Danh sách giấy tờ thuê nhà ở Hàn Quốc cho người nước ngoài cư trú

Trước khi đi xem nhà

Hãy chuẩn bị giấy tờ định danh và hồ sơ thanh toán trước khi đi xem nhà. Các hạn chính thức khá rõ: nếu bạn ở quá 90 ngày, hãy đăng ký người nước ngoài trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhập cảnh. Sau khi đã đăng ký, bạn phải khai báo nơi cư trú mới trong vòng 15 ngày sau khi chuyển nhà.

Hãy mang theo hoặc chuẩn bị:

• Hộ chiếu.
• Thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증), hoặc bằng chứng bạn đang chờ cấp nếu hồ sơ vẫn đang xử lý.
• Thông tin visa hoặc tư cách cư trú.
• Thông tin liên hệ tại Hàn Quốc.
• Cách chuyển khoản ngân hàng để trả tiền đặt cọc và tiền thuê.
• Bằng chứng việc làm, nhập học hoặc thu nhập nếu chủ nhà hoặc môi giới yêu cầu.

Đừng chuyển khoản tiền đặt cọc lớn chỉ vì tin đăng trông ổn. Hãy coi các buổi xem nhà là bước kiểm tra cho đến khi giấy tờ khớp nhau.

Giấy tờ cần yêu cầu

Trước khi ký, hãy yêu cầu hoặc tự lấy các hồ sơ này:

Hãy lấy sổ đăng ký bất động sản bản mới. Quy định phí của Tòa án Tối cao ghi 700 won cho xem trực tuyến và 1.000 won cho bản cấp chính thức. Để tự kiểm tra trước khi ký, bản xem thường là đủ; dùng bản cấp chính thức khi ngân hàng, tòa án hoặc cơ quan khác yêu cầu.

Môi giới phải giải thích gì

Nếu có môi giới được cấp phép tham gia, đừng coi việc mở cửa cho xem nhà là toàn bộ dịch vụ. Easy Law giải thích rằng môi giới phải giải thích trung thực và chính xác các chi tiết giao dịch, đồng thời trình các giấy tờ hỗ trợ như sổ đất, giấy chứng nhận tổng hợp bất động sản, giấy chứng nhận đăng ký, sổ ủy thác và sổ đăng ký tòa nhà.

Easy Law cũng giải thích rằng phí môi giới thuê nhà ở bị giới hạn theo mức trần trong quy định của thành phố hoặc tỉnh, và cả hai bên yêu cầu dịch vụ đều trả phí trong mức trần đó. Hãy hỏi cách tính phí trước khi ký.

Hợp đồng thuê nên ghi gì

Hãy dùng hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn (주택임대차표준계약서) của Bộ Tư pháp, hoặc bảo đảm hợp đồng của bạn có đủ các mục chính tương tự.

Kiểm tra các mục này đã được điền trước khi ký:

• Địa chỉ đầy đủ, gồm tòa nhà, tầng và số căn nếu có.
• Tên chủ nhà hoặc người đại diện được ủy quyền.
• Tên người thuê khớp với giấy tờ định danh của bạn.
• Tiền đặt cọc, tiền thuê tháng nếu có và ngày thanh toán.
• Ngày bắt đầu và ngày kết thúc hợp đồng.
• Số tiền phí quản lý và các khoản bao gồm.
• Thiết bị hoặc nội thất đi kèm.
• Nghĩa vụ sửa chữa và mọi điều khoản đặc biệt.
• Tài khoản nhận tiền đặt cọc.

Đừng để trống số tiền, ngày tháng, tên các bên hoặc điều khoản đặc biệt. Nếu lời hứa miệng quan trọng với bạn, hãy ghi vào hợp đồng.

Dấu vết thanh toán

Hãy giữ đường đi của tiền thật rõ ràng và dễ truy:

• Chuyển tiền đặt cọc bằng chuyển khoản ngân hàng.
• Dùng tài khoản ghi trong bộ hồ sơ hợp đồng.
• Lưu ảnh chụp màn hình hoặc biên lai cho tiền đặt cọc, tiền thuê và phí quản lý.
• Lưu hợp đồng đã ký, bản sao sổ đăng ký, bản sao sổ đăng ký tòa nhà, tin nhắn với môi giới và ảnh kiểm tra nhà vào một thư mục.

Nếu tài khoản, chủ sở hữu và câu chuyện trong hợp đồng không khớp, hãy dừng lại trước khi trả tiền.

Sau khi chuyển vào

Với người nước ngoài cư trú, hồ sơ địa chỉ quan trọng là khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고). Người nước ngoài đã đăng ký phải khai báo nơi cư trú mới trong vòng 15 ngày sau khi chuyển nhà. Điều 88-2 của Luật Quản lý Xuất nhập cảnh nói rằng khung đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú này thay thế cho đăng ký cư trú và khai báo chuyển vào.

Đối với quyền ưu tiên tiền đặt cọc, Easy Law giải thích rằng quyền ưu tiên hoàn trả cần các điều kiện đối kháng cộng với ngày xác nhận. Thực tế là hãy giữ ba hồ sơ này khớp nhau:

1. Bạn đã ở trong nhà.
2. Hồ sơ địa chỉ bắt buộc đã được khai.
3. Ngày xác nhận hoặc khai báo hợp đồng thuê đã hoàn tất.

Ngày xác nhận và khai báo hợp đồng thuê

Ngày xác nhận (확정일자) không phải một con dấu thần kỳ nếu đứng một mình, nhưng đây là một trong các hồ sơ ưu tiên. Quy định phí của Tòa án Tối cao ghi phí ngày xác nhận là 600 won khi làm trực tiếp và 500 won qua đường nộp điện tử.

Một số hợp đồng thuê nhà ở cũng phải khai báo theo Hệ thống khai báo hợp đồng thuê nhà (전월세신고제). Easy Law giải thích rằng các bên phải khai trong vòng 30 ngày từ ngày ký nếu hợp đồng nằm trong khu vực áp dụng và tiền đặt cọc vượt 60 triệu won hoặc tiền thuê tháng vượt 300.000 won.

Easy Law cũng giải thích rằng khi khai báo hợp đồng thuê kèm hợp đồng thuê, việc đó có thể được xem như đơn xin ngày xác nhận. Hãy xin bằng chứng là khai báo đã được nộp.

Nếu tiền đặt cọc không được trả lại

Đừng dễ dàng bỏ hồ sơ địa chỉ của bạn khi đang tranh chấp tiền đặt cọc. Easy Law giải thích rằng sau khi hợp đồng thuê kết thúc mà toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc chưa được trả, người thuê có thể xin lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령). Easy Law cũng giải thích rằng khi đăng ký quyền thuê hoàn tất, quyền đối kháng và quyền ưu tiên hoàn trả đã có có thể được giữ lại ngay cả khi người thuê chuyển đi sau đó.

Đường đi tranh chấp nằm trong hướng dẫn xử lý tranh chấp tiền đặt cọc với chủ nhà.

Danh sách kiểm tra cuối cùng

Trước khi ký:

• Giấy tờ định danh khớp nhau.
• Sổ đăng ký bất động sản đã được kiểm tra bản mới.
• Sổ đăng ký tòa nhà đã được kiểm tra.
• Chủ nhà hoặc thẩm quyền của người đại diện đã được kiểm tra.
• Môi giới và phí môi giới đã được kiểm tra nếu có môi giới.
• Tài khoản nhận tiền đặt cọc khớp với bộ hồ sơ hợp đồng.
• Hợp đồng không để trống số tiền, ngày tháng, tên các bên hoặc điều khoản quan trọng.

Sau khi chuyển vào:

• Khai báo thay đổi nơi cư trú trong hạn.
• Ngày xác nhận hoặc khai báo hợp đồng thuê đã hoàn tất.
• Hồ sơ thanh toán và ảnh đã được lưu.
• Biên nhận khai báo hợp đồng thuê hoặc bằng chứng ngày xác nhận được lưu cùng hợp đồng.

Nguồn tham khảo

Truy cập ngày 6 tháng 6 năm 2026.

• Điều 31 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, đăng ký người nước ngoài: law.go.kr
• Điều 36 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, khai báo thay đổi nơi cư trú: law.go.kr
• Điều 88-2 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh: law.go.kr
• Quy định phí của Tòa án Tối cao cho giấy chứng nhận đăng ký và ngày xác nhận: law.go.kr
• Bộ Tư pháp, hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn: moj.go.kr
• Easy Law, nghĩa vụ môi giới và phí môi giới: easylaw.go.kr
• Easy Law, quyền đối kháng và ngày xác nhận: easylaw.go.kr
• Easy Law, Hệ thống khai báo hợp đồng thuê nhà: easylaw.go.kr
• Easy Law, lệnh đăng ký quyền thuê: easylaw.go.kr

@misc{seoulstart-korea-lease-documents-checklist,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Danh sách giấy tờ thuê nhà ở Hàn Quốc cho người nước ngoài cư trú}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/korea-lease-documents-checklist},
  note = {Last updated 6 tháng 6, 2026}
}