한국에서 전월세 계약 갱신하기 (2026): 5% 상한, 보증금 월세 전환, 중도 퇴거

대부분은 2년 더 살 수 있어요. 집주인에게 법이 인정하는 거절 사유가 없다면요. 다만 정해진 때에 요구해야 해요. 그 기간을 놓치면 계약이 자동으로 갱신되거나, 집주인이 원하는 조건으로 끝나 버리거든요. 아래에 날짜, 5% 상한, 보증금을 월세로 바꿀 때의 비율, 일찍 나가는 방법을 정리했어요.

갱신 일정: 누가 언제 무엇을 하나요

법이 정한 기간은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 임차인과 임대인 모두 이 기간 안에 움직여야 해요. 2020년 12월 10일 전에 처음 계약했거나 갱신한 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지였어요.

이 기간 안에 할 일은 세 가지예요.

1. 주변 갱신 계약과 신규 계약이 얼마에 신고됐는지 확인하세요. 실거래가 탐색기의 갱신 계약 보기를 열어서 신규 계약과 비교해 보세요. 둘 다 신고된 계약을 월별로 보여 줘요.
2. 날짜를 증명할 수 있는 방식으로 요구하세요. 내용증명이나, 보관해 둔 문자 메시지 같은 방법이 있어요.
3. 인상에 동의하기 전에 등기부등본을 떼 보세요. 새로 설정된 근저당이 있는지 확인해야 하거든요.

계약갱신요구권 쓰기

기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 법이 정한 사유 없이는 거절할 수 없어요. 계약갱신요구권은 흔히 계약갱신청구권이라고도 불러요. 이렇게 작동해요.

• 한 번만 써요. 한 계약에 한 번 쓸 수 있고, 갱신된 계약은 2년 동안 이어져요.
• 조건은 그대로예요. 갱신된 계약은 기존 조건을 그대로 이어 가요. 보증금과 월세만 바뀔 수 있고, 그것도 5% 상한 안에서만 가능해요.
• 월세로 강제 전환할 수 없어요. 찾기쉬운 생활법령정보는 계약갱신요구권으로 갱신할 때 임대인이 임차인 동의 없이 전세를 월세로 바꿀 수 없다고 설명해요. 전환에 동의한다면 법정 전환율이 적용돼요.
• 합의로 갱신해도 권리는 남아요. 예를 들어 더 큰 인상에 합의해서 갱신 계약을 쓰면, 찾기쉬운 생활법령정보는 그 합의한 기간이 끝날 때 계약갱신요구권을 여전히 쓸 수 있다고 설명해요.
• 자동 갱신이 돼도 권리는 남아요. 묵시적 갱신은 이 권리를 쓴 것으로 치지 않아요.

외국인 거주자는 주소 기록 방식이 조금 달라요. 출입국관리법 제88조의2에 따라 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 한 것으로 인정돼요.

임대인이 거절할 수 있는 경우

법에는 9가지 사유가 있어요. 임대인은 다음 경우 갱신 요구를 거절할 수 있어요.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액만큼 월세를 밀렸을 때.
2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때.
3. 양쪽이 합의했고, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 해 줬을 때.
4. 임차인이 임대인 동의 없이 집 전부나 일부를 다시 임대(전대)했을 때.
5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 집을 파손했을 때.
6. 집 전부나 일부가 멸실돼서 임대차 목적을 이룰 수 없을 때.
7. 임대인이 집 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하려고 돌려받아야 할 때. 사유는 세 가지 중 하나예요. 계약할 때 구체적으로 알려 준 계획, 안전사고 우려, 다른 법령.
8. 임대인 본인이나 임대인의 부모, 조부모, 자녀, 손자녀가 실제로 들어와 살 때.
9. 임차인이 의무를 크게 어겼거나, 그 밖에 계약을 이어 가기 어려운 중대한 사유가 있을 때.

"실거주"가 사실이 아닐 때의 손해배상

8번 사유에는 안전장치가 있어요. 임대인이 가족이 들어와 산다는 이유로 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 집을 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 해요.

따로 정한 금액이 없다면 배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액이에요.

• 환산월차임의 3개월분. 환산월차임은 월세에 보증금을 법정 비율로 월세로 환산한 금액을 더한 거예요.
• 새 임차인의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분.
• 거절로 실제 입은 손해.

이런 일이 의심되면 증거를 남겨 두세요. 그 집의 이후 매물 광고를 저장하고 등기부등본을 확인하세요.

5% 상한, 예시로 보기

증액청구는 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1을 넘을 수 없어요. 20분의 1은 5%예요. 시·도가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있으니 우리 지역에 그런 조례가 있는지 확인해 보세요. 없다면 5%가 적용돼요.

상한이 적용되는 것과 적용되지 않는 것을 나눠 보면요.

• 상한일 뿐이에요. 찾기쉬운 생활법령정보는 5%가 최대 한도일 뿐이라고 설명해요. 그 안에서는 얼마든 합의할 수 있고, 안 올리기로 해도 돼요.
• 두 가지 상황에 적용돼요. 기존 계약 기간 중 인상과 계약갱신요구권으로 갱신할 때의 인상이에요.
• 모든 경우에 적용되지는 않아요. 계약이 끝난 뒤 새로 쓰는 계약은 금액을 새로 정할 수 있어요. 만료 전에 양쪽이 더 큰 인상에 합의할 수도 있어요.
• 1년 규칙이 있어요. 계약한 날이나 마지막으로 올린 날부터 1년 안에는 증액청구를 할 수 없어요.
• 양쪽 방향 모두 돼요. 임차인도 감액을 청구할 수 있어요. 감액을 금지하는 조항은 임차인에게 불리해서 무효예요.

계산하기 쉬운 금액으로, 한 번에 하나씩만 바꿔 본 예시예요.

임대인이 보증금과 월세를 동시에 올리려 한다면, 동의하기 전에 분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 내 금액에 상한이 어떻게 적용되는지 물어보세요.

보증금을 월세로 바꾸기 (반전세)

임대인이 보증금을 낮추고 월세를 더하자고 하는 경우가 있어요. 전세가 반전세가 되거나, 월세 계약에서 보증금은 줄고 월세는 오르는 식이에요.

법은 전환한 부분에 대해 받을 수 있는 월세에 상한을 두고 있어요. 계산식은 이래요.

추가 월세 상한 = 전환 금액 × (연 10%)와 (한국은행 기준금리 + 연 2%) 중 낮은 비율 ÷ 12

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 3.00%예요. 그래서 지금 상한은 10%와 5.00% 중 낮은 쪽인 **연 5.00%**예요. 기준금리는 한국은행 회의 때마다 바뀔 수 있으니, 현재 금리를 확인하고 바뀌었으면 다시 계산하세요.

지금 비율인 5.00%로 계산한 예시예요.

• 보증금 5,000만 원을 전환할 때. 5,000만 원 × 5.00% = 연 250만 원이에요. 12로 나누면 한 달에 최대 약 20만 8,333원이에요. 기준금리가 2.50%라면 상한은 4.50%가 되고, 최대 금액은 한 달에 18만 7,500원이에요.
• 전세 3억 원을 보증금 2억 원으로 바꿀 때. 1억 원을 전환하는 거예요. 1억 원 × 5.00% = 연 500만 원이니까, 추가 월세 상한은 한 달에 약 41만 6,667원이에요.

새 보증금과 월세가 계약 기간 동안 현금으로 얼마나 드는지 보려면 Seoulstart의 전세 vs 월세 비교에 두 조건을 넣어 보세요. 계약 형태별로 어떻게 작동하는지는 월세 알아보기와 전세는 어떻게 작동할까를 읽어 보세요.

묵시적 갱신과 그 뒤에 나가는 법

묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않았을 때 생겨요. 그러면 계약이 같은 조건으로 갱신되고, 새 기간은 2년이에요.

어느 한쪽이라도 기간 안에 통지하면 자동으로 갱신되지 않아요. 임차인이 2기의 차임액만큼 월세를 밀렸거나 임차인으로서 의무를 크게 어긴 경우에도 묵시적 갱신은 적용되지 않아요.

묵시적 갱신이 되면 선택지는 두 가지예요.

• 2년을 다 채워요. 2년 기간을 주장할 수 있어요.
• 언제든 나가요. 계약 해지 통지를 보내면 돼요. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 끝나요.

계약갱신요구권으로 갱신한 뒤에도 같은 3개월 규칙이 적용돼요. 찾기쉬운 생활법령정보는 계약이 아직 끝나지 않았다면 그 3개월 동안의 월세는 여전히 내야 한다고 덧붙여요.

처음 정한 계약 기간 중에 일찍 나가기

처음 정한 계약 기간 중에는 기간이 끝나야 계약도 끝나요. 중간에 나갈 수 있는 일반적인 권리는 법에 없어요. 해지 사유가 있을 때만 일찍 끝낼 수 있는데, 계약서에 넣은 해지권 유보 특약이 대표적인 예예요.

해지권 유보 특약에는 이를테면 직장 이동이나 학교 이동으로 이사해야 하면 통지한 날부터 1개월 뒤에 계약이 끝난다는 내용이 들어가요. 이런 특약이 있으면 사유를 증명하고, 임대인이 통지를 받은 날부터 1개월 뒤에 계약이 끝나요. 지금 계약을 앞두고 있다면 이 특약을 넣어 달라고 요청하세요.

바로 계약을 끝낼 수 있는 사유는 좁아요. 임대인이 임차인 뜻에 반해 수리를 해서 살 수 없게 된 경우, 임차인 잘못 없이 집 일부를 쓸 수 없게 된 경우 등이 있어요.

이 중 어느 것도 해당하지 않아도 임대인에게 중도 해지에 동의해 달라고 요청할 수는 있어요. 합의 내용은 서면으로 남겨 두세요.

일찍 나갈 때 중개보수는 누가 내나요

2009년 법제처는 계약 기간이 끝나기 전에 중개사에게 새 임차인을 구해 달라고 요청한 임차인이 중개보수를 내야 하는 중개의뢰인은 아니라는 법령해석을 내놓았어요. 오래된 해석이고 법원 판결도 아니에요. 그 뒤로 법 이름도 바뀌었어요. 계약서나 임대인과 쓴 합의서에 누가 낼지 정해져 있을 수 있으니, 무엇이든 동의하기 전에 꼭 읽어 보세요.

통지하는 방법과 보증금 지키기

찾기쉬운 생활법령정보는 중도 해지 통지를 내용증명으로 보내라고 안내해요. 사유, 계약을 해지한다는 뜻, 보증금을 돌려 달라는 요구를 적으세요.

일찍 나가면 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있어요. 보증금을 받기 전에는 이사 나가지 마세요. 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃거든요. 보증금을 돌려받을 때까지는 계약이 계속되는 것으로 봐요. 어차피 이사할 거라면 Seoulstart의 이사 비용 계산기로 다음 집을 계획하고, 보증금 돌려받는 법을 읽어 보세요.

보증금을 올린 뒤 보증금 지키기

보증금이 커지면 위험에 놓이는 돈도 커지잖아요. 찾기쉬운 생활법령정보는 두 단계를 안내해요.

1. 먼저 등기부등본을 확인하세요. 입주한 뒤 근저당이나 다른 담보권이 새로 설정됐는지 보세요. 근저당이 설정된 뒤에 인상에 동의하면, 그 근저당에 따른 경매에서 매수인에게 증액분을 주장할 수 없어요.
2. 증액분에 확정일자를 받으세요. 증액분에 대한 계약서를 쓰고 거기에 확정일자를 받으세요. 증액분의 우선순위는 그 날짜부터 시작돼요.

더 큰 보증금에 동의하기 전에 Seoulstart의 보증금 안전 점검을 돌려 보세요. 챙겨 둘 서류는 임대차 서류 체크리스트와 전세사기 피하는 법을 참고하세요.

계약 기간 중이나 갱신할 때 집이 팔리면, 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받아요.

갱신할 때의 임대차 신고

갱신할 때도 주택 임대차 계약 신고가 필요할 수 있어요. 규칙은 이래요.

• 대상 계약. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 신고 대상이에요. 보증금이나 월세 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 대상이 아니에요.
• 대상 지역. 특별자치시·도, 시, 구예요. 군은 광역시와 경기도 안에 있는 군만 해당돼요.
• 신고 기한. 계약한 날부터 30일 안에 신고해요. 신고한 계약의 보증금이나 월세가 바뀌면 30일 안에 변경 신고를 해요. 임대인과 임차인이 함께 신고하고, 한쪽이 거부하면 다른 한쪽이 혼자 신고할 수 있어요.
• 확정일자. 계약서를 첨부해 신고를 마치면 확정일자로 인정돼요.
• 외국인도 해당돼요. 찾기쉬운 생활법령정보는 외국인 임대인과 임차인도 여권, 외국인등록번호, 거소신고번호로 신고해야 한다고 설명해요.
• 과태료. 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 최대 100만 원의 과태료를 낼 수 있어요.

찾기쉬운 생활법령정보는 이 제도가 2021년 6월 1일부터 체결된 신규 계약과 금액이 바뀐 갱신 계약에 적용된다고 설명해요.

분쟁: 조정과 법률 도움

인상, 갱신 거절, 계약 기간, 보증금 반환을 두고 임대인과 의견이 맞지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회가 도와줄 수 있어요. 위원회는 대한법률구조공단 지부, LH 사무소, 한국부동산원 사무소에 있어요. 일부 시·도는 자체 위원회를 운영해요.

• 다루는 분쟁. 월세나 보증금의 증감, 계약 기간, 보증금이나 집의 반환, 수리, 계약 이행과 해석, 갱신과 해지, 손해배상, 중개보수 분쟁, 중개사의 손해배상 책임이에요.
• 신청 방법. 집이 있는 지역의 위원회에 신청해요. 온라인을 포함한 서면으로 하거나, 직접 방문해서 말로 신청할 수 있어요. 법무부는 전화나 홈페이지로 위원회에 연락할 수 있다고 안내해요.
• 처리 기간. 위원회는 신청일부터 60일 안에 마쳐야 해요. 최대 30일까지 연장할 수 있어요.
• 참여는 자율이에요. 임대인이 참여하지 않겠다고 하면 신청은 각하돼요. 상대방은 7일 안에 참여 여부를 알려야 해요. 14일 안에 조정안을 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봐요.

신청 수수료는 분쟁 금액에 따라 달라요.

수수료를 면제받을 수 있는 사람도 있어요. 법 제8조에 따라 보증금이 최우선변제 대상인 임차인, 기초생활수급자, 한부모가족 지원 대상자 등이에요.

간단한 법률 질문이라면 먼저 대한법률구조공단 132로 전화해 보세요. 전화 상담은 평일 9:00부터 18:00까지(12:00~13:00 제외)이고, 5분 안으로 진행돼요. 보증금 분쟁을 더 깊이 알고 싶다면 집주인과 보증금 분쟁 해결하기를 읽어 보세요.

갱신할까, 이사할까: 신규 계약 월세와 비교하기

계약갱신요구권으로 갱신하면 5% 상한이 지켜 줘요. 신규 계약에는 그런 상한이 없어요. 그래서 갱신 조건을 새 세입자가 낼 금액과 비교해 보는 게 좋아요.

• 신규 계약 중간값을 확인하세요. Seoulstart 주거 월세 페이지는 지역별 신규 계약 월세 중간값을 보여 줘요. 비슷한 집의 중간값이 갱신 조건과 비슷하다면 이사 비용이 결정을 좌우할 수 있어요.
• 갱신 계약과 신규 계약을 비교하세요. 실거래가 탐색기는 신고된 계약을 월별로 보여 줘요. 우리 구에서 갱신 계약 보기와 신규 계약 보기를 번갈아 확인해 보세요.
• 이사 비용을 따져 보세요. 중개보수, 이삿짐센터, 새 보증금까지 더하면 꽤 커져요. 이사 비용 계산기로 합계를 내 보세요.
• 계약 형태를 비교하세요. 임대인이 반전세를 제안한다면 전세 vs 월세 비교에 넣어 보세요.

시장 전체를 보고 싶다면 서울 평균 월세와 한국에서 아파트 임대하기를 참고하세요.

출처

2026년 10월 27일 확인.

• 주택임대차보호법: law.go.kr
• 주택임대차보호법 시행령: law.go.kr
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률: law.go.kr
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령: law.go.kr
• 출입국관리법 제88조의2: law.go.kr
• 한국은행, 기준금리 변동 추이: bok.or.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임대차계약의 갱신: easylaw.go.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보, 차임 증감: easylaw.go.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보, 임대차 종료: easylaw.go.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보, 주택 임대차 계약 신고제: easylaw.go.kr
• 법제처, 법령해석 09-0384: law.go.kr
• 법무부, 주택임대차분쟁조정위원회: moj.go.kr
• 대한법률구조공단, 132 전화 상담: klac.or.kr

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