ソウルのアパート価格（2026年版）：全区の相場と、外国人購入者が知っておきたいこと

ソウルのアパート価格は、区によって大きく違います。購入を考えている外国人の方は、許可のルールが契約できるかどうかを左右する場合もあるので、そこも押さえておきましょう。

ここに載せた数字は、Seoulstartが政府の売買届出データを毎月処理したものです。売り出し価格ではなく、届け出られた契約の中央値で、対象はアパートのみです。

区別のアパート価格

次の表は、2026年8月のアパート売買価格の中央値で、25区（区＝구）を高い順に並べたものです。新しい月のデータを取り込むたびに更新されます。

地域	売買価格の中央値	代表的な広さ	取引件数
Gangnam-gu	28.8億ウォン	84.3 m²	89
Seocho-gu	21億ウォン	84.5 m²	84
Songpa-gu	19.4億ウォン	84.4 m²	171
Yongsan-gu	18.7億ウォン	84.8 m²	43
Seongdong-gu	17.27億ウォン	84.6 m²	54
Jung-gu	15.5億ウォン	84.8 m²	29
Dongjak-gu	15.3億ウォン	84.5 m²	121
Mapo-gu	15億ウォン	84.1 m²	113
Gwangjin-gu	14億ウォン	74.9 m²	45
Gangdong-gu	13.43億ウォン	83.1 m²	164
Yeongdeungpo-gu	12.82億ウォン	73.9 m²	140
Jongno-gu	11.9億ウォン	84.9 m²	23
Yangcheon-gu	10.9億ウォン	70.7 m²	123
Dongdaemun-gu	10.55億ウォン	84.6 m²	135
Seodaemun-gu	10.15億ウォン	75.2 m²	123
Seongbuk-gu	9.4億ウォン	79.6 m²	178
Eunpyeong-gu	8.55億ウォン	74.9 m²	211
Gangseo-gu	8.4億ウォン	60 m²	260
Gwanak-gu	7.79億ウォン	77.7 m²	115
Guro-gu	7.1億ウォン	71.1 m²	205
Gangbuk-gu	7億ウォン	83.7 m²	75
Nowon-gu	6.7億ウォン	59.4 m²	524
Jungnang-gu	6.2億ウォン	59.4 m²	193
Geumcheon-gu	5.93億ウォン	79.7 m²	106
Dobong-gu	5.45億ウォン	72.6 m²	216

2026年8月に申告された契約の中央値です。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

価格エクスプローラーで申告された契約を見る

中央値とは、ちょうど真ん中の取引のことです。その区で届け出られた売買のうち、半分はこれより高く、半分はこれより安く成約しています。築年数の新旧、広い家と狭い家、高層階と低層階がすべて混ざっているので、わかるのは区の水準であって、個別の家の値段ではないんですね。

Seoulstart Housingには、区ごとのページがあります。その区の家賃と売買の中央値が載っていて、たとえばカンナム区、ソチョ区、マポ区、ドボン区があります。市全体のページはソウルです。価格を見る前に、暮らし方からエリアを選びたい方は、ソウルの住む場所ガイドも読んでみてください。

他の都市との比較

ソウルを、プサン、インチョン、テグ、全国の数字と並べてみます。

地域	売買価格の中央値	代表的な広さ	取引件数
Seoul	8.73億ウォン	72.3 m²	3,540
Busan	3.61億ウォン	79.9 m²	2,180
Incheon	3.85億ウォン	75 m²	2,085
Daegu	3.38億ウォン	84.7 m²	1,409
Korea	3.7億ウォン	76.8 m²	33,559

2026年8月に申告された契約の中央値です。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

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ここでも注意点は同じです。アパートの売買だけの数字ですし、全国の中央値には、ソウルのどの区よりずっと安い小さな都市も多く含まれています。

区ごとの差が生まれる理由

データからわかるのは差の大きさで、理由までは読み取れません。1件の売買の値段を動かす要素は、次のとおりです。

• 団地の築年数。 同じ区でも、新築の建物と築数十年の建物では、価格が変わります。
• 広さ。 同じ団地なら、広い家のほうが高くなります。
• 階数と眺め。 団地の中での階や位置によって、1戸ごとの価格が変わります。
• 許可のルール。 許可区域では、対象になる買い手は先に承認を受ける必要があり、入居義務が付く人もいます。そのため、誰が買えるかが変わることがあります。

区の中央値の裏にある家の広さを知るには、その区のSeoulstart Housingのページを開いてみてください。1つの団地を調べるなら、最後のセクションで紹介する価格エクスプローラーが使えます。

2026年の外国人購入者向けルール

住宅の買い手には、ソウル全域をカバーする許可区域が2つあります。さらに、カンナム区、ソチョ区、ソンパ区、ヨンサン区には、以前からのアパート許可区域もあります。どれも同じ土地取引許可（토지거래허가）の仕組みです。

区域1：外国人の許可区域。 国土交通部（MOLIT）は、2025年8月26日にこの区域を1年間の期限で初めて指定しました。2026年8月20日には、告示第2026-1105号で再指定しています。現在の期間は2026年8月26日から2027年8月25日までです。対象は、ソウル全25区に加えて、京畿道の23市郡とインチョンの一部です。単独住宅、多家口住宅（다가구주택）、アパート、連立住宅、多世帯住宅（다세대주택）を買うときに許可が必要になります。許可が必要になるのは、住宅地域で、家に付く土地が6m²を超える場合です。

区域2：すべての買い手が対象の、ソウル全域のアパート区域。 MOLITの告示第2025-1219号が、ソウル全25区のアパートを、韓国人にも外国人にも同じように対象としています。期間は2025年10月20日から2026年12月31日までです。ソウル市の土地情報サイト（Seoul Land Portal）では、2026年10月17日時点でこの区域が有効と表示されていました。区域の一覧は変わることがあるので、契約前にもう一度サイトで確認しておきましょう。

区域が発効する前に契約を結んだ場合、その契約には許可が要らず、入居義務もありません。

許可の仕組み

• 契約の前に許可を取ります。 買い手と売り手がいっしょに区長へ申請します。申請には、購入資金の出どころを示す資金計画を添えます。
• その家に住みます。 自分の住まい用として許可を受けた場合、取得から2年間、その使い方を続ける義務があります。
• 義務を守らなかったときの過料。 区長はまず是正を命じ、それでも直さなければ取得価格の最大10%の過料を科します。直るまで、年に1回ずつ繰り返されます。施行令では、住まないまま空けている場合は10%、住まずに人に貸している場合は7%、承認なしに用途を変えた場合は5%、その他の違反は7%です。
• 許可なしで契約したときの罰則。 ソウル市の土地情報サイト（Seoul Land Portal）によると、最長2年の懲役、または契約時の土地価格の30%以下の罰金です。

購入の届出

購入した実際の価格は、区役所に届け出る必要もあります。届出には、資金調達・入居計画書（자금조달·입주계획서）を添えます。署名するのは買い手本人だけで、お金の出どころを示す証明書類も付けます。資金が海外から来たものなら、外国為替申告済証のような外国為替の証明書類も必要です。

届出の期限は、契約から30日以内です。公認仲介士（공인중개사）が契約書を作った場合は、仲介士が届出を出します。出したことを書面で確認してもらっておくと安心です。登記や、海外送金の銀行への申告まで含めた手順は、韓国で不動産を買うためのガイドにまとめています。ローンについては、韓国の住宅ローンガイドをどうぞ。

価格以外にかかる費用

取得税

住宅を取得すると、取得税（취득세）を払います。購入による住宅の基本税率は、地方税法で次のように決まっています。

申告と納付は、取得日から60日以内です。住宅の購入には、地方教育税（지방교육세）もかかります。法人が買う場合や、世帯がすでに他の住宅を持っている場合は、表より税率が高くなることがあります。契約前に税理士へ相談しておきましょう。

仲介手数料

売買の仲介手数料（중개보수）には、価格ごとに決まった全国共通の上限があります。ソウル市の条例は、その範囲内で料率を定めています。手数料は上限の範囲内で業者と話し合って決め、それぞれが自分の側の業者に払います。

小さな割合でも、価格が大きければ金額は大きくなります。契約前に、手数料の正確な金額を書面で出してもらいましょう。

買う？借りる？

買うとなると、大きな購入代金に加えて、上の税金や手数料、そのあとに毎年の保有税がかかります。一方、韓国の賃貸は保証金（보증금）の仕組みで動いていて、多くの国の家賃とは勝手が違います。ソウルの家賃の中央値を、住居タイプ別に見てみましょう。

住宅タイプ	月額家賃	保証金	チョンセ保証金	代表的な広さ
マンション（アパート）	100万ウォン	1億ウォン	6.3億ウォン	58.1 m²
オフィステル	70万ウォン	1000万ウォン	2.3億ウォン	23.1 m²
ヴィラ・連立住宅	55万ウォン	4000万ウォン	2.3億ウォン	30 m²

2026年8月に申告された契約の中央値です。 家賃は新規契約、つまり新しく入居する人が結ぶ価格です。新規契約が10件未満の地域は全契約で計算しています。 出典：国土交通部 実取引価格データ（국토교통부 실거래가）、Seoulstart集計。毎月更新しています。

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オーナーにかかる税金で大事なのは2つです。財産税（재산세）は、住宅にかかる毎年の地方税です。総合不動産保有税（종합부동산세）は、評価額の合計が控除額を超えた分にかかります。控除額は、条件を満たす1世帯1住宅なら12億ウォン（約1億4,200万円）、それ以外の個人は9億ウォン（約1億650万円）です（法人には控除がありません）。どちらも、韓国の不動産税・自動車税ガイドで説明しています。

自分の数字で2つの道を比べるなら、まずチョンセ対ウォルセの比較ツールを使い、チョンセの仕組みを読んでみてください。いまの市内の家賃は、Seoulstart Housingのソウルの家賃で確認できます。まず区ごとの家賃から比べたい方は、ソウルの平均家賃ガイドをどうぞ。

このガイドは情報の提供であり、買うべきかどうかのアドバイスではありません。

特定の団地の価格を確認する方法

区の中央値だけでは、1戸のアパートの価値はわかりません。次の3つで確認しましょう。

1. 実際の売買を調べます。 国土交通部の実取引価格公開システム（실거래가 공개시스템）、rt.molit.go.krでは、届け出られた契約価格を見られます。アパート、連立・多世帯住宅、単独住宅、オフィステル、土地など、種類ごとにタブが分かれています。
2. Seoulstartのエクスプローラーを使います。 価格エクスプローラーの売買ビューでは、価格の推移と、団地ごとの届出済みの売買を月ごとに見られます。契約ビューには、届け出られた個別の契約が並んでいます。
3. 公示価格を確認します。 政府は、アパート1戸ずつに公示価格（공동주택 공시가격）を決めています。基準日は1月1日で、毎年4月30日までに公表されます。1月1日から5月31日の間に新築・変更になった住宅は、基準日が6月1日、公表が9月30日です。不動産公示価格アリミ（부동산공시가격알리미、realtyprice.kr）で調べられます。

業者の売り出し価格は、同じ団地・同じ広さの直近の届出済み売買と比べてみてください。契約は届け出られたあとでデータに載るんです。そのため、届出済みの売買は市場より遅れることがあります。

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