서울 아파트 가격 (2026): 25개 구별 중앙값과 외국인 매수자가 알아야 할 것

서울 아파트 가격은 구마다 크게 차이가 나요. 집을 사려는 외국인 거주자라면 허가 규칙 하나가 계약을 할 수 있는지 자체를 가르기도 하고요.

이 수치는 Seoulstart가 정부의 매매 신고 자료를 매달 처리해서 만든 거예요. 신고된 계약의 중앙값이고 호가가 아니며, 아파트만 포함해요.

구별 아파트 가격

아래 표는 서울 25개 구를 2026년 8월 아파트 매매 중앙값 순서로 보여 줘요. 새 달의 자료를 불러올 때마다 표도 바뀌어요.

지역	매매가 중위값	대표 면적	거래 수
강남구	28억 8,000만 원	84.3 m²	89
서초구	21억 원	84.5 m²	84
송파구	19억 4,000만 원	84.4 m²	171
용산구	18억 7,000만 원	84.8 m²	43
성동구	17억 2,750만 원	84.6 m²	54
중구	15억 5,000만 원	84.8 m²	29
동작구	15억 3,000만 원	84.5 m²	121
마포구	15억 원	84.1 m²	113
광진구	14억 원	74.9 m²	45
강동구	13억 4,250만 원	83.1 m²	164
영등포구	12억 8,250만 원	73.9 m²	140
종로구	11억 9,000만 원	84.9 m²	23
양천구	10억 9,000만 원	70.7 m²	123
동대문구	10억 5,500만 원	84.6 m²	135
서대문구	10억 1,500만 원	75.2 m²	123
성북구	9억 4,000만 원	79.6 m²	178
은평구	8억 5,500만 원	74.9 m²	211
강서구	8억 4,000만 원	60 m²	260
관악구	7억 7,900만 원	77.7 m²	115
구로구	7억 1,000만 원	71.1 m²	205
강북구	7억 원	83.7 m²	75
노원구	6억 7,000만 원	59.4 m²	524
중랑구	6억 2,000만 원	59.4 m²	193
금천구	5억 9,300만 원	79.7 m²	106
도봉구	5억 4,500만 원	72.6 m²	216

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

가격 탐색기에서 신고된 계약 보기

중앙값은 한가운데 거래 가격이에요. 그 구에서 신고된 거래의 절반은 더 비싸고 절반은 더 싸다는 뜻이죠. 오래된 단지와 새 단지, 작은 집과 큰 집, 낮은 층과 높은 층이 한데 섞여 있어요. 그래서 구의 가격 수준은 알려 주지만, 특정 집의 가격을 알려 주지는 않아요.

구마다 Seoulstart 주거 페이지가 따로 있어요. 그 구의 월세와 매매 중앙값을 볼 수 있어요. 예를 들면 강남구, 서초구, 마포구, 도봉구가 있어요. 서울 전체 페이지는 서울이에요. 가격을 보기 전에 생활 방식에 맞는 동네부터 고르고 싶다면 서울에서 어디에 살까 안내를 읽어 보세요.

서울과 다른 도시 비교

서울을 부산, 인천, 대구, 전국 수치와 나란히 놓고 볼게요.

지역	매매가 중위값	대표 면적	거래 수
서울특별시	8억 7,350만 원	72.3 m²	3,540
부산광역시	3억 6,100만 원	79.9 m²	2,180
인천광역시	3억 8,500만 원	75 m²	2,085
대구광역시	3억 3,800만 원	84.7 m²	1,409
전국	3억 7,000만 원	76.8 m²	33,559

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

가격 탐색기에서 신고된 계약 보기

주의할 점은 같아요. 아파트 매매만 담은 수치이고, 전국 중앙값에는 서울의 어느 구보다 집값이 훨씬 낮은 작은 도시가 많이 들어 있어요.

구마다 가격이 벌어지는 이유

자료는 얼마나 벌어져 있는지를 보여 줄 뿐, 왜 그런지는 알려 주지 않아요. 거래 하나의 가격은 이런 요인에 따라 달라져요.

• 단지의 연식. 같은 구 안에서도 새 건물과 수십 년 된 건물은 가격이 달라요.
• 크기. 같은 단지에서도 큰 집이 작은 집보다 비싸요.
• 층과 조망. 단지 안에서 층과 위치에 따라 집마다 가격이 달라져요.
• 허가 규칙. 허가구역에서는 구역 대상인 매수자가 먼저 승인을 받아야 하고, 직접 살아야 하는 경우도 있어요. 그래서 누가 살 수 있는지가 달라질 수 있어요.

구의 중앙값 뒤에 어떤 크기의 집이 있는지 보려면 Seoulstart 주거에서 그 구 페이지를 열어 보세요. 단지 하나를 볼 때는 마지막 섹션에서 설명하는 가격 탐색기를 쓰면 돼요.

2026년 외국인 매수자 규칙

주택 매수자에게는 서울 전체를 덮는 허가구역이 두 개 있어요. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에는 따로 정해진 예전 아파트 구역도 있고요. 둘 다 같은 제도, 토지거래허가를 써요.

구역 1: 외국인 토지거래허가구역. 국토교통부는 2025년 8월 26일에 이 구역을 1년 기한으로 처음 지정했어요. 2026년 8월 20일에는 고시 제2026-1105호로 구역을 다시 지정했고요. 지금은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지예요. 서울 25개 구 전체에 더해 경기도 23개 시·군과 인천 일부가 포함돼요. 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 사려면 허가가 필요해요. 주거지역에서 집에 딸린 토지가 6 m²를 넘으면 허가 대상이에요.

구역 2: 모든 매수자에게 적용되는 서울 전체 아파트 구역. 국토교통부 고시 제2025-1219호는 내국인과 외국인 구분 없이 서울 25개 구 전체의 아파트를 대상으로 해요. 고시 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요. 서울부동산정보광장은 2026년 10월 17일 기준으로 이 구역이 시행 중이라고 올려 두었어요. 구역 목록은 바뀔 수 있으니 계약하기 전에 포털을 다시 확인하세요.

구역이 효력을 갖기 전에 계약했다면 그 계약에는 허가가 필요 없고, 입주 의무도 없어요.

허가는 이렇게 진행돼요

• 계약하기 전에 허가를 받아요. 매수자와 매도자가 함께 구청장에게 신청해요. 신청서에는 구매 자금을 어디서 마련하는지 보여 주는 자금조달계획이 들어가요.
• 직접 살아요. 본인 거주용으로 받은 허가에는 취득한 날부터 2년 동안 그 용도로 써야 할 의무가 붙어요.
• 의무를 어기면 이행강제금이 나와요. 구청장이 먼저 이행을 명하고, 그래도 지키지 않으면 취득가액의 10% 이하 이행강제금을 해결될 때까지 1년에 한 번씩 부과할 수 있어요. 시행령은 집을 비워 둔 경우 10%, 거주하지 않고 임대한 경우 7%, 승인 없이 용도를 바꾼 경우 5%, 그 밖의 위반은 7%로 정하고 있어요.
• 허가 없이 계약하면 처벌받아요. 서울부동산정보광장에 따르면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 토지 가격의 30% 이하 벌금이에요.

매수 신고

집을 산 뒤에는 실제 거래 가격을 구청에 신고해야 해요. 신고할 때 자금조달·입주계획서도 함께 내요. 이 서류에는 본인이 직접 서명하고, 돈이 어디서 왔는지 보여 주는 증빙을 붙여요. 돈을 해외에서 가져왔다면 외국환신고필증 같은 외국환 증빙도 필요해요.

매수 신고는 계약일부터 30일 안에 해요. 공인중개사가 계약서를 썼다면 중개사가 신고를 대신 해요. 신고가 끝났는지 서면으로 확인해 달라고 중개사에게 요청하세요. 등기와, 해외에서 보낸 돈의 은행 신고까지 포함한 단계별 과정은 한국 부동산 구매 안내에 있어요. 대출은 한국 주택담보대출 안내를 읽어 보세요.

집값 말고 드는 비용

취득세

집을 취득하면 취득세를 내요. 매매로 산 주택에는 지방세법이 이런 기본세율을 정해 두었어요.

취득일부터 60일 안에 신고하고 납부해요. 주택을 사면 지방교육세도 함께 붙어요. 법인이 사거나 세대가 이미 다른 주택을 갖고 있다면 표보다 세율이 높을 수 있어요. 계약하기 전에 세무 전문가에게 물어보세요.

중개보수

매매 중개보수에는 가격에 따른 전국 상한이 있어요. 서울시 조례는 그 안에서 요율을 정하고요. 실제 수수료는 상한 안에서 중개사와 합의하고, 각자 자기 쪽 중개사에게 내요.

큰 금액의 작은 퍼센트도 큰돈이에요. 계약하기 전에 정확한 수수료를 서면으로 받아 두세요.

사는 게 나을까, 빌리는 게 나을까

집을 사려면 큰 매매가에 위의 세금과 수수료가 들고, 그 뒤로 매년 보유세가 나가요. 한국의 임대는 보증금 제도로 돌아가서 다른 나라의 월세와는 달라요. 집 유형별 서울 임대 중앙값은 이래요.

주택 유형	월세	보증금	전세 보증금	대표 면적
아파트	100만 원	1억 원	6억 3,000만 원	58.1 m²
오피스텔	70만 원	1,000만 원	2억 3,000만 원	23.1 m²
연립·다세대	55만 원	4,000만 원	2억 3,000만 원	30 m²

2026년 8월에 신고된 계약의 중위값이에요. 월세는 새로 입주하는 사람이 맺는 신규 계약 기준이에요. 신규 계약이 10건 미만인 곳은 전체 계약으로 계산해요. 출처: 국토교통부 실거래가 공개 자료, Seoulstart 집계. 매달 업데이트돼요.

가격 탐색기에서 신고된 계약 보기

집을 소유하면 챙길 세금이 두 가지 있어요. 재산세는 집에 매년 내는 지방세예요. 종합부동산세는 공시가격 합계가 공제액을 넘을 때 내는데, 조건을 갖춘 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인 소유자는 9억 원이 공제돼요(법인은 공제 없음). 두 세금은 한국 재산세·자동차세 안내에서 다뤄요.

내 숫자로 두 길을 비교하려면 전세 vs 월세 도구로 시작하고 전세가 돌아가는 방식을 읽어 보세요. 지금 서울의 임대료는 Seoulstart 주거의 서울 월세에서 볼 수 있어요. 월세부터 비교하며 구를 고르고 싶다면 서울 평균 월세 안내가 도움이 돼요.

이 안내는 정보를 드리는 글이고, 사야 하는지에 대한 조언은 아니에요.

특정 단지의 가격을 확인하는 방법

구의 중앙값만으로는 아파트 한 채의 가치를 알 수 없어요. 세 가지로 확인해 보세요.

1. 실거래를 찾아봐요. 국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr에서 신고된 계약 가격을 볼 수 있어요. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔, 토지 등 유형별 탭이 따로 있어요.
2. Seoulstart 탐색기를 써요. 가격 탐색기의 매매 보기에서는 단지별 가격 추이와 신고된 거래를 월별로 볼 수 있어요. 계약 보기에는 개별 신고 계약이 나열돼요.
3. 공시가격을 확인해요. 정부는 아파트마다 공동주택 공시가격을 정해요. 기준일은 1월 1일이고, 매년 4월 30일까지 공시해요. 1월 1일부터 5월 31일 사이에 새로 생기거나 바뀐 집은 6월 1일이 기준일이고 9월 30일에 공시해요. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있어요.

중개사의 호가는 같은 단지, 같은 크기 집의 최근 신고 거래와 비교해 보세요. 계약은 신고된 뒤에야 자료에 나타나기 때문에, 신고된 거래는 시장보다 늦을 수 있어요.

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