외국인도 한국에서 부동산을 살 수 있을까요? 매수 절차 완벽 정리 (2026)

한국에서 부동산을 사려는 외국인 대부분이 모르고 있다가 당황하는 규정이 하나 있어요. 2025년 8월에 생긴 허가구역 제도예요. 서울과 경기·인천 대부분 지역에서는 이제 계약서에 서명하기 전에 정부 허가를 받아야 해요. 이 단계를 빠뜨리면 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.

이 가이드에서는 꼭 알아야 할 내용을 정리했어요. 매수 자격, 허가구역 규정, 외국인에게만 적용되는 두 가지 신고 의무, 계약부터 등기까지의 절차, 세금, 주택담보대출, 사전 확인 사항까지 다루고 있어요.

외국인도 한국에서 부동산을 살 수 있을까요?

살 수 있어요. 한국은 외국인의 부동산 소유를 원칙적으로 금지하지 않아요. 매수 권리의 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률이에요. 이 법은 신고 의무와 지정 지역에서의 허가 의무를 부과하지만, 소유 자체를 막지는 않아요.

일반적인 매수 절차에 더해 외국인에게만 적용되는 의무가 세 가지 있어요.

1. 지정 허가구역에서의 사전 허가(2025년 8월부터 서울, 경기 대부분, 인천 7개 구에서 계약서 서명 전 필수).
2. 서명 후 60일 안에 해야 하는 부동산 취득 신고.
3. 해외에서 매수 자금을 들여올 때 은행에 해야 하는 외국환거래 신고.

계약, 대금 납부 단계, 등기, 세금 등 일반적인 매수 절차는 아래에서 설명해요. 모든 매수자에게 동일하게 적용돼요.

한 가지 더 알아두세요. 군사시설 보호구역, 문화유산 주변, 생태계 보전 지역 안의 부동산은 군사시설보호법에 따라 별도의 사전 허가가 필요해요. 해당 허가 없이 체결한 계약은 무효예요. 이런 지역 인근 부동산을 고려하고 있다면 진행 전에 변호사나 관련 부처에 먼저 확인하세요.

2025년 허가구역: 무엇이 바뀌었고 누구에게 적용되나요?

2025년 8월에 달라진 것

2025년 8월 26일 이전까지 외국인은 한국 어디서든 계약을 먼저 체결한 뒤 나중에 신고하면 됐어요. 지정 구역 외에서는 지금도 이 방식이 적용돼요.

지정 허가구역 안에서는 절차가 바뀌었어요. 계약서에 서명하기 전에 먼저 토지거래허가증을 신청하고 받아야 해요. 이 제도는 국토교통부 공고 제2025-1058호로 발표됐어요.

지정 기간은 2026년 8월 25일까지예요. 2026년 7월 현재 연장은 확정되지 않았어요. 짧은 예고 기간으로 연장이 발표될 수 있으니, 매수를 진행하기 전에 molit.go.kr에서 현황을 확인해두세요.

허가구역 대상 지역

허가구역에 포함된 지역은 다음과 같아요.

• 서울 25개 구 전체.
• 경기도 23개 시·군(수원, 성남, 고양, 평택 포함). 제외 지역: 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천(총 8곳).
• 인천 7개 구. 제외 지역: 동구, 강화, 옹진.

적용 대상

허가 의무는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조제4항에 따라 외국인 개인, 외국 법인, 외국 정부, 그리고 외국인이 자본 또는 의결권의 50% 이상을 보유한 한국 법인에 적용돼요.

적용 대상 부동산 유형

허가 대상은 건축법 시행령상 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이에요.

제외 대상: 오피스텔, 증여, 상속, 경매.

허가 절차

매수자와 매도자가 계약 전에 관할 구청 또는 시청에 공동으로 신청해요. 관할 기관은 투기가 아닌 실제 거주 목적인지를 검토해요. 허가증이 발급되면 계약을 진행할 수 있어요.

매수가 완료된 뒤 허가를 받은 매수자는 4개월 안에 입주해 최소 2년간 실거주해야 해요. 이 의무를 위반하면 부동산 가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과되고, 매수가 취소될 수도 있어요.

허가구역 외 지역

부산, 대구, 제주, 그리고 2025년 지정에서 제외된 경기·인천 지역에서는 기존 방식이 그대로 적용돼요. 계약을 먼저 체결하고 60일 안에 취득 신고를 하면 돼요. 사전 허가는 필요 없어요.

외국인에게만 필요한 두 가지 신고

1. 부동산 취득 신고

모든 외국인 매수자는 매매계약서 서명 후 이 신고를 해야 해요. 근거 법률은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조예요.

신고 기한: 계약서 서명일부터 60일 안.

신고처: 해당 부동산 소재지 관할 시·군·구청. 부동산거래관리시스템 온라인 신고도 가능해요.

필요 서류:

• 매매계약서
• 매도자 이름이 기재된 등기부등본
• 여권 또는 외국인등록증

증여, 경매, 합병 등 계약 외 취득의 경우 신고 기한은 취득일부터 6개월이에요.

2. 외국환거래 신고

해외에서 매수 자금을 들여오는 경우, 해당 자금을 매수에 사용하기 전에 외국환은행에 신고해야 해요. 근거 법률은 외국환거래법이에요.

은행에 가져갈 서류:

• 매매계약서
• 감정평가서 또는 공시지가 확인서
• 등기부등본

왜 중요하냐면요: 이 신고를 마쳐두면 나중에 매각 대금을 해외로 송금할 때 근거 서류로 쓸 수 있어요. 신고 없이는 해외 송금이 어려워질 수 있거든요. 언젠가 팔고 돈을 해외로 보낼 계획이 있다면, 이 신고가 그걸 가능하게 해주는 절차예요.

문의처: 한국은행 외환심사팀, 02-759-5300.

국내 소득으로 국내 계좌에서 매수 자금을 지급하는 외국인 거주자는 대체로 이 신고 의무가 없어요. 본인 상황에 해당되는지 확실하지 않다면 자금 이체 전에 은행에 확인해보세요.

매수 절차

매물 탐색과 공인중개사 활용

한국 부동산 시장은 대부분 공인중개사를 통해 거래돼요. 사무소 입구에서 공인중개사 표시를 확인하세요. 허가구역에서는 허가증을 먼저 받아야 진행할 수 있으니, 허가구역 절차에 익숙한 공인중개사를 일찍 만나두는 게 좋아요.

계약과 대금 납부 단계

한국 주거용 부동산 매수는 보통 세 단계로 대금을 납부해요.

1. 계약금: 매매가의 약 10%, 계약서 서명 시 납부해요. 매수자가 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못해요. 매도자가 파기하면 계약금의 두 배를 돌려받아요.
2. 중도금: 기존 매물 거래에서는 생략되는 경우가 많아요. 분양 거래에서 자주 쓰이고, 통상 매매가의 10~40%를 계약과 잔금 사이에 납부해요.
3. 잔금: 나머지 금액으로, 잔금일에 납부해요. 열쇠와 등기 서류는 같은 날 교환해요.

부동산등기: 잔금만으로는 소유권이 생기지 않아요

잔금을 치러도 법적 소유자가 되는 건 아니에요. 민법 제186조에 따라 제3자에 대한 소유권은 등기소에서 등기를 마쳐야 이전돼요.

잔금을 치른 뒤 등기를 마치기 전 사이에 근저당이나 가압류가 들어오면 소유권을 잃을 수도 있어요. 잔금 지급 직후 바로 등기를 완료해야 해요.

등기 신청에 필요한 서류:

• 매매계약서
• 취득 신고 접수증
• 취득세 납부 영수증
• 매도자 협력 서류(의무이행확인서 및 인감)

등기는 통상 5~10 영업일 안에 완료돼요.

온라인: iros.go.kr(대법원 인터넷등기소). 한국 공인인증서가 없는 비거주자는 국내 대리인을 통해 신청해야 할 수 있어요.

계약 전 확인 사항

등기부등본

계약서에 서명하기 전, 그리고 잔금일 당일에도 iros.go.kr이나 주민센터에서 등기부등본을 떼보세요. 확인해야 할 항목은 다음과 같아요.

• 소유자 이름과 매도자 일치 여부
• 근저당
• 가압류
• 압류
• 이전 소유권이나 임차권 관련 사항

발급 비용은 소액이고 온라인에서 누구나 뗄 수 있어요.

건축물대장

gov.kr 정부24나 관할 구청에서 발급받을 수 있어요. 건물의 합법적 용도, 면적, 건축 현황을 확인할 수 있어요. 실제 용도가 법적 용도와 다른 경우(예: 불법 분리된 호실)에는 대출, 보험, 나중에 매도할 때 문제가 생길 수 있어요.

취득 시 납부하는 세금

취득세

지방세법 제11조에 따라 매수일부터 60일 안에 지방자치단체에 납부해요. 세율은 매매가 구간과 총 보유 주택 수에 따라 달라져요.

취득세에 더해 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 붙어요.

1주택을 적정 가격에 취득하는 경우 부가세 포함 실효 세율은 보통 1%에서 약 3.5% 수준이지만, 세율 체계에 따라 달라질 수 있어요. 이 수치를 그대로 믿지 말고 매수 전에 wetax.go.kr이나 지방세무서에서 현행 세율을 꼭 확인하세요.

다주택자는 지방세법에 따라 세율이 크게 오를 수 있어요. 규제 지역에서 법인 명의로 매수하는 경우도 높은 세율이 적용돼요.

외국인에게 별도의 취득세 가산세나 감면 혜택이 있는지는 nts.go.kr에서 확인하세요.

보유세

재산세: 지방자치단체가 매년 부과해요. 과세 기준일은 매년 6월 1일이에요. 세율은 공시가격에 따라 달라져요. 현행 세율은 wetax.go.kr에서 확인하세요.

종합부동산세(종부세): 정부가 정한 기준 금액을 초과하는 고가 부동산에 부과되는 국세예요. 세율과 기준 금액은 최근 몇 년간 여러 차례 바뀌었어요. 본인 부동산이 과세 대상인지는 매수 전에 nts.go.kr에서 현행 기준을 확인해보세요.

중개보수

매매 거래의 중개보수는 법령으로 상한이 정해져 있어요. 매수자와 매도자가 각각 따로 납부해요.

서울시 요율표(마지막 개정 2021년 10월 19일; 개정 여부는 english.seoul.go.kr에서 확인)는 서울 매매 거래의 상한 요율을 다음과 같이 정하고 있어요.

서울 외 지역은 한국공인중개사협회 kar.or.kr이나 국토교통부 전자계약시스템 irts.molit.go.kr에서 요율을 확인하세요.

외국인도 주택담보대출을 받을 수 있나요?

받을 수 있어요. 다만 가능 여부는 상황마다 달라져요. 주요 영향 요인은 다음과 같아요.

비자 및 체류 자격: 외국인등록증이 있고 국내 소득이 확인되는 분이 대출 접근성이 가장 넓어요. 비거주자는 제약이 더 많고 일부 은행은 아예 대출을 해주지 않아요.

LTV 한도: 서울과 기타 규제 지역에서는 FSC(금융위원회)와 한국은행이 정한 LTV 한도가 외국인 포함 모든 차주에게 적용돼요. 거시건전성 정책에 따라 한도가 바뀌거든요. 대출 가능 금액을 계산하기 전에 fsc.go.kr에서 현행 한도를 확인하세요.

DSR(총부채원리금상환비율): 연 총소득 대비 대출 원리금 상환 비율 상한이 모든 차주에게 적용돼요. 정확한 수치는 은행에서 직접 확인하세요.

허가구역 실거주 의무: 허가구역에서 매수한 경우, 은행은 허가증을 요구해요. 최소 2년 실거주 의무는 이용 가능한 대출 구조에도 영향을 줄 수 있어요.

외국인 고객을 많이 상대하는 것으로 알려진 주요 은행으로는 KEB하나은행, 신한은행, 우리은행, KB국민은행이 있어요. 금융 상품은 계속 바뀌거든요. 각 은행에 직접 문의하고, LTV나 금리 수치는 반드시 최신 내용을 확인하세요.

한국 계좌나 신용 이력이 없는 비거주자는 대출이 훨씬 어려울 수 있어요. 대출 가능 여부를 확인하기 전에 외국인 대출 경험이 있는 모기지 브로커나 재무 상담사와 먼저 이야기해보는 걸 추천해요.

자주 묻는 질문

외국인도 한국에서 부동산을 살 수 있나요?

살 수 있어요. 한국은 외국인의 부동산 소유를 원칙적으로 금지하지 않아요. 주거용과 상업용 부동산 대부분이 외국인 매수에 열려 있어요. 추가로 필요한 절차는 세 가지예요. 허가구역에서의 사전 허가(2025년 8월부터 서울, 경기 대부분, 인천 일부 적용), 60일 안에 해야 하는 취득 신고, 그리고 해외에서 자금을 들여올 때 필요한 외국환거래 신고예요.

서울에서 부동산을 사려면 정부 허가가 필요한가요?

2025년 8월 26일부터 필요해요. 서울 25개 구 전체, 경기 23개 시·군, 인천 7개 구에서 계약서에 서명하기 전에 매도자와 함께 관할 관청에 신청해서 토지거래허가증을 받아야 해요. 이 지정은 2026년 8월 25일까지 유효해요. 매물을 알아보기 전에 국토교통부에서 연장 여부를 확인해보세요.

60일 취득 신고란 무엇이고, 누가 해야 하나요?

모든 외국인 매수자는 매매계약서 서명일부터 60일 안에 해당 부동산 소재지 관할 구청에 부동산 취득 신고를 해야 해요. 허가구역 안팎 모두 해당돼요. 필요한 서류는 매매계약서, 등기부등본, 여권 또는 외국인등록증이에요.

잔금을 다 치렀는데 왜 법적 소유자가 아닌 건가요?

민법 제186조에 따라 제3자에 대한 소유권은 등기소에서 등기를 마쳐야 이전돼요. 등기가 끝나기 전까지는 소유권을 법적으로 주장할 수 없어요. 잔금을 치른 뒤 등기하기 전 사이에 매도자의 채권자가 가압류를 신청하면 부동산을 잃을 수도 있거든요. 잔금 지급 직후 바로 등기를 완료해야 해요.

외국환거래 신고는 무엇이고, 언제 해야 하나요?

해외에서 매수 자금을 들여오는 경우, 해당 자금을 매수에 사용하기 전에 외국환은행에 신고해야 해요. 근거 법률은 외국환거래법이에요. 이 신고를 마쳐두면 나중에 매각 대금을 해외로 송금할 때 근거 서류로 쓸 수 있어요. 한국은행 외환심사팀(02-759-5300)에 문의하면 안내를 받을 수 있어요.

한국에서 부동산을 살 때 세금은 어떻게 되나요?

주요 취득 시점 세금은 지방세법 제11조에 따른 취득세예요. 매수일부터 60일 안에 지방자치단체에 납부해요. 취득세에 더해 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 붙어요. 정확한 세율은 매매가와 보유 주택 수에 따라 달라지므로, 매수 전에 wetax.go.kr에서 현행 세율을 확인해보세요.

외국인도 한국에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?

받을 수 있어요. 다만 비자 종류, 소득 출처, 부동산 소재지에 따라 가능 여부가 달라져요. 외국인등록증이 있고 국내 소득이 있는 분이 대출 접근성이 가장 넓어요. 서울과 기타 규제 지역에서는 FSC(금융위원회)가 정한 LTV 한도가 적용돼요. 거시건전성 정책에 따라 한도가 바뀌거든요. 정확한 규정은 fsc.go.kr에서 확인하거나 은행에 직접 문의해보세요.

계약 전 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하나요?

계약서에 서명하기 전, 그리고 잔금일 당일에도 iros.go.kr이나 주민센터에서 등기부등본을 꼭 떼보세요. 소유자 이름이 매도자와 일치하는지, 근저당, 가압류, 압류가 없는지 확인해야 해요. 이 중 하나라도 있으면 매수 후 소유권에 문제가 생길 수 있어요. 건축물대장도 gov.kr에서 발급받아 합법적 용도와 면적이 맞는지 확인하세요.

허가구역 규정이 서울 외 지역에서도 똑같이 적용되나요?

아니에요. 부산, 대구, 제주, 그리고 2025년 지정에서 제외된 경기·인천 일부 지역에서는 사전 허가가 필요 없어요. 기존 방식대로 계약서를 먼저 쓰고 60일 안에 취득 신고를 하면 돼요. 해외 자금을 들여올 때는 어디서 매수하든 외국환거래 신고가 필요해요.

서울에서 부동산을 살 때 중개보수는 얼마인가요?

매매 거래의 중개보수는 법령으로 상한이 정해져 있어요. 서울시 요율표(마지막 개정 2021년 10월 19일; 개정 여부는 english.seoul.go.kr에서 확인)에 따르면 ₩15억 이상 거래의 상한 요율은 0.7%예요. 금액이 낮을수록 상한 요율이 낮아져요. 매수자와 매도자가 각각 따로 납부해요. 현행 요율표는 english.seoul.go.kr 또는 한국공인중개사협회 kar.or.kr에서 확인하세요.

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