• 半チョンセ（반전세）： その中間にあたる、市場での呼び名です。保証金が大きく、月々の家賃は少なめになります。住宅賃貸借保護法では使われていない言葉です。

同じ種類の家でも、区によって保証金が大きく違うことがあります。オフィステルの区ごとの中央値を比べてみましょう。

• 城東区：保証金2000万ウォン、月額家賃75万ウォン。
• 麻浦区：保証金1000万ウォン、月額家賃75万ウォン。

保証金が大きいほど、月々の家賃が小さくなる傾向はあります。ただ、2つの区では家の広さや立地も違うので、この2行をそのまま比べることはできません。条件を公平に比べるには、保証金と家賃を合わせて考えましょう。

換算の上限

家主が、換算した保証金に対して請求できる家賃には、法律で上限があります。換算後の月額家賃は、換算した金額に、次の2つの年率のうち低いほうをかけた額を超えてはいけません。

1. 年10%。
2. 韓国銀行の基準金利（기준금리）に2%ポイントを足した率。

韓国銀行の基準金利は、2026年8月27日から3.00%です。ですから、2つ目の計算は年5.0%になり、10%より低くなります。上限は年5.0%です。これは、2つのルールからSeoulstartが計算した数字です。基準金利は韓国銀行の会合で変わるので、上限もそれに合わせて動きます。

例：保証金1,000万ウォン（約118万円）を家賃に換算するとします。家主が月額家賃に上乗せできるのは、最大でも 1,000万ウォン × 5.0% ÷ 12 ＝ 約4万1,667ウォン（約4,900円）です。これは換算の上限であって、市場の価格ではありません。

家主から「保証金を下げるかわりに、家賃を大きく上げたい」と言われたときは、この上限が使えます。数字を出してもらって、自分で計算してみましょう。ウォルセの条件とチョンセの条件を比べるときは、Seoulstartのチョンセとウォルセの比較ツールが役に立ちます。それぞれの契約のしくみは、ウォルセの解説とチョンセのしくみで読めます。

家賃・保証金の値上げ

契約を結んだあと、家主が家賃や保証金を上げられるのは年1回までで、上げ幅は合意した金額の5%以内です。市や道が、条例でこれより低い上限を決めることもできます。

家賃のほかに確認したい費用

月々の家賃だけが、毎月の費用ではありません。ほかに3つの費用を見ておきましょう。

管理費（관리비）。 共同住宅管理法の対象になる団地では、管理費は毎月の10項目の合計です。一般管理費、清掃費、警備費、消毒費、エレベーター費、ホームネットワーク設備費、暖房費、給湯費、修繕・維持費、委託管理手数料の10項目です。管理費のルールが適用されるのは、300戸以上の団地、150戸以上でエレベーターまたは中央・地域暖房がある団地、150戸以上の複合用途の建物、そして住民が同意して加入した小規模な団地です。オフィステルやヴィラの多くは、この正式なルールの対象外です。契約する前に、管理費に何が含まれているのか、いくらなのかを家主か仲介業者に聞いておきましょう。

光熱費。 管理されている団地では、電気・水道・ガスの料金が、使用料として管理費の横に請求されます。長期修繕積立金（장기수선충당금）は別に集められます。ご自分の名義で契約する手続きは、光熱費の設定ガイドで確認できます。

仲介手数料。 仲介手数料は一度だけかかる費用です。次のセクションで説明します。

入居前に用意するお金

いちばん大きな初期費用は保証金です。そのほかに、初月の家賃と仲介手数料も用意しておきましょう。

仲介手数料（중개보수）

ソウル市は、賃貸借の手数料の上限を、賃貸借金額に応じて決めています。手数料は上限の範囲内で、借主と仲介業者が話し合って決め、それぞれが自分の分を払います。ウォルセ契約の賃貸借金額は、保証金に「月額家賃×100」を足した額です。その合計が5,000万ウォン未満なら、保証金に「月額家賃×70」を足した額になります。

ソウル市の賃貸借の上限は次のとおりです。

専用の台所と浴室がある85㎡以下のオフィステルは、賃貸借の上限が一律0.4%です。

例：保証金1,000万ウォン、月額家賃60万ウォン（約7万円）のオフィステルです。家賃に100をかけて保証金を足します。1,000万ウォン＋6,000万ウォン＝7,000万ウォンです。5,000万ウォン未満ではないので、×70のルールは使いません。オフィステルの0.4%を当てはめると、仲介業者が借主と家主のそれぞれに請求できるのは、最大で28万ウォン（約3万3,000円）です。

ご自分の金額は、Seoulstartの仲介手数料計算ツールで確認できます。入居にかかる費用をひととおり見たいときは、入居費用ツールが便利です。大きな保証金を払う前には、保証金の安全チェックを使いましょう。用意してもらう書類は賃貸契約書類のチェックリスト、手続きの順番は入居1か月目の住まいの流れで確認できます。

転入届と確定日付（확정일자）

入居して鍵を受け取り、住所を登録すると、その翌日から、第三者に対しても賃貸借が守られます。ここでいう入居とは、住所の登録のことです。外国人居住者の場合は、出入国管理法に基づく外国人登録・居住地変更の届け出が、韓国人の転入届の役割を果たします。賃貸借契約書に確定日付（확정일자）を押してもらい、入居と合わせると、家が競売にかかったときに保証金を優先して返してもらえます。

賃貸借の届け出ルール

一定の規模を超える賃貸借は、地方自治体への届け出が必要です。このページの公的な価格データは、その届け出がもとになっています。

• 誰が、いつまでに： 家主と借主が、契約から30日以内にいっしょに届け出ます。片方が拒んだ場合は、もう片方だけで届け出られます。
• 対象になる契約： 保証金が6,000万ウォンを超える契約、または月額家賃が30万ウォンを超える契約です。保証金も家賃も変わらない更新契約は対象外です。ソウルは全区が対象です。
• 借主にとって簡単な方法： 借主の転入届が、そのまま賃貸借の届け出として扱われます。外国人居住者は、外国人登録・居住地変更の届け出が転入届にあたります。
• 届け出できる住宅： アパート、一戸建て、ヴィラ・連棟住宅、居住用オフィステル、寄宿舎とコシウォン、そして住まいとして使う工場や近隣生活施設の建物などです。オンラインでも、その家を管轄する住民センター（주민센터）でも手続きできます。契約書を添付すれば、片方だけで届け出られ、確定日付も自動で付きます。
• 罰則： 届け出をしないと、最大30万ウォンの過怠金（科料）がかかることがあります。虚偽の届け出は、最大100万ウォンです。過怠金の猶予期間は2025年5月に終わっています。

同じ建物で、ほかの人がいくら払ったか調べる

契約する前に、前の入居者がいくら払ったかを見ておきましょう。方法は2つあります。

1. Seoulstartの価格エクスプローラー。 契約前に、建物ごとに届け出られた契約を月ごとに確認できます。区をまたいだオフィステルの月額家賃の推移も見られます。
2. 政府のシステム rt.molit.go.kr。 国土交通部が、2021年6月以降に届け出された、アパート、連棟住宅・多世帯住宅、一戸建て・多家口住宅、オフィステルの賃貸価格を公開しています。データは契約日ごとに表示され、その日の届け出は翌日に反映されます。政府は、このデータに法的な効力はなく、参考用だとしています。サイトのスクレイピングや自動抽出は認められていません。建物は手作業で調べてください。

届け出された契約は目安であって、見積もりではありません。交渉に持っていくなら、同じ建物で最近結ばれた、広さの近い契約がいちばん役に立ちます。

次のステップ

• ソウルの家賃から気になる区のページを選び、上の表と比べてみましょう。
• 手続き全体の流れは、韓国でアパートを借りるで読めます。
• 住む地域を選ぶならソウルのどこに住むか、購入も考えているならソウルのアパート価格をどうぞ。

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