Bạn có thể xem một căn nhà thực sự đã bán hoặc cho thuê với giá bao nhiêu trên Hệ thống công bố giá giao dịch thực tế của chính phủ (실거래가 공개시스템, rt.molit.go.kr). Trang này có giá bán đã khai báo từ tháng 1 năm 2006 và giá thuê đã khai báo từ tháng 6 năm 2021, xếp theo ngày ký hợp đồng và đăng lên vào ngày hôm sau. Hãy so số tiền đặt cọc bạn bị yêu cầu trả với các mức giá bán gần nhất trong cùng tòa nhà. Tiền đặt cọc càng gần giá bán thì bạn càng ít khoảng đệm nếu giá nhà giảm.
Muốn làm bước kiểm tra này bằng tiếng Anh, bạn có thể dùng công cụ xem giá của Seoulstart. Công cụ liệt kê các hợp đồng đã khai báo của một tòa nhà theo từng tháng ký hợp đồng, trong tối đa 12 tháng đã kết thúc gần nhất, kèm diện tích sàn và ngày.
실거래가 là gì, và vì sao nó đáng tin hơn giá rao
Giá giao dịch thực tế (실거래가) là mức giá mà một giao dịch mua bán hoặc cho thuê được khai báo sau khi hai bên đã ký. Giá rao trên tin đăng chỉ cho thấy người bán hoặc chủ nhà muốn nhận bao nhiêu. Giá đã khai báo cho thấy hai bên thực sự thỏa thuận mức nào.
Vì vậy đây là con số tốt hơn cho hai quyết định:
- Tiền thuê hoặc tiền đặt cọc người ta đưa ra có sát với mức hàng xóm đã ký không?
- Giá bán có đủ cao so với tiền đặt cọc jeonse của tôi để còn khoảng đệm nếu giá giảm không? (Phần dưới sẽ nói kỹ hơn.)
Hãy coi đây là gợi ý, không phải bảo đảm. Trang này ghi rõ thông tin không có hiệu lực pháp lý và chỉ để tham khảo.
Cách tra trên rt.molit.go.kr
Trang web bằng tiếng Hàn. Nếu cần, bạn bật tính năng dịch của trình duyệt nhé.
Trang này bao gồm những gì. Giá bán bắt đầu từ tháng 1 năm 2006 và gồm các loại nhà đã khai báo: căn hộ chung cư, nhà liền kề và nhà nhiều hộ (연립/다세대), nhà riêng và nhà nhiều gia đình (단독/다가구), officetel, đất, mặt bằng thương mại và văn phòng, nhà máy và kho. Ngoài ra còn có quyền mua căn hộ trong dự án chưa xây xong và quyền nhập cư (분양/입주권) ký từ ngày 29 tháng 6 năm 2007. Giá thuê (전월세) bắt đầu từ tháng 6 năm 2021 cho căn hộ chung cư, nhà liền kề và nhà nhiều hộ, nhà riêng và nhà nhiều gia đình, và officetel. Trang cũng lưu dữ liệu hợp đồng thuê đã đóng dấu xác nhận ngày (확정일자) từ tháng 1 năm 2011.
Cách tìm trên trang căn hộ:
- Chọn thẻ loại nhà, chẳng hạn căn hộ chung cư, nhà liền kề và nhà nhiều hộ, nhà riêng, hoặc officetel.
- Chọn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, rồi thành phố hoặc quận, rồi phường.
- Chọn tên khu chung cư.
- Chọn năm cần xem. Danh sách chạy từ 2006 đến năm hiện tại.
- Chọn kiểu địa chỉ: số lô đất hoặc tên đường.
- Chuyển giữa mua bán (매매) và thuê (전월세). Với hợp đồng thuê, cột loại hình thuê (전월세구분) cho biết hợp đồng là jeonse hay thuê trả tiền hàng tháng.
Bảng kết quả hiển thị phường, năm, tháng, diện tích, số tiền và loại hình thuê.
Ngày tháng. Giá được tính theo ngày ký hợp đồng, không phải ngày khai báo. Hợp đồng ký tháng 7 nhưng khai báo tháng 8 vẫn hiện là tháng 7. Vì thế số liệu trên trang này khác với thống kê khối lượng giao dịch hằng tháng của MOLIT, vốn tính theo ngày khai báo.
Dòng nền đỏ. Bảng hiển thị giao dịch bị hủy trên nền đỏ. Đó là các giao dịch đã được khai báo hủy theo Điều 3-2 của Luật Khai báo giao dịch bất động sản (부동산 거래신고 등에 관한 법률). Dòng đỏ là hợp đồng không hoàn tất, nên khi tính xem nhà đang bán với giá bao nhiêu, bạn bỏ qua dòng đó.
Hỗ trợ và giới hạn. Đường dây hỗ trợ của trang là 1533-2949. Trang cấm dùng công cụ cào dữ liệu và các công cụ tự động khác để lấy dữ liệu, nên hãy tra thủ công.
Vì sao một giao dịch gần đây có thể không có
Dữ liệu đến từ các bản khai báo, nên trang chỉ hiển thị những gì đã được khai báo.
- Mua bán. Các bên phải khai báo giá thật trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, tại cơ quan hành chính quận/huyện có thẩm quyền (Luật Khai báo giao dịch bất động sản, Điều 3).
- Thuê nhà ở. Cả hai bên phải cùng khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký, nếu tiền đặt cọc trên 60 triệu won hoặc tiền thuê hằng tháng trên 300.000 won. Nếu một bên từ chối, bên kia có thể tự khai báo. Hợp đồng gia hạn chỉ kéo dài thời hạn mà không đổi tiền đặt cọc hay tiền thuê thì không thuộc diện này. 25 quận (구) của Seoul nằm trong khu vực phải khai báo.
- Thay đổi và hủy. Thay đổi tiền đặt cọc hoặc tiền thuê, hay hủy hợp đồng, phải được khai báo trong vòng 30 ngày kể từ khi việc đó trở thành chính thức. Hủy một giao dịch mua bán cũng phải khai báo trong vòng 30 ngày.
- Hợp đồng thuê nhỏ. FAQ của MOLIT cho biết hợp đồng thuê nhỏ đôi khi không được khai báo, vì hai bên thường không thấy nó liên quan đến quyền được hoàn trả ưu tiên, và khuyên người dùng cẩn thận với dữ liệu.
- Gia hạn. Giá trong hệ thống chỉ đổi khi hợp đồng mới được đóng dấu xác nhận ngày (확정일자).
Khai báo sai giá giao dịch mua bán có thể bị phạt đến 10% giá trị mua của bất động sản.
Vì vậy, nếu bạn chỉ thấy vài giao dịch, hoặc không có giao dịch nào trong tháng vừa qua, đừng vội nghĩ là không có ai bán. Hãy xem lùi thêm về trước và xem các tòa nhà gần đó.
Cách dễ hơn: công cụ xem giá của Seoulstart
Seoulstart Housing hiển thị dữ liệu chính phủ đã tiếp nhận bằng tiếng Anh, nên bạn làm được bước kiểm tra tương tự mà không cần vào trang tiếng Hàn.
- Các hợp đồng đã khai báo của một tòa nhà, theo từng tháng trong tối đa 12 tháng đã kết thúc gần nhất, kèm diện tích sàn và ngày.
- Chỉ các hợp đồng jeonse.
- Chỉ giá bán căn hộ chung cư.
- Các trang giá thuê miễn phí cho Seoul và từng quận, chẳng hạn Gangbuk-gu.
Muốn kiểm tra nhanh một lời đề nghị cụ thể, hãy dùng công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc, công cụ này đối chiếu tiền đặt cọc với giá của tòa nhà. Muốn so sánh các loại hình thuê, hãy thử công cụ so sánh jeonse và wolse. Về cách jeonse vận hành, đọc jeonse vận hành thế nào.
Kiểm tra tỷ lệ jeonse
Tỷ lệ jeonse (전세가율) là tiền đặt cọc jeonse chia cho giá bán của chính căn nhà đó.
Công thức: tiền đặt cọc ÷ giá bán so sánh gần nhất × 100.
Ví dụ (số minh họa, không phải một căn nhà có thật). Giả sử một căn hộ vừa bán với giá 400 triệu won và chủ nhà đòi đặt cọc jeonse 300 triệu won (khoảng 5,85 tỷ đồng, tỷ giá tham khảo, có thể thay đổi).
300 triệu won ÷ 400 triệu won = 0,75, nên tỷ lệ là 75%.
Tỷ lệ càng cao thì khoảng đệm càng ít nếu giá nhà giảm. Ở mức 75%, giá nhà có thể giảm một phần tư trước khi thấp hơn tiền đặt cọc của bạn. Ở mức 90%, giá chỉ có thể giảm một phần mười. Và giá bán không phải khoản đòi duy nhất đè lên căn nhà: khoản thế chấp của ngân hàng cũng được trừ vào chính mức giá đó. Vì thế bước kiểm tra bản đăng ký bên dưới rất quan trọng.
Ví dụ của chính MOLIT đặt ra ngưỡng cho bảo hiểm. Tháng 2 năm 2023, MOLIT cho biết bảo hiểm bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc của HUG (Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc) sẽ chỉ áp dụng cho nhà có tiền đặt cọc bằng hoặc thấp hơn 90% giá nhà, giảm từ 100%. Với căn nhà 300 triệu won, tiền đặt cọc phải từ 270 triệu won trở xuống (270 triệu won ÷ 300 triệu won = 90%). Quy định áp dụng cho hợp đồng thuê mới từ ngày 1 tháng 5 năm 2023. MOLIT cho biết mục đích là chặn các hợp đồng "jeonse rỗng" (깡통전세), tức đặt cọc gần bằng hoặc vượt giá nhà. Tiền đặt cọc trên 90% thì không thể mua bảo hiểm.
Mức 90% chỉ là ngưỡng để được bảo hiểm. Tỷ lệ thấp hơn ngưỡng đó chưa chắc đã an toàn.
Dùng số liệu thật, mới nhất
Seoulstart đăng trung vị của các hợp đồng đã khai báo mỗi tháng. Tính đến tháng 8 năm 2026, tiền đặt cọc jeonse căn hộ trung vị ở Seoul là 630 triệu won và giá bán căn hộ trung vị là 873,5 triệu won.
Đừng lấy số này chia cho số kia rồi gọi kết quả là tỷ lệ của bạn. Hai mức trung vị này không đến từ cùng những căn nhà. Để tự kiểm tra, hãy tìm giao dịch bán so sánh gần nhất trong cùng tòa nhà hoặc cùng khu chung cư, rồi dùng số đó.
Muốn xem một quận, hãy mở trang của quận đó, ví dụ Gangbuk-gu, nơi tiền đặt cọc jeonse căn hộ trung vị là 455 triệu won và giá bán trung vị là 700 triệu won. Sau đó mở giá bán căn hộ chung cư để tìm tòa nhà bạn đang xem.
Môi giới cũng có nghĩa vụ. Theo Luật Môi giới bất động sản có giấy phép (공인중개사법), môi giới phải nói cho người sắp thuê biết rằng họ có thể yêu cầu xem các khoản thuế quốc gia và thuế địa phương chủ nhà chưa nộp, cùng hồ sơ đóng dấu xác nhận ngày của căn nhà. Môi giới không giải thích đúng về bất động sản có thể bị phạt đến 5 triệu won. Hãy yêu cầu môi giới cho bạn xem những mục này.
Giá công bố (공시가격) và phép tính về bảo lãnh
Giá công bố (공시가격) là mức giá hằng năm của căn hộ chung cư (공동주택가격). Theo Luật Công bố giá bất động sản, hằng năm MOLIT tính giá của căn hộ tại ngày chuẩn (1 tháng 1) và công bố sau khi Ủy ban Công bố giá bất động sản Trung ương xem xét. Giá công bố cũng là cơ sở tính thuế tài sản và phí bảo hiểm y tế.
Bạn có thể tra giá công bố của một căn hộ trên trang Thông báo giá công bố bất động sản (부동산 공시가격 알리미, realtyprice.kr). Tổng đài của trang là 1644-2828.
Điều này quan trọng vì MOLIT cho biết khi xét bảo lãnh, họ định giá căn nhà trước hết theo giá giao dịch thực tế và giá công bố, và chỉ dùng thẩm định giá nếu không có cả hai. Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc (HF) là một cơ quan nhà nước riêng. Sản phẩm Bảo lãnh jeonse thông thường (일반전세지킴보증) của HF cho thấy công thức này trong thực tế. HF đặt hạn mức bằng 90% giá nhà trừ đi các khoản đòi nợ xếp trên (thế chấp xếp trên cộng tiền đặt cọc của người thuê trước). Khi không có giá thị trường áp dụng, HF định giá căn hộ bằng 140% giá công bố của MOLIT. HF không tính giá tham khảo từ các trang như giá AI của KB.
Chúng tôi chưa kiểm tra quy định hiện hành của HUG cho hướng dẫn này. Hãy coi điều khoản của HF là một ví dụ chính thức của cùng loại công thức, không phải quy định của HUG.
Phép tính suy ra (không phải con số chính thức). Kết hợp hai con số trong điều khoản của HF: giá công bố × 140% × 90%.
Ví dụ: giá công bố 300 triệu won cho ra mức giá tính là 420 triệu won (300 triệu won × 1,4). Chín mươi phần trăm của số đó là 378 triệu won (420 triệu won × 0,9). Vậy mức tối đa mà một khoản bảo lãnh có thể bao gồm, tính cả tiền đặt cọc và các khoản thế chấp xếp trên, là 378 triệu won, tức 126% giá công bố. Đây là phép tính riêng của chúng tôi từ hai con số đã công bố. Không có cơ quan nào công bố đây là quy tắc "126%".
Kiểm tra bản đăng ký bất động sản
Giá cho bạn biết căn nhà đáng giá bao nhiêu. Bản đăng ký cho biết căn nhà đang nợ những gì. Hãy cộng khoản thế chấp xếp trên với tiền đặt cọc của bạn rồi so với giá bán của căn nhà. Nếu hai khoản cộng lại gần bằng giá, khoảng đệm rất mỏng.
Xem một bản đăng ký trực tuyến tại cổng đăng ký trực tuyến của Tòa án Tối cao (인터넷등기소, iros.go.kr) tốn 700 won. In giấy chứng nhận trực tuyến tốn 1.000 won một bản. Đây là mức phí trong quy định có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2025. Việc tăng phí đang được bàn đến, nên hãy kiểm tra giá hiện hành trên trang.
Cách đọc bản đăng ký và những giấy tờ cần thu thập thêm, xem danh sách giấy tờ khi thuê nhà.
Còn hai công cụ chính thức nữa:
- Ứng dụng Jeonse an toàn (안심전세 앱). Do HUG làm cùng MOLIT. Người thuê xem được khoản thuế chủ nhà còn nợ và các quyền đang đè lên căn nhà, như các khoản đòi nợ xếp trên và thế chấp, rồi tự kiểm tra sau khi nhập các khoản thế chấp xếp trên và tiền đặt cọc.
- Tra cứu thông tin chủ nhà. Từ tháng 5 năm 2025, người sắp thuê xem được chủ nhà đang có bao nhiêu căn nhà được HUG bảo lãnh, chủ nhà có đang bị cấm bảo lãnh không, và số vụ HUG trả thay trong 3 năm gần nhất, mà không cần chủ nhà đồng ý. Bạn nộp đơn kèm xác nhận của môi giới tại chi nhánh HUG hoặc trong ứng dụng. Kết quả có trong vòng 7 ngày, và mỗi người được tra 3 lần một tháng. Các quy định này có thể đổi, nên hãy xác nhận lại trong ứng dụng.
Dấu hiệu cảnh báo
- Tiền đặt cọc gần bằng hoặc vượt 90% giá bán gần nhất.
- Bạn không tìm được giao dịch bán so sánh nào trong tòa nhà.
- Bản đăng ký có nhiều khoản thế chấp xếp trên, nên các khoản đòi nợ đứng trước bạn cộng với tiền đặt cọc của bạn gần bằng giá nhà.
- Chủ nhà đang có nhiều căn nhà được bảo lãnh, hoặc từng có vụ trả thay.
- Chủ nhà hoặc môi giới không cho bạn xem bản đăng ký.
- Có người bảo bạn bỏ qua việc đóng dấu xác nhận ngày. Người thuê đã khai báo chuyển đến và có dấu xác nhận ngày được hoàn trả tiền đặt cọc theo thứ tự ưu tiên (Luật Bảo vệ thuê nhà ở, Điều 3-2).
Nếu có dấu hiệu nào trong số này, hãy chậm lại. Trước khi ký, đọc cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc và hướng dẫn đòi lại tiền đặt cọc. Muốn biết giá thuê điển hình theo quận, xem giá thuê nhà ở Seoul, còn giá bán thì xem giá căn hộ ở Seoul.
Hướng dẫn này chỉ là thông tin chung, không phải lời khuyên đầu tư hay pháp lý.