外国人は韓国で不動産を買えますか？購入手続きの完全ガイド（2026年版）

ソウルで物件を探し始めた外国人の多くは、2025年8月に施行された許可区域制度を知らないまま動いています。ソウル全域と京畿道・仁川の大部分では、今や契約前に政府の承認が必要なんです。この手順を飛ばすと、契約が無効になる可能性があります。

このガイドでは、購入できる人の条件・許可区域制度・外国人特有の2つの申告手続き・契約から登記までの購入プロセス・税金・住宅ローン・デュー・デリジェンスについて解説します。

外国人は韓国で不動産を購入できますか？

購入できます。韓国には外国人の不動産所有を一般的に禁じる制度はありません。購入する権利は不動産取引申告等に関する法律（부동산 거래신고 등에 관한 법률）に基づくもので、この法律は申告義務と、指定区域における許可要件を定めていますが、所有を全面禁止してはいません。

標準的な購入手続きに加えて、外国人には3つの追加義務があります。

1. 指定区域での事前許可（2025年8月以降、ソウル・京畿道の大部分・仁川7区で契約前に必要）。
2. 契約締結後の取得申告（부동산 취득 신고）—60日以内に提出。
3. 海外から購入資金を持ち込む場合の外国換取引申告（외국환거래 신고）。

標準的な購入手続き（契約・支払い段階・所有権登記・税金）は、全員に適用されるもので、以下で説明します。

一点補足しておきましょう。軍事施設・文化遺産・生態系保全区域の近くに立地する物件については、軍事施設保護法（군사시설보호법）に基づく別途の事前許可が必要な場合があります。この許可なしに締結した契約は無効です。そのような区域の物件を検討している方は、手続きを進める前に、認定弁護士または関係省庁にご相談ください。

2025年の許可区域制度：概要と対象者

2025年8月の変更点

2025年8月26日以前は、外国人は韓国のどこでも契約を締結したうえで、後から申告を行う形でした。この旧来の方式は、今も指定区域外では継続されています。

指定区域内では、手順が逆になりました。土地取引許可証（토지거래허가증）を取得してから、契約を締結する必要があるんです。これは国土交通部（MOLIT）が告示第2025-1058号として公示したものです。

指定期間は2026年8月25日までです。2026年7月時点で、延長は確定していません。延長は短い予告期間で発表される可能性があるため、手続きを進める前にmolit.go.krで最新情報をご確認ください（2026年時点の情報です。現状は必ず最新情報をご確認ください）。

対象区域

指定区域に含まれるのは次のとおりです。

• ソウル全25区（구）。
• 京畿道の23市郡。水原（수원）・城南（성남）・高陽（고양）・平沢（평택）などが含まれます。除外される京畿道地域は楊州・利川・議政府・東豆川・楊平・驪州・加平・漣川の8地域です。
• 仁川の7区。除外される仁川地域は東区・江華・甕津です。

対象者

許可要件は、不動産取引申告等に関する法律第2条第4項に基づき、外国人個人・外国法人・外国政府、および外国人が資本金または議決権の50%以上を保有する韓国法人に適用されます。

対象物件の種類

許可の対象となる物件は、建築法施行令に定める一戸建て住宅（단독주택）・多家口住宅（다가구주택）・マンション（아파트）・連立住宅（연립주택）・多世帯住宅（다세대주택）です。

除外されるのは、オフィステル（오피스텔）・贈与（증여）・相続（상속）・競売（경매）です。

許可申請の流れ

買主と売主が共同で、契約締結前に管轄の区役所または市役所へ申請します。当局は購入が投機目的ではなく、実際の居住目的であることを審査します。証明書が発行されてから、契約を進めることができます。

購入が完了した後、許可証の取得者は4か月以内に入居し、最低2年間その物件に居住する必要があります。違反した場合、物件価格の10%を上限とする過料が繰り返し科され、購入の取り消しになる可能性もあります。

許可区域外の場合

プサン（釜山）・テグ（大邱）・チェジュ（済州）、および2025年の指定に含まれない京畿道・仁川の地域では、旧来の制度が適用されます。契約を締結してから、60日以内に取得申告を提出してください。事前許可は不要です。

外国人に必要な2つの申告手続き

1. 取得申告（부동산 취득 신고）

売買契約を締結したすべての外国人購入者が提出する必要があります。法的根拠は不動産取引申告等に関する法律第8条です。

提出期限： 契約締結日から60日以内。

提出先： 物件所在地を管轄する市・郡・区庁（시/군/구청）。不動産取引管理システム（オンライン）でも申告できます。

必要書類：

• 売買契約書
• 売主名が記載された登記簿謄本（등기부등본）
• パスポートまたは外国人登録証（외국인등록증）

相続・競売・合併などの契約によらない取得の場合、提出期限は取得日から6か月です。

2. 外国換取引申告（외국환거래 신고）

韓国国外から購入資金を持ち込む場合は、その資金を購入のために引き出しまたは送金する前に、指定外国換銀行（외국환은행）へ申告する必要があります。法的根拠は外国為替取引法（외국환거래법）です。

銀行での必要書類：

• 売買契約書
• 不動産鑑定評価書または公示地価確認書（공시지가 확인서）
• 登記簿謄本（등기부등본）

購入後も重要な理由： この申告を完了しておくことで証跡が残ります。申告なしでは、後から売却代金を海外送金することが困難になります。将来的に売却して海外に送金する予定がある方にとって、この申告は必須の手続きです。

お問い合わせ先：韓国銀行外国換監督チーム、02-759-5300。

韓国内の口座に保有する韓国源泉の収入で購入する外国人居住者は、一般にこの申告の対象外です。ご自身の状況に当てはまるか不明な場合は、資金を送金する前に銀行でご確認ください。

購入プロセス

物件探しと仲介業者

韓国の不動産市場は、公認仲介士（공인중개사）を通じて取引されるのが一般的です。事務所入口に공인중개사の表示があるのが目印です。許可区域内では、許可証を取得してからでないと手続きを進められません。公認仲介士と早めに連絡を取り、許可区域の手続きに精通しているか確認しましょう。

契約と支払い段階

韓国の住宅購入は、通常3段階の支払いで行います。

1. 手付金（계약금）： 購入価格の約10%を契約締結時に支払います。購入者が手付を解除した場合は手付金を放棄し、売主が解除した場合は手付金の倍額が返還されます。
2. 中間金（중도금）： 流通市場の取引では必ずしも発生しませんが、新築分譲物件（분양）では一般的で、通常は価格の10%〜40%を契約締結から決済までの間に支払います。
3. 残代金（잔금）： 決済日に支払う残額です。鍵と登記書類の引き渡しが同日に行われます。

所有権登記（부동산등기）：支払いだけでは不十分な理由

残代金を支払っても、法的な所有者にはなれません。民法第186条により、第三者に対する所有権の移転は、地方法院登記所（등기소）での登記によってのみ成立します。

支払い後、登記完了前に物件に仮差押や抵当権が設定された場合、所有権を失う可能性があります。残代金支払い後は速やかに登記手続きをしておきましょう。

登記申請に必要な書類：

• 売買契約書
• 取得申告の受理証
• 取得税の納付証明書
• 売主の協力（登記義務確認書と印鑑証明）

登記は通常5〜10営業日で完了します。

オンライン申請： iros.go.kr（大法院インターネット登記所）。韓国発行の電子証明書をお持ちでない非居住者は、申請手続きを代理人に委任する必要がある場合があります。

購入前のデュー・デリジェンス

登記簿謄本（등기부등본）

何かに署名する前と、残代金を支払う当日に、iros.go.krまたは住民センター（주민센터）で登記簿謄本（등기부등본）を取得してください。確認事項は次のとおりです。

• 所有者名が売主と一致しているか
• 根抵当権（근저당）の有無
• 仮差押（가압류）の有無
• 差押（압류）の有無
• その他の所有権・賃借権に関する権利主張

手数料は少額で、オンラインで誰でも取得できます。

建築物台帳（건축물대장）

gov.krのガバメント24または地域の区役所で取得できます。建物の法定用途・床面積・建築状況を確認できます。実際の用途が法定用途と異なる場合（例：違法に分割された部屋）、融資・保険・将来の売却に支障が出る可能性があります。

購入時の税金

取得税（취득세）

地方税法（지방세법）第11条に基づき、購入後60日以内に地方自治体へ納付します。税率は購入価格の区分と保有物件数の合計によって異なります。

取得税の付加税として、地方教育税（지방교육세）と農漁村特別税（농어촌특별세）が加算されます。

初めて住宅を購入する場合、合算実効税率は付加税込みでおおむね1%〜3.5%程度ですが、税率は税制スケジュールにより変動します。これらの数値を現行値として使用しないでください。購入前にwetax.go.krまたは管轄の税務署で最新の税率をご確認ください（2026年時点の情報です。購入前に最新情報を必ずご確認ください）。

複数物件を保有する購入者は、地方税法に基づき税率が大幅に引き上げられる場合があります。規制区域で法人として購入する場合も高い税率が適用されます。

外国人に対する国籍別の取得税加算・減免措置は確認されていません。nts.go.krでご確認ください。

保有時の税金

財産税（재산세）： 地方自治体が毎年課税します。課税基準日は毎年6月1日です。税率は公示地価によって異なります（2026年時点。最新情報はwetax.go.krでご確認ください）。

総合不動産税（종합부동산세、종부세）： 政府が定める基準額を超える高額不動産の保有者に課される国税です。税率と基準額はここ数年で複数回変更されています。自分の物件が対象になるかどうかを判断する前に、nts.go.krで現在の基準額と税率をご確認ください。

仲介手数料

売買取引の仲介手数料（중개보수）は法令により上限が定められています。買主・売主がそれぞれ個別に仲介業者へ支払います。

ソウル市の料率表（2021年10月19日最終更新。更新の有無はenglish.seoul.go.krでご確認ください）が定めるソウルでの売買取引の上限は次のとおりです。

ソウル以外の取引については、韓国公認仲介士協会（kar.or.kr）の料率検索ツールまたはMOLITの電子契約システム（irts.molit.go.kr）でご確認ください。

外国人は住宅ローンを組めますか？

組めますが、適格性は個人によって異なります。特に重要な要素は次のとおりです。

ビザ・在留資格： 外国人登録証（외국인등록증）を持ち、韓国源泉の収入が証明できる方が最も幅広いローンを利用できます。非居住者はより多くの制限があり、貸し付けを行わない金融機関もあります。

ローン・トゥ・バリュー（LTV）上限： ソウルなどの規制区域では、金融委員会（FSC）と韓国銀行がLTV上限を設定しており、外国人に限らず全借入人に適用されます。この上限はマクロ健全性政策のもとで変動します。借入可能額を計算する前に、fsc.go.krで最新のLTV上限をご確認ください（2026年時点の情報です。申請前に最新情報をご確認ください）。

返済比率： 年間総収入に占めるローン返済額の割合に上限が設けられており、全借入人に適用されます。具体的な数値は担当の金融機関にご確認ください。

許可区域と居住義務： 許可区域で購入した場合、金融機関は許可証の提示を求めます。居住義務（最低2年間）は利用できるローン商品の種類に影響します。

外国人申請者に対応実績があるとされる主要な韓国の銀行として、KEB Hana銀行・新韓銀行・우리銀行・KB国民銀行などが挙げられます。ただし銀行の商品内容は変わります。それぞれの銀行に直接確認し、具体的なLTVや金利の数値については、確認なしに現在値として扱わないでください。

韓国の銀行口座や与信履歴のない非居住者の場合、住宅ローンの取得はかなり困難になります。ご自身の状況で融資が利用できるかどうかを前提にする前に、外国人向け融資に精通した認定住宅ローンブローカーまたはファイナンシャルアドバイザーにご相談ください。

よくある質問

外国人は韓国で不動産を購入できますか？

購入できます。韓国には外国人の不動産所有を一般的に禁じる制度はありません。住宅・商業不動産の大半が外国人に開放されています。主な追加手続きは、指定区域での事前許可（2025年8月以降、ソウルおよび京畿道・仁川の大部分が対象）、60日以内の取得申告、海外から資金を持ち込む場合の外国換取引申告の3点です。

ソウルで不動産を購入する際、外国人は政府の許可が必要ですか？

2025年8月26日以降、必要です。ソウル全25区・京畿道23市郡・仁川7区のいずれかで契約を締結する前に、売主と共同で地方当局へ申請し、土地取引許可証（토지거래허가증）を取得する必要があります。この指定は2026年8月25日まで有効で、延長の有無は物件探しを始める前にMOLITで必ずご確認ください。

60日以内の取得申告とは何ですか？誰が提出する必要がありますか？

すべての外国人購入者は、売買契約締結から60日以内に、物件所在地を管轄する区役所・市役所に取得申告（부동산 취득 신고）を提出する必要があります。許可区域内の物件にも適用されます。必要書類は、売買契約書・登記簿謄本（등기부등본）・パスポートまたは外国人登録証（외국인등록증）です。

残代金を支払っても法的な所有者にならないのはなぜですか？

韓国の民法（민법）第186条により、第三者に対して所有権を主張するには登記が必要とされています。地方法院登記所（등기소）での登記が完了するまで、所有権は法的に保護されません。残代金支払い後、登記完了前に売主の債権者が仮差押を申請した場合、物件を失うリスクがあります。残代金支払い後は速やかに登記手続きをしましょう。

外国換取引申告とは何ですか？いつ必要になりますか？

海外から購入資金を持ち込む場合は、その資金を購入に使用する前に、指定外国換銀行（외국환은행）へ申告する必要があります。法的根拠は外国為替取引法（외국환거래법）です。この申告を完了しておくことで、将来売却代金を海外送金する際に必要な証跡が残ります。ご不明な点は韓国銀行外国換監督チーム（02-759-5300）までお問い合わせください。

韓国で不動産を購入した場合、どのような税金が発生しますか？

主な購入時の税金は取得税（취득세）で、地方税法（지방세법）第11条に基づき、購入後60日以内に地方自治体へ納付します。これに加えて地方教育税と農漁村特別税が付加税として課されます。正確な税率は購入価格と現在の保有物件数によって異なります。購入前にwetax.go.krで最新の税率をご確認ください。

外国人は韓国で住宅ローンを組めますか？

組めますが、適格性はビザの種類・収入源・物件の所在地によって異なります。外国人登録証（외국인등록증）を持ち韓国源泉の収入がある方が最も利用しやすい状況です。ソウルなどの規制区域では、金融委員会（FSC）が設定するLTV上限が適用されます。上限はマクロ健全性政策のもとで変動しますので、金融機関に直接確認するとともに、fsc.go.krで最新情報をご確認ください。

購入前に登記簿謄本（등기부등본）で何を確認すればいいですか？

契約締結前に、iros.go.krまたは住民センター（주민센터）で登記簿謄本（등기부등본）を取得してください。所有者名が売主と一致しているか、根抵当権（근저당）・仮差押（가압류）・差押（압류）が設定されていないかを確認してください。これらは購入後の所有権に影響します。また、gov.krで建築物台帳（건축물대장）を取得し、法定用途と床面積も確認しましょう。

ソウル以外では許可区域のルールが異なりますか？

異なります。プサン（釜山）・テグ（大邱）・チェジュ（済州）、および2025年の指定に含まれない京畿道・仁川の地域では、事前許可は不要です。旧来の手続きが適用され、契約締結後60日以内に取得申告を提出します。海外から資金を持ち込む場合の外国換取引申告は、全国どこでも必要です。

ソウルで不動産を購入した場合の仲介手数料はいくらですか？

売買取引の仲介手数料（중개보수）は法令により上限が定められています。ソウル市の料率表（2021年10月19日最終更新。更新の有無はenglish.seoul.go.krでご確認ください）では、15億ウォン以上の取引の上限は0.7%で、取引額が低いほど上限も下がります。買主・売主がそれぞれ個別に支払います。最新の料率表はenglish.seoul.go.krまたは韓国公認仲介士協会（kar.or.kr）でご確認ください。

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