Giá căn hộ chênh lệch rất nhiều giữa các quận của Seoul. Nếu bạn là người nước ngoài đang tính chuyện mua nhà, quy định về giấy phép còn có thể quyết định bạn có được ký hợp đồng hay không.
Các số liệu này lấy từ việc Seoulstart xử lý hàng tháng các báo cáo giao dịch của chính phủ. Đó là trung vị của các hợp đồng đã khai báo, không phải giá rao bán, và chỉ tính căn hộ chung cư.
Giá căn hộ theo quận
Bảng dưới đây xếp hạng cả 25 quận (gu, 구) theo giá bán căn hộ trung vị của tháng 8 năm 2026. Bảng tự cập nhật khi Seoulstart nạp dữ liệu của tháng mới.
| Khu vực | Giá bán trung vị | Diện tích thường gặp | Giao dịch |
|---|---|---|---|
| Gangnam-gu | 2,88 tỷ won | 84.3 m² | 89 |
| Seocho-gu | 2,1 tỷ won | 84.5 m² | 84 |
| Songpa-gu | 1,94 tỷ won | 84.4 m² | 171 |
| Yongsan-gu | 1,87 tỷ won | 84.8 m² | 43 |
| Seongdong-gu | 1,73 tỷ won | 84.6 m² | 54 |
| Jung-gu | 1,55 tỷ won | 84.8 m² | 29 |
| Dongjak-gu | 1,53 tỷ won | 84.5 m² | 121 |
| Mapo-gu | 1,5 tỷ won | 84.1 m² | 113 |
| Gwangjin-gu | 1,4 tỷ won | 74.9 m² | 45 |
| Gangdong-gu | 1,34 tỷ won | 83.1 m² | 164 |
| Yeongdeungpo-gu | 1,28 tỷ won | 73.9 m² | 140 |
| Jongno-gu | 1,19 tỷ won | 84.9 m² | 23 |
| Yangcheon-gu | 1,09 tỷ won | 70.7 m² | 123 |
| Dongdaemun-gu | 1,05 tỷ won | 84.6 m² | 135 |
| Seodaemun-gu | 1,01 tỷ won | 75.2 m² | 123 |
| Seongbuk-gu | 940 triệu won | 79.6 m² | 178 |
| Eunpyeong-gu | 855 triệu won | 74.9 m² | 211 |
| Gangseo-gu | 840 triệu won | 60 m² | 260 |
| Gwanak-gu | 779 triệu won | 77.7 m² | 115 |
| Guro-gu | 710 triệu won | 71.1 m² | 205 |
| Gangbuk-gu | 700 triệu won | 83.7 m² | 75 |
| Nowon-gu | 670 triệu won | 59.4 m² | 524 |
| Jungnang-gu | 620 triệu won | 59.4 m² | 193 |
| Geumcheon-gu | 593 triệu won | 79.7 m² | 106 |
| Dobong-gu | 545 triệu won | 72.6 m² | 216 |
Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.
Trung vị là giao dịch nằm ở giữa: một nửa số căn đã bán trong quận có giá cao hơn, một nửa thấp hơn. Con số này gộp cả khu cũ lẫn khu mới, căn nhỏ lẫn căn lớn, tầng thấp lẫn tầng cao. Vì vậy nó cho bạn biết mặt bằng giá của cả quận, chứ không phải giá của một căn cụ thể.
Mỗi quận có một trang riêng trên Seoulstart Housing, cho xem giá thuê và giá bán trung vị của quận đó, ví dụ Gangnam-gu, Seocho-gu, Mapo-gu và Dobong-gu. Trang của cả thành phố là Seoul. Nếu bạn muốn chọn khu vực theo lối sống trước khi xem giá, hãy đọc hướng dẫn chọn nơi ở tại Seoul.
So sánh Seoul với các thành phố khác
Đây là Seoul đặt cạnh Busan, Incheon, Daegu và mức chung của cả nước.
| Khu vực | Giá bán trung vị | Diện tích thường gặp | Giao dịch |
|---|---|---|---|
| Seoul | 873,5 triệu won | 72.3 m² | 3,540 |
| Busan | 361 triệu won | 79.9 m² | 2,180 |
| Incheon | 385 triệu won | 75 m² | 2,085 |
| Daegu | 338 triệu won | 84.7 m² | 1,409 |
| Korea | 370 triệu won | 76.8 m² | 33,559 |
Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.
Vẫn cần thận trọng như trên. Đây chỉ là giá bán căn hộ, và trung vị cả nước gồm nhiều thành phố nhỏ nơi nhà rẻ hơn hẳn bất kỳ quận nào của Seoul.
Vì sao giá giữa các quận chênh nhau nhiều
Dữ liệu cho thấy mức chênh lệch lớn đến đâu, chứ không giải thích lý do. Những yếu tố sau làm giá của một giao dịch thay đổi:
- Tuổi của khu chung cư. Một tòa nhà mới và một tòa nhà đã vài chục năm tuổi trong cùng một quận có giá bán khác nhau.
- Diện tích. Trong cùng một khu, căn lớn đắt hơn căn nhỏ.
- Tầng và hướng nhìn. Tầng và vị trí trong khu chung cư làm giá căn này khác căn kia.
- Quy định về giấy phép. Trong khu vực cần giấy phép, người mua thuộc diện áp dụng phải được duyệt trước, và có người còn phải ở trong nhà. Điều đó có thể thay đổi việc ai mua được.
Muốn biết các căn đứng sau con số trung vị của một quận có diện tích ra sao, hãy mở trang của quận đó trên Seoulstart Housing. Với một khu chung cư cụ thể, dùng công cụ khám phá giá được nói ở phần cuối.
Quy định cho người nước ngoài mua nhà năm 2026
Hai khu vực cần giấy phép bao phủ toàn bộ Seoul đối với người mua nhà. Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu và Yongsan-gu còn có thêm một khu vực căn hộ riêng, áp dụng từ trước. Cả hai đều dùng cùng một cơ chế, đó là giấy phép giao dịch đất đai (토지거래허가).
Khu vực 1: khu vực cần giấy phép dành cho người nước ngoài. MOLIT lần đầu chỉ định khu vực này vào ngày 26 tháng 8 năm 2025, có hiệu lực một năm. Ngày 20 tháng 8 năm 2026, MOLIT chỉ định lại khu vực này trong Thông báo số 2026-1105. Khu vực hiện có hiệu lực từ ngày 26 tháng 8 năm 2026 đến ngày 25 tháng 8 năm 2027. Khu vực gồm cả 25 quận của Seoul, cùng 23 thành phố và huyện của Gyeonggi và một phần Incheon. Giấy phép cần cho nhà riêng lẻ, nhà nhiều căn, căn hộ chung cư, nhà liên kế và nhà nhiều hộ. Giấy phép áp dụng khi phần đất đi kèm ngôi nhà lớn hơn 6 m² trong khu dân cư.
Khu vực 2: khu vực căn hộ toàn Seoul cho mọi người mua. Thông báo số 2025-1219 của MOLIT áp dụng cho căn hộ ở cả 25 quận của Seoul, cho cả người mua Hàn Quốc lẫn người nước ngoài. Thông báo quy định thời hạn từ ngày 20 tháng 10 năm 2025 đến ngày 31 tháng 12 năm 2026. Cổng thông tin đất đai Seoul liệt kê khu vực này là đang có hiệu lực vào ngày 17 tháng 10 năm 2026. Hãy kiểm tra lại cổng thông tin trước khi ký, vì danh sách khu vực có thể thay đổi.
Nếu bạn ký hợp đồng trước khi một khu vực có hiệu lực, hợp đồng đó không cần giấy phép và bạn không có nghĩa vụ dọn vào ở.
Giấy phép hoạt động thế nào
- Xin giấy phép trước khi ký. Bạn và người bán cùng nộp đơn lên người đứng đầu quận. Hồ sơ có kế hoạch nguồn vốn, cho thấy tiền mua nhà lấy từ đâu.
- Phải ở trong nhà. Giấy phép để ở đi kèm nghĩa vụ dùng nhà đúng mục đích đó trong 2 năm, tính từ khi nhận nhà.
- Tiền phạt nếu vi phạm nghĩa vụ này. Người đứng đầu quận có thể ra lệnh yêu cầu bạn tuân thủ, sau đó phạt tối đa 10% giá mua, lặp lại mỗi năm một lần cho đến khi bạn sửa. Nghị định quy định 10% cho nhà bỏ trống, 7% cho nhà cho thuê lại thay vì để ở, 5% cho việc đổi mục đích sử dụng khi chưa được duyệt, và 7% cho mọi vi phạm khác.
- Mức phạt khi ký mà không có giấy phép. Cổng thông tin đất đai Seoul cho biết mức phạt tối đa là 2 năm tù, hoặc tiền phạt tối đa 30% giá đất tại thời điểm ký.
Khai báo việc mua nhà
Bạn cũng phải khai báo giá thực của giao dịch mua với văn phòng quận. Kế hoạch nguồn vốn và dọn vào ở (자금조달·입주계획서) được nộp cùng bản khai báo. Chỉ mình bạn ký, và bạn đính kèm giấy tờ chứng minh nguồn tiền. Nếu tiền đến từ nước ngoài, bạn còn cần giấy tờ ngoại hối, chẳng hạn giấy chứng nhận khai báo ngoại hối.
Việc mua nhà được khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu môi giới có giấy phép (공인중개사) soạn hợp đồng, môi giới sẽ nộp bản khai báo. Hãy nhờ môi giới xác nhận bằng văn bản là đã nộp. Các bước chi tiết, gồm cả đăng ký quyền sở hữu và khai báo với ngân hàng khi chuyển tiền từ nước ngoài, nằm trong hướng dẫn mua bất động sản tại Hàn Quốc. Về vay mua nhà, hãy đọc hướng dẫn vay thế chấp tại Hàn Quốc.
Chi phí ngoài giá nhà
Thuế đăng ký sở hữu
Bạn nộp thuế đăng ký sở hữu (취득세) khi nhận nhà. Với nhà mua bằng hình thức mua bán, Luật Thuế địa phương quy định các mức cơ bản sau:
| Giá nhà | Thuế suất |
|---|---|
| Từ 600 triệu won trở xuống | 1% |
| Trên 600 triệu won, đến 900 triệu won | Mức tăng dần từ 1% đến 3% |
| Trên 900 triệu won | 3% |
Để dễ hình dung: 600 triệu won khoảng 11,7 tỷ đồng và 900 triệu won khoảng 17,5 tỷ đồng, theo tỷ giá tham khảo khoảng 19,5 đồng một won (open.er-api.com, ngày 24/10/2026), tỷ giá này có thể thay đổi.
Bạn khai và nộp trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận nhà. Khi mua nhà, bạn còn phải nộp thuế giáo dục địa phương (지방교육세). Nếu người mua là công ty, hoặc hộ gia đình bạn đã có nhà khác, thuế suất có thể cao hơn bảng trên. Hãy hỏi chuyên gia thuế trước khi ký.
Phí môi giới
Phí của môi giới (중개보수) khi mua bán có mức trần toàn quốc tính theo giá. Quy định của thành phố Seoul đặt mức cụ thể trong phạm vi đó. Bạn và môi giới thỏa thuận mức phí, tối đa bằng mức trần, và mỗi bên trả cho môi giới của mình.
| Giá bán | Mức trần | Hạn mức tối đa |
|---|---|---|
| Dưới 50 triệu won | 0,6% | 250.000 won |
| Từ 50 triệu won đến dưới 200 triệu won | 0,5% | 800.000 won |
| Từ 200 triệu won đến dưới 900 triệu won | 0,4% | không có trong bảng |
| Từ 900 triệu won đến dưới 1,2 tỷ won | 0,5% | không có trong bảng |
| Từ 1,2 tỷ won đến dưới 1,5 tỷ won | 0,6% | không có trong bảng |
| Từ 1,5 tỷ won trở lên | 0,7% | không có trong bảng |
Một tỷ lệ nhỏ của một mức giá lớn vẫn là một khoản tiền lớn. Nhớ nhờ môi giới ghi rõ số phí chính xác bằng văn bản trước khi ký nhé.
Thuê hay mua?
Mua nhà tốn một khoản lớn, cộng thêm các loại thuế và phí ở trên, rồi đến thuế sở hữu hàng năm. Còn thuê nhà ở Hàn Quốc chạy theo hệ thống tiền đặt cọc, khác với cách thuê ở phần lớn các nước. Đây là giá thuê trung vị ở Seoul theo loại nhà:
| Loại nhà | Tiền thuê tháng | Tiền cọc | Cọc jeonse | Diện tích thường gặp |
|---|---|---|---|---|
| Căn hộ | 1.000.000 won | 100 triệu won | 630 triệu won | 58.1 m² |
| Officetel | 700.000 won | 10 triệu won | 230 triệu won | 23.1 m² |
| Villa hoặc nhà liền kề | 550.000 won | 40 triệu won | 230 triệu won | 30 m² |
Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.
Có hai loại thuế đáng để chủ nhà lưu ý. Thuế tài sản (재산세) là thuế địa phương hàng năm đánh vào ngôi nhà. Thuế bất động sản tổng hợp (종합부동산세) áp dụng cho tổng giá trị thẩm định vượt mức khấu trừ 1,2 tỷ won đối với hộ gia đình đủ điều kiện có một nhà, và 900 triệu won đối với các cá nhân sở hữu khác (công ty không được khấu trừ). Hướng dẫn thuế bất động sản và ô tô tại Hàn Quốc trình bày cả hai loại thuế này.
Muốn so hai cách với số liệu của chính mình, hãy bắt đầu với công cụ so sánh jeonse và wolse và đọc cách jeonse hoạt động. Về giá thuê hiện tại trong thành phố, xem giá thuê Seoul trên Seoulstart Housing. Nếu bạn muốn so sánh các quận theo giá thuê trước, hướng dẫn về giá thuê trung bình ở Seoul có phần này.
Bài viết này cung cấp thông tin, không phải lời khuyên có nên mua nhà hay không.
Cách kiểm tra giá của một khu chung cư cụ thể
Giá trung vị của quận không cho bạn biết một căn hộ đáng giá bao nhiêu. Hãy dùng ba cách kiểm tra:
- Tra giao dịch thực. Hệ thống công bố giá giao dịch thực tế của MOLIT (실거래가 공개시스템) tại rt.molit.go.kr cho xem giá hợp đồng đã khai báo. Hệ thống có các thẻ riêng cho căn hộ chung cư, nhà liên kế và nhà nhiều hộ, nhà riêng lẻ, officetel, đất và các loại bất động sản khác.
- Dùng công cụ khám phá của Seoulstart. Chế độ xem giá bán của công cụ khám phá giá cho xem xu hướng giá và các giao dịch đã khai báo của một khu chung cư, theo từng tháng. Chế độ xem hợp đồng liệt kê từng hợp đồng đã khai báo.
- Xem giá công bố. Chính phủ định một mức giá công bố (공동주택 공시가격) cho từng căn hộ. Mốc tính là ngày 1 tháng 1, và giá được công bố trước ngày 30 tháng 4 hàng năm. Những căn mới hoặc có thay đổi trong khoảng từ ngày 1 tháng 1 đến ngày 31 tháng 5 sẽ có mốc tính là ngày 1 tháng 6 và công bố vào ngày 30 tháng 9. Bạn có thể tra trên trang Thông báo giá bất động sản công bố (부동산공시가격알리미, realtyprice.kr).
Hãy so giá môi giới đưa ra với các giao dịch đã khai báo gần nhất của cùng khu chung cư và cùng diện tích. Giao dịch đã khai báo có thể chậm hơn thị trường, vì hợp đồng chỉ xuất hiện trong dữ liệu sau khi được khai báo.