전세 보증금만 내는 임대차, 어떻게 돌아가고 뭐가 위험할까요

전세가 뭘까요

전세는 큰 보증금을 돌려받는 걸 전제로 한 한국의 임대차 방식이에요. 서울시는 전세를 이렇게 설명해요. 세입자가 집주인에게 목돈을 맡기고 월세는 내지 않다가, 계약이 끝나면 보증금을 돌려받는 제도라고요.

문제는 이 단순한 약속에서 나와요. 월세 계약에서 위험에 노출되는 돈은 보통 비교적 작은 보증금이에요. 전세에서는 한국에 올 때 모아 온 목돈 대부분이 걸릴 수 있어요. 그러니 "이 보증금을 감당할 수 있을까?"만 물어서는 부족해요. "집주인 사정이 나빠져도 내 순위를 증명할 수 있을까?"까지 따져 봐야 해요.

이 가이드가 다루지 않는 것

이 가이드에는 지금 서울의 전세 시세 범위, 매매가 대비 보증금 비율, 전세사기 피해 통계, 보증기관 가입 조건이 없어요. 이런 내용은 금방 바뀌니까 계약하기 전에 직접 확인해야 해요.

여기서는 잘 바뀌지 않는 법적 구조를 다뤄요.

기본 계약 기간과 갱신 권리

주택임대차보호법에 따르면 주택 임대차 기간을 2년보다 짧게 정해도 2년으로 봐요. 다만 세입자가 짧은 기간을 원하면 그 기간이 적용돼요.

계약갱신요구권은 세입자가 갱신을 한 번 요구할 수 있는 권리예요. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 2020년 12월 10일 이후 처음 맺거나 갱신한 계약은, 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 하는 기간이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 대한민국 정책브리핑은 세입자가 2년 갱신을 한 번 요구할 수 있다고 설명해요. 그래서 흔히 "2+2" 구조라고 불러요.

주택임대차보호법은 월세나 보증금을 올리는 폭도 제한해요. 다만 두 경우에만 적용돼요. 계약이 이어지는 동안 집주인이 인상을 요구할 때(제7조, 증액청구)가 하나고, 세입자가 계약갱신요구권을 쓸 때(제6조의3)가 다른 하나예요. 두 경우 모두 5%가 상한이에요. 지방자치단체는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있어요. 더 높게 정하지는 못해요. 정책브리핑에 따르면 이 상한은 진행 중인 계약의 인상이나 갱신 요구에만 적용돼요. 새 세입자와 맺는 새 계약의 가격은 제한하지 않아요.

계약이 끝났을 때 보증금 돌려받기

임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 돌려줘야 해요. 찾기쉬운 생활법령정보는 계약이 끝나면 집주인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있다고 설명해요. 집주인의 보증금 반환 의무와 세입자의 집 반환 의무는 동시이행 관계라는 점도 함께 알려 줘요.

쉽게 말해, 계약이 끝났다고 해서 돈을 돌려받기 전에 나를 지켜 주는 기록을 전부 내려놓으면 안 돼요. 계약서, 이체 내역, 등기부 확인 자료, 문자 메시지, 주소 신고 증빙, 확정일자 증빙은 보증금을 받을 때까지 한곳에 모아 두세요.

꼭 챙겨야 할 순위 기록

주택 임대차에서 대항력은 세입자가 집을 넘겨받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생겨요. 찾기쉬운 생활법령정보의 설명이에요. 우선변제권은 대항력 요건에 확정일자까지 갖춰야 생긴다고도 해요.

외국인에게는 출입국관리법 제88조의2가 중요해요. 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 대신한다고 정해 놨거든요. 그래서 외국인등록 주소 기록이 전세 보증금을 지키는 핵심이에요.

전세 계약이라면 기록 작업은 최대한 빨리 해 두세요.

1. 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 확인해요.
2. 소유자와 등기된 권리가 있는지 확인해요.
3. 신고할 수 있는 계약서상 주소로만 입주해요.
4. 이사한 뒤에 체류지 변경신고를 해요.
5. 확정일자를 받거나, 신고 대상 계약이면 임대차 신고를 해요.

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때

임대차가 끝났는데 보증금을 전부 또는 일부 받지 못했다면, 세입자는 집 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 이미 대항력이나 우선변제권을 갖춘 세입자는 임차권등기가 끝난 뒤에는 나중에 주소를 옮겨 대항 요건을 잃어도 그 권리를 유지해요.

중요한 건 "등기가 끝난 뒤"라는 시점이에요. 신청만으로 충분하다고 생각하면 안 돼요. 보증금 분쟁 중에 이사하거나 주소를 옮기기 전에, 등기가 완료됐는지 먼저 확인하세요. 보증금이 크다면 법률 도움도 받으세요.

분쟁 단계를 하나씩 알고 싶다면 집주인 보증금 분쟁 가이드를 읽어 보세요.

임대차 신고

신고 대상인 주택 임대차는 전월세신고제에 따라 신고해야 해요. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 계약 당사자는 계약 체결 후 30일 안에 신고 대상 내용을 신고해야 해요. 신고는 읍·면·동 주민센터에서 하거나, 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 해요.

대상 지역은 수도권, 광역시, 세종, 제주시, 도 지역의 시 지역이고 군 지역은 빠져요. 기준은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과예요.

임대차계약서를 함께 제출하면 임대차 신고가 확정일자 효력도 가져올 수 있어요. 신고가 끝났다는 증빙은 중개인이나 집주인에게 꼭 요청하세요.

전세와 월세

전세는 매달 나가는 현금 부담을 보증금 위험으로 옮겨 놓은 구조예요. 월세는 보증금이 작고 매달 월세를 내요. 소유자 확인, 주소 신고, 확정일자를 건너뛰면 어느 쪽도 나를 지켜 주지 못해요.

보증금을 잃어도 잠을 설치지 않을 만큼 현금이 넉넉하지 않다면, 전세는 전문가용 계약으로 보세요. 합법적인 계약일 수 있지만, 보증금이 크고 서류가 낯설 때는 처음 하는 사람에게 쉬운 계약이 아니에요.

계약하기 전에

전세 보증금을 보내기 전에 이 목록을 확인하세요.

• 등기부등본의 소유자가 집주인이거나 정당한 대리인과 일치해요.
• 근저당, 압류, 가등기 같은 선순위 권리가 있다면 내용을 이해했어요.
• 건축물대장의 용도와 주소가 계약할 호실과 맞아요.
• 계약상 외국인으로서 필요한 주소 신고를 할 수 있어요.
• 확정일자를 받을지, 임대차 신고로 갈지 분명해요.
• 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 할지 알고 있어요.
• 보증금 반환 보증에 기대려면, 계약 전에 보증기관에 직접 확인했어요.

보증금이 클수록 "아마 괜찮겠지"로 넘어갈 여유는 줄어들어요.

출처

2026년 6월 6일 확인.

• Seoul Metropolitan Government, wolse and jeonse explained: english.seoul.go.kr
• Housing Lease Protection Act Article 4: law.go.kr
• Easy Law, lease renewal and implied renewal: easylaw.go.kr
• Korea.kr, renewal right and 5% cap briefing: korea.kr
• Easy Law, landlord deposit-return duty: easylaw.go.kr
• Easy Law, opposition rights and confirmed date: easylaw.go.kr
• Immigration Act Article 88-2: law.go.kr
• Easy Law, tenancy registration order: easylaw.go.kr
• Easy Law, Housing Lease Reporting System: easylaw.go.kr

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  note = {Last updated 2026년 10월 27일}
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