韓国の住宅ローンを調べた外国人居住者の多くが最初に目にするのが、ポグムジャリローン（보금자리론）です。長期固定金利という魅力的な条件ですが、韓国国籍を持たない外国人には利用できないんです。現実的な選択肢は、市中銀行です。
このガイドでは、外国人に融資している銀行、ビザの種類がローン期間に与える影響、金融委員会（금융위원회、FSC）が定めるLTVとDSRの上限が実際にどう機能するか、そして韓国銀行の住宅ローンが不動産購入ガイドで解説している許可区域・資金調達計画書の要件とどうつながるかを説明します。
このガイドは住宅担保ローン（주택담보대출）のみを対象としています。チョンセ（전세）保証金の融資については、外国人のためのチョンセローンと保証金保護ガイドをご覧ください。
政府系住宅ローンはほとんどの外国人に閉ざされています
韓国の住宅ローン市場を支える政府系商品は2つありますが、どちらも韓国国籍が条件です。
ポグムジャリローン（보금자리론）： 韓国住宅金融公社（한국주택금융공사、HF）が提供する主要な長期固定金利住宅ローンです。HFの商品ページ（hf.go.kr）で明記されているとおり、資格は韓国国籍（대한민국 국민）を持つ方に限られています。在外国民（재외국민）や韓国系外国人（외국국적동포）はこの国籍カテゴリに含まれますが、購入保証部分の利用に別途の制限があり、実質的な借入可能額が大幅に制限されます。韓国国籍を持たない外国人は完全に対象外です。
ディディムドルローン（디딤돌대출）： HFの初回住宅購入者向けプログラムです。こちらも韓国国民に限定されています。国籍要件で対象外となるため、所得上限、物件価格の上限、LTV条件はほとんどの外国人には関係がありません。
F-4（韓国系外国人）またはF-2-2ビザをお持ちで、HFの商品に申し込めるか確かめたい方は、hf.go.krにアクセスするか、1688-8114に直接連絡してください。確認なしに利用可能と思い込まないようにしましょう。
市中銀行が現実的な選択肢です
主要な市中銀行は、HF保証商品とは別に独自の住宅購入ローンを提供しています。政府の補助がないため金利は高めですが、利用できることが重要です。
外国人居住者にも住宅購入ローンを提供してきた銀行には次のものがあります：
- KB国民銀行（국민은행）
- 新韓銀行（신한은행）
- KEB Hana銀行（하나은행）
- ウリ銀行（우리은행）
- IBK企業銀行（기업은행）
条件、金利、資格要件は銀行によって異なり、時期によっても変わります。決める前に2行以上のローン窓口を訪れ、比較してみましょう。
利用資格
資格を満たすには、一般的に次のすべてが必要です：
- 有効な外国人登録証（외국인등록증）
- 十分な残存有効期間のある長期ビザ（ローン実行日から少なくとも数か月以上が一般的ですが、要件は銀行により異なります）
- 確認できる韓国国内収入（一定期間の国内就労を証明するもの。銀行によって3か月で可とするところと6〜12か月を求めるところがあります）
- 韓国国内のクレジット履歴（各銀行が独自の信用スコア基準を設けています）
- 韓国民法上19歳以上
市中銀行が住宅購入ローンを認めてきたビザの種類には、F-2、F-4、F-5、F-6が含まれます。ほとんどのEシリーズ就労ビザ（E-1〜E-7）は原則として申請できますが、各銀行の個別審査によります。Dシリーズ学生ビザは実務的な障壁が大きく、次のセクションで説明します。H-2は銀行によって異なります。
在留カード（ARC）を持たない非居住者は障壁がさらに高く、融資を行わない銀行も多いです。
ビザがローン期間を左右する理由
銀行は一般的にビザの有効期限を超えたローン期間を設定しません。短期ビザ保有者が銀行を訪れる前に理解しておくべき最も重要な点です。
2年のE-7就労ビザを持つ方は、最大ローン期間が2年に制限される可能性があります。韓国国民やF-5永住権保有者が利用できる20年・30年ローンとは大きな違いです。3億ウォン（約3,300万円）のローンを2年で返済する場合、同じ元本を20年で返済する場合と比べて月々の返済額が何倍にもなります。多くの短期ビザ保有者にとっては、計算が合わないんです。
F-5（永住権）保有者はこの制約を受けません。市中銀行に最も幅広くアクセスでき、韓国国民に近い条件で交渉できます。
F-6（結婚移民）保有者は一般的に有利な扱いを受けますが、具体的な条件は各銀行の審査によります。
不動産の購入を検討していて長期ビザを持っていない場合は、銀行にローンの相談をする前に、まず入国管理の専門家にビザの見通しについて相談してみましょう。
LTVとDSRの枠組み
金融委員会（FSC）は、韓国で借り入れできる上限を定める2つの独立した規制を設けています。どちらも外国人居住者に適用されます。
LTV上限：物件が担保として認められる額
担保価値比率（담보인정비율、LTV）は、物件の鑑定評価額に対して融資できる最大割合を決めます。
2025年10月16日時点で、ソウルおよび規制地域（규제지역）に確認されている上限は次のとおりです：
- 無住宅の初購入者（무주택자）：LTV 40%
- 多住宅保有者（다주택자）：ほとんどの場合、住宅ローンは事実上禁止
ソウルおよび規制地域の物件にはLTVとは別に、ローン金額の上限も設けられています：
- 鑑定評価額15億ウォン以下の物件：最大6億ウォン（約6,600万円）
- 15億ウォン超25億ウォン以下の物件：最大4億ウォン（約4,400万円）
- 25億ウォン超の物件：最大2億ウォン（約2,200万円）
これらの数字は、2025年10月15日付けのFSCプレスリリースおよび同日付の韓国政府のpolicy briefingに基づいています。申請前にfsc.go.krで現行の上限を直接確認してください。韓国のLTV政策は2024年から2026年にかけて複数回変更されており、マクロプルーデンシャル政策によりさらに変更される可能性があります。
FSCの確認済み規制の枠組みでは、外国人と韓国国民で別のLTV区分を設けていません。ただし銀行は、ビザ期間のリスクや国内信用履歴の少なさを理由に、外国人申請者により保守的な内部基準を適用することがあります。これはあくまで銀行の与信判断であり、規制上の義務ではありません。
非規制地域のLTV上限、初回購入者のLTV例外が外国人に適用されるかどうか、売却条件付き物件の取り扱いについては、確定した情報として扱わないでください。これらは銀行またはfsc.go.krで直接確認してから計画に反映させましょう。
DSR上限：収入でどこまで返済できるか
総負債返済比率（총부채원리금상환비율、DSR）は借り手レベルの上限です。すべてのローンを合計した年間の元利返済額は、銀行において年間総収入の40%を超えてはいけません。
この上限は負債全体に適用されます。カーローンやカードローン、その他の借入があれば、それらの返済額も新しい住宅ローンとあわせて40%の上限に算入されます。
2025年10月16日以降、ソウルおよび投機規制地域では、DSRの計算にストレス金利下限3%（스트레스 DSR）が適用されています。銀行は実際の金利にこのストレスプレミアムを加えて、返済額が40%の上限内に収まるかを計算します。つまり現在の金利では、40%の上限だけで計算した場合より実質的な借入可能な最大額は少なくなります。
申請前にfsc.go.krで現行のDSRルールを直接確認してください。これらの数字は2025年10月時点のFSCの一次情報源から確認されていますが、変更される可能性があります。
概算例として（融資の確約ではありません）：年間総収入が6,000万ウォン（約660万円）の場合、40%のDSR上限で年間の総負債返済額は2,400万ウォン（約264万円）までとなります。ストレスDSRを適用すると、既存の負債を考慮した上での新規住宅ローンの実質上限はさらに下がります。具体的な計算は、実際の収入と借入状況をもとにローン担当者と確認してください。
資金調達計画書の要件
許可区域（토지거래허가구역）で不動産を購入する場合、60日以内の取得報告の一環として資金調達計画書（자금조달계획서）を提出する必要があります。2026年2月10日以降、利用した韓国銀行によるローンは、金融機関名を明記した上で資金調達計画書の借入欄にすべて記載しなければなりません。
資金調達計画書と住宅ローンは独立したステップではありません。銀行ローンの金額、タイミング、貸し手は資金調達計画書に記載した内容と一致している必要があります。不一致があると、資金源に関する政府の調査が入る可能性があります。
2026年2月10日以降、外国人購入者は取得報告にビザの種類（체류자격）と韓国国内の住所を記載することも義務付けられています。取得報告と許可区域のプロセスの全詳細は、不動産購入ガイドをご覧ください。
ソウルの許可区域で物件を購入した方は、購入から4か月以内に入居し、少なくとも2年間居住する義務があります。この居住義務があるため、利用できるローンは実居住者向けの構造に限られます。投資目的や混合用途のローン構造は許可区域の購入には適用できません。
申し込みの手順
- 許可区域の承認を先に取得してください。物件が許可区域にある場合は、売買契約を締結する前に土地取引許可証（토지거래허가증）を取得します。これがなければ購入を進めることができません。
- 宅地建物取引士（공인중개사）を通じて売買契約（매매계약）を締結します。契約金（계약금、通常は物件価格の約10%）を支払います。
- 事前書類を銀行のローン窓口に持参し、事前審査を依頼します。
- 銀行が信用審査、収入確認、物件評価を行います。
- 承認されると融資確約書（ローンコミットレター）が発行されます。
- 残金日（잔금일）にローンが実行されます。売主への資金移転を完了させます。
- 残金支払い後、速やかに地方裁判所登記所で不動産登記（부동산등기）を申請します。
- 区役所で60日以内の取得報告を資金調達計画書とあわせて提出し、借入欄に銀行ローンを記載します。
- 海外から購入資金を送金した場合は、送金前に指定の銀行への外国為替申告が必要です。この手順は不動産購入ガイドをご覧ください。
必要書類
銀行の予約前に以下を準備しておきましょう：
- 外国人登録証（외국인등록증）
- 外国人登録事実証明書（HiKorea（hikorea.go.kr）または出入国管理事務所で取得）
- パスポート
- 在職証明書（재직증명서）
- 収入証明書類：直近1〜2年分の給与所得源泉徴収票（근로소득 원천징수영수증）
- 直近3〜6か月分の韓国銀行口座明細
- 不動産登記簿（등기부등본）（直近1か月以内に発行されたもの）
- 建築物台帳（건축물대장）
- 売買契約書（매매계약서）
- 土地取引許可証（토지거래허가증）（物件が許可区域にある場合）
銀行から追加書類を求められる場合があります。予約前に銀行のローン担当者に必要書類の全リストを確認してください。
このガイドでカバーしていないこと
- 韓国での不動産購入、許可区域、取得報告、外国為替申告。 韓国での不動産購入ガイドをご覧ください。
- チョンセ保証金ローンと保証金返還保証。 外国人のためのチョンセローンと保証金保護ガイドをご覧ください。
- 韓国の銀行口座の開設方法。 在韓外国人のための韓国銀行ガイドをご覧ください。
- 韓国の住宅制度全般。 在韓外国人のための韓国住宅ガイドをご覧ください。
よくある質問
在韓外国人は住宅購入ローンを組めますか？
市中銀行を通じて可能です。KB国民銀行、新韓銀行、ハナ銀行、ウリ銀行は外国人居住者に住宅購入ローンを提供しています。有効な外国人登録証と韓国国内で確認できる収入が必要です。政府系ローン（ポグムジャリとディディムドル）は韓国国籍が条件のため、ほとんどの外国人は利用できません。
政府系韓国住宅ローンが外国人に利用できない理由は何ですか？
韓国住宅金融公社（HF）が運営するポグムジャリローン（보금자리론）とディディムドルローン（디딤돌대출）は、韓国国籍（대한민국 국민）を明示的に要件としています。在外国民と韓国系外国人はこの国籍カテゴリに含まれますが、購入保証部分には別途の制限があります。F-4またはF-2-2ビザをお持ちの方は、hf.go.krで直接資格の有無を確認してください。
ビザの種類は韓国でのローン審査にどう影響しますか？
F-5（永住権）とF-6（結婚移民）の保有者が最も幅広くアクセスでき、条件は韓国国民に近くなります。F-2、F-4、ほとんどのEシリーズ就労ビザ保有者は原則として申請できますが、銀行ごとの審査になります。Dシリーズビザ保有者は大きな実務的障壁に直面します。銀行は一般的にビザの有効期限を超えてローン期間を設定せず、Dシリーズビザは短期間であることが多いためです。
ソウルで不動産を購入する外国人に適用されるLTV上限はどれくらいですか？
2025年10月16日時点で、ソウルおよび規制地域の担保価値比率（LTV）上限は、無住宅の初購入者に対して40%です。25億ウォン超の物件はLTVに関わらず最大2億ウォンのローン上限が設けられています。これらの上限はマクロプルーデンシャル政策により変更されることがあります。申請前にfsc.go.krで現行の上限を必ず確認してください。
DSR上限とは何で、借入可能額にどう影響しますか？
すべてのローンを合計した年間の元利返済額が、銀行における年間総収入の40%を超えることはできません。ソウルおよび投機規制地域では、DSRの計算にストレス金利3%の下限も適用されるため、40%の上限だけで計算した場合より実際の借入可能な最大額は少なくなります。申請前にfsc.go.krで現行のDSRルールを必ず確認してください。
短期ビザを持っている場合、ローン期間はどうなりますか？
銀行は一般的にビザの有効期限を超えてローン期間を設定しません。たとえば2年のE-7ビザを持っている場合、ローン期間は2年に制限される可能性があります。20年や30年の期間と比べると月々の返済額が大幅に増えます。F-5永住権保有者はこの制約を受けません。これは短期ビザ保有者にとって最も大きな実務的障壁の一つです。
資金調達計画書には住宅ローンを記載する必要がありますか？
はい。許可区域で物件を購入する場合、60日以内の取得報告の一環として資金調達計画書（자금조달계획서）を提出する必要があります。利用した韓国銀行によるローンはすべて、金融機関名を明記して借入欄に記載してください。この要件は2026年2月10日から施行されています。詳細は不動産購入ガイドをご覧ください。
ソウルの物件に対するローン上限はどれくらいですか？
2025年10月16日時点で、ソウルおよび投機規制地域の物件には段階的なローン上限が適用されています：鑑定評価額15億ウォン以下の物件は最大6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下の物件は最大4億ウォン、25億ウォン超の物件は最大2億ウォンです。申請前にfsc.go.krで現行の上限を必ず確認してください。
在韓外国人向けに最もよい住宅ローンを提供している銀行はどこですか？
すべての外国人に最適な銀行が一つに決まっているわけではありません。KEB Hana銀行、新韓銀行、ウリ銀行、KB国民銀行はいずれも外国人居住者に住宅購入ローンを提供してきた銀行です。条件、資格要件、金利はそれぞれ異なります。決める前に2行以上のローン窓口を訪れ、比較しましょう。
韓国の市中銀行でローンを申請するために必要な書類は何ですか？
標準的な必要書類は、外国人登録証（외국인등록증）、HiKoreaから取得した外国人登録事実証明書、パスポート、在職証明書（재직증명서）、直近1〜2年分の給与所得源泉徴収票（근로소득 원천징수영수증）などの収入証明、直近3〜6か月の韓国の銀行口座明細、不動産登記簿（등기부등본）、売買契約書（매매계약서）、そして物件が許可区域にある場合は土地取引許可証（토지거래허가증）です。銀行の担当者に予約前に必要書類の全リストを確認してください。