Nhà ở cho du học sinh tại Seoul (2026): ký túc xá, goshiwon, phòng one-room và share house gần trường

Bạn là du học sinh ở Seoul và chưa biết ở đâu? Bạn có năm lựa chọn chính: ký túc xá (기숙사), phòng goshiwon (고시원), thuê phòng one-room (원룸) hoặc officetel (오피스텔), share house (쉐어하우스), hoặc homestay. Ký túc xá có hạn chỗ, nên hãy đăng ký sớm và chuẩn bị sẵn phương án hai. Dù chọn cách nào, bạn cũng phải khai báo địa chỉ trong vòng 15 ngày kể từ ngày dọn vào.

Bài này dành cho du học sinh visa D-2 (học lấy bằng) và D-4 (học tiếng). Về bản thân visa, hãy đọc hướng dẫn visa D-2 và hướng dẫn về trường tiếng Hàn.

So sánh năm lựa chọn

Bảng này so sánh các lựa chọn theo cách vận hành. Về giá thuê, xem các bảng số liệu thực tế ở phần sau.

Bài này không tìm thấy quy định về diện tích phòng cho share house, nhà trọ có bữa ăn và homestay. Hãy đọc kỹ hợp đồng và hỏi rõ trước khi trả tiền. Muốn so sánh kỹ hơn về hình thức pháp lý của goshiwon, one-room và officetel, hãy đọc goshiwon, officetel hay one-room.

Ký túc xá ở các trường lớn

Hãy xem ký túc xá trước, nhưng đừng chắc mẩm sẽ có chỗ: ví dụ Yonsei nói rõ chỗ ở ký túc xá Sinchon không được đảm bảo. Mỗi trường tự đặt quy định, và quy định thay đổi. Các thông tin dưới đây lấy từ trang của chính từng trường. Trước khi lên kế hoạch, hãy hỏi văn phòng nhà ở của trường về ngày đăng ký, lệ phí và quy định hiện hành.

Đại học Yonsei (연세대학교). Trung tâm dịch vụ một cửa toàn cầu (Global One-Stop Service Center) của Yonsei cho biết SK Global House và International House dành cho sinh viên trao đổi, sinh viên học ngắn hạn (visiting) và sinh viên quốc tế. Ký túc xá Muak chỉ dành cho sinh viên học lấy bằng đang theo học. Chỗ ở ký túc xá Sinchon không được đảm bảo vì nhu cầu cao, và Yonsei khuyên sinh viên tìm thêm nhà ở ngoài trường. Sinh viên năm nhất hệ đại học, kể cả sinh viên quốc tế, đăng ký ký túc xá Songdo cho năm đầu, trừ sinh viên một số ngành.

Đại học Korea (고려대학교). Các ký túc xá quốc tế nhận sinh viên đại học nước ngoài, sinh viên trao đổi, sinh viên học ngắn hạn (visiting) và sinh viên sau đại học nước ngoài đăng ký đủ số tín chỉ. Trong thông báo mùa thu 2026, sinh viên trao đổi từ trường đối tác được ưu tiên số một, sinh viên đại học nước ngoài mới nhập học đứng thứ hai. Phòng được xếp ngẫu nhiên, và bạn cần có kết quả xét nghiệm lao (TB) âm tính.

Đại học Quốc gia Seoul (서울대학교). Sinh viên đại học và sau đại học đang học hoặc sắp nhập học tại cơ sở Gwanak có thể đăng ký. Bạn cần giấy khám sức khỏe kèm chụp X-quang ngực và xét nghiệm kháng thể bệnh sởi.

Đại học Kyung Hee (경희대학교). Sewha Hall là ký túc xá có nhiều cư dân quốc tế, do hội đồng sinh viên của tòa nhà vận hành. Tài liệu hướng dẫn của tòa nhà không ghi ngày, nên hãy xác nhận lại chi tiết với Văn phòng Hợp tác Quốc tế.

Bài này chưa tìm hiểu ký túc xá của Hongik, Ewha, Sogang, Đại học Ngoại ngữ Hankuk, Konkuk hay Sejong. Hãy hỏi văn phòng nhà ở của các trường này. Dù học trường nào, bạn cũng nên hỏi bốn câu sau:

1. Sinh viên quốc tế năm nhất hoặc mới trúng tuyển có đăng ký được không?
2. Khi nào mở đăng ký, và có đóng sớm không?
3. Mỗi học kỳ tốn bao nhiêu, có tiền đặt cọc hoàn lại không?
4. Cần giấy tờ và khám sức khỏe gì?

Giá thuê quanh từng trường

Nhiều sinh viên thuê one-room hoặc officetel gần trường. Các số liệu dưới đây là giá trung vị của các hợp đồng thuê thực tế được báo cáo cho chính phủ, lấy từ dữ liệu hằng tháng của Seoulstart. Đây không phải giá chào. Lần cập nhật gần nhất là tháng 8 năm 2026. Một nửa số hợp đồng được báo cáo rẻ hơn và một nửa đắt hơn mức này.

Trước hết, tìm quận của trường bạn.

Giờ so sánh giá thuê officetel trung vị ở các quận đó và toàn Seoul, xếp từ thấp đến cao:

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Gwanak-gu	600.000 won	20 triệu won	266
Seoul	700.000 won	10 triệu won	4,373
Mapo-gu	750.000 won	10 triệu won	294
Seongbuk-gu	750.000 won	10 triệu won	51
Dongdaemun-gu	770.000 won	10 triệu won	342
Seodaemun-gu	865.000 won	10 triệu won	134
Gwangjin-gu	900.000 won	10 triệu won	154

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Nhiều phòng one-room của sinh viên nằm trong nhà villa và nhà nhiều hộ nhỏ (빌라, 다세대), không phải officetel. Đây là danh sách tương tự cho villa:

Khu vực	Tiền thuê tháng	Tiền cọc	Hợp đồng
Gwanak-gu	500.000 won	50 triệu won	245
Seoul	550.000 won	40 triệu won	4,458
Gwangjin-gu	575.000 won	35 triệu won	218
Dongdaemun-gu	590.000 won	10 triệu won	137
Seodaemun-gu	600.000 won	10 triệu won	190
Mapo-gu	600.000 won	20 triệu won	266
Seongbuk-gu	600.000 won	20 triệu won	153

Trung vị của các hợp đồng được khai báo trong tháng 8 năm 2026. Giá thuê tính theo hợp đồng mới, mức người dọn vào phải ký; nơi có dưới 10 hợp đồng mới thì tính tất cả hợp đồng. Nguồn: dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가), Seoulstart tổng hợp. Cập nhật hằng tháng.

Xem các hợp đồng đã khai báo trong công cụ tra giá

Quận nào có ít hợp đồng được báo cáo sẽ hiện "Quá ít" thay cho con số. Lấy Gwanak-gu, nơi có Đại học Quốc gia Seoul, làm ví dụ. Tiền thuê villa trung vị: 500.000 won. Tiền đặt cọc trung vị: 50 triệu won. Giá trung vị không nói gì về một tòa nhà hay một căn phòng cụ thể. Hãy dùng nó để đặt ngân sách, rồi xem các hợp đồng thực tế.

Hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng gồm tiền đặt cọc cộng tiền thuê mỗi tháng. Đặt cọc nhiều hơn thường đi kèm tiền thuê ít hơn. Khi so sánh các lời đề nghị, hãy cộng cả hai lại. Đọc giá thuê nhà ở Seoul để hiểu tiền đặt cọc và tiền thuê đổi qua lại thế nào.

Muốn xem tất cả các quận, mở giá thuê ở Seoul. Muốn kiểm tra một tòa nhà cụ thể, xem giá thuê trước đây của tòa nhà trước khi ký.

Quy định về goshiwon

Goshiwon đạt tiêu chuẩn quốc gia và của Seoul về mặt pháp lý là cơ sở sinh hoạt tập thể (다중생활시설). Diện tích phòng và cửa sổ do thành phố quy định.

Quy định của Seoul cho phòng goshiwon mới:

• Diện tích phòng ở chỉ tính phần không gian riêng ít nhất 7 m², hoặc ít nhất 9 m² nếu có nhà vệ sinh riêng nằm trong không gian riêng đó.
• Có cửa sổ thông ra bên ngoài, ô mở rộng ít nhất 0,5 m, cao ít nhất 1,0 m và chui thoát ra được.

Quy định này áp dụng cho giấy phép xây dựng, thông báo và việc đổi mục đích sử dụng nộp sau khi bản sửa đổi có hiệu lực. Goshiwon cũ có thể có phòng không đạt chuẩn này. Hãy xem tận nơi căn phòng và cửa sổ trước khi trả tiền.

Bài này không nói các biện pháp bảo vệ người thuê ở dưới có áp dụng cho phòng goshiwon hay không. Hãy xin đơn vị vận hành bản hợp đồng bằng văn bản và đọc kỹ phần tiền đặt cọc và phần rời đi.

Khi nào nên bắt đầu tìm

Bắt đầu từ ký túc xá, vì đây là lựa chọn duy nhất có hạn đăng ký. Đợt đăng ký ký túc xá quốc tế mùa thu 2026 của Yonsei mở từ đầu tháng 6 để dọn vào tháng 8, và chính trang của Yonsei nói chỗ không được đảm bảo. Hãy đăng ký ngay khi nhận thư nhập học, và xem ngày cụ thể ở văn phòng nhà ở của trường.

Hãy tìm nhà thuê khi bạn đã biết trường ở đâu và khi nào có thể dọn vào. Lập ngân sách bằng các bảng số liệu ở trên và công cụ tính chi phí dọn vào của Seoulstart. Thời hạn đăng ký 90 ngày của bạn tính từ ngày nhập cảnh Hàn Quốc, nên đừng trì hoãn đăng ký chỉ vì còn chờ nhà.

Địa chỉ và thẻ ARC của bạn

Đăng ký người nước ngoài. Người nước ngoài ở quá 90 ngày phải đăng ký trong vòng 90 ngày kể từ khi nhập cảnh, tại văn phòng xuất nhập cảnh phụ trách khu vực địa chỉ của mình. Bạn nộp đơn đăng ký, hộ chiếu và các giấy tờ khác do Bộ Tư pháp quy định. Nếu bạn nhập cảnh bằng tư cách lưu trú ngắn hạn rồi đổi sang tư cách dài hơn như D-2 ngay tại Hàn Quốc, bạn đăng ký khi được chấp thuận việc đổi đó. Không đăng ký sẽ bị phạt tối đa một năm tù hoặc phạt tiền tối đa 10 triệu won.

Khai báo mỗi địa chỉ mới trong vòng 15 ngày. Sau khi đăng ký, bạn phải khai báo địa chỉ mới trong vòng 15 ngày kể từ ngày dọn vào. Bạn có thể nộp tại văn phòng quận hoặc phường nơi có địa chỉ mới, hoặc tại văn phòng xuất nhập cảnh. Bạn nộp thẻ đăng ký người nước ngoài (외국인등록증, ARC), rồi văn phòng ghi địa chỉ mới lên thẻ. Thẻ ARC trên điện thoại có thể cập nhật trực tuyến. Không khai báo sẽ bị phạt tiền theo hình sự (벌금) tối đa 1 triệu won theo Điều 98 Luật Quản lý xuất nhập cảnh. Đây là tiền phạt hình sự, không phải phí hành chính.

Giấy tờ nào chứng minh địa chỉ mới. Mẫu đơn chính thức chấp nhận hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua nhà, giấy xác nhận vào ở ký túc xá (기숙사 입주확인서), giấy xác nhận cung cấp chỗ ở (숙소제공확인서) và biên lai đóng tiền goshiwon, hoặc giấy tờ khác cho thấy bạn sống tại địa chỉ đó. Vì vậy người ở ký túc xá vẫn khai báo được mà không cần hợp đồng thuê. Xem hướng dẫn đăng ký thẻ ARC để biết từng bước.

Vì sao điều này quan trọng với hợp đồng thuê. Với người nước ngoài đã đăng ký, việc đăng ký và khai báo địa chỉ theo Luật Quản lý xuất nhập cảnh thay cho đăng ký cư trú và khai báo dọn vào của người Hàn. Chính điều đó giúp người thuê nước ngoài được bảo vệ khi thuê nhà.

Giữ an toàn tiền đặt cọc

Phần này nói về hợp đồng thuê one-room hoặc officetel. Hãy đọc trước khi đặt cọc. Muốn xem danh sách đầy đủ các chiêu lừa, đọc cách tránh lừa đảo tiền đặt cọc, và về giấy tờ cần xin, xem danh sách giấy tờ hợp đồng thuê.

1. Dọn vào và khai báo địa chỉ. Hợp đồng thuê của bạn được bảo vệ trước bên thứ ba từ ngày hôm sau khi bạn nhận chìa khóa và đăng ký địa chỉ. Với người nước ngoài, việc khai báo địa chỉ trong 15 ngày làm vai trò này.
2. Đóng ngày xác nhận (확정일자) lên hợp đồng. Cùng với chìa khóa và việc khai báo địa chỉ, dấu này giúp bạn đòi lại tiền đặt cọc trước các chủ nợ đến sau nếu căn nhà bị bán đấu giá. Bạn làm tại trung tâm dịch vụ cộng đồng phường (동 주민센터), chi nhánh văn phòng quận, tòa án, văn phòng đăng ký bất động sản hoặc văn phòng công chứng.
3. Biết quy định ưu tiên hoàn trả cho khoản đặt cọc nhỏ. Theo quy định hiện hành (có hiệu lực từ ngày 21 tháng 2 năm 2023), người thuê nhà ở Seoul có tiền đặt cọc từ 165 triệu won (khoảng 3,2 tỷ đồng, tỷ giá tham khảo 1 won ≈ 19,5 đồng, có thể thay đổi) trở xuống được áp dụng, và tối đa 55 triệu won tiền đặt cọc được hoàn trước các chủ nợ khác. Mức này cũng không vượt quá một nửa giá trị căn nhà. Bạn phải đáp ứng điều kiện dọn vào ở trước khi việc yêu cầu bán đấu giá được ghi nhận.
4. Kiểm tra trước khi chuyển tiền. Dùng công cụ kiểm tra an toàn tiền đặt cọc của Seoulstart trước khi chuyển tiền, và xem giá thuê trước đây của tòa nhà trước khi ký.

Phí môi giới

Seoul đặt mức trần phí môi giới (중개보수) cho hợp đồng thuê theo giá trị hợp đồng. Dưới đây là các mức đến 600 triệu won:

Bạn và bên môi giới thỏa thuận mức phí trong phạm vi mức trần. Về cách tính giá trị hợp đồng của hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng, đọc giá thuê nhà ở Seoul, rồi dùng công cụ tính chi phí dọn vào để tính toàn bộ ngân sách.

Nhà ở công

Theo các thông báo đã đọc, du học sinh không thuộc đối tượng của các chương trình dành cho thanh niên. Thông báo đợt 3 năm 2025 của Nhà ở an toàn cho thanh niên Seoul (청년안심주택), ngày 30 tháng 12 năm 2025, ghi người nước ngoài và người Hàn ở nước ngoài không được nộp đơn. Phần hỏi đáp năm 2025 về hỗ trợ tiền thuê nhà hàng tháng cho thanh niên Seoul (청년월세지원) nói người nước ngoài không được nộp đơn vì chương trình yêu cầu đăng ký cư trú tại Seoul. Thông báo mới hơn có thể khác, nên hãy xem cổng thông tin nhà ở của Seoul trước khi quyết định.

Bước tiếp theo

• Hỏi văn phòng nhà ở của trường về ngày đăng ký và lệ phí ký túc xá.
• Mở quận có trường của bạn trên Seoulstart Housing và so với các bảng ở trên.
• Đọc nên sống ở khu nào ở Seoul để chọn khu, rồi xem hướng dẫn ứng dụng cho sinh viên và làm thêm bằng visa du học khi lập ngân sách.

@misc{seoulstart-student-housing-seoul,
  author = {{Seoulstart Editorial Team}},
  title = {{Nhà ở cho du học sinh tại Seoul (2026): ký túc xá, goshiwon, phòng one-room và share house gần trường}},
  year = {2026},
  publisher = {Seoulstart},
  url = {https://seoulstart.com/vi/guides/student-housing-seoul},
  note = {Last updated 24 tháng 10, 2026}
}