Nên ở đâu tại Incheon (2026): So sánh Songdo, Cheongna, Bupyeong và các quận mới theo giá thuê và giao thông

Trả lời ngắn

Định ở Incheon nhưng chưa biết chọn quận nào? Ba câu hỏi sẽ quyết định: bạn trả được bao nhiêu tiền thuê, hằng ngày bạn đi đâu, và bạn có muốn có nơi hỗ trợ bằng ngôn ngữ của mình ở gần không. Hãy bắt đầu từ giá thuê. Các bảng bên dưới dùng dữ liệu hằng tháng của chính phủ mà Seoulstart tổng hợp.

• Giá thuê thấp nhất: sắp xếp bảng bên dưới theo giá thuê hằng tháng và xem những dòng đầu tiên.
• Đại học nước ngoài và việc làm ở IFEZ: Songdo, thuộc Yeonsu-gu. Incheon Global Campus nằm ở đây.
• Cộng đồng cư dân nước ngoài lớn nhất: năm 2023, Bupyeong-gu có nhiều cư dân nước ngoài nhất Incheon.
• Sinh viên: năm 2023, Michuhol-gu có nhiều du học sinh nhất. Đại học Inha nằm ở đây.
• Làm việc ở sân bay: Yeongjong-gu, quận đảo bao quanh Sân bay quốc tế Incheon.
• Khu đô thị mới phía bắc: Geomdan-gu, ở đầu phía bắc của Tuyến Incheon số 1.

Các số liệu bên dưới là của tháng 8 năm 2026. Giá thuê là mức trung vị của các hợp đồng được báo cáo trong tháng đó. Để xem toàn thành phố, mở trang giá thuê Incheon.

Tên các quận ở Incheon đã thay đổi từ ngày 1 tháng 7 năm 2026

Incheon vẽ lại bản đồ các quận vào ngày 1 tháng 7 năm 2026. Có hai đạo luật làm việc này. Luật thứ nhất bãi bỏ Jung-gu (중구) và Dong-gu (동구), đồng thời lập Jemulpo-gu (제물포구), Yeongjong-gu (영종구) và Geomdan-gu (검단구). Luật thứ hai đổi tên phần còn lại của Seo-gu (서구) thành Seohae-gu (서해구). Hiện Incheon có 9 quận (구) và 2 huyện (군).

Bupyeong-gu, Gyeyang-gu, Michuhol-gu, Namdong-gu, Yeonsu-gu, Ganghwa-gun và Ongjin-gun vẫn giữ tên cũ.

Tên cũ vẫn còn xuất hiện. Hợp đồng thuê ký trước ngày 1 tháng 7 năm 2026, hồ sơ địa chỉ và tin rao nhà có thể vẫn ghi Jung-gu, Dong-gu hoặc Seo-gu. Theo luật đổi tên, mọi luật hiện có nhắc đến Seo-gu của Incheon đều được hiểu là Seohae-gu. Nhưng Seo-gu cũ đã bị tách ra, nên hãy xem tên phường (동) để biết một địa chỉ thuộc quận mới nào. Trang web của thành phố Incheon liệt kê từng phường theo quận.

Cách chọn quận

Ngân sách. Phần lớn nhà ở Hàn Quốc được cho thuê theo kiểu trả tiền thuê hằng tháng cộng tiền đặt cọc (월세, wolse), hoặc đặt cọc một khoản lớn trả một lần (전세, jeonse). Hãy tính chi phí dọn vào thực tế trước bằng công cụ tính chi phí dọn nhà. So sánh hai kiểu thuê bằng công cụ so sánh jeonse với wolse. Nếu các thuật ngữ còn lạ, hãy đọc Nhà ở Hàn Quốc vận hành thế nào.

Đi làm ở Seoul. Nếu bạn làm việc ở Seoul, hãy tính đường đi làm trước. Bài này chưa đo thời gian di chuyển. Hãy xem thời gian từ cửa đến cửa trên ứng dụng bản đồ, đúng giờ bạn sẽ đi. Các tuyến tàu điện ngầm của Incheon nối với Đường sắt sân bay (AREX, 공항철도), Tuyến Gyeongin (경인선) và Tuyến Suin (수인선).

Việc làm ở sân bay và cảng. Sân bay nằm ở Yeongjong-gu. Khu kinh tế tự do ở đây được quy hoạch cho logistics và du lịch.

Khu quốc tế Songdo. Songdo là phần dành cho kinh doanh, IT và công nghệ sinh học của Khu kinh tế tự do Incheon (인천경제자유구역, IFEZ). Incheon Global Campus (인천글로벌캠퍼스) nằm ở Songdo. Tại đây có SUNY Korea, George Mason University Korea, Ghent University Global Campus, University of Utah Asia Campus và SUNY FIT.

Gia đình. Bài này không liệt kê trường học theo quận vì chưa có danh sách đã kiểm chứng. Hãy hỏi từng trường về điều kiện nhập học trước khi thuê nhà. Hầu hết các quận và cả hai huyện đều có trung tâm gia đình (가족센터). Danh sách của thành phố có cả Yeongjong-gu và Jemulpo-gu mới.

Sinh viên. Đại học Inha ở Michuhol-gu. Cơ sở Quốc tế của Đại học Yonsei và Đại học Quốc gia Incheon ở Songdo. Cả ba trường đều có chương trình tiếng Hàn. Nếu bạn đang xem officetel (오피스텔) gần trường, hãy đọc hướng dẫn về officetel trước.

So sánh giá thuê của cả 11 quận, huyện

Bảng này cho biết mức giá thuê hằng tháng trung vị của officetel ở từng quận và huyện của Incheon, từ thấp đến cao. Officetel là căn hộ kiểu studio, kết hợp chức năng ở và làm việc.

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Ganghwa-gun, Incheon	Quá ít		0
Ongjin-gun, Incheon	Quá ít		0
Gyeyang-gu, Incheon	400.000 won	5 triệu won	54
Jemulpo-gu, Incheon	500.000 won	5 triệu won	25
Namdong-gu, Incheon	500.000 won	5 triệu won	169
Yeongjong-gu, Incheon	530.000 won	5 triệu won	160
Seohae-gu, Incheon	600.000 won	10 triệu won	216
Michuhol-gu, Incheon	650.000 won	10 triệu won	157
Yeonsu-gu, Incheon	700.000 won	10 triệu won	250
Geomdan-gu, Incheon	725.000 won	10 triệu won	16
Bupyeong-gu, Incheon	750.000 won	10 triệu won	158

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Mức trung vị lấy từ các hợp đồng được báo cáo. Quận có ít hợp đồng có thể nhảy lên xuống mạnh giữa các tháng, nên hãy mở trang giá thuê của quận trước khi quyết định.

Giá thuê còn tùy loại nhà. Đây là mức trung vị của toàn Incheon:

Loại nhà	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Cọc jeonse	Diện tích thường gặp
Căn hộ	750.000 won	30 triệu won	300 triệu won	59.9 m²
Officetel	600.000 won	5 triệu won	170 triệu won	29.1 m²
Villa hoặc nhà liền kề	450.000 won	9,5 triệu won	78 triệu won	42 m²

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Đây là bảng giá thuê căn hộ chung cư của từng quận, từ thấp đến cao:

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Ongjin-gun, Incheon	Quá ít		0
Namdong-gu, Incheon	465.000 won	20,3 triệu won	254
Gyeyang-gu, Incheon	600.000 won	10 triệu won	104
Michuhol-gu, Incheon	600.000 won	25 triệu won	144
Bupyeong-gu, Incheon	650.000 won	30 triệu won	248
Jemulpo-gu, Incheon	650.000 won	30 triệu won	61
Ganghwa-gun, Incheon	700.000 won	20 triệu won	14
Seohae-gu, Incheon	850.000 won	30 triệu won	160
Geomdan-gu, Incheon	1.200.000 won	32,1 triệu won	259
Yeongjong-gu, Incheon	1.250.000 won	30 triệu won	112
Yeonsu-gu, Incheon	1.500.000 won	30 triệu won	241

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Nếu bạn định mua nhà, hoặc muốn biết mỗi quận đắt đến mức nào, đây là giá bán căn hộ trung vị, từ cao đến thấp:

Khu vực	Giá bán trung vị	Diện tích thường gặp	Giao dịch
Yeonsu-gu, Incheon	657 triệu won	84.8 m²	422
Seohae-gu, Incheon	547,3 triệu won	84.6 m²	234
Geomdan-gu, Incheon	486 triệu won	84.7 m²	236
Bupyeong-gu, Incheon	360 triệu won	59.9 m²	341
Yeongjong-gu, Incheon	352 triệu won	83.4 m²	85
Namdong-gu, Incheon	328 triệu won	68.4 m²	291
Michuhol-gu, Incheon	320 triệu won	64.8 m²	223
Gyeyang-gu, Incheon	270 triệu won	59.9 m²	190
Jemulpo-gu, Incheon	230 triệu won	60 m²	51
Ganghwa-gun, Incheon	200 triệu won	75.6 m²	10
Ongjin-gun, Incheon	Quá ít		0

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Để xem các hợp đồng được báo cáo theo từng tháng, mở trình khám phá giá. Muốn đặt các quận cạnh nhau, dùng chế độ so sánh. Đọc Mua nhà ở Hàn Quốc trước khi trả giá.

Songdo và phía nam

Yeonsu-gu (연수구)

Yeonsu-gu có Songdo (송도), chia thành Songdo 1-dong đến 5-dong. Năm 2023 quận có 29.513 cư dân nước ngoài, chiếm 7,2% dân số quận, tỷ lệ cao nhất Incheon. Con số này tăng 13,1% chỉ trong một năm. Quận có cộng đồng người Uzbekistan lớn thứ ba trong tất cả các quận của Hàn Quốc (3.634 người) và 1.104 công dân Mỹ. Tuyến Incheon số 1 chạy qua Songdo đến ga Công viên Lễ hội Ánh trăng Songdo (송도달빛축제공원). Songdo không phải là toàn bộ Yeonsu-gu, nên hãy xem tin rao nhà nằm ở phần nào của quận. Giá thuê officetel trung vị: 700.000 won. Xem trang giá thuê Yeonsu-gu.

Trung tâm Incheon

Michuhol-gu (미추홀구)

Năm 2023 Michuhol-gu có 22.358 cư dân nước ngoài (5,4% dân số quận). Quận có 2.807 du học sinh, đông nhất Incheon, vì Đại học Inha nằm ở đây. Quận còn có 6.270 cư dân người Hàn gốc Trung Quốc (중국 한국계). Giá thuê officetel trung vị: 650.000 won. Xem trang giá thuê Michuhol-gu.

Namdong-gu (남동구)

Năm 2023 Namdong-gu có 24.746 cư dân nước ngoài (4,9% dân số quận), trong đó có 5.548 lao động nhập cư. Trung tâm hỗ trợ tổng hợp người nước ngoài Incheon và Trung tâm hỗ trợ lao động nước ngoài Incheon đều ở đây. Tuyến Incheon số 2 dừng ở ga Văn phòng quận Namdong-gu. Giá thuê officetel trung vị: 500.000 won. Xem trang giá thuê Namdong-gu.

Jemulpo-gu (제물포구)

Jemulpo-gu là quận mới. Quận gộp toàn bộ Dong-gu cũ với các phường cảng cũ của Jung-gu, gồm cả Chinatown và Wolmido. Quận có hai tòa văn phòng, một ở Sinpo và một ở Songnim. Năm 2023, Dong-gu cũ có 594 hộ gia đình đa văn hóa (다문화가구). Giá thuê officetel trung vị: 500.000 won. Xem trang giá thuê Jemulpo-gu.

Bắc Incheon

Bupyeong-gu (부평구)

Năm 2023 Bupyeong-gu có nhiều cư dân nước ngoài nhất Incheon: 35.301 người, tức 7,1% dân số quận. Cộng đồng người Hàn gốc Trung Quốc ở đây (16.771 người) lớn thứ tám trong tất cả các quận của Hàn Quốc. Quận cũng có 7.234 hộ gia đình đa văn hóa, nhiều nhất Incheon. Giá thuê officetel trung vị: 750.000 won. Xem trang giá thuê Bupyeong-gu.

Gyeyang-gu (계양구)

Gyeyang-gu có ga trên Tuyến Incheon số 1. Năm 2023 quận có 2.239 hộ gia đình đa văn hóa. Đại học Nữ Kyungin, nơi có chương trình tiếng Hàn, nằm ở đây. Giá thuê officetel trung vị: 400.000 won. Xem trang giá thuê Gyeyang-gu.

Tây Incheon

Seohae-gu (서해구)

Seohae-gu là phần còn lại của Seo-gu, nay đã đổi tên. Quận có Cheongna (청라), phần dành cho tài chính và giải trí của khu kinh tế tự do, cùng Geomam, Gajeong, Seoknam, Gajwa và Yeonhui. Tuyến Incheon số 2 dừng ở Geomam và ở ga Văn phòng quận Seo-gu (서구청). Đơn vị vận hành vẫn ghi ga này theo tên quận cũ. Năm 2023, Seo-gu cũ (gồm cả Seohae-gu và Geomdan-gu ngày nay) có 27.611 cư dân nước ngoài và 6.812 lao động nhập cư, nhiều lao động nhập cư nhất Incheon. Giá thuê officetel trung vị: 600.000 won. Xem trang giá thuê Seohae-gu.

Geomdan-gu (검단구)

Geomdan-gu là quận mới ở cực bắc, gồm Geomdan, Majeon, Dangha, Wondang, Bullo, Oryu, Wanggil và Ara. Tuyến Incheon số 1 kết thúc ở đây, tại ga Công viên Hồ Geomdan (검단호수공원). Tuyến Incheon số 2 bắt đầu từ ga Geomdan Oryu (검단오류), ga này còn mang tên Khu công nghiệp Geomdan (검단산업단지). Văn phòng quận nằm ở Dangha-dong. Giá thuê officetel trung vị: 725.000 won. Xem trang giá thuê Geomdan-gu.

Các đảo và các huyện

Yeongjong-gu (영종구)

Yeongjong-gu gồm đảo Yeongjong và đảo Yongyu, nơi có Sân bay quốc tế Incheon. Thành phố quốc tế Yeongjong, phần dành cho logistics và du lịch của khu kinh tế tự do, nằm trên các đảo này. Văn phòng quận ở đường Haneuljungang-ro, Jungsan-dong. Giá thuê officetel trung vị: 530.000 won. Xem trang giá thuê Yeongjong-gu.

Ganghwa-gun (강화군)

Ganghwa-gun là một trong hai huyện (군) của Incheon. Năm 2023 huyện có 434 hộ gia đình đa văn hóa. Nếu có ít hợp đồng được báo cáo, con số sẽ hiện là "Quá ít". Giá thuê officetel trung vị: Quá ít. Xem trang giá thuê Ganghwa-gun.

Ongjin-gun (옹진군)

Ongjin-gun là huyện còn lại của Incheon. Văn phòng huyện nằm trên đất liền, ở Yonghyeon-dong, Michuhol-gu. Năm 2023 huyện có 102 hộ gia đình đa văn hóa. Giá thuê officetel trung vị: Quá ít. Xem trang giá thuê Ongjin-gun.

Muốn biết thêm về cuộc sống hằng ngày ở Incheon và Songdo, hãy đọc hướng dẫn khu phố Incheon.

Mức bảo vệ tiền đặt cọc khác nhau ngay trong Incheon

Nếu căn nhà của chủ nhà bị bán đấu giá, quy định ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nhỏ (최우선변제) sẽ trả cho bạn một phần tiền đặt cọc trước các chủ nợ khác. Để được hưởng, bạn phải chuyển vào ở và đăng ký địa chỉ (전입신고) trước khi có yêu cầu bán đấu giá căn nhà. Có hai con số cần biết: khoản đặt cọc lớn nhất được hưởng quy định này, và phần được bảo vệ là bao nhiêu. Ở Incheon, cả hai con số đều tùy vào địa chỉ cụ thể.

Số tiền quy đổi sang đồng chỉ để tham khảo, tỷ giá có thể thay đổi.

Phần nào nằm ngoài vùng kiểm soát quá tải? Luật quy hoạch bao gồm toàn bộ Incheon, trừ các khu vực sau:

• Ganghwa-gun và Ongjin-gun.
• Khu kinh tế tự do Incheon (Songdo, Cheongna và Yeongjong), kể cả phần đất đã được đưa ra khỏi khu này.
• Khu công nghiệp quốc gia Namdong (남동국가산업단지).
• Tám phường mà luật liệt kê thuộc Seo-gu cũ: Daegok-dong, Bullo-dong, Majeon-dong, Geumgok-dong, Oryu-dong, Wanggil-dong, Dangha-dong và Wondang-dong.

Dòng của hai huyện theo đúng cách viết của nghị định: mức giữa dành cho các thành phố trực thuộc trung ương trừ phần huyện, nên Ganghwa-gun và Ongjin-gun thuộc mức thấp nhất.

Luật quy hoạch vẫn dùng tên cũ Seo-gu, và phần lớn tám phường đó nay thuộc Geomdan-gu. Ranh giới khu kinh tế tự do cũng không trùng với ranh giới quận. Ví dụ, Songdo không phải là toàn bộ Yeonsu-gu. Nên đừng chọn mức bảo vệ chỉ dựa vào tên quận. Hãy kiểm tra thửa đất trên bản đồ sử dụng đất như Eum (토지이음, eum.go.kr), hoặc hỏi môi giới bằng văn bản.

Có hai giới hạn. Số tiền được bảo vệ không được vượt quá một nửa giá trị căn nhà. Và nếu ngân hàng hay bên cho vay đã đăng ký thế chấp căn nhà trước ngày 21 tháng 2 năm 2023, các mức cũ sẽ áp dụng với bên cho vay đó. Hãy kiểm tra khoản đặt cọc bằng công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc, và đọc Cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc.

Cách kiểm tra một tòa nhà cụ thể trước khi ký

Quận chỉ là bước lọc đầu tiên. Trước khi đặt cọc, bạn nên làm các bước sau:

1. Mở trang giá thuê của quận và so sánh giá chủ nhà đưa ra với mức trung vị của cùng loại nhà.
2. Tra các hợp đồng gần đây của tòa nhà trong trình khám phá giá. Bài Cách kiểm tra giá giao dịch thực tế chỉ cách làm.
3. Nhờ môi giới đưa bản giấy chứng nhận đăng ký bất động sản (등기부등본), rồi đọc xem ai là chủ nhà và căn nhà đang có khoản nợ nào. Danh sách giấy tờ khi thuê nhà liệt kê mọi giấy tờ cần hỏi.
4. Kiểm tra xem địa chỉ có nằm trong vùng kiểm soát quá tải không (xem phần trên), rồi dùng công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc.
5. Cộng tiền đặt cọc, các khoản phí và tháng thuê đầu tiên bằng công cụ tính chi phí dọn nhà.
6. Đọc Thuê căn hộ ở Hàn Quốc trước khi ký nhé.

Nếu bạn làm việc ở khu công nghiệp, bài Thuê nhà gần các thành phố công nghiệp của Hàn Quốc nói về nhà ở gần nơi làm việc. Để so sánh Incheon với thủ đô, hãy đọc Nên ở quận nào tại Seoul.

Nhờ hỗ trợ bằng ngôn ngữ của bạn ở đâu

• Trung tâm hỗ trợ tổng hợp người nước ngoài Incheon (인천외국인종합지원센터): tầng 8, tòa nhà Incheon Saemaul, Yesul-ro 192beon-gil 40, Guwol-dong, Namdong-gu. Điện thoại 1833-6333. Trang web: iscfr.or.kr.
• Trung tâm hỗ trợ lao động nước ngoài Incheon (인천외국인근로자지원센터): dành cho người lao động có visa E-9 và H-2. Tầng 11 đến tầng 12, Hogupo-ro 220, Namdong-gu. Điện thoại 032-231-4546.
• Trung tâm Toàn cầu IFEZ: tầng 1, tòa G-Tower, Artcenter-daero 175, Songdo, Yeonsu-gu. Điện thoại 032-453-7114. Trung tâm hỗ trợ nhiều ngôn ngữ cho cư dân nước ngoài sống trong khu kinh tế tự do.
• Trung tâm gia đình (가족센터): thành phố liệt kê một trung tâm cho hầu hết các quận và cả hai huyện, kể cả Yeongjong-gu và Jemulpo-gu mới.

Văn phòng các quận mới:

Ghi chú về dữ liệu

Số liệu cư dân nước ngoài lấy từ báo cáo năm 2023 của Bộ Hành chính và An ninh (MOIS), tính số cư dân tại ngày 1 tháng 11 năm 2023. Báo cáo này dùng tên các quận trước ngày 1 tháng 7 năm 2026. Bài này không chia số liệu của Jung-gu cũ hay Seo-gu cũ cho các quận mới, vì báo cáo MOIS năm 2023 chỉ tính theo các quận cũ. Số liệu giá thuê và giá bán lấy từ dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부), do Seoulstart xử lý hằng tháng. Để xem bức tranh đầy đủ của Incheon, mở trang giá thuê Incheon.

@misc{seoulstart-where-to-live-in-incheon,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Nên ở đâu tại Incheon (2026): So sánh Songdo, Cheongna, Bupyeong và các quận mới theo giá thuê và giao thông}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/where-to-live-in-incheon},
  note = {Last updated 25 tháng 10, 2026}
}