Giá thuê nhà ở Seoul (2026): phòng một phòng, officetel hay căn hộ hết bao nhiêu

Giá thuê nhà ở Seoul chênh nhau khá nhiều theo loại nhà, quận và tiền đặt cọc. Bảng dưới đây cho biết giá thuê trung vị của officetel, biệt thự (villa) và căn hộ ở Seoul tính đến tháng 8 năm 2026. Trong tháng đó, officetel trung vị ở Seoul được thuê với giá 700.000 won mỗi tháng, tiền đặt cọc 10 triệu won, và diện tích phổ biến là 23.1 m².

Loại nhà	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Cọc jeonse	Diện tích thường gặp
Căn hộ	1.000.000 won	100 triệu won	630 triệu won	58.1 m²
Officetel	700.000 won	10 triệu won	230 triệu won	23.1 m²
Villa hoặc nhà liền kề	550.000 won	40 triệu won	230 triệu won	30 m²

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Đây là giá trung vị của các hợp đồng thuê thực tế đã khai báo cho chính phủ, không phải giá rao trên các trang tin. Một nửa số hợp đồng đã khai báo rẻ hơn và một nửa đắt hơn con số này. Tiền thuê của bạn còn tùy vào số tiền đặt cọc bạn có thể trả, nên hãy đọc phần về tiền đặt cọc bên dưới trước khi so sánh các căn nhà.

Muốn xem cùng dữ liệu này theo từng quận, hãy mở trang giá thuê nhà ở Seoul trên Seoulstart Housing.

Giá thuê ở cả 25 quận

Bảng liệt kê giá thuê officetel trung vị ở mọi quận của Seoul, xếp từ thấp đến cao. Tên mỗi quận dẫn đến trang riêng với biệt thự, căn hộ và thêm chi tiết.

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Jungnang-gu	550.000 won	50 triệu won	69
Eunpyeong-gu	600.000 won	10 triệu won	137
Geumcheon-gu	600.000 won	10 triệu won	225
Guro-gu	600.000 won	20 triệu won	228
Gwanak-gu	600.000 won	20 triệu won	266
Nowon-gu	600.000 won	10 triệu won	21
Dobong-gu	650.000 won	10 triệu won	57
Gangseo-gu	650.000 won	20 triệu won	556
Gangdong-gu	670.000 won	10 triệu won	178
Dongjak-gu	700.000 won	20 triệu won	31
Yeongdeungpo-gu	700.000 won	30 triệu won	413
Yangcheon-gu	720.000 won	10 triệu won	45
Mapo-gu	750.000 won	10 triệu won	294
Seongbuk-gu	750.000 won	10 triệu won	51
Seongdong-gu	750.000 won	20 triệu won	91
Dongdaemun-gu	770.000 won	10 triệu won	342
Seocho-gu	820.000 won	10 triệu won	143
Songpa-gu	845.000 won	30 triệu won	332
Gangbuk-gu	850.000 won	10 triệu won	53
Seodaemun-gu	865.000 won	10 triệu won	134
Jongno-gu	870.000 won	10 triệu won	132
Gangnam-gu	900.000 won	10 triệu won	210
Gwangjin-gu	900.000 won	10 triệu won	154
Jung-gu	900.000 won	20 triệu won	115
Yongsan-gu	1.000.000 won	35 triệu won	96

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Biệt thự và nhà liền kề (빌라) cũng có quy luật tương tự. Đây là danh sách cùng kiểu cho biệt thự:

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Dobong-gu	395.000 won	44,7 triệu won	100
Nowon-gu	400.000 won	20 triệu won	66
Gangseo-gu	450.000 won	60 triệu won	328
Geumcheon-gu	460.000 won	50 triệu won	103
Jungnang-gu	460.000 won	62,2 triệu won	140
Yeongdeungpo-gu	460.000 won	50 triệu won	144
Eunpyeong-gu	500.000 won	50 triệu won	211
Gangdong-gu	500.000 won	59,4 triệu won	290
Guro-gu	500.000 won	30 triệu won	105
Gwanak-gu	500.000 won	50 triệu won	245
Yangcheon-gu	515.000 won	40 triệu won	158
Dongjak-gu	525.000 won	50 triệu won	172
Songpa-gu	530.000 won	70 triệu won	532
Gangbuk-gu	545.000 won	20 triệu won	130
Seongdong-gu	550.000 won	25 triệu won	60
Gwangjin-gu	575.000 won	35 triệu won	218
Jung-gu	585.000 won	30 triệu won	50
Dongdaemun-gu	590.000 won	10 triệu won	137
Jongno-gu	600.000 won	20 triệu won	92
Mapo-gu	600.000 won	20 triệu won	266
Seodaemun-gu	600.000 won	10 triệu won	190
Seongbuk-gu	600.000 won	20 triệu won	153
Seocho-gu	740.000 won	50 triệu won	200
Gangnam-gu	850.000 won	25 triệu won	276
Yongsan-gu	1.000.000 won	30 triệu won	92

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Quận nào có ít hợp đồng đã khai báo sẽ hiện "Quá ít" thay vì một con số. Một hai hợp đồng chưa đủ để tính giá trung vị đáng tin.

Để xem quận bạn đang cân nhắc, hãy mở trang của quận đó, ví dụ Mapo-gu hoặc Seongdong-gu. Quận nào cũng có trang riêng tại /housing/rent/<district>, chẳng hạn /housing/rent/mapo-gu.

Mỗi loại nhà cho bạn những gì

Seoul có ba loại nhà cho thuê phổ biến. Chúng khác nhau về diện tích, cách xây và cách quản lý.

• Officetel (오피스텔): tòa nhà có bếp và phòng tắm riêng, thường là phòng studio gần ga tàu. Nhiều người gọi officetel nhỏ là phòng một phòng (원룸). Hãy so diện tích trong bảng ở đầu bài với các hàng biệt thự và căn hộ.
• Biệt thự hoặc nhà liền kề (빌라): tòa nhà thấp tầng nhỏ, thường không có ban quản lý lớn. Diện tích và chất lượng khác nhau nhiều giữa các tòa.
• Căn hộ (아파트): một căn trong khu chung cư lớn hơn. Các khu như vậy là loại chịu quy định chính thức về phí quản lý.

Diện tích điển hình của từng loại nằm ở cột "Diện tích thường gặp" trong bảng dưới phần trả lời ở đầu trang. Đó là diện tích sử dụng riêng trung vị của các hợp đồng đã khai báo. Muốn so sánh kỹ hơn với phòng goshiwon, hãy đọc goshiwon, officetel và phòng một phòng: so sánh.

Nếu bạn muốn tìm nhà theo ngân sách hàng tháng, hãy dùng công cụ tra giá. Công cụ lọc các hợp đồng đã khai báo theo loại nhà và quận: xu hướng giá thuê tháng của officetel. Để tính cả ngân sách quanh chuyện nhà ở, hãy đọc chi phí sinh hoạt ở Hàn Quốc.

Đặt cọc nhiều hơn thì tiền thuê thấp hơn

Thuê nhà trả hàng tháng (월세, wolse) có hai phần: tiền đặt cọc (보증금) bạn nhận lại khi hợp đồng kết thúc, và tiền thuê hàng tháng (차임). Luật Bảo vệ thuê nhà ở quy định: khi bạn đổi toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc thành tiền thuê hàng tháng, tiền thuê không được vượt mức giới hạn của luật.

Nói đơn giản:

• Wolse (월세): tiền đặt cọc cộng tiền thuê hàng tháng.
• Jeonse (전세): một khoản đặt cọc duy nhất bạn gửi chủ nhà suốt thời hạn thuê và nhận lại đủ khi hợp đồng kết thúc. Với hợp đồng jeonse chưa đăng ký, luật coi tiền jeonse là tiền đặt cọc thuê nhà.
• Half-jeonse (반전세): tên gọi trên thị trường cho dạng ở giữa: tiền đặt cọc lớn và tiền thuê hàng tháng thấp hơn. Luật Bảo vệ thuê nhà ở không dùng thuật ngữ này.

Hai quận có thể cùng loại nhà nhưng tiền đặt cọc rất khác nhau. Hãy so giá trung vị officetel của hai quận:

• Seongdong-gu: tiền thuê 750.000 won, tiền đặt cọc 20 triệu won.
• Mapo-gu: tiền thuê 750.000 won, tiền đặt cọc 10 triệu won.

Đặt cọc lớn hơn có thể đi với tiền thuê hàng tháng thấp hơn. Nhưng các căn nhà còn khác nhau về diện tích và vị trí, nên hai dòng này chưa phải phép so sánh sạch. Để so các lời chào giá cho công bằng, hãy cộng cả tiền đặt cọc lẫn tiền thuê lại.

Mức trần quy đổi

Luật đặt mức trần cho tiền thuê mà chủ nhà được tính trên phần tiền đặt cọc bạn quy đổi. Tiền thuê hàng tháng sau quy đổi không được vượt số tiền quy đổi nhân với số thấp hơn trong hai tỷ lệ hằng năm:

1. 10% một năm.
2. Lãi suất cơ bản của Ngân hàng Hàn Quốc (기준금리) cộng 2 điểm phần trăm.

Lãi suất cơ bản của Ngân hàng Hàn Quốc là 3,00% từ ngày 27 tháng 8 năm 2026. Vậy quy tắc 2 cho 5,0% một năm, thấp hơn 10%. Mức trần là 5,0% một năm. Đây là phép tính của chúng tôi từ hai quy tắc trên. Lãi suất cơ bản thay đổi theo các phiên họp của Ngân hàng Hàn Quốc, và mức trần thay đổi theo.

Ví dụ: bạn quy đổi 10.000.000 won (khoảng 176 triệu đồng, tỷ giá tham khảo, có thể thay đổi) tiền đặt cọc thành tiền thuê. Chủ nhà được cộng thêm tối đa 10.000.000 won × 5,0% ÷ 12 = khoảng 41.667 won vào tiền thuê hàng tháng. Đây là mức trần cho việc quy đổi, không phải giá thị trường.

Hãy dùng mức trần này khi chủ nhà đề nghị giảm tiền đặt cọc đổi lấy việc tăng tiền thuê nhiều. Hỏi con số cụ thể và tự tính. Để so một lời chào thuê trả hàng tháng với một lời chào jeonse, hãy dùng công cụ so sánh jeonse và wolse của Seoulstart. Muốn đọc thêm về từng loại hợp đồng, xem giải thích wolse và jeonse hoạt động thế nào.

Tăng tiền thuê và tiền đặt cọc

Sau khi ký hợp đồng, chủ nhà chỉ được tăng tiền thuê hoặc tiền đặt cọc một lần mỗi năm, và tối đa 5% so với số tiền đã thỏa thuận. Thành phố hoặc tỉnh có thể đặt mức trần thấp hơn bằng điều lệ riêng.

Những khoản cần hỏi ngoài tiền thuê

Tiền thuê hàng tháng chưa phải toàn bộ chi phí hàng tháng. Hãy tính thêm ba khoản nữa.

Phí quản lý (관리비). Ở các khu chung cư thuộc Luật Quản lý nhà chung cư, phí quản lý là tổng của mười khoản hàng tháng: quản lý chung, vệ sinh, an ninh, khử trùng, thang máy, thiết bị mạng nội bộ trong nhà, sưởi, nước nóng, sửa chữa và bảo trì, và phí thuê ngoài quản lý. Quy định về phí quản lý áp dụng cho khu từ 300 căn trở lên, khu từ 150 căn trở lên có thang máy hoặc sưởi trung tâm hay sưởi theo khu vực, tòa nhà hỗn hợp có từ 150 căn nhà trở lên, và các khu nhỏ hơn mà cư dân đồng ý tham gia. Nhiều officetel và biệt thự nằm ngoài các quy định chính thức này, nên hãy hỏi chủ nhà hoặc môi giới phí quản lý gồm những gì và là bao nhiêu trước khi ký.

Tiện ích. Ở các khu có ban quản lý, tiền điện, nước và gas được tính như các khoản theo mức dùng, ghi cạnh phí quản lý. Quỹ sửa chữa dài hạn (장기수선충당금) được thu riêng. Để tự mở tài khoản tiện ích, hãy đọc hướng dẫn đăng ký điện nước gas.

Phí môi giới. Phí môi giới chỉ trả một lần. Xem phần tiếp theo.

Số tiền mặt cần có trước khi chuyển vào

Tiền đặt cọc là khoản chi lớn nhất lúc đầu. Ngoài ra, hãy chuẩn bị tiền thuê tháng đầu và phí môi giới.

Phí môi giới (중개보수)

Seoul đặt mức trần phí môi giới cho hợp đồng thuê nhà ở theo giá trị hợp đồng. Bạn và môi giới thỏa thuận mức phí trong giới hạn đó, và mỗi bên trả phần của mình. Với hợp đồng thuê trả hàng tháng, giá trị hợp đồng là tiền đặt cọc cộng tiền thuê hàng tháng × 100. Nếu tổng này dưới 50 triệu won thì giá trị là tiền đặt cọc cộng tiền thuê hàng tháng × 70.

Mức trần của Seoul cho hợp đồng thuê là:

Officetel từ 85 m² trở xuống có bếp và phòng tắm riêng dùng mức trần cố định 0,4% cho hợp đồng thuê.

Ví dụ: một officetel có tiền đặt cọc 10.000.000 won và tiền thuê 600.000 won. Lấy tiền thuê nhân 100 rồi cộng tiền đặt cọc: 10.000.000 won + 60.000.000 won = 70.000.000 won. Số này không dưới 50 triệu won, nên quy tắc × 70 không áp dụng. Ở mức 0,4% của officetel, môi giới được thu tối đa 280.000 won từ mỗi bên.

Hãy dùng công cụ tính phí môi giới của Seoulstart để tính con số của bạn. Để xem mọi chi phí khi chuyển vào, dùng công cụ chi phí chuyển vào. Trước khi trả một khoản đặt cọc lớn, hãy chạy kiểm tra an toàn tiền đặt cọc. Về giấy tờ cần hỏi, đọc danh sách giấy tờ hợp đồng thuê, và về thứ tự các bước, đọc lộ trình nhà ở tháng đầu tiên.

Khai báo chuyển vào và ngày xác nhận hợp đồng

Nếu bạn chuyển vào, nhận chìa khóa và đăng ký địa chỉ, hợp đồng thuê của bạn được bảo vệ trước bên thứ ba từ ngày hôm sau. Chuyển vào nghĩa là đăng ký địa chỉ. Với người nước ngoài cư trú, việc đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú theo Luật Quản lý xuất nhập cảnh có tác dụng thay cho khai báo chuyển vào của công dân Hàn Quốc. Ngày xác nhận hợp đồng (확정일자) trên hợp đồng thuê, cùng với việc chuyển vào, cho bạn quyền ưu tiên nhận lại tiền đặt cọc nếu căn nhà bị bán đấu giá.

Quy định khai báo hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê vượt một quy mô nhất định phải được khai báo cho chính quyền địa phương. Chính các khai báo này là nguồn của dữ liệu giá công khai trong bài.

• Ai khai báo và khi nào: chủ nhà và người thuê cùng khai báo trong vòng 30 ngày kể từ khi ký. Nếu một bên từ chối, bên kia có thể tự khai báo.
• Hợp đồng nào: tiền đặt cọc trên 60 triệu won, hoặc tiền thuê tháng trên 300.000 won. Hợp đồng gia hạn không đổi tiền đặt cọc và tiền thuê thì không thuộc diện này. Mọi quận của Seoul đều thuộc diện này.
• Cách dễ cho người thuê: việc đăng ký chuyển vào của người thuê được tính là khai báo hợp đồng thuê. Với người nước ngoài cư trú, việc đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú thay cho khai báo đó.
• Khai báo được những loại nào: căn hộ, nhà ở, biệt thự và nhà liền kề, officetel dùng để ở, ký túc xá và goshiwon, và các tòa nhà khác dùng làm nhà ở, kể cả tòa nhà xưởng và tòa nhà tiện ích khu dân cư. Bạn có thể khai báo trực tuyến hoặc tại trung tâm dịch vụ cộng đồng (주민센터) phụ trách khu nhà đó. Nếu đính kèm hợp đồng, chỉ cần một bên khai báo và ngày xác nhận hợp đồng được cấp tự động.
• Mức phạt: không khai báo có thể bị phạt tối đa 300.000 won, khai báo sai tối đa 1.000.000 won. Thời gian ân hạn miễn phạt đã kết thúc vào tháng 5 năm 2025.

Cách kiểm tra người khác đã trả bao nhiêu trong một tòa nhà

Trước khi ký, hãy xem những người thuê trước đã trả bao nhiêu. Bạn có hai cách.

1. Công cụ tra giá của Seoulstart. Xem các hợp đồng đã khai báo của một tòa nhà, theo từng tháng, trước khi ký. Bạn cũng có thể xem xu hướng giá thuê tháng của officetel giữa các quận.
2. Hệ thống của chính phủ, rt.molit.go.kr. Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông công bố giá thuê của căn hộ, nhà liền kề và nhà nhiều hộ, nhà riêng và nhà nhiều gia đình, và officetel đã khai báo, từ tháng 6 năm 2021. Dữ liệu hiển thị theo ngày ký hợp đồng, và các khai báo của mỗi ngày xuất hiện vào ngày hôm sau. Chính phủ nêu rõ dữ liệu này không có hiệu lực pháp lý và chỉ để tham khảo. Trang không cho phép thu thập tự động. Hãy tra từng tòa nhà bằng tay.

Hợp đồng đã khai báo chỉ để tham khảo, không phải báo giá. Thứ tốt nhất để mang vào cuộc thương lượng là một hợp đồng gần đây trong cùng tòa nhà với diện tích tương tự.

Bước tiếp theo

• Chọn một trang quận từ giá thuê nhà ở Seoul và so với bảng ở trên.
• Đọc thuê căn hộ ở Hàn Quốc để biết toàn bộ quy trình.
• Đọc nên sống ở đâu tại Seoul để chọn khu vực, và giá căn hộ ở Seoul nếu bạn đang nghĩ đến chuyện mua nhà.

@misc{seoulstart-average-rent-seoul,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Giá thuê nhà ở Seoul (2026): phòng một phòng, officetel hay căn hộ hết bao nhiêu}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/average-rent-seoul},
  note = {Last updated 24 tháng 10, 2026}
}