Thuê nhà gần các thành phố công nghiệp Hàn Quốc (2026): Ansan, Hwaseong, Gimhae và nhiều nơi khác, kèm quy định ký túc xá của chủ

Bạn làm việc ở một thị trấn có nhiều nhà máy và đang phân vân giữa hai kiểu chỗ ở: ký túc xá của chủ hoặc phòng một gian tự thuê. Từ ngày 27/11/2023, không còn mức trần theo phần trăm trên toàn quốc cho số tiền chủ thu về ký túc xá. Số tiền do bạn và chủ thỏa thuận. Vì vậy bạn cần biết thế nào là hợp lý trước khi ký.

Ký túc xá hay tự thuê phòng?

Cách nào cũng được. Điểm khác nhau là ai nắm quyền với căn phòng.

Về các loại phòng, đọc goshiwon, officetel và phòng một gian khác nhau thế nào. Về bức tranh quyền lợi rộng hơn, đọc quyền của lao động E-9. Bài này dành cho lao động nước ngoài ở các thị trấn sản xuất, gồm người có tư cách E-9, E-7-4, H-2, F-4 và F-2-R. Tiêu chuẩn ký túc xá của Luật Tiêu chuẩn Lao động áp dụng ở nơi có từ năm lao động thường xuyên trở lên. Với lao động E-9 và H-2, luật về Chế độ cấp phép việc làm bắt chủ tuân thủ ở mọi quy mô. Các quy định về thông tin ký túc xá, hợp đồng lao động chuẩn và đổi nơi làm việc nằm trong luật của Chế độ cấp phép việc làm, nên áp dụng cho lao động E-9 và H-2. Riêng quy định đổi nơi làm việc chỉ áp dụng cho lao động E-9. Các quy định này không áp dụng cho người có E-7-4, F-4 hoặc F-2-R.

Hiện nay chủ được thu bao nhiêu tiền nhà ở?

Trước năm 2023, hướng dẫn của MOEL giới hạn phí ký túc xá ở mức 8 đến 20% lương cơ bản hằng tháng. Mức trần đó không còn nữa. Tháng 7/2023, Ủy ban Chính sách Lao động Nước ngoài quyết định thay bằng các hướng dẫn phản ánh giá thị trường địa phương, và MOEL bãi bỏ hướng dẫn cũ ngày 27/11/2023.

Hiện nay cách làm như sau:

1. Không có nghĩa vụ trả tiền. MOEL cho biết chủ không phải trả tiền ăn ở cho lao động nước ngoài.
2. Một khoản hợp lý. Nếu chủ cung cấp ký túc xá, chủ được thu một khoản hợp lý.
3. Hướng dẫn của khu vực. Mỗi cơ quan lao động khu vực (지방고용노동청 hoặc 지청) tự công bố hướng dẫn tính chi phí ký túc xá (숙소비 산정 가이드라인). Đã có ví dụ ở Yeosu, Uijeongbu và Daejeon. Hãy tìm hướng dẫn của bạn qua cơ quan lao động khu vực hoặc các biểu mẫu của Chế độ cấp phép việc làm (고용허가제) trên EPS và 고용24.
4. Thỏa thuận. Các cơ quan khu vực yêu cầu chủ quyết định số tiền cùng với bạn, để khoản thu không quá cao.
5. Đồng ý bằng văn bản. MOEL cho biết có thể trừ trước vào lương nếu bạn đồng ý bằng văn bản. Thông báo của Yeosu có kèm giấy đồng ý trừ tiền (공제 동의서).

Bài này không nêu số tiền của từng khu vực, vì các con số nằm trong tệp đính kèm mà Seoulstart không đọc được. Hãy hỏi chủ áp dụng hướng dẫn nào và số tiền hằng tháng là bao nhiêu.

Chủ cũng phải dùng hợp đồng lao động chuẩn (표준근로계약서). Dùng mẫu khác có thể bị phạt hành chính đến 5 triệu won (khoảng 97,5 triệu đồng).

Hãy so số tiền với hướng dẫn của khu vực bạn trước. Nếu khoản trừ có vẻ quá cao, gọi 1350.

Tiêu chuẩn ký túc xá và quyền của bạn

Chủ có cung cấp ký túc xá phải tuân thủ các quy định ký túc xá của Luật Tiêu chuẩn Lao động (근로기준법) nếu nơi làm việc có từ năm lao động thường xuyên trở lên. Chủ thuê lao động E-9 hoặc H-2 phải tuân thủ ở mọi quy mô và phải bảo vệ sức khỏe, an toàn của bạn. Dùng danh sách này khi kiểm tra phòng:

• Cỡ phòng ngủ: tối đa 8 người mỗi phòng, và mỗi người ít nhất 2,5 mét vuông.
• Ở chung: nam và nữ không được ở chung phòng. Người làm ca khác giờ không được ở chung phòng ngủ, trừ khi giờ ngủ của họ hoàn toàn tách biệt.
• Tiện nghi: nhà vệ sinh và chỗ rửa hoặc tắm, ánh sáng và thông gió, sưởi và làm mát, thiết bị phòng cháy.
• Khóa và chỗ cất đồ: khóa ở phòng ngủ, nhà vệ sinh và chỗ tắm, cùng chỗ để cất đồ của bạn.
• Vị trí: không ở nơi ồn hoặc rung nhiều, nơi có nguy cơ cao sạt lở đất hoặc tuyết lở, nơi ẩm thấp hoặc dễ ngập, hay nơi bị ô nhiễm do rác thải.
• Riêng tư: chủ không được xâm phạm đời tư của bạn trong ký túc xá. Nội quy ký túc xá cần có sự đồng ý của người đại diện cho đa số người ở.

Vi phạm tiêu chuẩn ký túc xá có thể khiến chủ bị phạt hình sự đến 5 triệu won (khoảng 97,5 triệu đồng).

Thông tin trước khi bạn ký

Khi ký hợp đồng lao động với bạn, chủ phải đưa trước thông tin về ký túc xá. Nếu chủ thay đổi ký túc xá sau khi ký, quy định này cũng áp dụng. Thông tin phải nằm trong biểu mẫu thông tin ký túc xá (외국인 기숙사 시설표) và gồm ảnh hoặc video về:

1. Bên ngoài tòa nhà
2. Bên trong phòng ngủ, gồm cả ổ khóa
3. Nhà vệ sinh và chỗ rửa hoặc tắm, gồm cả ổ khóa
4. Sưởi và làm mát
5. Ánh sáng và thông gió
6. Thiết bị phòng cháy
7. Chỗ cất đồ

Chủ phải báo trước bằng văn bản về mọi thay đổi. Khi nhận phòng, hãy đối chiếu với các ảnh này.

Nếu nhà ở tệ

Luật về việc làm của lao động nước ngoài (외국인근로자의 고용 등에 관한 법률) ghi ký túc xá vi phạm quy định về thông tin ký túc xá là một trong các lý do bạn được đổi nơi làm việc mà không bị coi là có lỗi. Một thông báo của MOEL nêu hai trường hợp về nhà ở:

• Chủ cho bạn ở trong nhà kính nilon hoặc một công trình tạm trái luật.
• Trung tâm việc làm yêu cầu chủ sửa ký túc xá vi phạm các tiêu chuẩn trên, hoặc sửa thông tin ký túc xá bị thiếu hay sai, nhưng chủ không sửa kịp mà không có lý do chính đáng.

Ảnh chụp, hợp đồng lao động và biểu mẫu thông tin ký túc xá giúp bạn chứng minh sự việc. Về các bước làm, hãy gọi 1350 hoặc đến Trung tâm việc làm (고용센터).

Từ ngày 1/1/2021, MOEL từ chối cấp phép tuyển dụng mới nếu ký túc xá là container hoặc công trình tạm khác nằm trong nhà kính nilon, trừ khi chính quyền địa phương đã cấp giấy chứng nhận báo cáo công trình tạm. Quy định này nói về lao động nông nghiệp, chăn nuôi và ngư nghiệp. Nó không nói về nhà máy.

Giá thuê theo thành phố

Nhiều lao động thuê một phòng trong nhà villa (다세대 hoặc 연립). Bảng dưới đây là giá thuê trung vị hằng tháng, lấy từ các hợp đồng thuê thật đã báo cho chính phủ, trong dữ liệu hằng tháng của Seoulstart. Lần cập nhật gần nhất là tháng 8 năm 2026. Đây không phải giá chào thuê. Một nửa số hợp đồng đã báo rẻ hơn và một nửa đắt hơn.

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Eumseong-gun, North Chungcheong	Quá ít		5
Gumi-si, North Gyeongsang	Quá ít		9
Changwon Seongsan-gu, South Gyeongsang	Quá ít		4
Gimhae-si, South Gyeongsang	340.000 won	10 triệu won	26
Cheonan Seobuk-gu, South Chungcheong	380.000 won	3 triệu won	47
Ansan Danwon-gu, Gyeonggi	400.000 won	5 triệu won	108
Siheung-si, Gyeonggi	400.000 won	5 triệu won	124
Pocheon-si, Gyeonggi	400.000 won	5 triệu won	56
Asan-si, South Chungcheong	400.000 won	4 triệu won	18
Jincheon-gun, North Chungcheong	400.000 won	5 triệu won	11
Ulsan	400.000 won	5 triệu won	65
Ansan Sangnok-gu, Gyeonggi	450.000 won	5 triệu won	266
Geoje-si, South Gyeongsang	450.000 won	5 triệu won	24
Hwaseong Manse-gu, Gyeonggi	500.000 won	5 triệu won	42
Pyeongtaek-si, Gyeonggi	500.000 won	3 triệu won	283
Gimpo-si, Gyeonggi	525.000 won	10 triệu won	40

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Nơi nào có ít hợp đồng được báo thì bảng hiện "Quá ít" thay cho con số. Lấy Ansan Danwon-gu làm ví dụ. Giá thuê villa trung vị: 400.000 won. Tiền đặt cọc trung vị: 5 triệu won. Diện tích trung vị: 43.1 m². Số trung vị không nói được gì về một tòa nhà cụ thể. Hãy dùng nó để đặt ngân sách, rồi xem hợp đồng thật.

Một số người thích officetel (오피스텔) nhỏ. Đây là các khu vực tương tự cho loại này:

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Hwaseong Manse-gu, Gyeonggi	450.000 won	3 triệu won	39
Gimhae-si, South Gyeongsang	450.000 won	5 triệu won	60
Changwon Seongsan-gu, South Gyeongsang	460.000 won	5 triệu won	116
Ansan Sangnok-gu, Gyeonggi	475.000 won	5 triệu won	38
Ansan Danwon-gu, Gyeonggi	500.000 won	5 triệu won	199
Ulsan	600.000 won	5 triệu won	255

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Mở trang giá thuê để xem chi tiết từng tháng: Ansan Danwon-gu, Ansan Sangnok-gu, Gimhae, Ulsan, Changwon Seongsan-gu, Gumi, hoặc toàn bộ Gyeonggi. Công cụ xem giá cho thấy các hợp đồng đã báo theo từng tháng. Tính trước số tiền mặt cho tháng đầu bằng công cụ chi phí dọn vào.

Các khu công nghiệp nằm ở đâu

Website của các thành phố xác nhận những khu công nghiệp này:

• Ansan: bảng của chính Ansan ghi Khu công nghiệp quốc gia Banwol (반월국가산업단지) với 109.097 lao động và Khu công nghiệp quốc gia Sihwa (시화국가산업단지), tính đến quý 4 năm 2024. Con số của Sihwa là 33.538 lao động ở phần khu công nghiệp nằm trong Ansan. Phần lớn khu Sihwa nằm ở Siheung bên cạnh.
• Changwon: Khu công nghiệp quốc gia Changwon (창원국가산업단지) nằm ở Changwon.
• Gumi: Khu công nghiệp quốc gia Gumi (구미국가산업단지) nằm ở Gumi và huyện Chilgok.
• Ulsan: Khu công nghiệp quốc gia Ulsan-Mipo (울산·미포국가산업단지) nằm ở các quận Nam, Dong và Buk. Khu Onsan (온산) nằm ở huyện Ulju.
• Gimhae: thành phố liệt kê 18 khu công nghiệp đã hoàn thành với 1.081 doanh nghiệp.

Với các thị trấn còn lại trong bảng, Seoulstart chỉ hiển thị giá thuê. Hãy tìm việc ở Seoulstart Jobs, rồi kiểm tra giá thuê trước khi nhận chỗ ở xa nhà máy.

Tự thuê phòng an toàn

Đọc cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc và danh sách giấy tờ hợp đồng thuê nhà trước khi ký. Kiểm tra tiền đặt cọc bằng công cụ an toàn tiền đặt cọc, và so giá chào thuê với giá giao dịch thực tế.

Ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nhỏ

Nếu nhà của chủ bị đem bán đấu giá, quy định ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc nhỏ (소액임차인 최우선변제) sẽ trả trước một phần tiền đặt cọc của bạn, trước các chủ nợ khác. Số tiền tùy theo khu vực. Đây là các con số cho những thị trấn trong bài mà nghị định nêu tên hoặc xếp vào mục "các khu vực khác":

Có ba giới hạn:

• Số tiền được trả trước tối đa bằng một nửa giá trị căn nhà.
• Nhiều người thuê trong một căn nhà, hoặc một hộ sống chung, được tính gộp.
• Siheung nằm trong vùng kiểm soát quá tải (과밀억제권역), trừ khu đặc biệt Banwol, nên hãy hỏi áp dụng mức nào trước khi trông cậy vào quy định này.

Quy định và số tiền có thể thay đổi, nên hãy xem lại nghị định trước khi ký. Để được bảo vệ, bạn phải dọn vào ở và đăng ký địa chỉ trước khi việc bán đấu giá được đăng ký. Bạn cũng nên đóng dấu ngày xác nhận (확정일자) lên hợp đồng thuê: dấu này bảo vệ phần tiền đặt cọc còn lại.

Báo địa chỉ trong vòng 15 ngày

Người nước ngoài đã đăng ký mà chuyển chỗ ở phải báo địa chỉ mới trong vòng 15 ngày sau khi dọn vào. Nộp tại văn phòng phường hoặc xã (시ㆍ군ㆍ구 hoặc 읍ㆍ면ㆍ동) hoặc tại cơ quan xuất nhập cảnh, và nộp kèm thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증). Không báo có thể bị phạt hình sự đến 1 triệu won (khoảng 19,5 triệu đồng).

Các bước tiếp theo

1. Xin chủ biểu mẫu thông tin ký túc xá có ảnh và số tiền hằng tháng bằng văn bản.
2. So số tiền với hướng dẫn của cơ quan lao động khu vực của bạn.
3. Xem giá thuê ở thị trấn của bạn trong bảng trên, rồi mở trang khu vực trên Seoulstart Housing.
4. Nếu tự thuê phòng, hãy bảo vệ tiền đặt cọc và báo địa chỉ trong vòng 15 ngày.
5. Với câu hỏi về visa và giấy phép, đọc hướng dẫn visa E-9, hướng dẫn EPS và hướng dẫn việc cần làm sau khi đậu kỳ thi EPS.

@misc{seoulstart-rent-near-industrial-cities-korea,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Thuê nhà gần các thành phố công nghiệp Hàn Quốc (2026): Ansan, Hwaseong, Gimhae và nhiều nơi khác, kèm quy định ký túc xá của chủ}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/rent-near-industrial-cities-korea},
  note = {Last updated 24 tháng 10, 2026}
}