외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요? 매매 절차 완전 가이드 (2026)

2025년 8월부터 서울과 경기·인천 대부분 지역에서는 외국인이 부동산 계약을 하기 전에 정부 허가를 먼저 받아야 해요. 이 규정을 모르고 계약서에 먼저 사인했다가는 계약 자체가 무효가 될 수 있거든요.

이 가이드에서는 외국인이 한국에서 부동산을 살 때 알아야 할 것들을 다뤄요. 누가 살 수 있는지, 토지거래허가구역 규정, 외국인에게만 적용되는 두 가지 신고, 계약부터 등기까지의 매수 절차, 세금, 주담대, 권리 확인 방법까지요.

외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요?

네. 한국은 외국인의 부동산 소유를 전면 금지하지 않아요. 매수 권리는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거해요. 이 법은 신고 의무와 지정 구역에서의 허가 요건을 정하고 있지만, 소유 자체를 막지는 않아요.

표준 매수 절차 외에 외국인에게 추가로 적용되는 의무가 세 가지 있어요.

1. 지정 구역 내 사전 허가 (2025년 8월부터 서울, 경기 대부분, 인천 7개 구에서 계약 전 필수)
2. 매매계약 체결 후 60일 이내 부동산 취득 신고
3. 해외에서 매수 자금을 송금하는 경우 외국환은행에 외국환거래 신고

계약, 대금 지급 단계, 등기, 세금 등 표준 매수 절차는 아래에서 설명하며, 외국인을 포함한 모든 매수인에게 적용돼요.

한 가지 덧붙이면, 군사시설 보호 구역, 문화재 구역, 생태계 보전 구역 인근 부동산은 군사시설보호법에 따라 별도의 사전 허가가 필요한 경우가 있어요. 이런 구역에서는 허가 없이 체결한 계약이 무효가 될 수 있어요. 해당 지역 부동산을 고려 중이라면 진행 전에 공인변호사나 관계 부처에 먼저 확인하세요.

2025년 토지거래허가구역: 무엇이 바뀌었나요?

2025년 8월에 무엇이 달라졌나요?

2025년 8월 26일 이전에는 외국인이 한국 어디서든 계약을 먼저 체결하고 나중에 신고하면 됐어요. 지정 구역 밖에서는 여전히 이 방식이 적용돼요.

지정 구역 안에서는 이제 순서가 바뀌었어요. 계약 전에 먼저 토지거래허가증을 신청해서 받아야 해요. 국토교통부가 공고 제2025-1058호로 지정한 규정이에요.

이 지정은 2026년 8월 25일까지예요. 2026년 7월 현재 연장이 확정된 바 없어요. 연장 공고가 예고 없이 발표될 수 있으니, 매수 전에 molit.go.kr에서 반드시 최신 현황을 확인하세요.

서울·경기 일부 지역 아파트에는 별도의 2단계 지정이 겹쳐 적용돼요. 국토교통부는 2025년 10월 15일에 공고 제2025-1219호를 발령했고, 2025년 10월 20일부터 효력이 발생했어요. 2단계 지정은 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구(광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·영통·팔달, 성남 수정·중원·분당, 용인 수지, 안양 동안)에서 아파트, 연립주택, 다세대주택 매수에 적용되며, 2026년 12월 31일까지예요. 해당 서울·경기 지역에서 아파트를 매수한다면 두 단계 모두 적용돼요. 2026년 8월 25일은 1단계 만료일이에요. 2단계 대상 지역 아파트 매수인은 1단계 연장 여부와 무관하게 최소 2026년 12월 31일까지 허가 요건이 유지돼요. 두 지정 모두 최신 현황은 서울시 토지정보시스템(land.seoul.go.kr) 또는 molit.go.kr에서 확인하세요.

어떤 지역이 포함되나요?

지정 구역은 다음과 같아요.

• 서울시 전 지역(25개 구).
• 경기도 23개 시·군(수원, 성남, 고양, 평택 포함). 제외 지역: 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천(8개 시·군).
• 인천시 7개 구. 제외 지역: 동구, 강화군, 옹진군.

2단계 아파트 한정 지정(공고 제2025-1219호, 2026년 12월 31일까지)은 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구에 적용돼요. 광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·영통·팔달, 성남 수정·중원·분당, 용인 수지, 안양 동안이에요. 인천 지역은 2단계에 포함되지 않아요.

누가 적용 대상인가요?

허가 요건은 외국인 개인, 외국 법인, 외국 정부, 그리고 외국인이 자본금 또는 의결권의 50% 이상을 보유한 국내 법인에 적용돼요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호에 근거해요.

어떤 유형의 부동산이 해당되나요?

허가 대상 건물 유형은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이에요. 건축법 시행령에 따른 분류예요.

제외 대상은 오피스텔, 증여, 상속, 경매예요.

서울과 지정 경기 지역 아파트 매수인을 위한 안내: 서울 25개 구와 위에 나열한 경기 12개 시·구의 아파트는 현재 두 개의 별도 지정이 동시에 적용돼요. 1단계(공고 제2025-1058호)는 2026년 8월 25일까지, 2단계(공고 제2025-1219호)는 2026년 12월 31일까지예요. 두 단계 모두 사전 허가 절차가 동일하게 필요해요.

허가 절차는 어떻게 되나요?

매수인과 매도인이 계약 체결 전에 관할 구청이나 시청에 공동으로 신청해요. 담당 기관은 실거주 목적인지, 투기 목적이 아닌지를 검토해요. 허가증이 발급되면 계약을 진행할 수 있어요.

매수가 완료된 후에는 4개월 이내에 실입주해야 하고, 최소 2년간 거주해야 해요. 위반 시에는 부동산 가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 반복 부과될 수 있고, 매수 자체가 취소될 수도 있어요.

허가구역 외 지역은 어떤가요?

부산, 대구, 제주, 그리고 2025년 지정에 포함되지 않은 경기·인천 지역에서는 예전 방식이 그대로 적용돼요. 계약을 먼저 체결하고, 60일 안에 취득 신고를 하면 돼요. 사전 허가는 필요 없어요.

입법 동향: 제안 단계, 현행법 아님

2026년 1월, 국민의힘 김희정 의원이 외국인 부동산 매수에 대한 규제를 강화하는 법안 패키지를 발의했어요. 허가 요건 확대와 세금 부과 등의 내용이 포함됐지만, 2026년 7월 현재 국회 상임위원회 심사나 본회의 표결을 통과한 법안은 없어요. 현행법이 아니에요. 이 가이드에서 외국인에 대한 별도 취득세 가산세가 현재 없다고 한 내용도 그대로 유효해요. 매수를 계획 중이라면 국회 입법 일정을 모니터링하세요. 관련 배경은 koreaherald.com/article/10651688에서 확인할 수 있어요.

외국인에게 추가로 필요한 두 가지 신고

1. 부동산 취득 신고

외국인 매수인은 매매계약 체결 후 반드시 이 신고를 해야 해요. 근거 법령은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조예요.

기한: 계약 체결일로부터 60일 이내.

신고 장소: 부동산 소재지 관할 시·군·구청. 부동산거래관리시스템 온라인 신고도 가능해요.

필요 서류:

• 매매계약서
• 매도인 성명이 기재된 등기부등본
• 여권 또는 외국인등록증
• 체류자격과 국내 거주지 주소, 또는 국내 183일 이상 거주 확인서 (2026년 2월 10일 이후 체결된 계약, 시행규칙 제1557호에 따라 의무화)
• 토지거래허가구역 내 부동산의 경우: 해외 예금, 해외 대출, 주식·채권 매각 대금, 가상화폐 매각 대금 등 매수 자금 출처를 담은 자금조달계획서와 증빙 서류 (2026년 2월 10일 이후 체결된 계약 의무)

계약 이외의 취득(상속, 경매, 합병 등)은 취득일로부터 6개월 이내에 신고해야 해요.

2. 외국환거래 신고

해외에서 매수 자금을 들여오는 경우, 자금을 인출하거나 이체하기 전에 외국환은행에 신고해야 해요. 근거 법령은 외국환거래법이에요.

은행에 제출할 서류:

• 매매계약서
• 감정평가서 또는 공시지가 확인서
• 등기부등본

나중을 위해서도 중요한 신고예요. 이 신고를 마쳐야 나중에 매각 대금을 해외로 반출할 때 근거 서류가 생겨요. 언젠가 팔고 해외로 송금할 계획이 있다면, 이 신고가 그걸 가능하게 하는 첫 번째 단계거든요.

문의: 한국은행 외환심사팀, 02-759-5300.

국내 소득으로 한국 계좌에서 매수 자금을 마련한 외국인 거주자는 일반적으로 이 신고가 필요 없어요. 내 상황에 해당되는지 불확실하다면, 자금 이체 전에 거래 은행에 먼저 확인하세요.

매수 절차

매물 탐색과 공인중개사 활용

한국 부동산 시장은 공인중개사를 통해 거래가 이뤄지는 게 일반적이에요. 사무소 입구에 공인중개사 간판이 있는지 확인하세요. 토지거래허가구역에서는 허가증 없이 계약을 진행할 수 없어요. 공인중개사를 일찍 섭외하고, 허가구역 절차에 익숙한 분인지 확인하세요.

계약과 대금 지급 단계

한국 주거용 부동산 매매는 크게 세 단계로 대금을 나눠 내요.

1. 계약금: 매매 대금의 약 10%를 계약 체결 시 납부해요. 매수인이 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못하고, 매도인이 파기하면 계약금의 두 배를 돌려줘야 해요.
2. 중도금: 일반 중고 거래에서는 없는 경우도 많아요. 분양 계약에서는 흔히 쓰이며, 보통 매매 대금의 10%~40% 수준이에요. 계약과 잔금 사이에 납부해요.
3. 잔금: 잔금일에 나머지 대금을 납부해요. 열쇠와 등기 서류가 이날 교환돼요.

부동산등기: 잔금을 내도 소유권이 바로 넘어오지 않아요

잔금을 납부해도 법적 소유자가 되는 게 아니에요. 민법 제186조에 따라 제3자에 대한 소유권 이전은 관할 법원 등기소에 등기를 마쳐야 효력이 생겨요.

한국에서 소유권은 돈을 낸 순간이 아니라 등기를 마친 순간에 생기잖아요. 잔금을 낸 뒤 등기 전에 근저당이나 가압류가 설정되면 소유권을 잃을 수 있어요. 잔금 납부 직후에 바로 등기를 마치세요.

등기 신청에 필요한 서류:

• 매매계약서
• 부동산 취득 신고 접수증
• 취득세 납부 영수증
• 매도인의 협조 서류(등기필정보 및 인감)

등기는 보통 5~10 영업일 이내에 완료돼요.

온라인 신청: iros.go.kr(대법원 인터넷등기소). 한국에서 발급된 공인인증서가 없는 비거주자는 현지 대리인이 신청을 대행해야 할 수 있어요.

계약 전 권리 확인: 반드시 체크할 것들

등기부등본

계약 전, 그리고 잔금을 납부하는 날에도 iros.go.kr이나 주민센터에서 등기부등본을 발급받아 확인하세요. 확인할 내용은 이래요.

• 소유자 이름이 매도인과 일치하는지
• 근저당 여부
• 가압류 여부
• 압류 여부
• 그 밖의 소유권 또는 임차권 청구 여부

수수료가 저렴하고 온라인으로 누구나 발급받을 수 있어요.

건축물대장

gov.kr 정부24나 관할 구청에서 발급받을 수 있어요. 건물의 법정 용도, 바닥 면적, 건축 현황을 확인할 수 있어요. 실제 용도가 법정 용도와 다른 경우(예: 불법 분할 세대)에는 금융, 보험, 향후 매도에서 예상 못 한 문제가 생기더라고요.

취득 시 세금

취득세

지방세법 제11조에 따라 매수일로부터 60일 안에 지방자치단체에 납부해야 해요. 세율은 매매 대금 구간과 보유 주택 수에 따라 달라져요.

취득세에 더해 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 추가돼요.

1주택 첫 취득 시 적용 세율은 부가세 포함 대략 1%~3.5% 수준이에요. 다만 세율 구조는 바뀔 수 있으므로 이 수치를 현재 기준으로 신뢰하지 마세요. 매수 전에 wetax.go.kr이나 관할 세무서에서 최신 세율표를 확인하세요.

다주택자의 경우 지방세법에 따라 세율이 크게 높아질 수 있어요. 규제 지역 내 법인 매수도 세율이 높아요.

외국인에 대한 별도 가산세나 감면은 현재 확인되지 않아요. nts.go.kr에서 확인하세요.

보유 세금

재산세: 매년 지방자치단체가 부과해요. 과세 기준일은 매년 6월 1일이에요. 공시가격에 따라 세율이 달라요. 최신 세율은 wetax.go.kr에서 확인하세요.

종합부동산세(종부세): 정부가 정한 기준을 초과하는 고가 부동산 보유에 부과하는 국세예요. 세율과 기준 금액이 최근 몇 년간 여러 번 바뀌었어요. 내 부동산이 해당되는지는 매수 전에 nts.go.kr에서 최신 기준을 확인하세요.

중개보수

매매 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있어요. 매도인과 매수인이 각각 따로 내요.

서울시 중개보수 요율표(2021년 10월 19일 최종 개정; 최신 여부는 english.seoul.go.kr에서 확인)의 서울 매매 상한 요율은 이래요.

서울 외 지역 거래는 한국공인중개사협회 중개보수 조회 서비스(kar.or.kr)나 국토교통부 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)에서 확인하세요.

외국인도 주담대를 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 다만 조건이 다양해요. 주요 변수는 이래요.

비자 및 체류 자격: 외국인등록증이 있고 국내 소득이 있는 분이 가장 폭넓게 대출을 받을 수 있어요. 비거주자는 제한이 많고 아예 대출이 안 되는 은행도 있어요.

LTV 한도: 서울 등 규제 지역에서는 외국인·내국인 구분 없이 금융위원회(FSC)와 한국은행이 정한 LTV 한도가 적용돼요. 이 한도는 거시건전성 정책에 따라 달라져요. 얼마를 빌릴 수 있는지 계산하기 전에 fsc.go.kr에서 최신 LTV 한도를 확인하세요.

DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율에 상한이 적용돼요. 정확한 현재 수치는 거래 은행에 확인하세요.

허가구역 및 실거주 의무: 토지거래허가구역에서 매수한 경우, 은행은 허가증 제출을 요구해요. 최소 2년 실거주 의무는 이용 가능한 대출 구조에도 영향을 줄 수 있어요.

외국인 고객 응대 실적이 있는 주요 은행으로는 KEB하나은행, 신한은행, 우리은행, KB국민은행이 꼽혀요. 은행 상품은 달라질 수 있으니, 각 은행에 직접 문의하고 특정 LTV나 금리를 현재 기준으로 신뢰하지 마세요.

한국 은행 계좌나 신용 이력이 없는 비거주자라면 주담대를 받기가 상당히 어려울 수 있어요. 외국인 대출에 익숙한 공인 모기지 브로커나 재무 상담사와 먼저 이야기해보고 내 상황에서 대출이 가능한지 확인하세요.

자주 묻는 질문

외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요?

네. 한국은 외국인의 부동산 소유를 전면 금지하지 않아요. 주거용과 상업용 부동산 대부분이 외국인 매수에 열려 있어요. 다만 추가로 해야 할 게 있어요. 지정 구역에서는 사전 허가(2025년 8월부터 서울·경기 대부분·인천 일부), 60일 이내 취득 신고, 그리고 해외에서 자금을 들여오는 경우 외국환거래 신고가 필요해요.

서울에서 집을 사기 전에 정부 허가가 필요한가요?

네, 2025년 8월 26일부터요. 토지거래허가구역은 현재 두 단계로 나뉘어요. 1단계(공고 제2025-1058호)는 서울 25개 구 전체, 경기 23개 시·군, 인천 7개 구의 모든 주거용 부동산에 적용되며, 2026년 8월 25일까지예요. 2단계(공고 제2025-1219호)는 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구(광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·영통·팔달, 성남 수정·중원·분당, 용인 수지, 안양 동안)의 아파트 매수에 별도로 적용되며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요. 해당 서울·경기 지역에서 아파트를 사는 분은 두 단계 모두 적용돼요. 2026년 8월 25일은 1단계 만료일이에요. 2단계 대상 지역 아파트 매수인은 1단계 연장 여부와 무관하게 최소 2026년 12월 31일까지 허가 요건이 유지돼요. 매수 전에 molit.go.kr에서 최신 현황을 꼭 확인하세요.

60일 이내 취득 신고란 무엇이고, 누가 해야 하나요?

외국인 매수인은 모두 매매계약 체결일로부터 60일 안에 부동산 소재지 관할 구청에 부동산 취득 신고를 해야 해요. 토지거래허가구역 안팎 모두 해당돼요. 2026년 2월 10일 이후 체결된 계약은 체류자격과 국내 거주지 주소도 함께 신고해야 해요. 토지거래허가구역 내 부동산이라면 해외 예금·해외 대출·가상화폐 매각 대금 등 매수 자금 출처를 담은 자금조달계획서도 제출해야 해요. 기본 서류는 매매계약서, 등기부등본, 여권 또는 외국인등록증이에요.

잔금을 납부해도 법적 소유자가 아닌 이유가 뭔가요?

민법 제186조에 따라 제3자에 대한 소유권 이전은 등기를 마쳐야 효력이 생겨요. 관할 법원 등기소에 등기가 되지 않으면 소유권을 주장할 수 없거든요. 잔금을 낸 뒤 등기 전에 매도인의 채권자가 가압류를 걸면 소유권을 잃을 수도 있어요. 잔금 납부 직후에 바로 등기를 마치세요.

외국환거래 신고는 무엇이고 언제 해야 하나요?

해외에서 매수 자금을 송금하는 경우, 자금을 사용하기 전에 외국환은행에 신고해야 해요. 근거 법령은 외국환거래법이에요. 이 신고를 마쳐야 나중에 매각 대금을 해외로 반출할 때 근거 서류가 생겨요. 자세한 사항은 한국은행 외환심사팀(02-759-5300)에 문의하세요.

한국에서 부동산을 살 때 내는 세금은 무엇인가요?

주요 취득 시점 세금은 지방세법 제11조에 따른 취득세예요. 매수일로부터 60일 안에 지방자치단체에 내야 해요. 취득세에 더해 지방교육세와 농어촌특별세가 부가돼요. 정확한 세율은 매매 대금과 보유 주택 수에 따라 달라져요. 현재 외국인에 대한 별도 가산세는 없어요. 매수 전에 wetax.go.kr에서 최신 세율을 확인하세요.

외국인도 한국에서 주담대를 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 다만 외국인등록증 보유 여부, 소득 원천, 부동산 소재지에 따라 조건이 달라져요. 외국인등록증이 있고 국내 소득이 있는 분이 가장 폭넓게 이용할 수 있어요. 서울 등 규제 지역에서는 금융위원회(FSC)가 정한 LTV 한도가 적용돼요. 이 한도는 거시건전성 정책에 따라 달라지니, 직접 은행에 문의하고 fsc.go.kr에서 최신 규정을 확인하세요.

계약 전에 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하나요?

계약 전에 iros.go.kr이나 주민센터에서 등기부등본을 발급받아 확인하세요. 소유자 이름이 매도인과 일치하는지, 근저당·가압류·압류가 있는지 살펴봐야 해요. 이런 내용이 있으면 매수 후 소유권에 영향을 줄 수 있거든요. gov.kr에서 건축물대장도 발급받아 법정 용도와 바닥 면적을 확인하세요.

서울 외 지역에서는 허가구역 규정이 다른가요?

네. 부산, 대구, 제주, 그리고 2025년 지정에 포함되지 않은 경기·인천 지역에서는 사전 허가가 필요 없어요. 예전 방식대로 계약을 먼저 체결하고, 60일 안에 취득 신고를 하면 돼요. 다만 해외에서 자금을 들여올 때는 어느 지역이든 외국환거래 신고가 필요해요.

서울에서 부동산을 살 때 중개보수는 얼마나 되나요?

매매 거래의 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있어요. 매도인과 매수인이 각각 따로 내요. 서울시 중개보수 요율표(2021년 10월 19일 최종 개정; 최신 여부 확인 필요)에 따르면 15억 원 이상 거래는 0.7%가 상한이고, 금액이 낮을수록 상한도 낮아져요. 최신 요율표는 english.seoul.go.kr이나 한국공인중개사협회 사이트(kar.or.kr)에서 확인하세요.

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