Nhà ở Hàn Quốc có hai lớp. Lớp thứ nhất là hình thức thuê bạn chọn: thuê đặt cọc toàn bộ (전세, jeonse), thuê trả hàng tháng (월세, wolse), hoặc thuê bán đặt cọc (반전세, banjeonse, kết hợp cả hai). Lớp thứ hai là loại tòa nhà bạn ở: chung cư, officetel, villa, phòng đơn, hoặc goshiwon. Nắm rõ hai câu hỏi đó, rồi bảo vệ tiền đặt cọc bằng ba thủ tục quan trọng. Đó là toàn bộ hệ thống.
Trang này giúp bạn hiểu từng lớp và dẫn đến hướng dẫn chi tiết phù hợp với tình huống của bạn.
Các hình thức thuê nhà
Hàn Quốc có hai hình thức thuê nhà được công nhận theo luật. Một hình thức thứ ba, banjeonse, phổ biến trên thực tế.
Thuê đặt cọc toàn bộ (전세): đặt cọc một lần, không trả tiền thuê hàng tháng
Trong hợp đồng thuê đặt cọc toàn bộ (전세), bạn đóng một khoản đặt cọc lớn, thường từ 50 đến 80% giá trị thị trường của tài sản. Bạn không trả tiền thuê hàng tháng. Chủ nhà giữ tiền đặt cọc trong thời hạn hợp đồng (thường là hai năm) và hoàn trả toàn bộ khi hết hạn.
Rủi ro với hình thức jeonse là rất lớn: nếu chủ nhà không thể hoàn trả tiền đặt cọc vì đã vay thế chấp tài sản hoặc tài sản bán ra với giá thấp hơn tiền đặt cọc, bạn có thể mất toàn bộ số tiền. Ba thủ tục bảo vệ bên dưới không phải là tùy chọn khi thuê theo hình thức jeonse. Đó là những gì đứng giữa bạn và tổn thất.
Hướng dẫn đầy đủ: Hình thức thuê đặt cọc toàn bộ (전세) hoạt động thế nào và những rủi ro cần biết trước khi ký
Thuê trả hàng tháng (월세): đặt cọc nhỏ hơn cộng tiền thuê hàng tháng
Trong hợp đồng thuê trả hàng tháng (월세), bạn đóng tiền đặt cọc nhỏ hơn (보증금, bojeunggeum) cộng với khoản thanh toán hàng tháng cố định. Tiền đặt cọc vẫn có nguy cơ mất nếu chủ nhà vỡ nợ, nên ba thủ tục bảo vệ cũng áp dụng ở đây. Hình thức wolse phổ biến hơn với người nước ngoài vì số tiền đặt cọc thấp hơn.
Hướng dẫn đầy đủ: Giải thích hình thức wolse cho người nước ngoài
Thuê bán đặt cọc (반전세): hình thức kết hợp phổ biến
Thuê bán đặt cọc (반전세) là hình thức thị trường kết hợp tiền đặt cọc lớn hơn mức wolse thông thường với tiền thuê hàng tháng thấp hơn. Đây là điểm trung gian giữa jeonse và wolse, và ngày càng phổ biến khi hình thức jeonse đầy đủ bị coi là rủi ro hơn. Không có tài liệu chính phủ Hàn Quốc nào định nghĩa banjeonse là loại hợp đồng riêng biệt. Luật pháp Hàn Quốc quy định cơ cấu tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng; banjeonse là quy ước mô tả tỷ lệ giữa hai khoản.
Các loại nhà ở
Loại tòa nhà bạn ở quyết định cách đăng ký địa chỉ, liệu bảo vệ tiền đặt cọc có áp dụng không, và hợp đồng thuê của bạn thuộc loại pháp lý nào. Nhãn hiệu tiếp thị ("villa," "phòng đơn") thường khác với loại pháp lý.
Chung cư (아파트, apateu). Đơn vị trong khu phức hợp nhà ở nhiều căn hộ lớn. Loại nhà ở được quản lý chặt chẽ nhất ở Hàn Quốc. Thường đơn giản nhất để đăng ký địa chỉ và bảo vệ tiền đặt cọc.
Officetel (오피스텔). Tòa nhà studio đa năng, được phân loại là cơ sở kinh doanh theo Luật Xây dựng và là nhà ở cận cư (준주택) theo Luật Nhà ở. Các đơn vị có thể đăng ký sử dụng cho mục đích nhà ở hoặc thương mại. Chỉ các đơn vị sử dụng cho mục đích nhà ở mới cho phép đăng ký địa chỉ trên thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증). Kiểm tra sổ đăng bạ tòa nhà (건축물대장, geonchungmuldaejang) trước khi ký để xác nhận phân loại mục đích sử dụng hợp pháp của đơn vị.
Phòng đơn (원룸). Mô tả bố cục: một phòng sinh hoạt và ngủ kết hợp. Không phải loại tòa nhà hợp pháp. Tòa nhà chứa phòng đơn thường là villa (빌라) hoặc nhà nhiều hộ gia đình (다가구주택). Quyền bảo vệ tiền đặt cọc của bạn phụ thuộc vào loại tòa nhà hợp pháp, không phải nhãn hiệu "phòng đơn."
Villa (빌라). Tên thông dụng cho tòa nhà thấp tầng nhiều căn hộ. Loại pháp lý thường là nhà nhiều hộ gia đình (다가구주택) hoặc nhà nhiều đơn vị (다세대주택). Hai loại phụ này khác nhau ở chỗ bao nhiêu yêu cầu đặt cọc có thể xếp trước bạn trong đấu giá tịch thu, nên sự phân biệt này quan trọng.
Goshiwon (고시원). Tòa nhà các phòng nhỏ riêng tư với tiện ích dùng chung. Thường không có tiền đặt cọc hoặc chỉ một khoản nhỏ. Đây là lựa chọn nhà ở ít ràng buộc nhất ở Hàn Quốc, phù hợp cho ở ngắn hạn hoặc ngân sách eo hẹp khi đang tìm chỗ ở dài hạn hơn.
Hướng dẫn đầy đủ: Giải thích các loại nhà ở ở Hàn Quốc: officetel, villa, chung cư, goshiwon
Để so sánh và chọn nơi ở đầu tiên: Goshiwon, officetel hay phòng đơn: cách chọn ngôi nhà đầu tiên ở Hàn Quốc
Ba thủ tục bảo vệ tiền đặt cọc
Ba bước này bảo vệ tiền đặt cọc của bạn. Hãy hoàn tất cả ba bước, theo thứ tự, càng gần ngày chuyển đến càng tốt.
1. Đăng ký địa chỉ (전입신고 / 체류지 변경신고)
Công dân Hàn Quốc nộp báo cáo đăng ký địa chỉ chuyển đến (전입신고, jeoninsinco) trong vòng 14 ngày kể từ ngày chuyển đến theo Luật Đăng ký Cư trú.
Người nước ngoài nộp báo cáo thay đổi nơi lưu trú (체류지 변경신고) trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến theo Luật Kiểm soát Xuất nhập cảnh. Thủ tục này có chức năng pháp lý tương tự 전입신고 trong việc kích hoạt quyền bảo vệ nơi cư trú. Nộp tại trung tâm dịch vụ cộng đồng (주민센터, juminsenteo) gần nhà hoặc qua cổng Government 24 (gov.kr).
Nộp báo cáo này, kết hợp với việc thực tế đã vào ở, sẽ kích hoạt quyền kháng cự (대항력, daehangryeok) của bạn: quyền ở lại trong thời hạn hợp đồng và đòi tiền đặt cọc từ bất kỳ chủ sở hữu mới nào của tài sản.
Nếu công dân Hàn Quốc trễ hạn, mức phạt lên đến 50.000 won. Người nước ngoài trễ hạn khai báo nơi lưu trú sẽ bị mức phạt riêng và lớn hơn.
2. Xác nhận ngày (확정일자)
Xác nhận ngày (확정일자, hwakjeong ilcha) là dấu chính thức đóng lên hợp đồng thuê gốc bởi cơ quan chính quyền địa phương hoặc công chứng viên. Phí là 600 won. Một số người thuê thu nhập thấp được miễn phí.
Kết hợp với đăng ký địa chỉ, thủ tục này tạo ra quyền ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc (우선변제권, useunbyeonje-gwon): tiền đặt cọc của bạn được hoàn trả trước các chủ nợ có thứ tự thấp hơn nếu tài sản bị đem ra đấu giá.
Hãy xin xác nhận ngày vào ngày chuyển đến, cùng lúc với đăng ký địa chỉ nhé. Mang theo hợp đồng thuê gốc đã ký.
Cách khác: nộp báo cáo thuê nhà (전월세신고, jeonwolse sinco) tự động tương đương với việc xác nhận ngày. Xem phần ghi chú về báo cáo thuê nhà bên dưới.
3. Bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc (전세보증보험 / 전세보증금반환보증)
Bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc chi trả tiền đặt cọc nếu chủ nhà không hoàn trả sau khi hết hạn hợp đồng hoặc tài sản bị tịch thu. Ba đơn vị cung cấp dịch vụ này ở Hàn Quốc: HUG (주택도시보증공사, khug.or.kr), HF (한국주택금융공사, hf.go.kr) và SGI Seoul Guarantee (서울보증보험).
Phí bảo hiểm HUG thay đổi theo thời hạn hợp đồng, loại tòa nhà và tỷ lệ vay trên giá trị. Kiểm tra mức phí hiện hành cho tình huống của bạn tại khug.or.kr trước khi đăng ký.
Với người nước ngoài: Chương trình hỗ trợ phí bảo hiểm của chính phủ chỉ dành cho công dân Hàn Quốc. Người nước ngoài không được hỗ trợ và phải trả toàn bộ phí bảo hiểm. Liệu người nước ngoài có thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증) có thể đăng ký sản phẩm bảo hiểm cơ bản hay không tùy thuộc vào sản phẩm HUG cụ thể và hoàn cảnh của bạn. Hãy xác nhận điều kiện và giấy tờ cần thiết trực tiếp với HUG tại khug.or.kr hoặc gọi 1566-9009 trước khi nộp đơn.
Hướng dẫn đầy đủ: Hình thức jeonse hoạt động thế nào và những rủi ro cần biết trước khi ký
Phí môi giới (중개보수)
Đại lý bất động sản có giấy phép (공인중개사, gonginkjungsa) là cách thông thường để tìm và ký hợp đồng thuê nhà ở Hàn Quốc. Cả chủ nhà và người thuê đều trả phí cho đại lý riêng biệt.
Phí môi giới được giới hạn bởi quy định địa phương theo Luật Đại lý Bất động sản Có Giấy Phép (공인중개사법). Bảng phí thuê nhà ở hiện hành của Seoul, từ quy định sửa đổi tháng 10/2021, như sau:
| Giá trị giao dịch (tiền đặt cọc tương đương) | Mức tối đa |
|---|---|
| Dưới 50 triệu won | 0,5% (tối đa 200.000 won) |
| Từ 50 triệu đến dưới 100 triệu won | 0,4% (tối đa 300.000 won) |
| Từ 100 triệu đến dưới 600 triệu won | 0,3% |
| Từ 600 triệu đến dưới 1,2 tỷ won | 0,4% |
| Từ 1,2 tỷ won trở lên | Thỏa thuận trong mức 0,5% |
Với hợp đồng thuê wolse, "giá trị giao dịch" được tính là: tiền đặt cọc + (tiền thuê hàng tháng x 70) cho tiền đặt cọc dưới 50 triệu won, hoặc tiền đặt cọc + (tiền thuê hàng tháng x 100) cho tiền đặt cọc từ 50 triệu won trở lên (theo quy định Seoul; kiểm tra hệ số nhân và bất kỳ sửa đổi nào tại english.seoul.go.kr trước khi dùng).
Các tỉnh bên ngoài Seoul đặt mức phí riêng. Xác nhận mức phí áp dụng tại khu vực của bạn trước khi ký với đại lý.
Kiểm tra xem có sửa đổi nào được ban hành từ tháng 10/2021 không tại english.seoul.go.kr hoặc cổng bất động sản Seoul (land.seoul.go.kr).
Báo cáo thuê nhà (전월세신고제)
Nếu hợp đồng thuê của bạn thuộc khu vực được quy định (Seoul, Gyeonggi, Incheon, các thành phố trực thuộc trung ương, Sejong, thành phố Jeju, và các khu vực được chỉ định) và tiền đặt cọc vượt 60 triệu won hoặc tiền thuê hàng tháng vượt 300.000 won, bạn và chủ nhà phải cùng nộp báo cáo thuê nhà trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký.
Mức phạt khi không tuân thủ lên đến 1.000.000 won.
Nộp báo cáo tự động tương đương với xác nhận ngày (확정일자) trên hợp đồng. Người nước ngoài tuân thủ theo cùng quy định như công dân Hàn Quốc, dùng số thẻ đăng ký người nước ngoài và hộ chiếu.
Hình phạt cho vi phạm đã có hiệu lực sau khi thời gian ân hạn kết thúc. Kiểm tra tình trạng thực thi hiện hành tại easylaw.go.kr hoặc MOLIT (molit.go.kr) nếu bạn đang ký hợp đồng bây giờ.
Bạn cần đọc hướng dẫn nào?
Tìm tình huống của bạn và đọc hướng dẫn được liên kết tiếp theo. Chỉ cần chọn đúng bảng là xong thôi.
| Tình huống của bạn | Đọc hướng dẫn này |
|---|---|
| Sắp đến và cần trình tự từng bước về nhà ở | Lịch trình nhà ở tháng đầu tiên |
| Chọn giữa goshiwon, officetel, hoặc studio | Goshiwon với officetel với phòng đơn |
| Hiểu các loại chung cư và phân loại tòa nhà pháp lý | Giải thích các loại chung cư ở Hàn Quốc |
| Đang cân nhắc jeonse, trước khi ký | Hình thức thuê đặt cọc toàn bộ (전세) hoạt động thế nào |
| Đang thuê theo hình thức wolse (tiền thuê hàng tháng) | Giải thích hình thức wolse |
| Sắp ký hợp đồng, giấy tờ cần kiểm tra | Danh sách kiểm tra tài liệu thuê nhà ở Hàn Quốc |
| Lo lắng về lừa đảo tiền đặt cọc | Cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc |
| Hợp đồng sắp hết hạn và cần lấy lại tiền đặt cọc | Cách lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà |
| Tìm kiếm hỗ trợ tài chính nhà ở | Trợ cấp nhà ở (주거급여) cho người nước ngoài |
| Câu hỏi nhanh về bất kỳ chủ đề nhà ở nào | Câu hỏi thường gặp về nhà ở ở Hàn Quốc |
Câu hỏi thường gặp
Sự khác biệt giữa jeonse và wolse ở Hàn Quốc là gì?
Thuê đặt cọc toàn bộ (전세) yêu cầu tiền đặt cọc lớn, thường từ 50 đến 80% giá trị thị trường của tài sản, và không có tiền thuê hàng tháng. Chủ nhà hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc khi hết hạn hợp đồng. Thuê trả hàng tháng (월세) yêu cầu tiền đặt cọc nhỏ hơn cộng với khoản thanh toán hàng tháng cố định. Hầu hết người nước ngoài ở Hàn Quốc chọn hình thức wolse vì yêu cầu vốn thấp hơn. Rủi ro về tiền đặt cọc khác nhau: tiền đặt cọc jeonse lớn hơn và có nguy cơ mất toàn bộ nếu chủ nhà vỡ nợ.
Banjeonse là gì và đây có phải loại hợp đồng thuê hợp pháp ở Hàn Quốc không?
Thuê bán đặt cọc (반전세) là hình thức phổ biến trên thị trường, theo đó bạn đặt cọc nhiều hơn mức đặt cọc wolse thông thường nhưng ít hơn mức đặt cọc jeonse đầy đủ, kết hợp với tiền thuê hàng tháng thấp hơn. Không có tài liệu chính phủ Hàn Quốc nào định nghĩa banjeonse là loại hợp đồng riêng biệt. Luật pháp Hàn Quốc quy định cơ cấu tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng. Banjeonse là quy ước thị trường mô tả tỷ lệ giữa hai khoản.
Người nước ngoài có thời hạn bao lâu để đăng ký địa chỉ ở Hàn Quốc sau khi chuyển đến?
Người nước ngoài phải khai báo thay đổi nơi lưu trú (체류지 변경신고) trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến theo Luật Kiểm soát Xuất nhập cảnh. Thời hạn này dài hơn một ngày so với thời hạn 14 ngày áp dụng cho công dân Hàn Quốc. Nộp báo cáo này kết hợp với việc thực tế đã vào ở sẽ kích hoạt quyền kháng cự (대항력) của bạn. Đây cũng là điều kiện cần để xin xác nhận ngày (확정일자) bảo vệ tiền đặt cọc.
Xác nhận ngày (확정일자) có tác dụng gì và làm sao để xin?
Xác nhận ngày (확정일자) là dấu chính thức đóng lên hợp đồng thuê gốc của bạn. Phí xin là 600 won. Kết hợp với đăng ký địa chỉ, bạn có quyền ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc (우선변제권): tiền đặt cọc của bạn được hoàn trả trước các chủ nợ có thứ tự thấp hơn nếu tài sản bị đem ra đấu giá. Nộp tại trung tâm dịch vụ cộng đồng (주민센터) gần nhà vào ngày chuyển đến, cùng lúc với đăng ký địa chỉ.
Người nước ngoài có thể mua bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc của HUG ở Hàn Quốc không?
Người nước ngoài có thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증) thường có thể đăng ký sản phẩm bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc cơ bản của HUG. Chương trình hỗ trợ phí bảo hiểm của chính phủ chỉ dành cho công dân Hàn Quốc, nên người nước ngoài phải trả toàn bộ phí. Hãy xác nhận điều kiện và giấy tờ cần thiết trực tiếp với HUG tại khug.or.kr hoặc gọi 1566-9009 trước khi nộp đơn.
Phí môi giới bất động sản ở Hàn Quốc là bao nhiêu?
Seoul giới hạn phí môi giới thuê nhà ở từ 0,3% đến 0,5% theo mức giá trị giao dịch, theo quy định tháng 10/2021. Với hầu hết các giao dịch thuê có tiền đặt cọc tương đương từ 100 triệu đến dưới 600 triệu won, mức tối đa là 0,3%. Cả chủ nhà và người thuê đều trả phí cho đại lý riêng biệt. Kiểm tra mức phí Seoul hiện hành tại english.seoul.go.kr trước khi ký.
Bạn có cần nộp báo cáo thuê nhà (전월세신고제) ở Hàn Quốc không?
Nếu hợp đồng thuê thuộc khu vực được quy định và tiền đặt cọc vượt 60 triệu won hoặc tiền thuê hàng tháng vượt 300.000 won, cả chủ nhà và người thuê đều phải cùng nộp báo cáo thuê nhà trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký. Mức phạt khi không tuân thủ lên đến 1.000.000 won. Nộp báo cáo tự động tương đương với xác nhận ngày trên hợp đồng. Người nước ngoài tuân thủ theo cùng quy định như công dân Hàn Quốc.
Sự khác biệt giữa villa (빌라), phòng đơn (원룸) và chung cư (아파트) ở Hàn Quốc là gì?
Chung cư (아파트, apateu) là đơn vị trong khu phức hợp nhà ở nhiều căn hộ lớn, loại nhà ở được quản lý chặt chẽ nhất. Villa (빌라) là tên thông dụng cho tòa nhà thấp tầng nhiều căn hộ. Phòng đơn (원룸) mô tả bố cục phòng ngủ và phòng sinh hoạt kết hợp, không phải loại tòa nhà pháp lý. Tòa nhà chứa phòng đơn thường là villa hoặc nhà nhiều hộ gia đình. Quyền bảo vệ tiền đặt cọc phụ thuộc vào loại tòa nhà pháp lý, không phải nhãn hiệu.
Bạn nên đọc hướng dẫn nào trước về nhà ở ở Hàn Quốc?
Hãy đọc hướng dẫn phù hợp với tình huống của bạn. Nếu sắp đến, hãy đọc lịch trình nhà ở tháng đầu tiên. Nếu đang cân nhắc jeonse, hãy đọc cách hoạt động của hình thức jeonse trước khi ký. Nếu đang chọn giữa goshiwon, officetel, hoặc studio, hãy đọc hướng dẫn so sánh goshiwon với officetel với phòng đơn. Để kiểm tra giấy tờ hợp đồng, hãy đọc danh sách kiểm tra tài liệu thuê nhà. Để bảo vệ tiền đặt cọc, hãy đọc cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc.