임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대처법 (2026년 가이드)

보증금은 돌려받을 수 있어요. 방법을 알려드릴게요.

계약 만료 후 임대인이 연락을 끊거나 각종 핑계를 대기 시작해도, 전세나 월세 보증금이 법의 사각지대로 사라지는 건 아니에요. 한국 임대차법은 임차인에게 명확한 단계별 대응 수단을 제공해요. 공식 서면 청구, 법원 보전 신청, 민사소송, 그리고 필요하다면 강제경매까지 이어지는 체계적인 절차예요. 많은 외국인 거주자가 생각하는 것보다 훨씬 잘 갖춰진 시스템이에요.

이 가이드는 각 단계를 순서대로 안내해요. 먼저 해야 할 일, 피해야 할 실수, 그리고 자신의 언어로 무료 법률 지원을 받는 방법까지 다뤄요.

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가장 중요한 것: 이사 전에 임차권등기명령을 신청하세요

이런 상황에서 임차인이 가장 많이 하는 실수가 하나 있어요. 먼저 이사하고 나서 법적 서류를 처리하려는 거예요.

절대 그렇게 하면 안 돼요.

실제로 퇴거하고 새 주소로 전입신고를 하는 순간, 주택임대차보호법상 두 가지 핵심 보호권이 사라져요. 대항력(새로운 소유자에게도 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리)이에요.

이 보호를 잃는 건 단순한 절차상 문제가 아니에요. 경매에서 1순위와 꼴찌의 차이예요. ₩2억짜리 전세 보증금이라면, 그 실수의 대가는 보증금 전액이 될 수 있어요.

이 보전 신청을 임차권등기명령이라고 해요. 정식 소송이 아니라 법원 신청이에요. 인용되면 임차인의 임대차 권리가 등기부등본에 등재돼요. 이 등기가 있으면 퇴거 후 새 주소로 전입신고를 해도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 원래의 전입신고일과 확정일자 기준으로요.

이사 전에 신청하세요. 등기부등본에 등재된 것을 확인한 후에 이사하세요.

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정상적인 보증금 반환은 어떻게 이루어지나요

전세나 월세 계약이 끝나면, 한국법상 보증금 반환과 열쇠 반납은 동시 이행 의무예요. 임대인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 열쇠를 반납해요. 계약 만료일에 함께 이루어지는 거예요.

법정 유예 기간은 없어요. 새 임차인을 못 구했다거나, 자금 마련이 필요하다거나, 은행 처리에 며칠이 걸린다는 이유로 임대인에게 추가 시간이 주어지지 않아요.

실무에서는 통상 계약 만료일로부터 3~7일은 기다려 보는 것이 일반적이에요. 그 기간을 넘기면 임대인은 지체에 빠진 거예요.

지체가 시작되면 한국 민법상 지연 손해금이 발생해요. 판결이 확정되면 이율이 높아져요. 정확한 금액을 청구하기 전에 대한법률구조공단이나 변호사에게 현행 이율을 확인하세요. 법정 이율은 법으로 정해지고 개정될 수 있어요.

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임대인의 핑계, 어디까지 법적으로 무효인가요

"다음 세입자가 아직 안 들어왔어요"

법적 이유가 되지 않아요. 보증금 반환 의무는 임대인이 새 임차인을 구하는 것과 무관해요. 가장 흔한 지연 전술이자 법적으로 가장 근거 없는 이유예요. 내용증명을 발송하고 다음 단계로 나아가세요.

청소비, 도배비 공제

한국법은 자연소모와 임차인 귀책 손상을 명확히 구분해요. 정기적인 도배, 정기 청소, 가구 배치로 생긴 자국, 거주 기간 중 자연스럽게 생긴 변색은 모두 자연소모예요. 임대인은 이런 비용을 공제할 수 없어요.

공제가 가능한 것은 임차인이 직접 유발한 통상 수준 이상의 손상뿐이고, 입주 당시 이미 손상된 것으로 기록된 항목은 제외돼요. 입주일과 퇴거일 모두 사진을 찍고 타임스탬프를 확인해 두세요. 임대인이 공제를 주장하면 항목별 서면 근거와 해당 손상 증거를 요구하세요.

수리비 청구

구조적 수리와 주요 유지·보수는 임대인의 책임이에요. 임차인은 소모품(전구, 문 패킹) 교체나 직접 유발한 손상에만 책임이 있어요. 통상 사용으로 노후된 배관, 벽, 가전에 대한 수리비 청구는 거부하세요.

연락 무응답

응답이 없다고 해서 법적 방어가 되진 않아요. 오히려 단계를 높일 근거예요. 내용증명은 임대차 목적물 주소와 임대인의 다른 주소 모두에 등기 발송하세요. 임대인이 무시해도 해당 주소로 실제 배달된 것만으로 법적 통지 효력이 인정돼요.

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1단계: 내용증명 발송

첫 번째 공식 조치는 우체국을 통한 내용증명 발송이에요. 내용증명 자체가 지급을 강제하지는 않지만, 특정 날짜에 특정 상대방에게 특정 내용으로 공식 서면 청구를 했다는 법적 기록을 만들어요. 법원은 이것을 정식 통보의 증거로 받아들여요.

효과가 있는 경우도 많아요. 내용증명을 받으면 임차인이 진지하게 소송을 준비하고 있다는 신호를 임대인에게 주기 때문에, 받은 후 바로 입금하는 임대인도 많아요.

비용: 우체국 어디서나 총 ₩10,000 미만이에요. 1~2페이지 기준 약 ₩3,600~₩4,300에 등기 우편 요금이 추가돼요. 동일한 서면 3부가 필요해요. 임대인 발송본, 우체국 3년 보관본, 본인 보관본으로 나눠요.

발송 방법: 전국 우체국(우체국) 창구에서 직접, 또는 우체국 온라인 포털에서 24시간 발송 가능해요.

서면에 반드시 포함해야 할 내용:

• 임차인 성명과 주소
• 임대인 성명과 주소
• 임대차 목적물 주소
• 보증금액(원화 기재)
• 계약 시작일과 만료일
• 열쇠를 반납한 날짜(또는 반납 예정일)
• 기한(통상 7~14일)을 명시한 보증금 반환 청구
• 기한 내 미이행 시 법적 조치를 취하겠다는 내용

사본과 우체국 영수증을 보관하세요. 소송 시 증거로 필요해요.

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2단계: 임차권등기명령 신청

내용증명 기한이 지나도 입금이 없다면, 이사 전에 임대차 목적물 소재지 관할 지방법원, 지원, 또는 시법원에 임차권등기명령을 신청하세요.

정식 소송이 아니라 법원 신청이에요. 대부분의 경우 심리 없이 서면 심사로 진행돼요.

왜 중요한가요: 인용되어 등기부등본에 등재되면, 매수 의향자나 새 임차인이 공부 열람 시 이 권리를 확인할 수 있어요. 임대인에게 실질적인 압박이 돼요. 더 중요한 것은, 원래의 전입신고일과 확정일자 기준으로 퇴거 후에도 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점이에요.

신청 요건: 계약 만료일이 경과했어야 하고, 보증금이 반환되지 않은 상태여야 해요. 원칙적으로 임차인 본인이 신청해요.

필요 서류:

• 신청서(법원에서 양식 수령)
• 서명된 임대차 계약서
• 임대차 목적물 주소가 등록된 주민등록등본 또는 외국인등록증 사본
• 등기부등본(iros.go.kr에서 최신본으로 발급)
• 확정일자 관련 서류

처리 기간: 통상 2~4주예요.

비용: 2026년 기준 신청 비용은 신청료, 등록면허세, 송달료를 합해 약 ₩43,000 정도예요. 대법원이 2024년 중반 수수료 규정을 개정해 일부 전세사기 피해자에 대한 면제 또는 감면 조항을 신설했어요. 정확한 금액은 신청 법원에서 확인하세요. 비용 전액은 임대인에게 청구 가능해요.

인용 후: 이사를 완전히 마치기 전에 등기부등본에 명령이 등재됐는지 확인하세요. iros.go.kr에서 최신본을 발급해 확인하세요.

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3단계: 보증금반환청구소송

내용증명과 임차권등기명령으로도 보증금이 반환되지 않으면, 관할 지방법원에 보증금반환청구소송을 제기하세요.

소액사건심판: ₩3,000만 이하 보증금

₩3,000만 이하라면 소액사건심판 절차를 이용하세요. 변호사 없이도 이용 가능하도록 설계된 빠르고 간소한 절차예요. 제기 후 신속하게 기일이 잡히고, 첫 기일에 바로 판결이 나오는 경우도 많아요.

소요 기간: 제기부터 판결까지 1~3개월이에요.

2026년 4월 기준 소액사건 기준은 ₩3,000만이에요. 기준 금액은 대법원 규칙으로 정해지고 변경될 수 있으니, 제기 전에 대한법률구조공단이나 법원에 확인하세요.

일반 민사소송: ₩3,000만 초과 보증금

더 큰 금액은 일반 민사소송으로 진행해야 해요. 증거 심리가 많고 기간도 더 길어요. ₩1억에서 ₩5억 규모의 전세 보증금은 금액이 크니만큼 한국어 가능한 변호사 선임을 권장해요.

소요 기간: 1심 기준 6~18개월이에요. 어느 쪽이든 항소하면 단계별로 6~12개월이 추가돼요.

양 절차에 공통으로 필요한 서류

• 서명된 임대차 계약서
• 확정일자 관련 서류
• 등기부등본(최신본)
• 내용증명 사본과 우체국 발송 영수증
• 퇴거 및 열쇠 반납 증거(사진, 임대인과의 문자, 증인 진술)
• 보증금 입금 계좌이체 기록
• 임차권등기명령 결정문(신청한 경우)

소송 비용

인지대는 청구 금액에 따라 달라요. 대략적인 범위는 ₩3,000만 청구 시 약 ₩100,000~₩130,000, ₩2억 청구 시 약 ₩500,000~₩700,000 수준이에요. 당사자별 송달료 ₩30,000~₩50,000이 추가돼요. 소송 비용은 통상 패소자가 부담해요. 정확한 금액은 제기 전에 대한법률구조공단 자동 계산기(klac.or.kr/legalstruct/autoCostCalculation.do)에서 확인하세요.

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4단계: 판결 후 강제집행

판결을 받았다는 것은 변제받을 법적 권리가 생겼다는 뜻이에요. 그래도 임대인이 지급하지 않으면 강제집행 수단이 있어요.

가압류

소송 전이나 진행 중에 임대인의 자산, 주로 임차 부동산을 동결하는 가압류를 신청할 수 있어요. 법원은 통상 2~3주 안에 임대인에게 사전 통보 없이 심리 없이 인용해요. 법원의 재량으로 임차인에게 담보 제공을 요구할 수 있어요.

앞서 임차권등기명령을 신청해 두면 등기부등본상에서 유사한 보전 효과를 얻을 수 있어요. 초기에 신청하는 것이 중요한 이유 중 하나예요.

강제경매

최종 판결이 확정된 후 강제경매를 신청할 수 있어요. 법원이 부동산을 경매에 붙이고, 매각 대금을 채권자 우선순위에 따라 배분해요. 경매에서 순위는 확정일자 기준과 임차권등기명령을 통해 우선변제권을 유지했는지 여부에 달려 있어요.

강제경매는 법원경매 시스템(courtauction.go.kr)을 통해 진행돼요. 신청부터 매각까지 6~18개월이 걸려요.

이 절차를 보면 임차권등기명령이 왜 그렇게 중요한지 다시 확인할 수 있어요. 임차권등기명령을 신청하지 않고 이사한 임차인은, 보증금이 더 먼저 납입됐더라도 나중에 등기된 채권자들에게 우선순위가 밀릴 수 있어요.

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병행 경로: 전세보험 청구

분쟁이 발생하기 전에 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증(서울보증보험), 한국주택금융공사(HF) 중 한 곳에서 전세보증금반환보증에 가입했다면 추가 회수 경로가 있어요.

보증사고는 다음 두 가지 경우에 발생해요.

1. 임대인이 계약 만료 후 1개월 이내에 정당한 이유 없이 보증금을 반환하지 않는 경우
2. 경매 배당금이 보증금에 미치지 못하는 경우

경우 1에서 핵심 전제 조건:

• 계약 만료 최소 2개월 전에 갱신 거절 통보를 했어야 해요
• 청구 전에 임차권등기명령을 신청해 두어야 해요

HUG가 보증금을 대신 지급한 후 구상권으로 임대인에게 직접 청구하므로, 이후 회수 절차에서는 빠져나올 수 있어요.

소요 기간: 서류 완비 후 약 1개월이에요. 다만 상황에 따라 달라질 수 있어요.

HUG 문의는 1566-9009, 영문 페이지는 khug.or.kr/hug/web/en/02/en02000001.jsp에서 확인하세요. 전세사기 사태 이후 프로그램 규정이 주기적으로 개정됐으니, 청구 전에 HUG에서 최신 보장 한도, 가입 요건, 2025~2026년 개정 사항을 직접 확인하세요.

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외국인 거주자를 위한 무료·저비용 법률 지원

혼자 해결하려고 하지 않아도 돼요. 한국에 거주하는 외국인을 위해 무료 또는 저렴한 법률 지원을 제공하는 기관들이 있어요.

대한법률구조공단

소득 기준(통상 중위소득 125% 이하)을 충족하면 무료, 그 외에는 할인된 가격으로 이용할 수 있어요. 임대차 분쟁을 정기적으로 다루고 있어요.

• 국내 전화: 132
• 국제 전화: +82-54-132
• 영문 포털: eng.klac.or.kr
• 다국어 포털: klac.or.kr/lang/?language=en

대면 상담은 한국어로 진행돼요. 신뢰할 수 있는 통역인을 데려오거나 전화 상담 방법을 문의하세요.

서울외국인주민센터

임대차 분쟁 및 전세사기를 포함한 외국인 거주자의 임차 문제를 위해 특별히 운영되는 무료 부동산·법률 상담 서비스예요.

• 위치: 서울 영등포구 대림동
• 일정: 매주 월요일 14:00~17:00
• 언어: 영어, 중국어, 베트남어, 러시아어, 몽골어, 우즈베크어, 우르두어
• 전화: +82-2-2229-4900
• 이메일: help@sfrc.seoul.kr

서울글로벌센터

종로 사무소에서 무료 법률·세무 상담을 제공해요.

• 포털: global.seoul.go.kr

외국인종합안내센터: 1345

모든 외국인 거주자를 위한 임대차·보증금 분쟁을 포함한 20개 이상 언어 법률 상담이에요. 외국인을 위한 마을 변호사 프로그램도 운영해요.

• 평일 09:00~22:00(18:00 이후는 한국어, 영어, 중국어만 가능)

Danuri 헬프라인: 1577-1366

결혼 이민자와 다문화 가족을 위한 서비스예요. 영어, 중국어, 베트남어, 타갈로그어, 러시아어, 몽골어, 우즈베크어를 포함한 13개 언어로 24시간 법률 상담 및 연계 서비스를 제공해요.

• 포털: liveinkorea.kr

소송구조

소송 비용을 감당하기 어렵고 승소 가능성이 있는 소송인에게 법원이 인지대와 변호사비를 유예 또는 면제해 줄 수 있어요. 외국인 거주자도 신청 가능해요. 여권 또는 외국인등록증과 소득 증빙 서류를 지참해 해당 법원에 신청하세요.

외국인 소송인 변호사 지정 프로그램

서울중앙지방법원과 인천지방법원 부천지원에는 법률구조를 받는 외국인 소송인에게 국선 변호사를 배정하는 프로그램이 있어요. 법원 민사 안내 창구에서 문의하세요.

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법정 언어와 통역인 이용

모든 소송 절차는 한국어로 진행돼요. 외국인 거주자는 법정 심리 시 통역인을 대동할 권리가 있어요. 다만 한국에는 공인 법정 통역인 제도가 없어요. 담당 판사가 당사자가 데려온 통역인을 승인하는 방식이라, 통역 품질이 보장되지 않아요.

기일 전에 통역인을 섭외하고 법원에도 확인해 두세요. 한국어 가능 변호사를 선임했다면 별도 통역인 없이 법정 출석이 가능해요.

대법원 JIFI 포털(jifi.scourt.go.kr)에서 20개 언어로 단계별 절차 안내를 제공해요. 임대차 계약서가 한국어로만 작성됐더라도 계약 자체가 무효가 되지는 않아요. 다만 분쟁 시 한국어 텍스트가 우선해요.

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단계별 대응 요약: 0일부터 판결까지

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단계별 서류 체크리스트

내용증명 발송 전후:

• 서명된 임대차 계약서(원본)
• 보증금 납입 증빙(계좌이체 기록)
• 입주일 및 퇴거일 촬영 사진
• 임대인과 보증금 관련 서면 소통 기록
• 주민등록등본 또는 외국인등록증

임차권등기명령 신청용:

• 위 서류 전체
• 최신 등기부등본(신청일 당주 iros.go.kr 발급본)
• 확정일자 날인 기록 또는 확인 서류
• 임차권등기명령 신청서 양식(법원에서 수령)

소송 제기용:

• 위 서류 전체
• 내용증명 사본 및 우체국 발송 영수증
• 퇴거 및 열쇠 반납 증거(사진, 서면 확인, 문자)
• 임차권등기명령 결정문(신청한 경우)
• 대한법률구조공단 소송 비용 계산 출력본

보험 청구용(HUG/SGI/HF):

• 위 서류 전체
• 전세보증금반환보증 증권 사본
• 임대인에게 발송한 갱신 거절 통보(발송 증빙 포함)
• 임차권등기명령 신청 및 등재 확인서

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다음 단계

위의 단계별 대응은 분쟁이 이미 발생한 경우를 위한 거예요. 아직 임대차 초기라면, 분쟁이 생기기 전에 미리 준비해 두는 것이 가장 좋아요.

보증금 사기 예방 가이드에서는 계약 전에 확인해야 할 5가지 체크리스트를 다뤄요. 보증금 정상 반환 가이드는 모든 것이 순조로울 때의 계약 만료 절차를 안내해요.

출국을 앞두고 보증금이 아직 반환되지 않은 경우라면, 한국 출국 가이드에서 출국 일정에 맞춰 임차권등기명령을 진행하는 방법과 원격으로 절차를 처리하는 방법을 다루고 있어요.

상황은 힘들지만, 절차를 알고 나면 충분히 헤쳐나갈 수 있어요.

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