Người nước ngoài có được mua nhà ở Hàn Quốc không? Toàn bộ quy trình mua bất động sản (2026)

Điều nhiều người không biết là: ở Seoul và hầu hết khu vực đô thị Gyeonggi và Incheon, bạn cần được chính phủ phê duyệt trước khi ký hợp đồng mua nhà, kể từ tháng 8/2025. Bỏ qua bước này, hợp đồng có thể vô hiệu.

Hướng dẫn này cho bạn biết những gì cần nắm: ai được mua, quy định khu vực cần cấp phép, hai thủ tục dành riêng cho người nước ngoài, quy trình mua từ hợp đồng đến đăng ký, thuế, vay thế chấp, và thẩm định trước khi mua.

Người nước ngoài có được mua bất động sản ở Hàn Quốc không?

Được. Hàn Quốc không có lệnh cấm chung đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Quyền mua xuất phát từ Luật Báo cáo Giao dịch Bất động sản (부동산 거래신고 등에 관한 법률). Luật này đặt ra yêu cầu báo cáo và, ở một số khu vực chỉ định, yêu cầu cấp phép, nhưng không phải lệnh cấm sở hữu chung.

Có ba nghĩa vụ dành riêng cho người nước ngoài, ngoài quy trình mua thông thường:

1. Xin phép trước trong các khu vực được chỉ định (trước khi ký hợp đồng ở Seoul, hầu hết Gyeonggi, và 7 quận ở Incheon, kể từ tháng 8/2025).
2. Báo cáo mua bất động sản (부동산 취득 신고) nộp trong 60 ngày sau khi ký hợp đồng.
3. Khai báo ngoại hối (외국환거래 신고) với ngân hàng nếu bạn đưa tiền mua từ nước ngoài vào.

Các bước mua thông thường (hợp đồng, các giai đoạn thanh toán, đăng ký quyền sở hữu, thuế) được trình bày bên dưới và áp dụng cho mọi người.

Lưu ý về loại bất động sản: một số khu vực gần cơ sở quân sự, di sản văn hóa, hoặc khu bảo tồn sinh thái yêu cầu xin phép riêng theo Luật Bảo vệ Cơ sở Quân sự (군사시설보호법). Hợp đồng ký mà không có giấy phép đó là vô hiệu. Nếu bạn đang xem xét bất động sản trong hoặc gần những khu vực này, hãy tham khảo luật sư được cấp phép hoặc bộ liên quan trước khi tiến hành.

Khu vực cần cấp phép năm 2025: quy định là gì và ai bị ảnh hưởng

Thay đổi từ tháng 8/2025

Trước ngày 26/8/2025, người mua nước ngoài có thể ký hợp đồng ở bất kỳ đâu tại Hàn Quốc rồi nộp báo cáo sau. Hệ thống đó vẫn còn hiệu lực ở ngoài các khu vực được chỉ định.

Trong các khu vực được chỉ định, quy trình nay đảo ngược: bạn phải xin và nhận Giấy chứng nhận cho phép giao dịch đất đai (토지거래허가증) trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào. Điều này được Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông (MOLIT) công bố theo Thông báo số 2025-1058.

Chỉ định này có hiệu lực đến ngày 25/8/2026. Tính đến tháng 7/2026, chưa có xác nhận về việc gia hạn. Bạn nên kiểm tra tại MOLIT trước khi tiến hành, vì gia hạn có thể được thông báo với rất ít thời gian báo trước (tính đến năm 2026; kiểm tra trạng thái hiện tại tại molit.go.kr).

Các khu vực nào thuộc chỉ định

Khu vực được chỉ định bao gồm:

• Toàn bộ 25 quận (구) của Seoul.
• 23 thành phố và huyện ở tỉnh Gyeonggi, bao gồm Suwon, Seongnam, Goyang, và Pyeongtaek. Các khu vực Gyeonggi không thuộc chỉ định: Yangju, Icheon, Uijeongbu, Dongducheon, Yangpyeong, Yeoju, Gapyeong, và Yeoncheon (8 khu vực tổng cộng).
• 7 quận của Incheon. Các khu vực Incheon không thuộc chỉ định: Dong-gu, Ganghwa, và Ongjin.

Ai bị ảnh hưởng

Yêu cầu cấp phép áp dụng cho cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài, chính phủ nước ngoài, và các công ty Hàn Quốc nơi người nước ngoài nắm giữ 50% trở lên vốn hoặc quyền biểu quyết, theo Điều 2(4) Luật Báo cáo Giao dịch Bất động sản.

Loại bất động sản nào thuộc chỉ định

Yêu cầu cấp phép áp dụng cho: nhà ở đơn lẻ (단독주택), nhà ở đa gia đình (다가구주택), căn hộ chung cư (아파트), nhà phố liên kế (연립주택), và khu dân cư đa đơn vị (다세대주택) theo Nghị định Thực thi Luật Xây dựng.

Không thuộc chỉ định: officetel (오피스텔), tặng cho (증여), thừa kế (상속), và đấu giá tòa án (경매).

Quy trình cấp phép hoạt động như thế nào

Người mua và người bán cùng nộp đơn lên văn phòng quận hoặc thành phố địa phương trước khi ký bất cứ thứ gì. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra xem việc mua có thực sự để ở, không phải đầu cơ. Sau khi cấp giấy chứng nhận, hợp đồng mới được tiến hành.

Sau khi giao dịch hoàn tất, người được cấp phép phải dọn vào ở trong vòng 4 tháng và cư trú ít nhất 2 năm. Vi phạm bị phạt lặp đi lặp lại lên đến 10% giá trị bất động sản và có thể bị hủy giao dịch.

Ngoài các khu vực cần cấp phép

Tại Busan, Daegu, Jeju, và các khu vực ở Gyeonggi và Incheon không thuộc chỉ định năm 2025, hệ thống cũ áp dụng: ký hợp đồng, rồi nộp báo cáo mua bất động sản trong 60 ngày. Không cần xin phép trước.

Hai thủ tục dành riêng cho người nước ngoài

1. Báo cáo mua bất động sản (부동산 취득 신고)

Mọi người mua nước ngoài đều phải nộp báo cáo này sau khi ký hợp đồng mua bán. Cơ sở pháp lý là Điều 8 Luật Báo cáo Giao dịch Bất động sản.

Hạn nộp: Trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

Nộp ở đâu: Văn phòng quận hoặc thành phố (시/군/구청) có thẩm quyền tại nơi có bất động sản. Bạn cũng có thể nộp qua Hệ thống Quản lý Giao dịch Bất động sản trực tuyến.

Giấy tờ cần có:

• Hợp đồng mua bán
• Trích lục sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) có tên người bán
• Hộ chiếu hoặc thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증)

Với các trường hợp mua không qua hợp đồng (thừa kế, đấu giá tòa án, sáp nhập), hạn nộp là 6 tháng kể từ ngày mua.

2. Khai báo ngoại hối (외국환거래 신고)

Nếu bạn đưa tiền mua nhà từ ngoài Hàn Quốc vào, bạn phải khai báo giao dịch với ngân hàng ngoại hối được chỉ định (외국환은행) trước khi rút hoặc chuyển tiền đó để mua. Cơ sở pháp lý là Luật Giao dịch Ngoại hối (외국환거래법).

Giấy tờ cần có tại ngân hàng:

• Hợp đồng mua bán
• Định giá bất động sản hoặc giấy chứng nhận giá công bố chính thức (공시지가 확인서)
• Trích lục sổ đăng ký bất động sản (등기부등본)

Tại sao bước này quan trọng hơn chỉ việc mua bán: Hoàn thành khai báo này tạo ra hồ sơ giấy tờ. Không có nó, sau này bạn sẽ rất khó chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài. Nếu bạn định bán và chuyển tiền về sau này, khai báo này là bước giúp điều đó thành hiện thực.

Liên hệ: Nhóm Giám sát Ngoại hối của Ngân hàng Hàn Quốc, số 02-759-5300.

Người nước ngoài cư trú mua nhà bằng thu nhập kiếm được ở Hàn Quốc và giữ trong tài khoản ngân hàng Hàn Quốc thường không phải nộp thủ tục này. Nếu bạn không chắc quy định này có áp dụng cho trường hợp của mình không, hãy xác nhận với ngân hàng trước khi chuyển tiền nhé.

Quy trình mua bất động sản

Tìm bất động sản và làm việc với môi giới

Thị trường bất động sản Hàn Quốc chủ yếu hoạt động qua môi giới bất động sản được cấp phép (공인중개사). Tìm biển hiệu 공인중개사 ở cửa vào văn phòng. Trong các khu vực cần cấp phép, bạn không thể tiến hành nếu chưa có giấy chứng nhận cấp phép, vì vậy hãy làm việc với môi giới được cấp phép sớm và xác nhận họ quen với quy trình khu vực cần cấp phép.

Hợp đồng và các giai đoạn thanh toán

Giao dịch mua bất động sản nhà ở ở Hàn Quốc trải qua 3 giai đoạn thanh toán:

1. Tiền đặt cọc hợp đồng (계약금): Khoảng 10% giá mua, thanh toán khi ký hợp đồng. Nếu bạn rút lui, bạn mất cọc. Nếu người bán rút lui, họ phải hoàn lại gấp đôi.
2. Thanh toán trung gian (중도금): Không phải lúc nào cũng có trong các giao dịch thứ cấp. Phổ biến trong mua nhà hình thành trong tương lai (분양) và thường chiếm 10% đến 40% giá, thanh toán giữa thời điểm ký và ngày bàn giao.
3. Thanh toán số dư (잔금): Số tiền còn lại, thanh toán vào ngày bàn giao. Bàn giao chìa khóa và giấy tờ đăng ký cùng ngày đó.

Đăng ký quyền sở hữu (부동산등기): tại sao trả tiền chưa phải là đủ

Trả hết tiền không đồng nghĩa với quyền sở hữu hợp pháp. Theo Điều 186 Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu chỉ chuyển sang người thứ ba thông qua đăng ký tại cơ quan đăng ký tòa án quận (등기소).

Nếu có quyền cầm giữ hoặc thế chấp được đặt lên bất động sản sau khi bạn trả tiền nhưng trước khi bạn đăng ký, bạn có thể mất quyền sở hữu. Hãy đăng ký ngay sau khi thanh toán số dư nhé.

Giấy tờ cần nộp để đăng ký:

• Hợp đồng chuyển nhượng
• Biên lai báo cáo mua bất động sản
• Bằng chứng nộp thuế trước bạ
• Sự hợp tác của người bán (giấy chứng nhận nghĩa vụ đăng ký và con dấu của họ)

Đăng ký thường hoàn tất trong 5 đến 10 ngày làm việc.

Truy cập trực tuyến: iros.go.kr (대법원 인터넷등기소). Người không cư trú không có chứng chỉ số do Hàn Quốc cấp có thể cần đại diện địa phương làm thủ tục nộp.

Thẩm định trước khi mua: cần kiểm tra gì

Trích lục sổ đăng ký bất động sản (등기부등본)

Lấy tài liệu này từ iros.go.kr hoặc bất kỳ trung tâm dịch vụ cộng đồng (주민센터) nào trước khi ký bất cứ thứ gì và một lần nữa vào ngày bạn thanh toán số dư. Kiểm tra:

• Tên chủ sở hữu khớp với người bán
• Các khoản thế chấp (근저당)
• Quyền cầm giữ (가압류)
• Lệnh phong tỏa (압류)
• Bất kỳ yêu cầu quyền sở hữu hoặc thuê nhà trước đây nào

Phí thấp và có thể xem trực tuyến với bất kỳ ai.

Sổ đăng ký tòa nhà (건축물대장)

Lấy tài liệu này từ government24 tại gov.kr hoặc văn phòng quận địa phương. Nó xác nhận mục đích sử dụng hợp pháp của tòa nhà, diện tích sàn, và tình trạng xây dựng. Nếu mục đích sử dụng thực tế khác với mục đích hợp pháp (ví dụ: căn hộ bị phân chia bất hợp pháp), bạn có thể gặp khó khăn với tài chính, bảo hiểm, hoặc bán lại sau này.

Thuế khi mua bất động sản

Thuế trước bạ (취득세)

Khoản này nộp cho chính quyền địa phương trong vòng 60 ngày kể từ ngày mua, theo Điều 11 Luật Thuế Địa phương (지방세법). Mức thuế phụ thuộc vào khung giá mua và tổng số nhà bạn đang sở hữu.

Thuế giáo dục địa phương (지방교육세) và thuế phát triển nông thôn đặc biệt (농어촌특별세) được tính thêm trên thuế trước bạ.

Với người mua căn nhà đầu tiên ở mức giá vừa phải, mức hiệu quả tổng hợp thường nằm trong khoảng 1% đến khoảng 3,5% khi đã bao gồm phụ phí, nhưng con số chính xác thay đổi theo lịch thuế. Đừng dựa vào các con số này như là hiện hành: bạn nên kiểm tra bảng thuế suất hiện tại tại wetax.go.kr hoặc tại văn phòng thuế địa phương trước khi mua (tính đến năm 2026; kiểm tra mức thuế hiện hành trước khi mua).

Người mua đã sở hữu nhiều nhà, mức thuế có thể tăng đáng kể theo Luật Thuế Địa phương. Người mua trong các khu vực được kiểm soát với tư cách doanh nghiệp cũng phải chịu mức thuế cao hơn.

Chưa có xác nhận về phụ phí hoặc miễn giảm thuế trước bạ riêng cho người nước ngoài. Bạn nên kiểm tra tại nts.go.kr.

Thuế giữ bất động sản

Thuế tài sản (재산세): Chính quyền địa phương thu hàng năm. Ngày tính thuế là ngày 1/6 mỗi năm. Mức thuế thay đổi theo giá trị tài sản được định giá công khai (tính đến năm 2026; kiểm tra mức thuế hiện hành tại wetax.go.kr).

Thuế bất động sản tổng hợp (종합부동산세, 종부세): Thuế quốc gia đánh vào tài sản có giá trị cao vượt ngưỡng do chính phủ đặt ra. Mức thuế và ngưỡng đã thay đổi nhiều lần trong những năm gần đây. Bạn nên kiểm tra ngưỡng và mức thuế hiện hành tại nts.go.kr trước khi giả định bất động sản của bạn có bị đánh thuế này không.

Phí môi giới

Phí môi giới bán hàng (중개보수) được giới hạn bởi pháp luật. Cả người mua và người bán đều trả riêng cho môi giới.

Bảng giá của Thành phố Seoul (cập nhật lần cuối ngày 19/10/2021; kiểm tra tại english.seoul.go.kr xem có cập nhật chưa) đặt mức trần cho các giao dịch mua bán ở Seoul:

Với các giao dịch ngoài Seoul, kiểm tra công cụ phí của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hàn Quốc tại kar.or.kr hoặc hệ thống hợp đồng điện tử MOLIT tại irts.molit.go.kr.

Người nước ngoài có được vay thế chấp không?

Được, nhưng điều kiện khác nhau. Các yếu tố quan trọng nhất là:

Loại visa và tình trạng cư trú: Người mua có thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증) và thu nhập có nguồn gốc từ Hàn Quốc được ghi chép đầy đủ có điều kiện tiếp cận rộng nhất. Người không cư trú bị hạn chế hơn và một số tổ chức cho vay không cho họ vay.

Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản: Tại Seoul và các khu vực được kiểm soát khác, Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) và Ngân hàng Hàn Quốc đặt giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản áp dụng cho tất cả người vay, không chỉ người nước ngoài. Các giới hạn này thay đổi theo chính sách thận trọng vĩ mô. Bạn nên kiểm tra giới hạn hiện hành tại fsc.go.kr trước khi tính toán mức vay được bao nhiêu (tính đến năm 2026; kiểm tra mức LTV hiện hành trước khi nộp đơn).

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập: Giới hạn tỷ lệ trả nợ áp dụng cho tất cả người vay, bao gồm tỷ lệ thu nhập hàng năm trước thuế có thể dùng để trả nợ vay. Xác nhận con số hiện hành với tổ chức cho vay của bạn.

Khu vực cần cấp phép và nghĩa vụ cư trú: Nếu bạn mua trong khu vực cần cấp phép, ngân hàng sẽ cần xem giấy chứng nhận cấp phép. Nghĩa vụ cư trú (ít nhất 2 năm) ảnh hưởng đến các cơ cấu vay nào khả dụng.

Các ngân hàng Hàn Quốc lớn từng được đề cập là có hỗ trợ người nộp đơn nước ngoài bao gồm KEB Hana Bank, Shinhan Bank, Woori Bank, và KB Kookmin Bank. Sản phẩm ngân hàng có thể thay đổi. Liên hệ trực tiếp từng ngân hàng và không coi bất kỳ con số LTV hoặc lãi suất cụ thể nào là hiện hành mà không xác nhận lại.

Nếu bạn không cư trú, không có tài khoản ngân hàng Hàn Quốc hoặc lịch sử tín dụng, việc vay thế chấp sẽ khó hơn đáng kể. Nói chuyện với môi giới thế chấp được cấp phép hoặc cố vấn tài chính quen với việc cho người nước ngoài vay trước khi giả định có thể vay được cho trường hợp của bạn nhé.

FAQ

Người nước ngoài có được mua bất động sản ở Hàn Quốc không?

Được. Hàn Quốc không có lệnh cấm chung đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Hầu hết bất động sản nhà ở và thương mại đều mở cho người mua nước ngoài. Các bước bổ sung chính là xin phép trước trong các khu vực được chỉ định (từ tháng 8/2025 tại Seoul và phần lớn Gyeonggi và Incheon), nộp báo cáo mua bất động sản trong 60 ngày, và khai báo ngoại hối nếu bạn đưa tiền từ nước ngoài vào.

Người nước ngoài có cần sự cho phép của chính phủ trước khi mua bất động sản ở Seoul không?

Cần, kể từ ngày 26/8/2025. Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào tại toàn bộ 25 quận ở Seoul, 23 thành phố và huyện ở Gyeonggi, hoặc 7 quận ở Incheon, bạn phải cùng người bán nộp đơn lên chính quyền địa phương và nhận Giấy chứng nhận cho phép giao dịch đất đai (토지거래허가증). Chỉ định này có hiệu lực đến ngày 25/8/2026; bạn nên kiểm tra tại MOLIT xem có gia hạn thêm không trước khi bắt đầu tìm nhà.

Báo cáo mua bất động sản 60 ngày là gì và ai phải nộp?

Tất cả người mua nước ngoài phải nộp báo cáo mua bất động sản (부동산 취득 신고) tại văn phòng quận nơi có bất động sản trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Quy định này áp dụng ở khắp Hàn Quốc, kể cả trong các khu vực cần cấp phép. Bạn cần hợp đồng mua bán, trích lục sổ đăng ký bất động sản (등기부등본), và hộ chiếu hoặc thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증).

Tại sao trả đủ tiền mua nhà mà vẫn chưa phải chủ sở hữu hợp pháp?

Điều 186 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (민법) yêu cầu phải đăng ký thì quyền sở hữu mới chuyển sang người thứ ba. Cho đến khi quyền sở hữu được đăng ký tại cơ quan đăng ký tòa án quận (등기소), bạn không có quyền sở hữu có thể thực thi. Nếu chủ nợ của người bán phong tỏa tài sản sau khi bạn trả tiền nhưng trước khi bạn đăng ký, bạn có thể mất tài sản. Hãy đăng ký ngay sau khi thanh toán số dư.

Khai báo ngoại hối là gì và khi nào cần làm?

Nếu bạn đưa tiền mua nhà từ nước ngoài vào, bạn phải khai báo giao dịch với ngân hàng ngoại hối được chỉ định (외국환은행) trước khi dùng số tiền đó để mua. Cơ sở pháp lý là Luật Giao dịch Ngoại hối (외국환거래법). Hoàn thành khai báo này tạo ra hồ sơ giấy tờ bạn sẽ cần khi muốn chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài sau này. Liên hệ Nhóm Giám sát Ngoại hối của Ngân hàng Hàn Quốc tại 02-759-5300 để được hướng dẫn.

Mua bất động sản ở Hàn Quốc phải nộp những thuế gì?

Thuế chính khi mua là thuế trước bạ (취득세) theo Điều 11 Luật Thuế Địa phương (지방세법), nộp cho chính quyền địa phương trong vòng 60 ngày kể từ ngày mua. Thuế giáo dục địa phương và thuế phát triển nông thôn đặc biệt được tính thêm vào. Mức thuế chính xác phụ thuộc vào giá mua và số nhà bạn đang sở hữu. Bạn nên kiểm tra mức thuế hiện hành tại wetax.go.kr trước khi mua.

Người nước ngoài có được vay thế chấp ở Hàn Quốc không?

Được, nhưng điều kiện phụ thuộc vào loại visa, nguồn thu nhập, và vị trí bất động sản. Người mua có thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증) và thu nhập từ Hàn Quốc có điều kiện tiếp cận rộng nhất. Các tổ chức cho vay ở Seoul và các khu vực được kiểm soát áp dụng giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản do Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) đặt ra. Các giới hạn đó thay đổi theo chính sách thận trọng vĩ mô, vì vậy hãy liên hệ trực tiếp với tổ chức cho vay và kiểm tra fsc.go.kr để biết quy định hiện hành.

Cần kiểm tra gì trong sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) trước khi mua?

Lấy trích lục sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) từ iros.go.kr hoặc bất kỳ trung tâm dịch vụ cộng đồng (주민센터) nào trước khi ký bất cứ thứ gì. Kiểm tra tên chủ sở hữu khớp với người bán, và tìm các khoản thế chấp (근저당), quyền cầm giữ (가압류), và lệnh phong tỏa (압류). Bất kỳ khoản nào trong số này đều có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn sau khi mua. Cũng kiểm tra sổ đăng ký tòa nhà (건축물대장) từ gov.kr để xác nhận mục đích sử dụng hợp pháp và diện tích sàn.

Quy định khu vực cần cấp phép có khác ở ngoài Seoul không?

Có. Tại Busan, Daegu, Jeju, và các khu vực ở Gyeonggi và Incheon không thuộc chỉ định năm 2025, người mua nước ngoài không cần xin phép trước. Hệ thống cũ áp dụng: ký hợp đồng, rồi nộp báo cáo mua bất động sản trong 60 ngày. Yêu cầu khai báo ngoại hối áp dụng ở khắp nơi khi tiền đến từ nước ngoài.

Phí môi giới khi mua bất động sản ở Seoul là bao nhiêu?

Phí môi giới (중개보수) cho giao dịch mua bán được giới hạn bởi quy định. Bảng giá của Thành phố Seoul (cập nhật lần cuối ngày 19/10/2021; kiểm tra xem có cập nhật chưa) đặt mức trần 0,7% cho các giao dịch từ 1,5 tỷ won trở lên, với mức trần thấp hơn cho các giao dịch nhỏ hơn. Cả người mua và người bán đều trả riêng. Kiểm tra bảng giá hiện hành tại english.seoul.go.kr hoặc công cụ của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hàn Quốc tại kar.or.kr.

@misc{seoulstart-buying-property-korea,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Người nước ngoài có được mua nhà ở Hàn Quốc không? Toàn bộ quy trình mua bất động sản (2026)}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/buying-property-korea},
  note = {Last updated 15 tháng 7, 2026}
}