Phải Làm Gì Khi Chủ Nhà Hàn Quốc Không Chịu Trả Lại Tiền Đặt Cọc (Hướng Dẫn 2026)

Tiền đặt cọc là của bạn. Đây là cách lấy lại.

Khi chủ nhà Hàn Quốc im lặng sau khi hết hợp đồng hoặc bắt đầu đưa ra lý do trì hoãn, tiền đặt cọc jeonse (전세) hay wolse (월세) của bạn không biến mất vào khoảng trống pháp lý. Luật thuê nhà Hàn Quốc cung cấp cho bạn một con đường leo thang rõ ràng: một yêu cầu chính thức bằng văn bản, một thủ tục bảo vệ tại tòa án, một vụ kiện dân sự, và nếu cần thiết, việc bán bắt buộc tài sản. Quá trình này có cấu trúc hơn so với những gì hầu hết người thuê nhà nước ngoài mong đợi.

Hướng dẫn này trình bày từng bước một. Bạn sẽ biết cần làm gì đầu tiên, những sai lầm nào cần tránh và nơi nào có thể nhận được hỗ trợ pháp lý miễn phí bằng ngôn ngữ của mình.

---

Điều quan trọng nhất: nộp đơn 임차권등기명령 trước khi dọn ra

Hầu hết người thuê nhà trong tình huống này mắc phải một sai lầm nghiêm trọng. Họ dọn ra trước rồi mới xử lý các thủ tục pháp lý sau.

Bạn không nên làm như vậy.

Khi bạn đã thực tế dọn ra khỏi căn nhà và đăng ký địa chỉ ở nơi khác, bạn sẽ mất hai quyền bảo vệ pháp lý cốt lõi theo Luật Bảo vệ Thuê nhà ở (주택임대차보호법): quyền 대항력 (quyền đối kháng, quyền đòi lại tiền đặt cọc từ bất kỳ chủ sở hữu mới nào của bất động sản) và quyền 우선변제권 (quyền ưu tiên hoàn trả, quyền được thanh toán trước các chủ nợ đăng ký sau từ số tiền thu được trong bất kỳ cuộc đấu giá nào).

Việc mất những quyền bảo vệ đó không phải là vấn đề kỹ thuật. Đó là sự khác biệt giữa việc đứng đầu hàng trong một cuộc đấu giá bất động sản và đứng cuối hàng. Với khoản tiền đặt cọc jeonse ₩200 triệu, cái giá của sai lầm đó chính là toàn bộ khoản tiền đặt cọc.

Thủ tục bảo vệ này được gọi là 임차권등기명령 (lệnh đăng ký quyền thuê nhà). Đây là đơn nộp lên tòa án, không phải một vụ kiện đầy đủ. Khi được chấp thuận, nó đăng ký quyền thuê nhà của bạn vào hồ sơ quyền sở hữu chính thức của bất động sản (등기부등본). Việc đăng ký đó bảo toàn quyền 대항력 và quyền 우선변제권 của bạn ngay cả sau khi bạn dọn ra và đăng ký lại địa chỉ ở nơi mới.

Bạn nên nộp đơn trước khi rời đi. Chờ xác nhận lệnh đó xuất hiện trên hồ sơ quyền sở hữu bất động sản, rồi mới dọn ra.

---

Quy trình trả lại tiền đặt cọc bình thường

Khi hợp đồng jeonse hoặc wolse kết thúc, việc hoàn trả tiền đặt cọc và bàn giao chìa khóa là các nghĩa vụ song song theo luật Hàn Quốc. Chủ nhà hoàn trả tiền đặt cọc; người thuê nhà trả lại chìa khóa. Cả hai việc đều diễn ra cùng nhau vào ngày kết thúc hợp đồng.

Không có thời gian ân hạn theo luật định. Chủ nhà không được quyền kéo dài thêm thời gian vì chưa tìm được người thuê mới, vì cần thu xếp tiền, hoặc vì quy trình ngân hàng mất vài ngày.

Các chuyên gia thực hành thường khuyến nghị chờ ba đến bảy ngày sau ngày kết thúc hợp đồng trước khi leo thang, để cho phép các chậm trễ thanh toán bình thường. Sau khoảng thời gian đó, chủ nhà đã vi phạm hợp đồng.

Khi đã vi phạm, luật dân sự Hàn Quốc quy định lãi suất theo luật định trên số tiền bị chậm trễ. Mức lãi suất này tăng lên sau khi có bản án của tòa án. Bạn nên xác nhận mức lãi suất hiện hành với KLAC hoặc luật sư trước khi yêu cầu một con số cụ thể, vì mức lãi suất theo luật định được quy định bởi pháp luật và có thể được điều chỉnh.

---

Những lý do chủ nhà thường đưa ra và lý do nào không có giá trị pháp lý

"Người thuê tiếp theo chưa chuyển vào"

Đây không phải lý do pháp lý. Việc hoàn trả tiền đặt cọc của bạn không phụ thuộc vào khả năng chủ nhà tìm người thuê mới. Đây là chiến thuật trì hoãn phổ biến nhất và cũng là một trong những lý do ít có giá trị pháp lý nhất. Bạn nên gửi thư yêu cầu có chứng nhận và tiến hành các bước tiếp theo.

Các khoản khấu trừ chi phí vệ sinh và sơn lại

Luật Hàn Quốc phân biệt rõ ràng giữa hao mòn tự nhiên (자연소모) và thiệt hại do người thuê gây ra. Việc sơn lại thông thường, vệ sinh thông thường, các vết xước nhỏ do đặt đồ nội thất, và sự xuống cấp thông thường theo thời gian thuê nhà đều là 자연소모. Chủ nhà không được khấu trừ những chi phí này.

Các khoản khấu trừ chỉ hợp lệ đối với thiệt hại bạn gây ra vượt quá mức sử dụng thông thường, và chỉ đối với những hư hỏng chưa được ghi nhận từ khi nhận nhà. Bạn nên chụp ảnh căn nhà vào cả ngày nhận nhà lẫn ngày trả nhà, có dấu thời gian. Nếu chủ nhà đề xuất các khoản khấu trừ, bạn hãy yêu cầu tài liệu bằng văn bản cho từng hạng mục và hư hỏng tương ứng.

Yêu cầu chi phí sửa chữa

Chủ nhà chịu trách nhiệm về các sửa chữa kết cấu và bảo trì lớn. Người thuê chỉ chịu trách nhiệm về các vật tiêu hao nhỏ (bóng đèn, gioăng cửa) hoặc những hư hỏng do họ trực tiếp gây ra. Các yêu cầu về hệ thống ống nước, tường hoặc thiết bị bị xuống cấp do sử dụng bình thường cần được từ chối.

Im lặng hoàn toàn

Không có phản hồi không phải là biện hộ hợp lệ. Đó là căn cứ để leo thang. Bạn hãy gửi thư yêu cầu có chứng nhận bằng thư bảo đảm đến địa chỉ bất động sản và bất kỳ địa chỉ nào khác bạn có của chủ nhà. Việc giao thư đến địa chỉ là đủ cho mục đích thông báo pháp lý ngay cả khi chủ nhà không tiếp nhận.

---

Bước 1: 내용증명 (thư bảo đảm nội dung)

Hành động chính thức đầu tiên là gửi thư yêu cầu 내용증명 (thư bảo đảm nội dung) qua Bưu điện Hàn Quốc. Điều này không buộc phải thanh toán ngay, nhưng nó tạo ra hồ sơ pháp lý chính thức rằng bạn đã gửi một yêu cầu bằng văn bản chính thức vào một ngày cụ thể, đến một người cụ thể, với các điều khoản cụ thể. Tòa án xem đây là bằng chứng về thông báo chính thức.

Cách này thường có tác dụng. Khi nhận được thư 내용증명, chủ nhà hiểu rằng người thuê đã sẵn sàng kiện tụng. Nhiều chủ nhà thanh toán ngay sau khi nhận được thư.

Chi phí: Dưới ₩10.000 tổng cộng tại bất kỳ chi nhánh bưu điện nào. Khoảng ₩3.600 đến ₩4.300 cho một đến hai trang cộng với phí thư bảo đảm. Bạn cần ba bản giống hệt nhau: một bản cho chủ nhà, một bản Bưu điện Hàn Quốc lưu giữ trong ba năm, và một bản cho bạn.

Nơi gửi: Bất kỳ chi nhánh Bưu điện Hàn Quốc (우체국) nào trực tiếp, hoặc trực tuyến qua cổng thông tin Bưu điện Hàn Quốc 24 giờ một ngày.

Nội dung thư phải bao gồm:

• Họ tên đầy đủ và địa chỉ của bạn
• Họ tên đầy đủ và địa chỉ của chủ nhà
• Địa chỉ đầy đủ của bất động sản cho thuê
• Số tiền đặt cọc bằng đồng won Hàn Quốc
• Ngày bắt đầu và kết thúc hợp đồng
• Ngày bạn đã trả (hoặc sẽ trả) chìa khóa
• Yêu cầu rõ ràng về việc hoàn trả tiền đặt cọc trong thời hạn nêu rõ (bảy đến mười bốn ngày là tiêu chuẩn)
• Tuyên bố rằng bạn sẽ có hành động pháp lý nếu thời hạn trôi qua mà không nhận được thanh toán

Bạn cần giữ lại bản sao của mình và biên lai của Bưu điện Hàn Quốc. Bạn sẽ cần chúng làm bằng chứng nếu nộp đơn kiện.

---

Bước 2: 임차권등기명령 (lệnh đăng ký quyền thuê nhà)

Nếu thời hạn trong thư 내용증명 đã qua mà vẫn chưa nhận được thanh toán, và trước khi dọn ra, bạn nên nộp đơn xin 임차권등기명령 tại tòa án quận (지방법원), tòa án chi nhánh (지원) hoặc tòa án thành phố (시법원) có thẩm quyền đối với địa điểm của bất động sản.

Đây là đơn nộp lên tòa án, không phải một vụ kiện đầy đủ. Trong hầu hết các trường hợp, không có phiên điều trần. Tòa án xem xét hồ sơ và ban hành lệnh.

Tại sao điều này quan trọng: Sau khi được chấp thuận và đăng ký vào hồ sơ quyền sở hữu bất động sản, bất kỳ người mua tiềm năng hoặc người thuê mới nào khi thực hiện thẩm định đều sẽ thấy khoản ràng buộc này. Điều này tạo áp lực thực tế lên chủ nhà. Quan trọng hơn, nó bảo toàn quyền 대항력 và quyền 우선변제권 của bạn tính từ ngày bạn nộp 전입신고 và 확정일자 ban đầu, ngay cả sau khi bạn dọn ra.

Điều kiện đủ điều kiện: Hợp đồng thuê nhà phải đã kết thúc (hoặc đã qua ngày kết thúc). Tiền đặt cọc chưa được hoàn trả. Người thuê gốc là người nộp đơn.

Hồ sơ cần thiết:

• Đơn xin (mẫu có tại tòa án)
• Hợp đồng thuê nhà có chữ ký
• Bản sao 주민등록등본 hoặc ARC ghi địa chỉ bất động sản cho thuê là địa chỉ đăng ký của bạn
• 등기부등본 (trích lục đăng ký bất động sản, lấy mới từ iros.go.kr)
• Tài liệu 확정일자

Thời gian xử lý: Hai đến bốn tuần trong hầu hết các trường hợp.

Chi phí: Tính đến năm 2026, tổng chi phí nộp đơn thường khoảng ₩43.000, bao gồm phí nộp đơn, thuế đăng ký và cấp phép, và phí tống đạt. Tòa án Tối cao đã sửa đổi quy định về phí vào giữa năm 2024, giảm hoặc miễn phí cho các nạn nhân gian lận jeonse trong một số danh mục nhất định. Bạn nên xác nhận mức phí chính xác tại tòa án nộp hồ sơ trước khi nộp. Tất cả chi phí có thể được thu hồi từ chủ nhà.

Sau khi được chấp thuận: Bạn cần xác minh rằng lệnh xuất hiện trên 등기부등본 trước khi hoàn tất việc dọn ra. Lấy một trích lục mới từ iros.go.kr để xác nhận.

---

Bước 3: 보증금반환청구소송 (kiện đòi trả lại tiền đặt cọc)

Nếu các thư yêu cầu đã đăng ký và 임차권등기명령 vẫn chưa dẫn đến thanh toán, bạn nên nộp đơn 보증금반환청구소송 (kiện đòi trả lại tiền đặt cọc) tại tòa án quận.

Thủ tục khiếu nại nhỏ: tiền đặt cọc đến ₩30 triệu

Đối với tiền đặt cọc từ ₩30 triệu trở xuống, bạn sử dụng thủ tục khiếu nại nhỏ đơn giản hóa (소액사건심판). Đây là thủ tục nhanh hơn, ít hình thức hơn và được thiết kế để tiếp cận mà không cần luật sư. Tòa án ấn định phiên điều trần nhanh chóng sau khi nộp đơn. Các vụ án thường kết thúc tại hoặc ngay sau phiên điều trần đầu tiên, với bản án được ban hành ngay trong ngày kết thúc tranh luận.

Thời gian: một đến ba tháng từ khi nộp đơn đến khi có bản án.

Tính đến tháng 4 năm 2026, ngưỡng khiếu nại nhỏ là ₩30 triệu. Bạn nên xác nhận ngưỡng hiện tại với KLAC hoặc tòa án trước khi nộp đơn, vì nó được quy định bởi quy chế của Tòa án Tối cao và có thể thay đổi.

Thủ tục dân sự thông thường: tiền đặt cọc trên ₩30 triệu

Đối với các khoản tiền đặt cọc lớn hơn, bạn nộp đơn kiện dân sự thông thường (일반 민사소송). Quá trình này liên quan đến việc xem xét bằng chứng nhiều hơn và kéo dài hơn. Nên có luật sư biết tiếng Hàn đối với các khoản tiền đặt cọc jeonse trong phạm vi ₩100 triệu đến ₩500 triệu do các rủi ro liên quan.

Thời gian: sáu đến mười tám tháng ở tòa sơ thẩm. Tăng thêm sáu đến mười hai tháng cho mỗi cấp phúc thẩm nếu một trong hai bên kháng án.

Hồ sơ cần thiết cho cả hai thủ tục

• Hợp đồng thuê nhà có chữ ký
• Tài liệu 확정일자
• 등기부등본 (trích lục gần đây)
• Bản sao thư 내용증명 và biên lai của Bưu điện Hàn Quốc
• Bằng chứng về việc dọn ra và trả chìa khóa (ảnh chụp, tin nhắn với chủ nhà, lời khai của nhân chứng)
• Hồ sơ chuyển khoản ngân hàng về khoản thanh toán tiền đặt cọc ban đầu
• Lệnh 임차권등기명령 nếu đã được cấp

Phí nộp đơn

Phí tem (인지대) được tính theo số tiền yêu cầu. Mức xấp xỉ: khoảng ₩100.000 đến ₩130.000 cho yêu cầu ₩30 triệu; khoảng ₩500.000 đến ₩700.000 cho yêu cầu ₩200 triệu. Cộng thêm phí tống đạt (송달료) từ ₩30.000 đến ₩50.000 cho mỗi bên. Bên thua kiện thường chịu toàn bộ chi phí tòa án. Bạn có thể sử dụng công cụ tính phí tự động của KLAC tại klac.or.kr/legalstruct/autoCostCalculation.do để có ước tính chính xác trước khi nộp đơn.

---

Bước 4: Thực thi sau khi thắng kiện

Thắng kiện cho bạn quyền pháp lý được thanh toán. Nếu chủ nhà vẫn không thanh toán, có các công cụ thực thi sẵn có.

가압류 (phong tỏa tạm thời)

Trước hoặc trong quá trình kiện tụng, bạn có thể nộp đơn xin phong tỏa tạm thời (가압류) để đóng băng tài sản của chủ nhà, thường là chính bất động sản cho thuê, ngăn họ bán hoặc chuyển nhượng trước khi bạn thu hồi tiền. Tòa án thường xử lý việc này trong vòng hai đến ba tuần theo hình thức ex parte (chủ nhà không được thông báo trước). Tòa án có thể yêu cầu bạn ký quỹ theo quyết định của tòa.

Việc nộp đơn 임차권등기명령 sớm hơn trong quá trình này cũng đạt được chức năng bảo vệ tương tự trên hồ sơ quyền sở hữu bất động sản, đó là một lý do để nộp đơn sớm.

강제경매 (đấu giá bắt buộc)

Sau khi có bản án cuối cùng, bạn có thể nộp đơn xin đấu giá bắt buộc (강제경매). Tòa án đấu giá bất động sản và số tiền thu được được phân phối cho các chủ nợ theo thứ tự ưu tiên. Vị trí của bạn trong thứ tự ưu tiên đó phụ thuộc vào ngày 확정일자 và việc bạn có duy trì quyền 우선변제권 thông qua 임차권등기명령 hay không.

Đấu giá bắt buộc được quản lý thông qua hệ thống đấu giá tòa án tại courtauction.go.kr. Thời gian từ khi nộp đơn đến khi bán: sáu đến mười tám tháng.

Quá trình này nhấn mạnh tầm quan trọng của 임차권등기명령. Những người thuê đã dọn ra mà không nộp đơn này có thể thấy mình xếp sau các chủ nợ đã đăng ký lợi ích muộn hơn, ngay cả khi tiền đặt cọc được thanh toán trước đó.

---

Con đường song song: yêu cầu bồi thường bảo hiểm jeonse

Nếu bạn đã đăng ký bảo hiểm bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse thông qua HUG (주택도시보증공사), SGI Seoul Guarantee (서울보증보험) hoặc Tổng công ty Tài chính nhà ở Hàn Quốc (HF, 한국주택금융공사) trước khi tranh chấp phát sinh, bạn có thêm một con đường thu hồi tiền.

Sự kiện yêu cầu bồi thường (보증사고) được kích hoạt khi:

1. Chủ nhà không hoàn trả tiền đặt cọc trong vòng một tháng kể từ khi hết hợp đồng mà không có lý do hợp lệ, hoặc
2. Bất động sản bị bán đấu giá do xiết nợ và số tiền thu được không đủ để hoàn trả tiền đặt cọc của bạn

Các điều kiện tiên quyết chính cho Tình huống 1:

• Bạn phải đã gửi thông báo không gia hạn hợp đồng ít nhất hai tháng trước ngày kết thúc hợp đồng
• Bạn phải đã nộp đơn 임차권등기명령 trước khi nộp yêu cầu bồi thường

HUG thanh toán tiền đặt cọc và sau đó trực tiếp truy đòi chủ nhà thông qua quyền thế quyền (구상권). Bạn sẽ không cần tham gia vào quá trình thu hồi tiền nữa.

Thời gian: khoảng một tháng từ khi nộp đầy đủ hồ sơ đến khi nhận thanh toán, mặc dù thời gian này có thể thay đổi.

Liên hệ HUG theo số 1566-9009, hoặc bằng tiếng Anh tại khug.or.kr/hug/web/en/02/en02000001.jsp. Bạn nên xác nhận trực tiếp với HUG về giới hạn bồi thường hiện tại, tiêu chí đủ điều kiện và bất kỳ sửa đổi nào trong giai đoạn 2025 đến 2026 về điều kiện yêu cầu bồi thường trước khi nộp, vì các quy định của chương trình đã được cập nhật định kỳ để đối phó với cuộc khủng hoảng gian lận jeonse.

---

Hỗ trợ pháp lý miễn phí và chi phí thấp cho người thuê nhà nước ngoài

Bạn không cần tự mình giải quyết vấn đề này một mình. Một số tổ chức cung cấp hỗ trợ pháp lý miễn phí hoặc được trợ cấp nhiều dành riêng cho người nước ngoài tại Hàn Quốc.

KLAC: Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (대한법률구조공단)

Miễn phí cho những người đáp ứng tiêu chí thu nhập (thường lên đến 125% thu nhập hộ gia đình bình quân); chiết khấu cho những người khác. KLAC xử lý các tranh chấp thuê nhà thường xuyên.

• Điện thoại (trong nước): 132
• Điện thoại (quốc tế): +82-54-132
• Cổng thông tin tiếng Anh: eng.klac.or.kr
• Cổng thông tin đa ngôn ngữ: klac.or.kr/lang/?language=en

Các buổi tư vấn trực tiếp được thực hiện bằng tiếng Hàn. Bạn nên mang theo phiên dịch đáng tin cậy hoặc hỏi về các lựa chọn tư vấn qua điện thoại.

Trung tâm Người nước ngoài Seoul (서울외국인주민센터)

Tư vấn miễn phí về bất động sản và tranh chấp pháp lý. Được thiết kế đặc biệt cho người nước ngoài gặp phải các vấn đề thuê nhà bao gồm gian lận jeonse và tranh chấp tiền đặt cọc.

• Địa điểm: Daerim-dong, Yeongdeungpo-gu, Seoul
• Lịch: Mỗi thứ Hai, từ 14:00 đến 17:00
• Ngôn ngữ: Tiếng Anh, Trung, Việt, Nga, Mông Cổ, Uzbek, Urdu
• Điện thoại: +82-2-2229-4900
• Email: help@sfrc.seoul.kr

Seoul Global Center (서울글로벌센터)

Tư vấn pháp lý và thuế miễn phí tại văn phòng Jongno.

• Cổng thông tin: global.seoul.go.kr

Trung tâm Liên lạc Xuất nhập cảnh: 1345

Tư vấn pháp lý bằng 20 ngôn ngữ trở lên cho tất cả người nước ngoài, bao gồm các tranh chấp thuê nhà và tiền đặt cọc. Bao gồm chương trình Luật sư Làng cho Người nước ngoài.

• Ngày thường từ 09:00 đến 22:00 (chỉ có tiếng Hàn, Anh và Trung sau 18:00)

Danuri Helpline: 1577-1366

Dành cho người di cư kết hôn và các gia đình đa văn hóa. Tư vấn pháp lý và giới thiệu dịch vụ có sẵn 24 giờ bằng 13 ngôn ngữ bao gồm tiếng Anh, Trung, Việt, Tagalog, Nga, Mông Cổ và Uzbek.

• Cổng thông tin: liveinkorea.kr

Trợ giúp pháp lý của Tòa án (소송구조)

Tòa án có thể hoãn hoặc miễn phí tem và phí luật sư cho những người kiện tụng không đủ khả năng chi trả và có triển vọng thắng kiện hợp lý. Người nước ngoài có thể nộp đơn. Nộp tại tòa án mục tiêu với hộ chiếu hoặc ARC của bạn và tài liệu tài chính.

Chương trình Luật sư được Chỉ định

Tòa án Quận Trung tâm Seoul và Chi nhánh Bucheon của Tòa án Quận Incheon có các chương trình chỉ định luật sư do tòa án bổ nhiệm cho người nước ngoài tham gia kiện tụng nhận được trợ giúp pháp lý. Bạn hãy hỏi tại bàn dân sự của tòa án.

---

Ngôn ngữ tại tòa án và quyền tiếp cận phiên dịch

Tất cả các thủ tục tố tụng đều được thực hiện bằng tiếng Hàn. Là người nước ngoài, bạn có quyền có phiên dịch viên trong các phiên xét xử tại tòa. Tuy nhiên, Hàn Quốc không vận hành hệ thống phiên dịch tòa án được chứng nhận. Thẩm phán chủ tọa sẽ phê duyệt người bạn mang đến làm phiên dịch. Chất lượng và năng lực pháp lý không được đảm bảo.

Bạn nên bố trí phiên dịch trước ngày xét xử và xác nhận với tòa án về sự sẵn có của họ. Nếu bạn có luật sư biết tiếng Hàn, luật sư sẽ trực tiếp tham gia phiên tòa mà không cần phiên dịch riêng.

Cổng thông tin JIFI của Tòa án Tối cao tại jifi.scourt.go.kr cung cấp hướng dẫn thủ tục từng bước bằng 20 ngôn ngữ. Nếu hợp đồng thuê nhà của bạn chỉ bằng tiếng Hàn, điều đó không tự động làm vô hiệu hợp đồng, nhưng văn bản tiếng Hàn sẽ là căn cứ trong mọi tranh chấp.

---

Các bước leo thang: từ ngày 0 đến khi có bản án

---

Danh sách hồ sơ theo từng giai đoạn

Trước và trong quá trình gửi thư 내용증명:

• Hợp đồng thuê nhà có chữ ký (bản gốc)
• Bằng chứng thanh toán tiền đặt cọc (hồ sơ chuyển khoản ngân hàng)
• Ảnh chụp căn nhà khi nhận nhà và trả nhà
• Mọi thông tin liên lạc bằng văn bản với chủ nhà về tiền đặt cọc
• Đăng ký địa chỉ Hàn Quốc của bạn (주민등록등본 hoặc ARC)

Để nộp đơn 임차권등기명령:

• Tất cả các hồ sơ trên
• 등기부등본 mới (từ iros.go.kr, lấy trong cùng tuần nộp đơn)
• Hồ sơ con dấu 확정일자 hoặc giấy xác nhận
• Mẫu đơn 임차권등기명령 (có tại tòa án)

Để nộp đơn kiện:

• Tất cả các hồ sơ trên
• Bản sao thư 내용증명 và biên lai chứng nhận của Bưu điện Hàn Quốc
• Bằng chứng trả chìa khóa (ảnh chụp, xác nhận bằng văn bản, tin nhắn)
• Lệnh 임차권등기명령 của tòa án (nếu đã được cấp)
• Bản in ước tính chi phí khởi kiện của KLAC

Để yêu cầu bồi thường bảo hiểm (HUG/SGI/HF):

• Tất cả các hồ sơ trên
• Bản sao chính sách bảo hiểm jeonse
• Thông báo không gia hạn hợp đồng đã gửi cho chủ nhà (kèm bằng chứng giao nhận)
• Xác nhận rằng 임차권등기명령 đã được nộp và đăng ký

---

Các bước tiếp theo

Các bước leo thang ở trên giải quyết một tranh chấp đang xảy ra. Nếu bạn vẫn đang ở giai đoạn đầu của hợp đồng thuê nhà, thời điểm tốt nhất để bảo vệ mình là trước khi tranh chấp bắt đầu.

Hướng dẫn của chúng tôi về tránh các vụ lừa đảo tiền đặt cọc đề cập đến năm điểm cần kiểm tra trước khi ký bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào. Hướng dẫn trả lại tiền đặt cọc thông thường trình bày quy trình tiêu chuẩn khi hết hợp đồng thuê nhà trong điều kiện mọi thứ diễn ra suôn sẻ.

Đối với người nước ngoài rời Hàn Quốc với khoản tiền đặt cọc chưa được hoàn trả, hướng dẫn rời Hàn Quốc đề cập đến cách sắp xếp thời điểm nộp 임차권등기명령 xung quanh ngày khởi hành và quản lý quy trình từ xa nếu cần.

Tình huống này rất căng thẳng. Nhưng khi bạn đã biết các bước, quá trình này hoàn toàn có thể quản lý được.

@misc{seoulstart-landlord-deposit-dispute-guide,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Phải Làm Gì Khi Chủ Nhà Hàn Quốc Không Chịu Trả Lại Tiền Đặt Cọc (Hướng Dẫn 2026)}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/landlord-deposit-dispute-guide},
  note = {Last updated 22 tháng 4, 2026}
}