在韓國租商務公寓（오피스텔）（2026）：它是什麼、要花多少錢、簽約前要查什麼

商務公寓（오피스텔）是主要用來辦公的建築，部分房間可以用來吃住。韓國法律把它列為準住宅（준주택），所以你可以把它當家來租。不過只有你真的住在裡面、並且完成入住手續，才能像普通住宅租客一樣受保護。再加上確定日期（확정일자），房子被拍賣時你才有一個還款順位。付錢之前，這兩件事都要問清楚。

Seoulstart Housing 根據官方成交申報資料，跟蹤商務公寓的租金。先看首爾租金資料，再用本指南檢查租約。

商務公寓到底是什麼

按《建築法施行令》，商務公寓屬於一般業務設施（일반업무시설）。它主要用來辦公，如果符合國土交通部（MOLIT）的公告，部分房間可以用來吃住。法制處（법제처）在2026年10月1日的法令解釋中說，商務公寓兼有業務和居住兩種性質。

《住宅法施行令》把商務公寓列為準住宅，排在宿舍、多人生活設施和老年福利住宅之後。準住宅指本身不是住宅、但可以當作居住空間使用的建築。

對租客來說，這有三層影響。

• 建築登記簿（건축물대장）上的用途寫的是商務公寓，不是住宅。務必去查。
• 租賃法看的是這處房子實際怎麼用，不只看登記簿。1996年最高法院就是這麼判的，政府的 Easy Law 頁面也有說明。
• 國土交通部現行的商務公寓標準，對浴室、陽臺和地暖沒有限制。這些舊規定已經取消。

想比較商務公寓、考試院（고시원）和單間，以及瞭解地址申報這一步，請看考試院、商務公寓還是單間。

商務公寓、單間和公寓樓的區別

廣告裡這幾個詞用得很隨意。下表告訴你每個詞說明了什麼。

對你來說，實際差別在租約保護。住宅租客按下面的步驟辦完就有保護。商務公寓租客則要這處房子算住宅，並且步驟都辦完，才有保護。

房子有多大

廣告裡的面積有好幾種算法，數字並不一樣。

• 專用面積（전용면적）： 你這個單位內部的面積，量到外牆內側線。走廊、樓梯、大堂等公共空間不算。
• 公共面積（공용면적）： 兩個以上單位共用的空間。
• 合同面積（계약면적）： 銷售合同裡和專用面積、公共面積並列的另一個數字。要問清廣告用的是哪一個。

請對方給專用面積，並用它來比較房子。關於坪（평）這個單位和換算，請看韓國公寓面積與坪。

商務公寓要花多少錢

下面的數字，Seoulstart 取自國土交通部的實際成交記錄（국토교통부 실거래가），月份是2026年9月。數字是已申報合同的中位數。

在首爾，商務公寓的月租中位數是70萬韓元。押金中位數是2000萬韓元。常見面積是24.2 m²。

地區	月租	押金	合同數
Busan	45萬韓元	1000萬韓元	1,377
Gwanak-gu	60萬韓元	3000萬韓元	196
Gyeonggi	60萬韓元	1000萬韓元	3,664
Incheon	60萬韓元	1000萬韓元	978
Seoul	70萬韓元	2000萬韓元	3,459
Yeongdeungpo-gu	70萬韓元	3000萬韓元	400
Mapo-gu	78萬韓元	1000萬韓元	202
Songpa-gu	85萬韓元	3000萬韓元	279
Gangnam-gu	88萬韓元	1500萬韓元	175

2026年9月申報合同的中位數。 租金按新籤合同計算，也就是新搬入者簽約的價格；新合同少於 10 份的地區按全部合同計算。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

首爾各住宅類型的情況：

房屋類型	月租	押金	全租押金	常見面積
公寓	90萬韓元	1億韓元	6.5億韓元	50 m²
商務公寓	70萬韓元	2000萬韓元	2.29億韓元	24.2 m²
別墅	55萬韓元	5000萬韓元	2.3億韓元	31.5 m²

2026年9月申報合同的中位數。 租金按新籤合同計算，也就是新搬入者簽約的價格；新合同少於 10 份的地區按全部合同計算。 來源：國土交通部實際交易資料（국토교통부 실거래가），由 Seoulstart 整理，每月更新。

在價格查詢工具中查看已申報的合同

想看更多：

• 區頁面，比如江南區、麻浦區和冠嶽區，顯示同樣的資料，範圍縮小到一個區。
• 價格瀏覽器按月顯示某棟樓已申報的成交合同。
• 入住費用計算器把押金、中介費和第一個月房租加在一起。
• 全租與月租計算器比較這兩種租約。想看首爾的整體情況，請讀首爾平均房租和在首爾住哪裡。

想拿別人報給你的價格去對照真實成交，請看如何查詢實際成交價。

入住申報與你的押金

這是租商務公寓最主要的風險。出了問題時，你能不能拿回押金，也取決於這一步。

什麼在保護你的押金

1. 入住手續。 韓國人辦遷入申報（전입신고）。已辦外國人登入的外國人辦居住地變更申報（체류지 변경신고），Easy Law 頁面把它視為同等手續。已申報國內居所（거소）的海外韓裔（F-4），則改為在14天內申報新居所。已辦登入的外國人要在搬入後15天內申報。不申報的罰款最高100萬韓元。你的簽證類型適用什麼期限，請去 HiKorea 查。
2. 確定日期（확정일자）。 這是蓋在租約上的日期章。可以在社區居委會（동 주민센터）、法院、登記所或公證處辦理。費用600韓元，電子合同免費。
3. 鑰匙。 你必須已經拿到房子。

拿到鑰匙並完成入住手續後，你的租約從第二天起對新房東有效。如果再加上確定日期，房子被拍賣時你可以排在之後的債權人前面拿回押金。如果確定日期在你拿到鑰匙、完成入住手續當天或之前辦好，這項優先權從第二天零點開始。

首爾的小額押金優先受償

押金不高的話，其中一部分可以優先拿回。截至2026年，首爾押金在1.65億韓元以下的租客，最多可優先拿回5,500萬韓元（約合人民幣27.8萬元），但不超過房屋價值的一半。這些金額適用於2023年2月21日及以後設定的抵押。如果抵押更早，則適用當時有效的較低金額。拍賣申請提出之前，你必須已經完成入住手續。依賴這些金額之前，請在 Easy Law 上確認最新數字。

房東讓你不要申報時

有些房東會要求租客不要辦入住申報。國稅廳介紹過一種業務用途的做法。房東如果一開始就把商務公寓當長期住所出租，買房時付的增值稅不能抵扣。租客把它當辦公室用，則可以抵扣房租裡含的增值稅。如果辦公用途的商務公寓後來變成長期住所，國稅廳會視為轉為免稅用途。我們沒有找到官方資料說明房東為什麼要求不申報，所以你這個案例的原因，我們說不上來。

你會失去的東西是這些。法律把保護和入住手續綁在一起。不辦的話，新房東上任後你沒有保護，房子被拍賣時也沒有優先受償權。比法律對租客更不利的租約條款無效，但關於「不辦入住申報」這類條款本身，我們沒有找到官方裁決。不要指望法院會把這個條款撤銷。

簽約前：

• 請房東書面解釋這個要求。
• 不要同意跳過入住手續。
• 問區廳這個單位能不能申報。
• 用一下押金安全工具。
• 答覆不清楚就不要籤。如何避開押金騙局還講了其他危險信號。

房租之外的費用

中介費（중개보수）

法律規定了上限，你可以談得更低。商務公寓的租賃，上限是交易金額的0.4%；買賣或互換是0.5%。這隻適用於同時滿足兩個條件的單位：

• 專用面積在85平方米以下。
• 有自己的廚房（有上下水）、自己的水衝式廁所和浴室，或者廁所裡帶浴室。

其他商務公寓，中介和你協商，最高到0.9%。法制處說，即使商務公寓被用作辦公，也適用較低的上限，因為這個標準看的是面積和設施，不看用途。區廳還多加了一個條件：建築登記簿上必須寫著商務公寓用途。簽約前，請向中介確認當前費率。

管理費（관리비）

每個月在房租之外另付。包含什麼，每棟樓不一樣。簽約前請要一份明細。

50戶以上的樓必須按月記錄費用和支出，並保存收據五年。利害關係人（이해관계인）可以要求管理人讓他們查看帳簿。同一部法律在另一條（第24條之2）裡，把經房東同意的住戶（比如租客）也列為利害關係人，並要求管理人至少每年向這些住戶報告一次。請向管理人要帳簿。不要指望商務公寓像公寓樓那樣有公開的管理費公示。

簽約前的檢查清單

1. 建築登記簿。 上面寫著商務公寓用途，並且單位和你要租的一致。
2. 入住手續。 房東接受你辦理，租約裡也沒有要你跳過這一步。
3. 房東。 簽字的人是登記的所有人，或者有書面委託書。
4. 房子上的債務。 查貸款和欠稅。租房文件清單列出了該要哪些文件。
5. 面積。 你知道的是專用面積，不只是合同面積。
6. 費用。 中介費、管理費項目和入住費用都有書面記錄。
7. 簽約後。 先辦入住申報，再辦確定日期。

付押金之前，先用押金安全工具，並拿房租和首爾租金資料對比。

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