서울 월세 시세(2026): 원룸, 오피스텔, 아파트는 얼마일까요

서울 월세는 주택 유형, 지역, 보증금에 따라 크게 달라져요. 아래 표는 2026년 8월 기준 서울의 오피스텔, 빌라, 아파트 월세 중위값이에요. 이 달 서울 오피스텔의 중위값은 월 70만 원에 보증금 1,000만 원이고, 대표 면적은 23.1 m²예요.

주택 유형	월세	보증금	전세 보증금	대표 면적
아파트	100만 원	1억 원	6억 3,000만 원	58.1 m²
오피스텔	70만 원	1,000만 원	2억 3,000만 원	23.1 m²
연립·다세대	55만 원	4,000만 원	2억 3,000만 원	30 m²

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 월세는 새로 입주하는 사람이 맺는 신규 계약 기준이에요. 신규 계약이 10건 미만인 곳은 전체 계약으로 계산해요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

가격 탐색기에서 신고된 계약 보기

이 수치는 매물 광고의 호가가 아니라, 정부에 신고된 실제 임대차 계약의 중위값이에요. 신고된 계약의 절반은 이보다 싸고 절반은 비쌌다는 뜻이죠. 내가 내야 할 월세는 낼 수 있는 보증금에 따라 달라지니까, 집을 비교하기 전에 아래 보증금 부분을 먼저 읽어 보세요.

같은 데이터를 구별로 보고 싶다면 Seoulstart 주거 메뉴의 서울 월세를 열어 보세요.

25개 구의 월세

아래 표는 서울 모든 구의 오피스텔 월세 중위값을 낮은 순서대로 정리한 거예요. 구 이름을 누르면 빌라, 아파트, 더 자세한 정보가 있는 구별 페이지로 가요.

지역	월세	보증금	계약 수
중랑구	55만 원	5,000만 원	69
은평구	60만 원	1,000만 원	137
금천구	60만 원	1,000만 원	225
구로구	60만 원	2,000만 원	228
관악구	60만 원	2,000만 원	266
노원구	60만 원	1,000만 원	21
도봉구	65만 원	1,000만 원	57
강서구	65만 원	2,000만 원	556
강동구	67만 원	1,000만 원	178
동작구	70만 원	2,000만 원	31
영등포구	70만 원	3,000만 원	413
양천구	72만 원	1,000만 원	45
마포구	75만 원	1,000만 원	294
성북구	75만 원	1,000만 원	51
성동구	75만 원	2,000만 원	91
동대문구	77만 원	1,000만 원	342
서초구	82만 원	1,000만 원	143
송파구	85만 원	3,000만 원	332
강북구	85만 원	1,000만 원	53
서대문구	87만 원	1,000만 원	134
종로구	87만 원	1,000만 원	132
강남구	90만 원	1,000만 원	210
광진구	90만 원	1,000만 원	154
중구	90만 원	2,000만 원	115
용산구	100만 원	3,500만 원	96

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 월세는 새로 입주하는 사람이 맺는 신규 계약 기준이에요. 신규 계약이 10건 미만인 곳은 전체 계약으로 계산해요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

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빌라(연립·다세대)도 비슷한 흐름이에요. 같은 순서로 정리한 빌라 표는 이래요.

지역	월세	보증금	계약 수
도봉구	40만 원	4,467만 원	100
노원구	40만 원	2,000만 원	66
강서구	45만 원	6,000만 원	328
금천구	46만 원	5,000만 원	103
중랑구	46만 원	6,225만 원	140
영등포구	46만 원	5,000만 원	144
은평구	50만 원	5,000만 원	211
강동구	50만 원	5,940만 원	290
구로구	50만 원	3,000만 원	105
관악구	50만 원	5,000만 원	245
양천구	52만 원	4,000만 원	158
동작구	53만 원	5,000만 원	172
송파구	53만 원	7,000만 원	532
강북구	55만 원	2,000만 원	130
성동구	55만 원	2,500만 원	60
광진구	58만 원	3,500만 원	218
중구	59만 원	3,000만 원	50
동대문구	59만 원	1,000만 원	137
종로구	60만 원	2,000만 원	92
마포구	60만 원	2,000만 원	266
서대문구	60만 원	1,000만 원	190
성북구	60만 원	2,000만 원	153
서초구	74만 원	5,000만 원	200
강남구	85만 원	2,500만 원	276
용산구	100만 원	3,000만 원	92

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 월세는 새로 입주하는 사람이 맺는 신규 계약 기준이에요. 신규 계약이 10건 미만인 곳은 전체 계약으로 계산해요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

가격 탐색기에서 신고된 계약 보기

신고된 계약이 적은 구는 숫자 대신 "표본 부족"이라고 나와요. 계약 한두 건으로는 믿을 만한 중위값을 만들 수 없거든요.

관심 있는 구는 구별 페이지에서 확인하세요. 예를 들어 마포구나 성동구가 있어요. 모든 구에는 /housing/rent/<district> 주소의 페이지가 있어요. 예: /housing/rent/mapo-gu.

주택 유형별로 뭐가 달라요

서울에서 흔히 빌리는 집은 세 가지예요. 크기, 짓는 방식, 관리 방식이 서로 달라요.

• 오피스텔: 부엌과 욕실이 따로 있는 건물이고, 역 근처 원룸형이 많아요. 작은 오피스텔을 원룸이라고 부르는 사람도 많아요. 맨 위 표에서 빌라, 아파트 줄과 면적을 비교해 보세요.
• 빌라(연립·다세대): 저층의 작은 건물이고, 보통 큰 관리사무소가 없어요. 건물마다 크기와 상태가 더 다양해요.
• 아파트: 큰 주거 단지 안의 집이에요. 이런 단지는 관리비 규정이 공식적으로 적용되는 곳이에요.

유형별 대표 면적은 맨 위 표의 "대표 면적" 열을 보세요. 이 면적은 신고된 계약의 전용면적 중위값이에요. 고시원과 더 자세히 비교하고 싶다면 고시원, 오피스텔, 원룸 비교를 읽어 보세요.

월세 예산 안에서 집을 찾는다면 가격 탐색기를 쓰세요. 신고된 계약을 주택 유형과 구별로 걸러 볼 수 있어요: 오피스텔 월세 추이. 주거비를 포함한 전체 예산은 한국 생활비에서 짜 보세요.

보증금을 늘리면 월세가 줄어드는 이유

월세 계약은 두 부분으로 이뤄져요. 계약이 끝나면 돌려받는 보증금, 그리고 매달 내는 월세(차임)예요. 주택임대차보호법은 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 월세가 법으로 정한 한도를 넘을 수 없다고 정해 두었어요.

쉽게 말하면 이래요.

• 월세: 보증금에 월세를 더한 계약이에요.
• 전세: 계약 기간 동안 집주인에게 보증금 한 번만 맡기고, 계약이 끝나면 전액 돌려받는 계약이에요. 등기하지 않은 전세 계약이라도 법은 전세금을 임대차 보증금으로 봐요.
• 반전세: 그 중간을 부르는 시장 용어예요. 보증금은 크고 월세는 작은 계약이죠. 주택임대차보호법에는 나오지 않는 말이에요.

같은 오피스텔이어도 구에 따라 보증금이 크게 다를 수 있어요. 두 구의 오피스텔 중위값을 비교해 볼게요.

• 성동구: 월세 75만 원, 보증금 2,000만 원.
• 마포구: 월세 75만 원, 보증금 1,000만 원.

보증금이 크면 월세가 작을 수 있어요. 하지만 집의 크기와 위치도 다르니까 이 두 줄이 정확한 맞교환은 아니에요. 조건을 공정하게 비교하려면 보증금과 월세를 같이 따져 보세요.

전환 상한

법은 보증금을 월세로 바꿀 때 집주인이 받을 수 있는 월세에 상한을 두었어요. 전환 뒤 월세는 바꾼 금액에 아래 두 연 이율 중 낮은 쪽을 곱한 값을 넘을 수 없어요.

1. 연 10%.
2. 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 3.00%예요. 그래서 2번은 연 5.0%이고, 10%보다 낮아요. 그러니 상한은 연 5.0%예요. 두 규칙으로 Seoulstart가 계산한 값이에요. 기준금리는 한국은행 회의 때마다 바뀔 수 있고, 상한도 따라서 움직여요.

예를 들어 보증금 1,000만 원을 월세로 바꾼다고 해 볼게요. 집주인이 월세에 더할 수 있는 금액은 최대 1,000만 원 × 5.0% ÷ 12 = 약 4만 1,667원이에요. 이건 전환할 때의 상한이지, 시장 가격이 아니에요.

집주인이 보증금을 낮춰 주는 대신 월세를 많이 올리자고 하면 이 상한을 떠올리세요. 숫자를 물어보고 직접 계산해 보면 돼요. 월세 제안과 전세 제안을 비교하려면 Seoulstart 전세 vs 월세 도구를 쓰세요. 계약 유형별 설명은 월세 설명과 전세 작동 방식에서 더 읽을 수 있어요.

월세와 보증금 인상

계약을 맺은 뒤에 집주인은 월세나 보증금을 1년에 한 번, 약정한 금액의 5% 이하로만 올릴 수 있어요. 시나 도는 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있어요.

월세 말고 물어볼 비용

매달 내는 월세가 전부는 아니에요. 세 가지를 더 챙기세요.

관리비. 공동주택관리법이 적용되는 아파트 단지에서 관리비는 10가지 월 항목의 합계예요. 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료예요. 관리비 규정은 300가구 이상 단지, 승강기가 있거나 중앙난방 또는 지역난방인 150가구 이상 단지, 150가구 이상의 주상복합 건물, 그리고 입주민이 동의해서 적용받기로 한 더 작은 단지에 적용돼요. 오피스텔과 빌라 중에는 이 공식 규정 밖에 있는 곳이 많아요. 계약하기 전에 집주인이나 공인중개사에게 관리비에 무엇이 포함되는지, 얼마인지 물어보세요.

공과금. 관리되는 단지에서는 전기, 수도, 가스 요금이 사용료 항목으로 관리비 옆에 같이 청구돼요. 장기수선충당금은 따로 걷어요. 내 이름으로 계정을 만들려면 공과금 설정 가이드를 읽어 보세요.

중개보수. 공인중개사에게 내는 수수료는 한 번만 내는 비용이에요. 바로 아래 중개보수 부분을 보세요.

입주 전에 필요한 현금

보증금이 가장 큰 초기 비용이에요. 거기에 첫 달 월세와 중개보수를 더해 준비하세요.

중개보수

서울시는 임대차 금액에 따라 중개보수 상한을 정해 두었어요. 그 안에서 공인중개사와 합의해서 정하고, 양쪽이 각자 자기 몫을 내요. 월세 계약의 임대차 금액은 보증금에 월세 × 100을 더한 값이에요. 그 합계가 5,000만 원 미만이면 보증금에 월세 × 70을 더한 값을 임대차 금액으로 봐요.

서울시의 임대차 중개보수 상한은 이래요.

전용면적 85㎡ 이하이고 부엌과 욕실을 갖춘 오피스텔은 임대차에 대해 0.4% 단일 상한을 써요.

예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 오피스텔을 볼게요. 월세에 100을 곱하고 보증금을 더해요. 1,000만 원 + 6,000만 원 = 7,000만 원이에요. 5,000만 원 미만이 아니니까 × 70 규칙은 쓰지 않아요. 오피스텔 요율 0.4%를 적용하면 공인중개사가 양쪽 각각에게 받을 수 있는 최대 금액은 28만 원이에요.

내 금액은 Seoulstart 중개보수 계산기로 계산해 보세요. 입주 때 드는 모든 비용은 입주 비용 도구에서 볼 수 있어요. 큰 보증금을 내기 전에 보증금 안전 점검을 돌려 보세요. 챙길 서류는 임대차 서류 체크리스트, 진행 순서는 첫 달 주거 타임라인을 읽어 보세요.

전입신고와 확정일자

집에 들어가 열쇠를 받고 주소를 등록하면, 그다음 날부터 제3자에 대해서도 임대차를 보호받아요. 여기서 입주는 주소를 등록하는 것을 뜻해요. 외국인 거주자는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고가 한국인의 전입신고 역할을 해요. 임대차 계약서에 확정일자를 받고 입주까지 마치면, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 먼저 돌려받을 순위가 생겨요.

임대차 신고 제도

일정 규모 이상의 임대차는 지방자치단체에 신고해야 해요. 이 페이지의 공개 가격 데이터는 바로 그 신고에서 나와요.

• 누가, 언제: 집주인과 세입자가 계약 후 30일 안에 함께 신고해요. 한쪽이 거부하면 다른 쪽이 혼자 신고할 수 있어요.
• 어떤 계약: 보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약이에요. 보증금과 월세가 그대로인 갱신은 제외돼요. 서울은 모든 구가 대상이에요.
• 세입자의 쉬운 방법: 세입자가 전입신고를 하면 임대차 신고로 인정돼요. 외국인 거주자는 외국인등록과 체류지 변경신고가 그 역할을 해요.
• 신고 대상 건물: 아파트, 단독주택, 빌라와 연립, 주거용 오피스텔, 기숙사와 고시원, 그리고 공장이나 근린생활시설 건물을 포함해 집으로 쓰는 다른 건물이에요. 온라인이나 집이 속한 지역의 주민센터에서 신고할 수 있어요. 계약서를 붙이면 한쪽만 신고해도 되고 확정일자가 자동으로 찍혀요.
• 과태료: 신고하지 않으면 최대 30만 원, 거짓으로 신고하면 최대 100만 원의 과태료를 낼 수 있어요. 과태료 계도 기간은 2025년 5월에 끝났어요.

건물에서 다른 사람이 낸 금액 확인하기

계약하기 전에 앞서 살던 사람들이 얼마를 냈는지 보세요. 두 가지 방법이 있어요.

1. Seoulstart 가격 탐색기. 계약하기 전에 한 건물의 신고된 계약을 월별로 보세요. 구별 오피스텔 월세 추이도 볼 수 있어요.
2. 정부 시스템 rt.molit.go.kr. 국토교통부는 신고된 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔의 임대차 가격을 2021년 6월부터 공개해요. 데이터는 계약일 기준으로 보이고, 하루치 신고는 다음 날 올라와요. 정부는 이 데이터에 법적 효력이 없고 참고용이라고 밝혀요. 이 사이트는 스크래핑이나 자동 추출을 허용하지 않으니, 건물은 직접 찾아보세요.

신고된 계약은 견적이 아니라 참고 자료예요. 협상할 때 가장 좋은 근거는 같은 건물에서 비슷한 크기로 최근에 체결된 계약이에요.

다음 단계

• 서울 월세에서 구별 페이지를 골라 위 표와 비교해 보세요.
• 전체 과정은 한국에서 아파트 구하기를 읽어 보세요.
• 동네를 고르려면 서울에서 어디 살까를, 집을 사는 걸 고민한다면 서울 아파트 가격을 읽어 보세요.

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