한국 전세 및 월세 보증금 사기 예방 가이드

보증금을 잃을 수도 있다는 걸 알고 계셨나요?

한국에서 전세 계약을 맺으면 수억 원이 계약서 한 장과 도장 하나에 맡겨지는 구조예요. 집값이 떨어지거나 집주인이 무리하게 대출을 쓰면, 그 돈이 그대로 날아갈 수 있거든요. 고의적인 사기도 있고, 집주인 자신이 갚지 못하는 상황에 빠지는 경우도 있어요. 어느 쪽이든 피해는 세입자가 입어요.

외국인은 서류 요건에 익숙하지 않고, 언어 장벽 때문에 꼼꼼히 확인하기 전에 서명을 강요받는 경우도 많아서 더 많이 피해를 보는 편이에요. 계약서에 도장을 찍기 전에 아래 다섯 가지를 확인해 두면 돼요.

계약 전 반드시 확인해야 할 다섯 가지

보증금을 지키기 위한 다섯 가지 필수 절차가 있어요. iros.go.kr에서 ₩1,000에 등기부등본을 직접 발급받기, 등기부등본의 소유자와 계약서에 서명하는 집주인이 일치하는지 확인하기, 보증금과 근저당권 합계가 집값의 70~80% 이내인지 계산하기, 이사 당일에 전입신고하기, 같은 방문에서 확정일자 받기가 바로 그 다섯 가지예요.

체크 1: 등기부등본 직접 발급받기

가장 중요한 첫 번째 단계예요. 등기부등본에는 다음 정보가 나와 있어요.

• 등기된 소유자 (내 집주인과 일치하나요?)
• 기존 근저당권과 금액
• 압류, 가압류, 기타 법적 제한 사항

www.iros.go.kr에서 외국인등록증 번호로 ₩1,000에 발급받거나, 가까운 구청에서 발급받을 수 있어요. 집주인이 제공하는 사본은 믿지 말고, 반드시 직접 발급받으세요.

체크 2: 소유자와 계약서가 일치하는지 확인하기

등기부등본의 소유자 이름이 임대차 계약서에 집주인으로 서명하는 이름과 일치해야 해요. 소유자를 '대신해서' 다른 사람이 서명하는 경우라면, 공증된 위임장으로 법적 권한을 반드시 확인하세요. 공인중개사가 괜찮다고 해도 이 절차를 생략하면 안 돼요.

체크 3: 안전 마진 계산하기

다음 항목을 모두 더해 보세요.

• 내 보증금
• 등기부등본에 기재된 모든 근저당권
• 해당 주택에 등록된 다른 임차인의 보증금

이 합계가 현재 집의 시장가치를 크게 밑돌아야 해요. 일반적인 기준으로 기존 근저당권을 고려한 후, 내 보증금이 집값의 70~80% 미만이어야 해요.

체크 4: 전입신고하기

이사 후 14일 이내에 가까운 구청에 임대차 계약서, 여권, 외국인등록증을 가지고 전입신고하세요. 이렇게 하면 해당 주택에서의 법적 거주가 확정되고 보증금의 법적 우선순위가 생겨요.

미루지 마세요. 우선순위는 계약서 작성일이 아니라 등록일 기준으로 결정돼요. 중요한 점은 대항력이 전입신고와 점유를 마친 다음 날부터 생긴다는 거예요. 전입신고를 완료한 날에 집주인이 새 근저당권을 설정하면 그 근저당권이 내 보증금보다 우선순위를 가지게 돼요. 이사 당일 또는 이사 전에 전입신고를 마치고, 절대 다음 날로 미루지 마세요.

외국인 추가 주의 사항: 구청 전입신고와는 별도로, 14일 이내에 관할 출입국관리사무소에도 체류지 변경신고를 해야 해요. 이 두 절차는 각각 해야 해요.

체크 5: 확정일자 받기

구청 방문 시(또는 www.iros.go.kr 온라인으로) 임대차 계약서에 확정일자 도장을 받으세요. 계약서 확인 날짜를 기록해 두면, 그 이후에 나타나는 채권자보다 내 보증금이 우선 보호돼요.

체크 4와 5는 비용이 들지 않고 30분이면 충분해요. 한국의 모든 임대차 계약에서 최소한의 법적 보호 장치잖아요.

주요 사기 유형 설명

한국에서 외국인 세입자의 보증금 피해를 일으키는 사기 패턴은 네 가지로 나눌 수 있어요. 세입자 보증금을 매입 자금으로 쓰는 갭투자 사기, 사칭 집주인이 보증금을 챙겨 사라지는 가짜 집주인 사기, 한 집에 여러 세입자에게 보증금을 받는 이중 계약 사기, 공사가 완료되지 않은 집의 보증금을 받고 이행하지 않는 공사 지연 사기가 있어요. 각 유형마다 구체적인 탐지 방법이 있어요.

갭투자 사기 (갭투자 사기)

가장 많은 사례예요. 집주인이 예를 들어 4억 원짜리 집을 살 때 자기 돈 8천만 원에 세입자의 전세 보증금 3억 2천만 원을 더해 매입해요. 집값이 3억 원으로 떨어지면 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없어요.

집값이 장기 투기 뒤 하락하면서 이런 사례가 많이 발생했어요. 보증금 2억~5억 원을 잃은 세입자들이 많았더라고요.

탐지 방법: 체크 3을 꼭 해요. 보증금과 근저당권의 합계가 집값에 근접한다면 이 구조일 가능성이 높아요.

가짜 집주인 사기

실제 소유자인 척 위장한 사람이 보증금을 받고 사라지는 사기예요. 실제 집주인은 아무것도 모른 경우가 많아요.

탐지 방법: 체크 1과 2를 해요. 계약서 서명인과 등기부등본 소유자를 대조하세요.

이중 계약 사기

한 집을 여러 세입자에게 보증금을 받고 임대하는 사기예요. 날짜를 달리해서 여러 사람에게 집을 보여주기도 해요.

탐지 방법: 계약 후 즉시 전입신고하세요. 우선순위는 계약일이 아니라 등록일을 기준으로 해요.

공사 지연 사기

"리모델링 중"이라는 집에 보증금을 내고 계약하면, 집주인이 입주를 계속 미루다 결국 사라지는 사기예요.

탐지 방법: 공사가 완전히 끝난 집을 직접 확인하기 전에 보증금 전액을 납부하지 마세요.

전세보증보험

다섯 가지를 모두 확인했어도 예상치 못한 문제가 생길 수 있어요. 전세보증보험은 그 상황을 위한 마지막 안전장치예요. 집주인이 채무를 이행하지 못할 경우 보증금 전액 반환을 보장해요.

유효한 외국인등록증(ARC)이 있다면 HUG(주택도시보증공사), SGI 서울보증, 주택금융공사(HF)를 통해 가입할 수 있어요. 보험료는 연간 보증금의 0.1~0.4% 수준이에요.

가입할 수 있는 곳은 두 곳이에요.

• HUG(주택도시보증공사): 정부 지원 기관으로 일반적으로 심사 통과가 더 쉬운 편이에요
• SGI 서울보증: 민간 보험사로 자격 요건이 조금 달라요

일반적인 보험료: 연간 보증금의 0.1~0.4% 보장 내용: 집주인 채무 불이행 시 보증금 전액 반환 가입 자격: 유효한 외국인등록증(ARC)과 적격 임대차 계약서가 있는 분

가입하려면 주택의 근저당권 비율이 기준 이내여야 해요. HUG와 SGI 모두 온라인 자격 심사 도구를 제공해요. 계약 후 몇 달 이내에 신청해요. 문제가 생긴 뒤까지 기다리면 안 돼요.

이미 문제가 생겼다면

임대차 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 순서대로 네 가지 조치를 취할 수 있어요. 법적 기록을 남기기 위해 내용증명 우편을 발송하기, 집주인이 집을 넘기지 못하도록 지방법원에 임차권등기명령 신청하기, 3천만 원 미만이라면 소액 사건 심판 청구하기, 전세보증보험이 있다면 HUG 또는 SGI에 청구하기가 그것이에요.

집주인이 임대차 기간 종료 후 보증금을 돌려주지 않는다면 다음 절차를 밟으세요.

1. 내용증명 발송: 내용증명 우편을 발송하면 법적 기록이 남아요
2. 임차권등기명령 신청: 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면 등기부등본에 임차권이 등재되어 집주인이 집을 팔거나 넘기기 어려워져요
3. 소송 제기: 3천만 원 미만이라면 소액 사건 심판, 그 이상이라면 일반 민사소송을 제기하세요
4. HUG 또는 SGI에 청구: 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험사가 집주인을 상대로 직접 처리해요

한국어가 어렵다면 한국어 가능한 변호사를 찾거나 대한법률구조공단(법률구조공단)에 저렴한 법률 지원을 요청하면 돼요.

본인이 쓰는 언어로 일하는 변호사가 필요하다면 Seoulstart 법률 디렉터리에서 영어 상담이 되는 법률 지원을 찾아볼 수 있어요.

출처

• Korea Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG): www.khug.or.kr
• Korea Ministry of Land, Infrastructure and Transport: www.molit.go.kr
• Korean Internet Registration System (IROS): www.iros.go.kr
• Korea Legal Aid Corporation: www.klac.or.kr

더 읽어보기

전국 전세사기 현황(2022년 이후 피해자 35,909명, 피해 금액 2조 2,800억 원)과 2026년 4월 최소 피해 회복 법안에 대한 내용은 한국 외국인 거주 현황 2026 리포트에서 확인할 수 있어요.

업데이트 이력

• 2026-05-25: /ko 보이스 리뉴얼. 합쇼체를 해요체로 정리하고, 자연스러운 한국어 흐름과 담화 표지(거든요, 잖아요, 더라고요)를 반영했어요.
• 2026-04-21: 전국 전세사기 통계를 위한 한국 외국인 거주 현황 2026 리포트 링크 추가
• 2026-04-21: AI 검색 인용 적합성을 높이기 위해 각 섹션 상단에 직접 답변 문장 추가

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